商业部分营销策划报告

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1、同方瞰和平同方瞰和平商业部分营销策划报告商业部分营销策划报告2009-03-05思考路径逻辑目标客群初判项目定位思考PART1PART2PART3PART4总体营销策略报告逻辑针对客群成熟的地产投资者稳健的商业运营商价格定位本体定位要素的分析竞品市场对本案的影响定位主旨之倾向性产品分析市场及形象定位业态定位营销布局在商铺出售的前提下在商铺出售的前提下,本案应该在哪些基本方面使投资市场得到满足本案应该在哪些基本方面使投资市场得到满足?投资市场环境分析投资市场环境分析当前大势利好之市场回暖当前大势利好之市场回暖2009年1-2月，天津房地产市场量价齐涨！整体走势值得期待！与2008年同期市场相比，

2、春节后的房地产市场出现明显回暖迹象，成交价及成交量稳步上扬。市场交易活跃，在住宅类产品相继出台“两限房”政策，挤压楼市刚性需求的前提下，如此市场表现，似乎预示着天津房地产投资市场的悄然回归。投资市场环境分析投资市场环境分析当前大势利好之市场回暖当前大势利好之市场回暖商业及写字楼市场销售波澜不惊，价格稳中有升！与2008年同期市场相比，09年商业及办公物业无明显变化，月均去化6万平米左右。一方面，从成交量上有后续上涨的态势，另一方面，则表现为量价关系的略有背离。但同时也应该看到该类型物业受商圈等因素制约较多，成交价的降低，与市场上缺乏足够有竞争力的产品不无关系。投资市场环境分析投资市场环境分析3

3、项投资基本着眼点项投资基本着眼点市场向好.我们不妨设想一位理性的商业地产投资者如何进行投资1.1.所投资底商处于成型或即将成型的商圈内所投资底商处于成型或即将成型的商圈内.2.2.参考当期租金水平下的投资回收周期及投资回报率参考当期租金水平下的投资回收周期及投资回报率.3.3.投资回报率相同的情况下投资回报率相同的情况下,参考其他相关细部需求指标参考其他相关细部需求指标.投资市场环境分析投资市场环境分析现存商圈分布现存商圈分布11和平路商圈2老城厢商圈33新意街商圈44南京路商圈55南市商圈77鞍山西道商圈66天津商场商圈88小白楼商圈99大沽南路商圈1010人民公园商圈11八里台商圈1112

4、12奥体商圈存在当期同类型供应个案不存在当期同类型供应商圈经营威胁性商圈4投资市场环境分析投资市场环境分析现存商圈内可供投资之商铺汇总现存商圈内可供投资之商铺汇总以上商圈内,目前在售底商售价及投资回报率汇总租金(元/平米.天)面积区间平均售价(元/平米)首付几成贷款年限物业费(元/平米/月)年租金年回报率和平门2.5200-3002500050%10年2.21800000.067776富力城2.5200-3002500050%10年2.51800000.0672一街区2.5200-3003050050%10年1.71800000.056341海河大道22503000050%10年2.51440

5、000.044SOMO数码港450-3003000050%10年82880000.0832翔宇大厦32002500050%10年52160000.0768金厦中天金旺铺610003300050%10年54320000.123636河床商业街4200以上2850050%10年82880000.094316山海天钻1031802920050%10年52160000.069863奥城商业街32002500050%10年82160000.07872第六田园3270-3702000050%10年42160000.1032金典时代2.82001800050%10年52016000.105333在不考虑运营

6、收益,参照比兑租金水平计算出的回报率状况.可见7%以上可选项目占大多数投资市场环境分析投资市场环境分析投资需求调研投资需求调研被访者选择商铺投资时所重视的因素被访者选择商铺投资时所重视的因素利于商业经营的相关配套完善v环境v价格v配套设施v交通辐射v商圈定位v竞争压力闹中取静，具备商业底蕴及后续升级条件具备对目标市场收纳力控制在可接受范围内，理性投资距离城市交通核越近越好同业竞争越少越好投资市场环境分析投资市场环境分析消费需求调研消费需求调研不同年龄、性别人群的消费差异不同年龄、性别人群的消费差异男性Vs.女性：v女性以逛为主，看作一种休闲享受重视精品街、专卖店精品街、专卖店v男性大多数是有计

7、划性的购买重视休闲、娱乐休闲、娱乐大年龄Vs.小年龄：v大年龄对价格敏感度高尤其重视儿童教育、娱乐的设施v小年龄对环境要求高，享受情景愉乐重视休闲、娱乐天津市人均月消费天津市人均月消费支出支出20-4520-45岁瞰和平商圈居民岁瞰和平商圈居民人均月消费支出（未婚）人均月消费支出（未婚）n=188n=188平均恩格尔系数平均恩格尔系数N=500N=50038.3%38.3%36.2%36.2%20-45岁瞰和平商圈居民（岁瞰和平商圈居民（2km范围内）平均生活水平高于天津范围内）平均生活水平高于天津市整体水平，已达到小康市整体水平，已达到小康注：恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生

8、活水平高低的一个指标。按联合国粮农组织规定：60%到50%之间是温饱，50%到40%是小康，40%到20%是富裕。但应与人均GDP结合来判断。我国目前的恩格尔系数为43%。942.5942.520-4520-45岁瞰和平商圈居民岁瞰和平商圈居民家庭月消费支出（已婚）家庭月消费支出（已婚）N=312N=3122664.62664.6582.3582.31805.01805.0天津市平均恩格尔天津市平均恩格尔系数系数天津市家庭平均月天津市家庭平均月消费支出消费支出投资市场环境分析投资市场环境分析消费需求调研消费需求调研瞰和平商圈居民（未婚）瞰和平商圈居民（未婚）n=188日常食品日常食品外出就餐外

9、出就餐/应酬应酬/休闲休闲娱乐娱乐/健身美容健身美容29.7%家庭日用品家庭日用品32%20-4520-45岁瞰和平商圈居民未婚人群的消费支出结构岁瞰和平商圈居民未婚人群的消费支出结构服装鞋帽服装鞋帽/化妆品等个化妆品等个人用品人用品21.6%9.7%各项消费支出所占比例各项消费支出所占比例479.8497.8408.0291.9人均月消费额人均月消费额 （元）（元）家电等耐用消费品家电等耐用消费品1.3%116.9投资市场环境分析投资市场环境分析消费需求调研消费需求调研瞰和平商圈居民（已婚）瞰和平商圈居民（已婚）n=312日常食品日常食品外出就餐外出就餐/应酬应酬/休闲休闲娱乐娱乐/健身美容

10、健身美容40.2%家庭日用品家庭日用品21.6%20-4520-45岁瞰和平商圈居民已婚人群的消费支出结构岁瞰和平商圈居民已婚人群的消费支出结构服装鞋帽服装鞋帽/化妆品等个化妆品等个人用品人用品19.5%9.7%各项消费支出所占比例各项消费支出所占比例3071.71517.61261.3921.0家庭平均月消费额家庭平均月消费额 （元）（元）家电等耐用消费品家电等耐用消费品1.4%1300.4投资市场环境分析投资市场环境分析消费需求调研消费需求调研投资市场环境分析投资市场环境分析本章小结本章小结结论结论:基于未来，选定主要商圈及主营定位基于未来，选定主要商圈及主营定位?商圈竞争分析商圈竞争分析

11、本案业态经营所面临的潜在威胁本案业态经营所面临的潜在威胁1344琐定主要竞争商圈及项目老城厢新兴都市商圈3北安桥新兴都市商圈4南京路CBD都市商圈老城厢商圈将对本案商业定位产生极大影响：有可能阻截沿东马路及南门外大街进入区域的消费人流。加之其目前高端居住项目林立，区域消费潜力巨大。新意街商圈为政府扶持的意式风情商业街。定位为都市旅游休闲，但目前该区域商业氛围欠成熟，高端消费进驻，缺乏稳定的消费人群。预计这一状况短时内不易改观。南京路商圈为目前最成熟的商业商务中心，沿线亦是城市综合体最为集中的区域。依托庞大的白领消费群，区内中高端商业体林立。鼓鼓楼楼商商业业街街上城公馆上城公馆天街天街商业街商业

12、街新世界新世界百货百货古文化街古文化街南市商圈南市商圈上城豪苑上城豪苑上城豪苑上城豪苑富力城富力城3富力城富力城2富力城富力城3金盛国际金盛国际中央恋城中央恋城檀府檀府壹街区壹街区远东百货远东百货仁恒仁恒广场广场和平路百盛万达商圈东东马马路路南马路南马路南南门门外外大大街街北马路北马路西西马马路路南南开开二二马马路路天商天商商圈商圈福安大街福安大街和和平平路路商圈规模：商圈规模：商圈特点：商圈特点：高端定位，城市度假休闲常驻人群：常驻人群：25-45年龄段人群为主力客群，消费能力强交通状况：交通状况：地铁1、2号线；西马路、北马路、东马路为城市主干道；公交线路集中；停车条件相对充足商圈影响商圈

13、影响：拦截沿福安大街至和平路的消费人流截流沿东马路至和平路的消费人流商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈拆迁区域拆迁区域商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈编号编号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积 层数层数市场定位市场定位主要商家主要商家(平方米平方米)1新世界购物广场东马路199772,000B1-F5中档新世界百货、家乐福、屈臣氏、麦当劳2滨江金耀（世纪）广场南门外大街200311,900F1-F5中低档水牛城、加宜

14、家居、天津卫1928风情食街3铜锣湾广场（开业部分）城厢东路200664,000B1-F7中高档远东百货4水牛城南马路2,00430500F1-F4中低档5新世界百货东马路1,99750000F1-F4中档20远东百货东马路2,00658000F1-F7中高档编编号号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间营销方式营销方式建筑面积建筑面积 业态定位业态定位市场定市场定位位(平方米平方米)1上城公馆城厢东路09年下半年包租3年,固定回报8%休闲、餐饮、娱乐中高端2河床商业街北马路09年下半年出售，固定回报8%商业、文化产业中高端3天街南城街10年下半年自持结合出售奢侈品高端4仁恒商业广场东马路2

15、010年自持80000平米一线专卖店及百货高端5麦购时尚广场南马路2009年4月出售年轻时尚消费中低端商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈.商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之老城厢新兴商圈该商圈现有商业面积约为100 100 万平方米万平方米。现有商业设施有：远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等，是规模发展最为迅速的商圈。区域内业态丰富。新开业的远东百货，提高商圈整体档次；海河楼商贸区、老城厢商业使区域商业氛围越来越浓厚。商圈各档

16、次业态分布极其丰富，并拥有特色鲜明的商业街。低档的有大胡同批发市场，中档的有新世界百货，中高档的有远东百货等，特色商业街有古文化街、鼓楼商业街等。该商圈是与滨江道商圈相类似的纯商业商圈。随着整个商圈影响力的进一步扩大，区内高端居住小区的相继入住，北侧商务配套的逐步完善，该区域内商业的必将进一步发展，成为天津市最具活力的商圈。从而对本案商家业态定位及经营构成威胁。老城厢新兴商圈小结老城厢新兴商圈小结商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈古文化街古文化街仁恒广场仁恒广场老城厢老城厢新兴商圈新兴商圈和平路滨江道商圈和平路滨江道

17、商圈意式风情区意式风情区新意街商圈（一宫）海河大道海河大道首府壹号首府壹号和平广场和平广场预留区域预留区域商圈规模：商圈规模：商圈特点：商圈特点：高端定位，城市娱乐休闲常驻人群：常驻人群：25-45年龄段人群为主力客群，消费能力强交通状况：交通状况：在海河结点开发规划中，处于文化街商贸与和平广场商贸之间。交通便利，发展潜力大。商圈影响商圈影响：伴随和平广场的整体实现，成为重要的高端商业商务聚集区，吸纳高端人群客流。商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈津塔效果图津塔效果图编号编号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间营

18、销方式营销方式建筑面积建筑面积 业态定位业态定位市场定位市场定位(平方米平方米)1意式风情街民主路不明休闲、餐饮、娱乐中端2津门博爱道2010年自持结合出售12.8万商业、酒店、公寓高端3津塔兴安街2010年自持结合出售12万商务中心高端津门效果图津门效果图意式风情街意式风情街津塔由写字楼和酒店式公寓共同构成，写字楼建筑高度336.9米，地上75层，地下4层，将建设顶级的国际化商务办公楼，建成后也将成为华北地区最高的建筑物，在世界已建成的摩天大楼中排名第17位。预计2010年12月津塔将基本完成施工建设，完整地展现在世人面前。津门总建筑面积约24.8万平方米，由天津瑞吉酒店、酒店式公寓、商业及

19、景观园林共同构成。建筑组群的中间是71米高的天津瑞吉酒店，位于地块中央，酒店两侧是两座对称的豪华公寓。超五星级酒店采用拉德芳斯门型建筑，津门以此得名，也象征着天津向各地友人敞开友好之门。商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之北安桥新兴商圈北安桥新兴商圈小结北安桥新兴商圈小结自大沽桥至金汤桥的U型区域北侧，目前已规划呈现意式风情区及原有区域内的底商经营商户，经营业态和层次较低，区域内也未出现大型集中商业，尚未形成集中的商圈。在海河结点开发规划中，该区域处于十分敏感的位置，区域内新建项目普遍有底商供应，但目前出售及招商状况不令人满意。未来

20、伴随和平广场的开发呈现，区域内商业商务氛围将得到极大提升。与此相适应，依托意式风情区及标志性建筑群，该区域观光性流动人群将得到增加，从而激发不同层次商业业态的进驻，形成综合性商圈布局。海光寺海光寺家乐福家乐福卫卫津津路路南南 京京 路路南南开开二二马马路路津旺铺津旺铺SOMO数码港数码港天伦瑞天伦瑞嘉晋滨嘉晋滨商圈特点：商圈特点：中高端、高端商业商务定位常驻人群：常驻人群：25-45年龄段人群为主力客群，消费能力强交通状况：交通状况：地铁1、2号线；海光寺CBD区域，南京路公交枢纽；南京路分别与南开二马路；卫津路；十一经路；大沽南路等主干路交叉，交通路网发达。商圈影响商圈影响：形成商务商业高端

21、聚集区，吸纳中高端白领消费群及高端消费人群，对本案造成商业定位运营造成影响。商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈编号编号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积 层数层数市场定位市场定位(平方米平方米)1国际商场A座（美美百货）南京路198618,000F1-F5中档2国际商场B座南京路198620,000B1-F7中档3凯旋门百货小白楼199810,000F1-F4中档4滨江购物中心小白楼199855,000B1-F5中低档5津汇广场南京路200219000B1-F6中高档6伊势丹南京路2,00630000F

22、1-F7中高档7米莱欧吉利店南京路2,00625000F1-F6中档商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈南京路现存整体商业氛围佳，沿途商业规模体量不大，且多定位于中端。商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈编号编号项目名称项目名称位置位置开业开业时间时间业态组合业态组合营销方式营销方式建筑面积建筑面积 (平方米平方米)1 和记黄浦 南京路营口道写字楼+公寓+商业 自持结合出售32万平米2 东方海外 南京路马场道写字楼+公寓+商业 自持结合出售30万平米3 天津中

23、心 南京路贵州路写字楼+公寓+商业 自持结合出售15万平米依托甲级写字楼，区域内中高端商业卖场比例将增多。南京路-小白楼沿线，仍旧是城市白领人群商务、消费活动的主要区域。写字楼经济集群效应。新进入者使南京路城市CBD地位得到加强与巩固。商圈竞争分析商圈竞争分析本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈本案业态经营所面临的潜在威胁之南京路商圈该商圈现有规模约为12 12 万平方米万平方米。该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一，交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目：和记黄埔、天津中心、东方海外项目等。南京路商圈的经营业态

24、主要以百货商场为主，部分休闲娱乐业态。针对客户多为全市内的中高层次人群，特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员，其商业经营档次均为中高档，已经成为天津市有名的高档购物区域。作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。南京路南京路CBD商圈小结商圈小结商圈竞争分析商圈竞争分析本案所在地和平路本案所在地和平路滨江道商圈滨江道商圈本案本案恒隆广场恒隆广场劝业场劝业场米莱欧米莱欧百货百货大楼大楼万达万达商业广场商业广场商圈特点：商圈特点：城市名片，最长步行街常驻人群：常驻人群：以假日消费及流动观光客为主交通状况：交通状况：通车条件差，专卖店众多商圈影响商圈影响：商业氛围浓郁，流动性强。滨江

25、道以中低档百货公司为主，和平路商业以小店铺中低档专卖店为主，辅以餐饮、娱乐休闲。商圈竞争分析商圈竞争分析本案所在地和平路本案所在地和平路滨江道商圈滨江道商圈编号编号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积营销方式营销方式商业商业定位定位 4滨江商厦滨江道199248,000F1-F5中低档5劝业场和平路始建于1928 1994扩店56,000B1-F8中低档6百货大楼和平路始建于1928 1997扩店 F1-F6中低档8中原百货滨江道199845,000B1-F5中低档11伊都锦滨江道200435,000F1-F8中高档13百盛和平路2,00446000F1-F7中高档15米莱

26、欧男人店滨江道2,00012000F1-F5中高档16米莱欧女人家滨江道2,00212000F1-F5中高档5麦购休闲广场滨江道200438,000F1-F5中低档6友谊新天地滨江道200589,000B1-F5中档商圈竞争分析商圈竞争分析本案所在地和平路本案所在地和平路滨江道商圈滨江道商圈 恒隆商贸广场南临和平路、北临兴安路、东临滨江道、西端是规划中的绿带广场，占地面积4万平方米，总建筑面积15.3万平方米，投资总额约32亿元人民币。恒隆商贸广场拟设计为包括地上六层、地下一层的商业娱乐休闲区及地下二、三层停车库的综合体。该项目单体设计长370米，建筑高度为50米，建成后将成为本市最大集商业、

27、娱乐、休集商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。商场内除设有百货公司和各类业设施。商场内除设有百货公司和各类特色店铺外，还会有主题乐园和娱乐中特色店铺外，还会有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超级市场及配套服务，心、特色餐厅、超级市场及配套服务，甚至还有音乐酒吧、甚至还有音乐酒吧、DISCODISCO、卡拉、卡拉OKOK、电影院乃至现代化酒店等现代娱乐休闲电影院乃至现代化酒店等现代娱乐休闲和服务业态。和服务业态。消费者吃、喝、玩、乐的需求都可在其中得到满足。本案本案 恒隆广场项目建成后将与津塔写字楼、津门五星酒店共同构成和平广场的主体部分，与与

28、对面海河音乐厅呼应，在形海河地带形成对面海河音乐厅呼应，在形海河地带形成丰富的视觉层次和城市广场丰富的视觉层次和城市广场，休闲绿地可融入水岸空间码头空间。商圈竞争分析商圈竞争分析本案所在地和平路本案所在地和平路滨江道商圈滨江道商圈和平路和平路滨江道商圈小结滨江道商圈小结天津市第一商圈，现有规模约为6565万平米万平米商业经营面积。现有商业设施有：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业，以及沿滨江道、和平路住宅底商；潜在供应商业项目有恒隆广场等。商圈经营业态包括：百货、超市、专卖店、专业店等。滨江道商圈内针对各年龄层消费群体的百货商场及专营店齐全；营业也进入精细划分状

29、态。其中，针对1822岁年龄段的商业竞争最为激烈。伴随未来新上市项目恒隆广场的面世营业，将带动整体商圈向精细化、特色化发展。可以预见，和平路滨江道商圈在业态结构和商圈成熟度上，依然将领跑天津商业。商圈竞争分析商圈竞争分析本章小结本章小结结论结论1:1:海河新规划使老城厢商圈及和平路商圈浑然一体，核心商海河新规划使老城厢商圈及和平路商圈浑然一体，核心商圈内各档次、规模商业业态丰富。商业向个性特色化升级。圈内各档次、规模商业业态丰富。商业向个性特色化升级。中高端中高端活动区活动区中高端中高端活动区活动区中高端中高端活动区活动区中低端中低端活动区活动区中低端中低端活动区活动区中低端活动区中低端活动区

30、高高端端区区高高端端区区高端区高端区商圈竞争分析商圈竞争分析本章小结本章小结结论结论2:2:人流导向伴随海河沿线开发而分层越发明显，沿线高端，人流导向伴随海河沿线开发而分层越发明显，沿线高端，次沿线依次为中高端及中低端。次沿线依次为中高端及中低端。中高端中高端活动区活动区中高端中高端活动区活动区中高端中高端活动区活动区中低端中低端活动区活动区中低端中低端活动区活动区中低端活动区中低端活动区高高端端区区高高端端区区高端区高端区城市北侧原大胡同区域的中低端习惯性消费伴随区域的整体改造而有可能南移或东移。该侧大量旧式居民楼底商有可能成为中低端商家的经营聚集场所。和平老城区内大量民房可能被辟为商住两用

31、，以满足中低端群体对物美价廉商品的需求。依托区域内大量交易现象，滨江道及和平路将长期繁荣下去，并将含盖高中低不同人群需求。依托大量常住白领家庭，老城厢内商业将日益形成中高档次商业业态聚集区域。围绕区域内旅游资源及常住家庭，带动中高端商业。商圈竞争分析商圈竞争分析本章小结本章小结结论结论3:3:高端商业形态拥挤，城市综合体密集，主力店商业定位可在稳固高端商业形态拥挤，城市综合体密集，主力店商业定位可在稳固社区商业基础上，充分利用流动性优势，从中端市场找突破口。社区商业基础上，充分利用流动性优势，从中端市场找突破口。商圈竞争分析商圈竞争分析本章小结本章小结结论结论4:4:项目所在区域项目所在区域,

32、依托万达影城依托万达影城,聚集了部分时尚休闲商业聚集了部分时尚休闲商业,具备开设具备开设中等规模娱乐及餐饮业的基础中等规模娱乐及餐饮业的基础,但交通条件受到一定程度制约。但交通条件受到一定程度制约。业态南：和平路北：东马路-南马路西：福安大街西：福安大街-南市南市食品街食品街shoppingmall 万达广场（15.5万平方米）新安广场（10万平方米）、铜锣湾广场百货 百盛百货（45723平方米）、佰秀街（外贸，2万平方米）、百货大楼远东百货、新世界百货（6万平方米）仁恒广场(4万平方米)、水牛城、滨江百货大型超市 沃尔玛（万达店）家乐福（新安店）大卖场专业商业街百安居（万达店，14021平方

33、米）、Sport100（5600平方米）、申格体育（3800平方米）鼓楼、风情水岸、古文化街（20万平方米）国际五金机电城（15万平方米）、苏宁餐饮 大食代（2896平方米）新安餐饮、远东餐饮店、公馆11号等天地烩、食品街、娱乐休闲 华纳电影院（7300平方米）快乐迪商圈竞争分析商圈竞争分析本章小结本章小结结论结论5:5:从现有及未来周边商业项目的分布及业态来看，出于竞争差异化从现有及未来周边商业项目的分布及业态来看，出于竞争差异化的考虑，本案商业不宜以综合型商业为主，而应以精细化、差异的考虑，本案商业不宜以综合型商业为主，而应以精细化、差异化、专业化的单一业态发展为方向为主。化、专业化的单一

34、业态发展为方向为主。一般零售一般零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐服务服务远东百货远东百货新世界百货新世界百货恒隆广场恒隆广场鼓楼商业街鼓楼商业街老城厢商业老城厢商业万达万达MALL沃尔玛超市沃尔玛超市家乐福超市家乐福超市古文化街古文化街麦购时代广场麦购时代广场和平路商业和平路商业产品本体优劣势对比分析产品本体优劣势对比分析产品本体分析产品本体分析综述综述项目经济指标项目占地4.7万平米项目建面18万平米容积率3.8物业类别住宅、写字楼、商业绿化率38车位700个物业费1.6元/平米/月入住时间08.11尾盘均价14000元/平米项目四至东至新华路南临多伦道西至河北路（规划）北临荣业大街项目住宅部分

35、共计10万平米，于06年6月开盘，目前已完成入伙，剩余60套左右尾房；写字楼单层面积为850平米，共计24层，其中16层为配套设施，总计2万平米；商业总计6万平米，分为三部分，A部分为3层商业，B部分为2万余平米的5层集中式商业，C部分为单层商业；目前，写字楼尚未发售，商业部分仅售出3个单元，实收单价41000元/平米；产品本体分析产品本体分析交通交通 1路 14路 177路 24路 4路 5路 58路 610路 628路 632路 633路 634路 635路 638路 658路 670路 671路 672路 676路 680路 693路 8路 801路 804路 806路 十余条公交线路途

36、径福安大街，交通十分便利，但节假日存在拥堵现象；项目临福安大街一侧昭示性强，其他三面均为单向双车道，且河北路段尚未开通，进入性较差；写字楼共计24层，其中16层为配套设施，总计2万平米；单层面积为850平米，层高3.7米，3梯11户；开间5.4-7.2米，进深3.6-8米，建筑面积约在37-98之间；目前，写字楼尚未发售;车位与住宅共用，统一为地下车库；写字楼可由南北两侧进入；优势优势交通便利、配套齐全，可识别性强；办公空间便于自由分割；劣势劣势所在位置商务氛围不足；入口与商业、小区混合、车位与住宅共用，不易管理、影响整体品质；立面形象无商务感,铝板外墙冲击力较弱；单层平面动线偏长，后期不便于

37、使用；373798 98989873 73767676产品本体分析产品本体分析写字楼写字楼商业A昭示性、进入性俱佳；十余条公交线路在福安大街汇集，人流量极大；东侧紧邻百安居、百盛、商业氛围浓重；西侧商业已售出3套，单价4.1万；商业A 为3层商业，其中1、2层打包销售，共计41户(暂定)，开间4-8米，进深10-15米，面积区间在3层独立处理，120-200平米不等；一层与写字楼相连，客户可从南北两个入口进入写字楼，二者之间不受干扰；3层独立商铺需从侧面楼梯或电梯方可进入，整体进入性较差；3层面积区间在200-1100平米之间；3层铺位的采光通风条件不足,空间挑高度不高,影响品质；1 1层层1

38、拖拖3电梯电梯 写字楼公共空间写字楼公共空间动线动线楼梯楼梯3 3层层产品本体分析产品本体分析商业商业A商业B位于项目东南侧，新华路、多伦道交口处，进入性较好；主昭示面面向百货大楼后身，展示性偏弱；相临两侧道路均为单向双车道，交通较为拥挤，噪音偏大；其中集中式商业居中，共计10359平米，单层底商7户，位于商业B的北侧，面积区间在68-155平米，1拖2商业8户，位于商业B的南侧面积区间在122-181平米；南北两侧底商的对面积的设计，充分发挥的地块的商业价值，同时减弱了两侧进深过短的硬伤，使项目的操作风险得以分解，但与此同时，商业业态的规划及经营模式问题凸显；n商业B由集中式商业、1拖2商业

39、以及单层商业3部分组成；1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层5 5层层产品本体分析产品本体分析商业商业B商业C位于项目南侧，河北路、多伦道交口处，昭示性较好；临近两条道路均为单向双车道，交通较为拥挤，噪音偏大；西南两侧紧邻和平传统居住区，居住氛围浓厚；商业C自身为单层商业，共10户，整体体量不大，具体经营模式未定；开间由4.2米至15.9米，进深9-16米，户型面积在60-426平米不等；西侧商业开间、面积较大，但临街道路尚未贯通，东侧商业进深较大，充分发挥了地块的商业价值；178180125107100938861193425单层单层楼梯楼梯动线动线产品本体分析产品本体分析商业商业C本体

40、优劣势分析本体优劣势分析结论结论高高大大商商业业档档次次商业体量商业体量受本案自身体量、形受本案自身体量、形态及周边环境影响，态及周边环境影响，项目很难在高端市场项目很难在高端市场获得机会点。周边中获得机会点。周边中高端、高端商业拥挤，高端、高端商业拥挤，本案未来提升空间不本案未来提升空间不大。大。恒隆广场恒隆广场仁恒商业仁恒商业上城公馆上城公馆天街天街百盛百货百盛百货远东百货远东百货新世界百货新世界百货和平路商业街和平路商业街富力底商富力底商壹街区底商壹街区底商本案机会点本案机会点百货大楼百货大楼定位于中档水平的商家将是定位于中档水平的商家将是本案的主力购买客户。从人本案的主力购买客户。从人

41、流量及商业氛围看，中档及流量及商业氛围看，中档及中档略微偏高，也是本案所中档略微偏高，也是本案所处百盛商圈的定位特征。处百盛商圈的定位特征。核心营销问题介定核心营销问题介定A区价值度最高区价值度最高,如何通过针对性招商销售整合商务如何通过针对性招商销售整合商务/商业客商业客?B区如何克服商业体量过大而经营业态受限制的矛盾区如何克服商业体量过大而经营业态受限制的矛盾?C区如何充分发挥商业适用性强的特点区如何充分发挥商业适用性强的特点,提升整体社区品质提升整体社区品质?消费需求考量分析消费需求考量分析内需型消费内需型消费外延型消费外延型消费本项目住宅为高档住宅本项目住宅为高档住宅,入驻入驻人群拥有

42、一定消费能力人群拥有一定消费能力目前周边商业生活配套设施目前周边商业生活配套设施的整体档次较为有限的整体档次较为有限高品质社区功能高品质社区功能配套服务配套服务满足周边大众居民的日常消满足周边大众居民的日常消费需要费需要避免与万达商业街的直接竞避免与万达商业街的直接竞争争,弱化部分商业业态比例弱化部分商业业态比例依托交通及商圈氛围依托交通及商圈氛围,引入细引入细分及目的性强的业态分及目的性强的业态利用区域已形成的娱乐休闲利用区域已形成的娱乐休闲特点特点具有一定品牌优势的大众具有一定品牌优势的大众家庭型消费及具有目的性家庭型消费及具有目的性较强的餐饮、娱乐消费。较强的餐饮、娱乐消费。商业基本定位

43、商业基本定位商业形象定位商业形象定位U尚生活馆尚生活馆瞰鑫街瞰鑫街优雅的环境、品质的服务、诱人的价格、悠闲的情趣优雅的环境、品质的服务、诱人的价格、悠闲的情趣比时尚更注重身份和品质，比时尚更注重身份和品质，U U尚一族的生活需求汇聚于此尚一族的生活需求汇聚于此初步业态组合初步业态组合珠宝街珠宝街零售业以居民零售业以居民日常生活所需日常生活所需的家居杂货为的家居杂货为主，考虑到周主，考虑到周边已有大型超边已有大型超市，可考虑设市，可考虑设置商品档次及置商品档次及品质感较强的品质感较强的小型便利店小型便利店初步业态组合初步业态组合餐餐 饮饮考虑到区域内考虑到区域内流动性强且餐流动性强且餐饮相对缺乏

44、的饮相对缺乏的特点，建议招特点，建议招商引入中档连商引入中档连锁品牌餐饮，锁品牌餐饮，辅以辅以1-2家中偏家中偏高档的中型餐高档的中型餐饮及水吧、咖饮及水吧、咖啡厅。啡厅。初步业态组合初步业态组合休闲娱乐休闲娱乐周边已有一定娱周边已有一定娱乐基础，若招商乐基础，若招商引入夜店将会借引入夜店将会借势造势提升区域势造势提升区域影响力。量贩式影响力。量贩式KTV、品牌游戏、品牌游戏厅、酒吧都是对厅、酒吧都是对区域现有娱乐业区域现有娱乐业很好的补充。很好的补充。初步业态组合初步业态组合服服 务务在服务类商户筛在服务类商户筛选中，除了日常选中，除了日常美容美发，洗衣美容美发，洗衣店等一般服务类店等一般服

45、务类商户外，可适当商户外，可适当增加儿童教育，增加儿童教育，纤体类商户，满纤体类商户，满足社区高端家庭足社区高端家庭消费需求，此外消费需求，此外以会员制消费为以会员制消费为主的商户，将会主的商户，将会强化项目的目的强化项目的目的性消费。性消费。珠宝街、餐饮珠宝街、餐饮休闲娱乐休闲娱乐服服 务务租金收入估算及售价判定租金收入估算及售价判定天津整体商业租金水平天津整体商业租金水平项目名称项目名称商圈位置商圈位置租金价格租金价格（RMBRMB元元/月月/使用面积）使用面积）津乐汇南京路商圈B1：300-450（成交价）L1：510-600（成交价）天津中心南京路商圈L1：750（报价）麦购滨江道商圈

46、L1：600-1000（成交价）郎香街小白楼商圈B1：300-360（报价）天地烩南市商圈L1：210-240（报价）120-150（成交价）当前商业舞业租金水平差异较大，传统商圈坐拥强大人流支持，租金水平较高，其他区域由于商业发展较迟缓，且多以租售结合方式营销，不注重后期运营管理，租金水平与成熟商圈有较大差距。租金收益估算租金收益估算租金测算模型租金测算模型参考项目参考项目现状租金水平现状租金水平逐年逐年5%10%5%10%租金提升租金提升预测的市场租金水平预测的市场租金水平分析项目分析项目当前当前正式销售正式销售项目成熟项目成熟给予合理折让,促成项目培养出于市场竞争考虑,租金设定低于市场水

47、平的租金标准出于经营成熟考虑,此阶段租金达到或略超过竞争对手参考项目参考项目万达商业广场首层临街店铺(10元/平米/天)根据收益还原法计算其售价：根据收益还原法计算其售价：P=a/r1-1/(1+r)P=a/r1-1/(1+r)n n=9.8=9.8 365/8%1-1/(1+8%)365/8%1-1/(1+8%)3737=47464.78=47464.78元元/m/m2 2（其中（其中r r表示项目的年收益率，表示项目的年收益率，P P代表单方售价，代表单方售价，n n代代表使用年限，表使用年限，a a代表每平方米年租金。）代表每平方米年租金。）项目售价为项目售价为47464.78元元/m/

48、m2 2营销策略及销售方式营销策略及销售方式营销目标营销目标突破底商产品租售价格的营销局限性突破底商产品租售价格的营销局限性树立全新的主题性商业街形象树立全新的主题性商业街形象确保项目在高利润下的快速回款确保项目在高利润下的快速回款销售策略销售策略推盘总原则推盘总原则定位定位锁定、锁定、招商招商带动、带动、租约租约销售。销售。销售策略销售策略总货值盘点总货值盘点商业A1拖2店铺 41套 3层店铺 8套 共计：49套商业B1拖2店铺 8套 1拖3店铺 1套 单层邻街店铺 7套 共计：16套商业C单层邻街店铺 10套 共计：10套共计：共计：7575套套销售策略销售策略通过招商，有商家进驻的店铺通

49、过招商，有商家进驻的店铺带租约销售带租约销售以针对性招商方式对商铺购买者承诺以针对性招商方式对商铺购买者承诺,8%,8%回报率回报率,包租包租2 2年年.立时购买反还立时购买反还1 1年租金年租金.（事先将折给客户的钱加入（事先将折给客户的钱加入售价中）售价中）销售策略销售策略1先期先期以以瞰鑫街珠宝城瞰鑫街珠宝城为话题，告示市场。先期以整合珠宝首饰产业链的形象亮相启动本为话题，告示市场。先期以整合珠宝首饰产业链的形象亮相启动本案整体营销战略。案整体营销战略。原因：作为传统的百年商街，和平路名号响誉全国，而作为北方重要的大都市，天津一直缺乏具原因：作为传统的百年商街，和平路名号响誉全国，而作为

50、北方重要的大都市，天津一直缺乏具有城市代表性的珠宝一条街。以高端珠宝街形象介入市场，可以最大限度的引起市场关注，引发有城市代表性的珠宝一条街。以高端珠宝街形象介入市场，可以最大限度的引起市场关注，引发社会议题，引领商业及写字楼销售。社会议题，引领商业及写字楼销售。前提：利用布兰德摩尔珠宝行业招商资源签署商户进驻协议。前提：利用布兰德摩尔珠宝行业招商资源签署商户进驻协议。推盘总原则推盘总原则销售策略销售策略2推盘总原则推盘总原则中期中期发展、升级项目的关键在于什么？发展、升级项目的关键在于什么？依托现存区域依托现存区域内一定的娱乐氛围，进一步提升休闲娱乐环境。启动内一定的娱乐氛围，进一步提升休闲

51、娱乐环境。启动“瞰鑫街瞰鑫街酒吧汇酒吧汇”招商发售。招商发售。原因原因：规避停车：规避停车交通等销售不利因素交通等销售不利因素,借助珠宝城火爆销售之势推出，且借助珠宝城火爆销售之势推出，且为后阶段写字楼推出埋下浮笔，从充分整合区域内休闲娱乐商氛，及联动为后阶段写字楼推出埋下浮笔，从充分整合区域内休闲娱乐商氛，及联动自身高端奢侈品自身高端奢侈品商务商务休闲娱乐的需求互补角度。休闲娱乐的需求互补角度。前提前提：利用布兰德摩尔招商能力利用布兰德摩尔招商能力,引入引入”天上人间天上人间”等外省高端等外省高端娱乐主力店。娱乐主力店。销售策略销售策略3推盘总原则推盘总原则后期后期启动启动瞰鑫街邻里中心及写

52、字楼瞰鑫街邻里中心及写字楼销售。销售。原因原因：伴随主要商业难题的化解伴随主要商业难题的化解,区域内商业气氛得以加强区域内商业气氛得以加强,并对商务销售并对商务销售起到强有力支撑。在该阶段启动商务部分销售起到强有力支撑。在该阶段启动商务部分销售,可提升写字楼买家的购买预可提升写字楼买家的购买预期期-集高端奢侈品集高端奢侈品高端住宅及时尚休闲娱乐为一体的写字楼高端住宅及时尚休闲娱乐为一体的写字楼,公司商务价公司商务价值将得到特别彰显。值将得到特别彰显。前提：前提：珠宝城珠宝城酒吧汇消化接近尾声酒吧汇消化接近尾声.前期招商店家陆续开始进驻前期招商店家陆续开始进驻.销售策略销售策略推盘节奏推盘节奏5

53、月月6月月7月月8月月9月月10月月珠宝商家接洽珠宝商家接洽集中消化商业集中消化商业A3层店铺层店铺夜店及酒吧接洽夜店及酒吧接洽20套套18套套集中去化集中去化1拖拖2店铺店铺餐饮接洽餐饮接洽服务业接洽服务业接洽零售业接洽零售业接洽17套套12月月20套套集中去化集中去化1拖拖2店铺店铺集中去化临街店铺集中去化临街店铺全盘销售周期：全盘销售周期：7个月个月30家家30家家22家家22家家34家家前期接触前期接触客户筛选客户筛选推广及招商策略推广及招商策略5月月7月月9月月10月月12月月营销目标营销目标打造瞰鑫街完美收官之作打造瞰鑫街完美收官之作浙商实力打造天津浙商实力打造天津珠宝城、娱乐汇珠

54、宝城、娱乐汇金街珠宝城金街珠宝城招商说明会招商说明会和平商业规划和平商业规划及浙商投资展及浙商投资展望论坛望论坛瞰和平邻里中心静瞰和平邻里中心静候优质服务商候优质服务商天上人间进津天上人间进津新闻发布会及新闻发布会及酒吧城规划说酒吧城规划说明会明会招商线招商线推广线推广线金街娱乐总汇金街娱乐总汇VIPVIP打折卡免费领取打折卡免费领取时尚达人卡免时尚达人卡免费登记索取及费登记索取及招商说明会招商说明会推广通路建设推广通路建设通过潜在业主的心理及行为特征分析，提供更具针对性的专属投资顾问方案，提供针通过潜在业主的心理及行为特征分析，提供更具针对性的专属投资顾问方案，提供针对每个潜在业主的差异化沟

55、通策略，强调沟通的效果。对每个潜在业主的差异化沟通策略，强调沟通的效果。让利业主的附加值活动，促成交易核心环核心环次核心环次核心环专属投资顾问跟进洽谈提升环提升环搭建综合体需求、供应平台基环基环主要商务区及交通核的路牌昭示基环基环户外路牌推广户外路牌推广根据潜在业主的行为习惯，对主要商务、涉外区域进行长期传播，有效封锁到达项目的多条动线，形成了漏斗式封锁，最终实现持续性影响潜在业主的效果短信息及电邮推广短信息及电邮推广根据潜在业主的商务沟通习惯，通过对不同类型潜在业主进行短信传播（电子邮件传播），使需求最高效的认知到项目信息及优势，且成本较低。财经类报刊推广财经类报刊推广根据潜在业主的阅读习惯

56、，选择其主要阅读的财经咨询媒体，进行定期投放，引起其注意并逐步诱发其投资兴趣。主要商务区及交通核的路牌昭示推广通路建设推广通路建设财经类报刊财经类报刊基环基环本案本案道路封锁道路封锁短信息及电邮推短信息及电邮推广广提升环提升环瞰鑫街商务论坛瞰鑫街商务论坛根据潜在业主的兴趣及关注，选择主要的商务、经营、管理、投资等课题组织论坛和定向邀约，令其感觉到项目是真正站在消费者的立场上来思考，来运营。投资网广告投资网广告根据潜在业主的投资习惯，搭乘最便捷易行的投资网络，开辟网络电子交易市场。俱乐部直投俱乐部直投根据潜在业主的生活情趣，颠覆传统销售中心的做法，将生活与生意融为一体进行俱乐部直投及说明会，推介

57、会等。搭建商业商务需求、供应平台推广通路建设推广通路建设提升环提升环商务论坛商务论坛投资网广告投资网广告俱乐部营销俱乐部营销次核心环次核心环销售现场坐销销售现场坐销依托接待中心，接待人员除精通接待礼仪外，对项目的投资价值和使用价值有充分的理解，对项目的地域文化和产业价值有所领悟，能够在与来人做沟通的同时，谈论对投资型物业的认识。写字楼行销写字楼行销依托来电和来访，邀约潜在客户在其方便的时间上门拜访。两点好处：能够近距离了解潜在业主的生意所处阶段；能够提供更具针对性的建议和想法体现出专属投资顾问的价值。互联网营销互联网营销依托布兰德摩贰的全国性招商客户资源，开辟有后台专人管理的互联网论坛，在线解

58、答潜在业主对项目的质疑和提问。开辟专属论坛的好处在于：避开了业内一些不友好者的登陆，更具真实性和沟通性。专属投资顾问跟进洽谈推广通路建设推广通路建设核心环核心环增值促销增值促销开展多角度的增值促销，达到快速成交的目的。如减免物业费、增添装修方案、增添配置、增添求租渠道等，免除或强化消费者的投资信心，使项目在成交当期具有高性价比。服务促销服务促销依托服务来提升品质和实现涨价，从长远看，也只有服务品质提升才能获取到更高的利润价值。在销售阶段，可开发针对特定投资者的楼内订机、洗衣、订餐、保洁等折扣服务产品。让利促销让利促销针对功能和服务实在无法得到改善的产品，在最后尾盘阶段，可开展折价促销。虽然有可

59、能对品牌产生一定影响，却可在短时间内迅速回笼资金，后续在通过服务品质逐步拉升品牌价值。让利业主的附加值活动，促成交易团队及操作项目简介团队及操作项目简介天津吉利米莱欧商厦天津吉利米莱欧商厦吉利米莱欧购物广场是米莱欧公司在中国开设的第一家高端百货商店，是以欧洲最现代化的商业管理理念和经营模式进行运营，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，服务于中高端消费人群并以体现其身份与品位为宗旨的天津最高档、最具标志性的国际名品时尚走廊。尹世瑜先生于1993年在数千名应聘者中成为被伊势丹唯一录取的一名高管，参加伊势丹的筹建、招商、人员招聘、培训、以及开业后招商调整，全面营运管理，尹世瑜将伊势丹日本的管理经验结合中

60、国国情编写了一整套的工作规范、流程和考核奖罚标准，深受东京总部的好评并在全世界的伊势丹系统推广。天津凯旋门百货天津凯旋门百货凯旋门百货坐落于素有“商品黄金地段”之美誉的小白楼高档商业区，人文环境商业氛围在天津商界首屈一指。灵活多变的经营理念、合理的业种配置，使众多知名品牌云集于此。开业以来其人性化的购物理念，完善的配套设施引领时尚消费最前沿，平效栖身于天津百货界前列。该商场建筑面积1.05万平米,于1998年1月开业，本公司创始人尹世瑜先生曾全面操盘商场招商和营运管理工作，引入了一批当时首次进津的品牌，百丽、思加图、天美意、LUXMAN、卓凡尼等一批实力品牌。凯旋门在尹世瑜先生的全面领导下，曾

61、创下了14F平均日毛利18元的全市米效最高纪录。天津大港迎宾广场天津大港迎宾广场 迎宾商业广场位于大港区最繁华的商业街胜利街与大港区最重要的交通要道世纪大道的交口，迎宾商业广场建筑面积2.6万平米，整体3层，局部4层。2006年迎宾广场由原先仅有1层的迎宾超市改造扩建而成。迎宾超市要改建百货商场，既没有商户资源，又没有管理经验，更受到与迎宾同在一条胜利街上已站稳脚跟且有集团连锁优势的一商友谊大港店的残酷封杀。面对及其艰巨的困难，由尹世瑜带领公司招商团队签约承担了全部的规划、定位、招商和后期营运管理任务。迅速招入了ONLY、JACK&JONES、VEROMODA、季候风、伊芙莉、衣恋、ADIDA

62、S、NIKE、百丽、思加图、TATA、天美意等畅销品牌，并取得了招商开业的成功，其后更使销售业绩不断攀升，成为滨海新区时尚白领购物消费的首选。优联第六田园商业广场位于整个大梅江生态居住区內，座落于解放南路与潭江道交口。商业面积約8万平方米。项目集休闲购物、娱乐于一体的24小時经营的国际风情商业街区。开 发 商：天津优联集團经营业态：易买得大型卖场、麦当劳、上岛咖啡等 时尚零 售、休闲餐饮合作方式：全程策划、独家招商代理第六第六田园田园商业广场商业广场魅力天津位于天津商业中心滨江道，总面积约13000平米，该项目采用国际最先进的商业人流动线设计，并汇聚国际畅销品牌，为目前滨江道标志性的商业设施。

63、开 发 商：天津百富勤投资发展经营业态：购物中心合作方式：独家销售、招商代理和开业后全程运营管理 财神道商业财神道商业天津铜锣湾广场天津铜锣湾广场该项目位于天津市数百年历史的商业中心地段东南角商业区，是该区域首家以荟翠五星级酒店，知名百货店，驰名品牌主力店，精品集成店，名品专门店为特色，集购物、餐饮、娱乐、休闲和主题商业文化于一体，拥有愈22万平米超大规模的标志性“CITY MALL”开 发 商：北京国泰恒生实业有限公司经营业态：都市型商业综合体合作方式：全程策划、独家招商代理天津中心天津中心天津中心位与天津市南京路于贵阳路交口，总建筑面积151903平方米，是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、

64、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。开 发 商：上海复地浦和集團经营业态：世界水准国际化购物商城合作方式：首席招商代理成功引进成功引进H&MH&M、SASA SASA、GUESS GUESS、CKJEANSCKJEANS等国际知名品牌等国际知名品牌天津大悦城项目位于南开区南门外大街，总面积20万平米，其中：商业12万平米，酒店、公寓、写字楼8万平米。是中粮集团继成功开发深圳万象城和北京大悦城等一大批成功项目后，在天津首选的集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、公寓、写子楼于一体的城市综合体。开 发 商：中粮集团经营业态：城市型商业综合体合作内容：项目定位、规划、调研和招商工作 天津大悦城项目天津大

65、悦城项目尹世瑜尹世瑜 总经理曾任天津伊势丹百货中方经理、凯旋门百货经理，麦购商业广场副总经理，米莱欧百货总经理、天津铜锣湾商业广场高级商业顾问；是天津商业界资深专家、曾经在南开大学经济研究所深造取得硕士学位，高级经济师，尤其在商业地产（购物中心、百货）全程策划、招商、运营管理等方面有深入的见解，丰富的成功经验。主要履历主要履历王辰王辰 副总经理 商学院研究生毕业，十年招商与商业管理经验，曾先后在北京賽特、天津凯旋門、天津万达商业广场负责招商与管理工作，具有丰富的商运营管理经验，在商业地产方面具有独到的见解。主要履历主要履历王靓王靓 策划总监十年房地产营销策划推广经验，曾先后主持、参与天津百万平

66、米商业天一MALL、天津时代广场、天津新南马路五金城，天津国际五金机电城，天津武清第六城商业广场等大型商业中心的营销策划工作，取得不斐业绩。主要履历主要履历李巍巍李巍巍 设计总监（高级建筑师 资深商业地产设计顾问）自1998年至今甲级设计院专业从事商业项目设计及商业开发策划顾问工作，亲自主持大中型商业设计项目20余个，曾为家世界集团、香江集团、新希望集团、路劲商业地产公司等多家国内知名商业地产公司做项目策划定位顾问。主要履历主要履历王王 辉辉 招商经理曾任米盖尔公司营业部主管、米来欧男人店、女人店、吉利大厦店楼层经理、招商部经理、拥有国际知名畅销品牌广泛的客户资源、品牌资源，拥有营业现场各项管理工作经验，可以为承接商业项目经营指标超额完成作出突出贡献主要履历主要履历 杨海滨杨海滨 销售經理 12年的天津市大型商业集团的管理工作经历，8年的商业地产銷售、招商、策划管理工作经历,招商、销售涉及商住公寓、批发市場、超市、餐饮娱乐、家具家居、专业商城、商业步行街、品牌专卖店等，成功操作大胡同批发商业中心、友谊新天地广场等专案。主要履历主要履历 知名地产开发商合作知名地产开发商合作布兰德摩尔在经