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1、汕尾市物业服务收费管理实施办法（2008年11月18日市政府常务会议通过）第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例，国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）、广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法的通知（粤价200422号）和广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（粤价2006284号），结合本市实际，制订本实施办法。第二条本实施办法适用于本市行政区域内取得合法经营资格的物业服务企业的物业服务收费行为。第三条本实施办法所
2、称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市政府价格主管部门会同市建设（房管）部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。各县（市、区）政府价格主管部门会同同级建设（房管）部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第七条本市辖内的住宅（不含别墅，下同）
3、物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价，在业主委员会成立之后的住宅、别墅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，市区范围内的由市政府价格主管部门会同市建设（房管）部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度；各县（市）红海湾开发区、华侨管区及市城区（除市区外）由当地政府价格主管部门会同建设（房管）部门，制定相应的基准价和浮动幅度。市及各县（市、区）制定的基准价和浮动幅度应定期公布，并抄送省物价局备案。具体收费标准由业主与物业服务企业根据当地政府价格主管部门和建设（房管）部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服
4、务企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的特需服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定，物业服务收费标准不得擅自超过政府指导价标准。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第九条属政府指导价的物业服务收费实行价格备案制度，由物业服务企业将按规定的服务等级基准价和浮动幅度与业主约定的物业服务收费项目和标准向当地价格主管部门申报备案。经审核备案的物业服务收费由价格主管部门予以公布，接受社会监督和公众查询。第十条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业
5、服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
6、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业服务区域清洁卫生费用。4、物业服务区域绿化养护费用。5、物业服务区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业服务企业固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。9、经业主同意的其它费用。物业共同部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的
7、收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。第十四条物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的情况进行审计。第十五条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十六条物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证登记的面积为准。未办产权证的，物业服务企业与业主双方可以按购房合同面积协商确定计费面积。第十七条住宅小区物业服务企业从维护小区安全出发，需要收取区内住户出入证（
8、卡）、汽车出入证（卡）工本费的，应向当地价格主管部门申请核定，否则，不得收费。第十八条住宅小区内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。第二十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当根据法律法规在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或按照业
9、主大会的决定使用。第二十一条物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十二条物业服务收费（包括政府指导价和市场调节价）必须实行明码标价。明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、收费依据、收费项目、收费标准、价格举报投诉电话（12358）等。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置和收费处设置明码标价牌进行公示，并接受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价牌格式，由市和各县（市、区）价格主管部门根据省物价局的统一规定进行监制。第二十三条实行政府指导价的物业服务企业，应当向政府价格主管部门申领免费发放的收费证明，实行收费年审制度。市区范围内的物业服务企业，由市价格主管部门发证并年审，县（市、区）范围内的，由当地价格主管部门发证并年审。第二十四条物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：（一）实行政府指导价的物业服务企业，未经价格主管部门核定，超出政府指导价上浮幅度和标准收取物业服务收费的；（二）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；（三）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；（四）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第二十五条本实施办法自2009年1月1日起执行。原市政府价格主管部门和建设(房管)部门印发的相关物业服务收费管理文件与本文相抵触的，以本实施办法为准。- 6 -
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