永辉超市拓展项目评估报告新重庆总部

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1、单位名称11永辉超市拓展项目评估报告2012年04月21日项目名称：项目名称：*省*市*区*路*项目（该报告中所有的蓝色字在做完都须删除）单位名称22第一部分 项目区位分析第二部分 项目方案分析第三部分 项目经营分析第四部分 项目综合评估单位名称33v 项目区位分析：安徽省区位图2012012 2年安徽地区拓展概况年安徽地区拓展概况计划达到签约门店25家已签约门店17家（含已开业）已开业门店7家本年计划签约门店8家本年已签约门店0家备注：此图为整个省的行政区划备注：此图为整个省的行政区划图图,必须在地图上用必须在地图上用 标注出已签标注出已签约布点的地级市或县，项目所在约布点的地级市或县，项目

2、所在区域，若为二级城市，加上省会区域，若为二级城市，加上省会城市至城市至*的公里数的公里数比如：蚌埠距离合肥比如：蚌埠距离合肥约约*公里公里项目所在区域项目所在区域合肥市区合肥市区今年计划加上现有门店今年计划加上现有门店数量数量整个省的签约数量整个省的签约数量单位名称44序序号号区划区划规划布点规划布点门店门店已签约已签约门店门店已开业已开业门店门店1庐阳区8112蜀山区12533瑶海区7334包河区6225滨湖新区2116巢湖市3007肥东县3208肥西县2119长丰县10010庐江县200合计合计461511项目所在区域项目所在区域合肥市蜀山区合肥市蜀山区v 项目所在市规划布点介绍：项目所

3、在市规划布点介绍：若即将签约门店超过了该区域规划布点，须在此页说明为何原因（是因为新区域发展原因，还是区位很好，或因为和某集团战略合作等）单位名称55项目项目合肥市蜀山区通和易居项目合肥市蜀山区通和易居项目项目所项目所在区域在区域 安徽省会合肥，地处江淮之间，安徽省中部。安徽省会合肥，地处江淮之间，安徽省中部。区情情区情情况介绍况介绍常住人口常住人口 常住人口常住人口5050万万 其中城镇居民其中城镇居民3838万人，农村居民万人，农村居民1212万人万人面积面积 246.9246.9平方公里平方公里区区/县县 辖个辖个8 8个街道个街道2 2个镇。个镇。人均人均可支配收可支配收入入 城镇居民

4、达到城镇居民达到1715817158元元 农村居民达到农村居民达到60656065元元项目所项目所在位置在位置 西园街道西园街道街道情街道情况介绍况介绍常住人口常住人口 4.24.2万人口万人口面积面积 3.4 3.4平方公里平方公里人均人均可支配收可支配收入入 1785417854元元v 项目所在区域介绍：项目所在区域介绍：项目所在区域项目所在区域此页为官方数据，仅供参考此页为官方数据，仅供参考单位名称66v 项目商圈调查：项目商圈调查：AB地理位置地理位置位于东至路与贵池路交叉口东南边位于东至路与贵池路交叉口东南边周围居民数量：周围居民数量：A A区域：该区域目前居住人口约区域：该区域目前

5、居住人口约3000030000人。人。B B区域：该区域目前居住人口约区域：该区域目前居住人口约4949000000人（含在校学生），其余地人（含在校学生），其余地区在建，预计到区在建，预计到20122012年居住人口会年居住人口会达到达到5959000000人。人。卫星定位：卫星定位：（见右图）。（见右图）。主要辐射圈主要辐射圈在在2 2公里范围内人口达公里范围内人口达7.97.9万人万人本案本案注：此页市调图必须以项目为核心向周边辐射，半径为2公里 本页必须标注：人口，覆盖区域，动线距离，小区出入口，竞争对手 A区为最有效的辐射范围，红色点为每个住宅区域的大门,区域划分按实际的路来划分，不

6、能按照原有画圈的方式，具体见下页图纸 1200m500m500m单位名称77v 项目商圈调查：项目商圈调查：客流情况：客流情况：周边建筑周边建筑名称名称所在位置所在位置到永辉门店到永辉门店方位距离方位距离备注备注社区社区安居苑东区安居苑东区位于贵池路位于贵池路往西方向往西方向0.60.6公里公里现有住户现有住户22072207户，以家庭消费为主。户，以家庭消费为主。名君家园名君家园位于贵池路位于贵池路往西方向往西方向0.20.2公里公里现有住户现有住户657657户，以家庭消费为主。户，以家庭消费为主。绿城百合公寓绿城百合公寓位于东至路位于东至路正南方向正南方向 0.90.9公里公里现有住户现

7、有住户30123012户，以家庭消费为主。户，以家庭消费为主。香樟雅苑香樟雅苑位于东至路位于东至路正南方向正南方向1.21.2公里公里现有住户现有住户28352835户，以家庭消费为主。户，以家庭消费为主。安居苑西区安居苑西区位于贵池路位于贵池路往西方向往西方向1.31.3公里公里现有住户现有住户20472047户，以家庭消费为主。户，以家庭消费为主。以本项目为中心，半径在以本项目为中心，半径在2 2公里范围内辐射西园街道及南七街道、稻香村街道部分人口约公里范围内辐射西园街道及南七街道、稻香村街道部分人口约7.97.9万人。万人。学校学校安徽大学、解放军电子工程学院、解放军炮兵学院、安居苑小学

8、，五十中西区等安徽大学、解放军电子工程学院、解放军炮兵学院、安居苑小学，五十中西区等企业单位企业单位/工厂工厂中国移动、中国联通、中国电信、省建筑机械厂、江淮供氧制冷集团等中国移动、中国联通、中国电信、省建筑机械厂、江淮供氧制冷集团等事业单位事业单位安徽农垦集团、合肥燃气大厦、总参干休所等安徽农垦集团、合肥燃气大厦、总参干休所等银行银行/医院医院建设银行、工商银行、农业银行、普瑞眼科医院、炮院门诊等建设银行、工商银行、农业银行、普瑞眼科医院、炮院门诊等酒店酒店/餐饮餐饮三河酒家等三河酒家等商超商超/药店药店家乐福国购店家乐福国购店单位名称88家乐福潜山店方向家乐福潜山店方向v 项目商圈调查：项

9、目商圈调查：总长：总长：1800m竞争对手分布距离：竞争对手分布距离：沃尔玛沃尔玛家乐福国购店家乐福国购店总长：总长：1500m总长：总长：2000m本案本案注：该页竞争对手分布以项目为核心向周边辐射，以半径为3公里为标准图，显示半径3公里范围内的竞争对手建议各区做市调后，去查一下其它竞争的大卖场官方网站，或者开业店统计的网页，以确定竞争对手是否布点，以免漏掉竞争对手已签约的项目竞争对手名竞争对手名称称家乐福家乐福（国购店）（国购店）沃尔玛沃尔玛家乐福家乐福经营面积及经营面积及楼层楼层约约1800018000 二层二层约约1500015000一层、二层一层、二层约约1500015000二层二层

10、外租面积外租面积总商业体量总商业体量约约6000060000约约4000040000-销售品项销售品项生鲜、百货生鲜、百货、食品、用、食品、用品、家电等品、家电等未开业未开业未开业未开业收银机收银机4040台台-预估日均预估日均营业额营业额1 10000万元万元/日日-所在位置所在位置位于长江西位于长江西路路位于长江西位于长江西路路位于潜山路位于潜山路到项目位置到项目位置距离距离东北方向东北方向20002000米米西北偏北方西北偏北方向向15001500米米西北方向西北方向18001800米米备注备注目前经营状目前经营状况很好况很好已签约，项已签约，项目预计要到目预计要到1010年底交付年底交

11、付，开业时间，开业时间待定待定0909年年1010月签月签约，才动工约，才动工，开业时间，开业时间待定待定单位名称99ABCAACB原有的画圈，较随意，不准确原有的画圈，较随意，不准确现有的根据实际的行走路线划定现有的根据实际的行走路线划定ABC区，客群统计数量准确，细化区，客群统计数量准确，细化单位名称1010v 市场调研图：市场调研图：2.6km2.8km4km5.9km序号序号门店名称门店名称与本案距离与本案距离1黄山路大溪地店2.6KM2史河路店2.8KM3潜山路绿地花都店4.0KM4桐城南路店5.9KM5 5公里永辉超市分布公里永辉超市分布此页须标注项目本案到此页须标注项目本案到5公

12、里范围内的永公里范围内的永辉超市距离，及距离行走路线辉超市距离，及距离行走路线单位名称1111v 项目商圈调查：项目商圈调查：交通情况：交通情况：本案位置位于贵池路与东至路交汇本案位置位于贵池路与东至路交汇处。处。步行步行400400米范围内有米范围内有3 3个站点，但路个站点，但路过此处的公交车较多。过此处的公交车较多。公交公交109109通过项目本案通过项目本案 ，118118、129129、128128、1010、136136、144144路公交车等在路公交车等在本案附近的黄山路和合作化南路均本案附近的黄山路和合作化南路均有车站，下车步行有车站，下车步行5-75-7分钟均可到达分钟均可到

13、达本案。本案。109路公交路公交贵池路站贵池路站136、144路公交路公交安大西门站安大西门站118、129、128、10路公交路公交合肥科技馆站合肥科技馆站注：箭头指示位置为车站注：箭头指示位置为车站单位名称1212第一部分 项目区位分析第二部分 项目方案分析第三部分 项目经营分析第四部分 项目综合评估单位名称1313v 项目基本情况介绍：项目基本情况介绍：租赁面积：请标明建筑面积或是套内建筑面积项目地址项目地址蜀山区东至路与贵池路交口东南角蜀山区东至路与贵池路交口东南角物业条件物业条件土地使用性质土地使用性质 商业商业场所产权场所产权 已获取：已获取：土地使用权证土地使用权证物业管理物业管

14、理 甲方或甲方聘请的物业管理公司甲方或甲方聘请的物业管理公司交付时间交付时间 预计预计2011年年12月月开业时间开业时间 预计预计2012年年5月月租赁条件租赁条件租赁面积租赁面积 按红线所标套内建筑面积约按红线所标套内建筑面积约7061租赁楼层租赁楼层 负一层、平街一层部分负一层、平街一层部分租赁期限租赁期限 20年（自装修免租期年（自装修免租期/经营免租期之次日，经营免租期之次日，按实际情况修改）按实际情况修改）装修免租期装修免租期 6个月个月租赁费用租赁费用（含租金、设施（含租金、设施设备使用费及公设备使用费及公共能源费）共能源费）价格：价格：*元元/天，每天，每3年递增年递增4%（总

15、租赁面积（总租赁面积7061，配套面积，配套面积852按当期租赁价格的半价计算按当期租赁价格的半价计算.每每3年递增年递增4%计算租赁费用）计算租赁费用）20年均价：年均价：*元元/平方米平方米/月月 15年均价：年均价：*元元/平方米平方米/月月 支付方式支付方式 按月支付按月支付押金押金 合同签订之日起合同签订之日起7个工作日内向甲方支付人民币个工作日内向甲方支付人民币50万元作为履约保证金，另预付人民币万元作为履约保证金，另预付人民币50万元作为预付租赁费用，万元作为预付租赁费用，待永辉开业后抵扣待永辉开业后抵扣业态定义业态定义 A-大卖场大卖场 B-卖场卖场 C-社区店社区店 D-精致

16、超市精致超市单位名称1414v 项目基本情况介绍：项目基本情况介绍：项目地址项目地址 合肥市蜀山区东至路与贵池路交口东南角合肥市蜀山区东至路与贵池路交口东南角工工程程条条件件场所承载场所承载卖场500KG/平方米，仓库800KG/平方米，生鲜区域800KG/平方米停车位停车位甲方应提供租赁场地门前广场由乙方自行管理，所有停车位供乙方顾客免费使用，地下停车场供乙方顾客免费使用。场所场所标高标高负一层、一层梁下净高4.2米招牌位置招牌位置依据合同标准条款操作土建土建装修装修土建由甲方负责，装修由乙方负责供电供电系统系统电表过户：可过户（）；不可过户（）供电线路电子图：可提供（）；无法提供（）永久性

17、用电：依据合同标准条款操作，其中专用变配电容量系统为 1500 KW施工临时用电：依据合同标准条款操作电梯电梯设备设备2台人行道电扶梯、2台货梯由甲方购买安装完成给排水给排水系统系统水表过户：可过户（）；不可过户（）供水线路电子图：可提供（）；无法提供（）永久性用水、施工临时用水、卫生间排水、厨房排水：依据合同标准条款操作空调设备空调设备由甲方购买安装完成供气供气系统系统依据合同标准条款操作收货口收货口依据合同标准条款操作排风排风系统系统依据合同标准条款操作垃圾房垃圾房依据合同标准条款操作排烟排烟系统系统依据合同标准条款操作隔油池隔油池依据合同标准条款操作消防消防系统系统消防系统验收：合格（）

18、；不合格（）（尚未办理）（）一次消防验收合格意见书：已取得（）；正在办理中（）；未取得（）消防系统电子图：可提供（）；无法提供（）其他消防系统要求依据合同标准条款操作要求明细整个项目有多少车位数量，商业车位多少？住宅多少？可供停车位所在楼层，及是否专用，使用标准（如凭*元小票免费停车*小时）单位名称1515v 外观效果图：外观效果图：永辉超市永辉超市注：此图应标注出店招及出入口位置，要求多面效果图（即有多少店招就在报告中体现多少张效果图）永辉超市出入口永辉超市出入口东东 至至 路路单位名称1616v 项目内业态规划情况介绍：项目内业态规划情况介绍：楼层楼层单层面积单层面积（）（）业态规划及品牌

19、业态规划及品牌已确定品牌已确定品牌5F7000电影院、电玩、主题餐厅餐饮云南瑞泰丰、UME4F7000家居生活馆、床上用品、儿童乐园*亲自乐园3F7000商务男装、休闲牛仔、户外运动、2F7000时尚绚丽：时尚女装、饰品内衣、美发ZARA、HM、C&A、优衣库1F7000缤纷天地:化妆品、珠宝、名表、精品鞋包、时尚快餐必胜客、肯德基*B115000大型超市12000，车库2000B215000车位,商业*个，住宅*个商业总体量及项目描述50000平方米，该商业为甲方自持，不销售注：若该物业不是购物中心或者百货，则按照后一页填写单位名称1717v 项目内业态规划情况介绍：项目内业态规划情况介绍：

20、本案主要以本案主要以住宅住宅为主，甲方总体开发体量为主，甲方总体开发体量为为*万平方米，住宅为万平方米，住宅为*户，于户，于2012年年*月动工，月动工，2014年年*月竣工。月竣工。商业部分主要以沿街商铺的租赁和销售商业部分主要以沿街商铺的租赁和销售我司租赁甲方一层和负一层面积为甲方的我司租赁甲方一层和负一层面积为甲方的集中商业面积，其中一层集中商业面积，其中一层*平方米，负一平方米，负一层层*平方米，平方米，*年年*月动工，月动工，*年年*月竣工月竣工交付，交付，*开业。开业。甲方销售沿街商铺甲方销售沿街商铺*平方米，余下集中商平方米，余下集中商业面积为业面积为*平方米用于招商。平方米用于

21、招商。永辉超市永辉超市集中商业面集中商业面积积-1层至层至3层层共计共计25000平平方米方米底商销售部分，底商销售部分，面积约面积约15000平平方米方米单位名称1818v 项目总平面图项目总平面图主入口主入口单位名称1919v 项目平面设计方案项目平面设计方案-一层平面布置图：一层平面布置图：总租赁面积为：总租赁面积为：平方米，平方米，一层租赁面积：按红线所标实际使用面积为一层租赁面积：按红线所标实际使用面积为*平方米平方米单位名称2020v 项目平面设计方案项目平面设计方案-负一层平面布置图：负一层平面布置图：总租赁面积为：总租赁面积为：平方米，平方米，负一层租赁面积：按红线所标实际使用

22、面积为负一层租赁面积：按红线所标实际使用面积为*平方米平方米单位名称2121第一部分 项目区位分析第二部分 项目方案分析第三部分 项目经营分析第四部分 项目综合评估单位名称2222v 面积预算：面积预算：项目名称项目名称通和易居（合肥东至路店）通和易居（合肥东至路店）名名 称称面面 积（）积（）总面积占比总面积占比经营面积占比经营面积占比租赁面积租赁面积 （套内建筑面积）（套内建筑面积）70737073100.00%100.00%预估租金预估租金*元元/日日/公共面积公共面积99399314.04%14.04%实际外租区域面积实际外租区域面积3283284.64%4.64%预估收入预估收入*元

23、元/月月/外租公摊面积外租公摊面积3263264.61%4.61%仓库面积仓库面积6526529.22%9.22%配套面积配套面积2502503.53%3.53%加工面积加工面积1571572.22%2.22%设计经营面积设计经营面积4367436761.74%61.74%100.00%100.00%生鲜部6026028.51%8.51%13.79%13.79%食品用品部2610261036.90%36.90%59.77%59.77%服装部78078011.03%11.03%17.86%17.86%加工部1951952.76%2.76%4.47%4.47%收银区1801802.54%2.54%

24、4.12%4.12%单位名称2323v 固定资产投资预算：固定资产投资预算：序号序号永辉合肥东至路店永辉合肥东至路店预算费用预算费用 总占比总占比序号序号永辉合肥东至路店永辉合肥东至路店预算费用预算费用 总占比总占比(元元)（元）（元）1 1空调设备空调设备0 00.00%0.00%1 1装饰部分（含泥工、木工、装饰部分（含泥工、木工、漆工、水电、签证）漆工、水电、签证）2936260293626029.40%29.40%2 2空调安装空调安装0.00%0.00%2 2服装专柜服装专柜5000005000005.01%5.01%3 3冷库冷柜冷库冷柜2000002000002.00%2.00%

25、3 3二次消防改造二次消防改造4636204636204.64%4.64%4 4货梯货梯0 00.00%0.00%4 4海鲜池设备海鲜池设备1500001500001.50%1.50%5 5扶梯扶梯0 00.00%0.00%5 5监控系统、背景音乐监控系统、背景音乐4636204636204.64%4.64%6 6发电机发电机1250001250001.25%1.25%6 6网络设备、安装网络设备、安装1000001000001.00%1.00%7 7收银台、自由门收银台、自由门3900003900003.90%3.90%7 7不锈钢制品不锈钢制品4500004500004.51%4.51%8

26、 8物配材料物配材料4000004000004.00%4.00%8 8防火门防火门80000800000.80%0.80%9 9面包设备面包设备2000002000002.00%2.00%9 9木制品木制品4000004000004.00%4.00%1010超市货架超市货架5500005500005.51%5.51%1010广告灯箱广告灯箱3000003000003.00%3.00%1111仓库货架仓库货架1500001500001.50%1.50%1111厨房设备厨房设备4000004000004.00%4.00%1212寄存柜寄存柜50000500000.50%0.50%1212甲供材料甲

27、供材料1100000110000011.01%11.01%1313购物车、购物篮购物车、购物篮1500001500001.50%1.50%1414电子称电子称1000001000001.00%1.00%装修（长期摊销）装修（长期摊销）7343500734350073.52%73.52%1515办公家具及设备办公家具及设备1500001500001.50%1.50%1616制冰机制冰机1800001800001.80%1.80%固定资产固定资产2645000264500026.48%26.48%合计合计99885009988500100.00%100.00%单位名称2424v 经营预算：经营预算

28、：项目项目第一年第一年第二年第二年第三年第三年项目项目第一年第一年第二年第二年第三年第三年投资原值投资原值投资原值投资原值998.85998.85费用费用费用费用1419.22 1419.22 1496.02 1496.02 1548.82 1548.82 固定资产264.5人力费用400.80 417.60 434.40 长期摊销费用734.35租赁费用？收入收入日均销售日均销售232325252828其他费用720.00 780.00 816.00 销售收入销售收入83958395912591251022010220费用率费用率16.91%16.91%16.39%16.39%15.15%1

29、5.15%生鲜收入2938.253193.753577人力费用率4.77%4.58%4.25%食品用品收入4197.54562.55110租赁费用率？服装收入755.55821.25919.8其他费用率8.58%9.29%9.72%加工收入503.7547.5613.2营业外收入营业外收入营业外收入营业外收入433.30 433.30 319.30 319.30 337.39 337.39 毛利毛利毛利毛利1146.7571361.451586.144店中店收入43.30 43.30 49.39 生鲜毛利293.825383.25465.01进场费150.00 食品用品毛利545.675638

30、.75740.95其他收入240.00 276.00 288.00 服装毛利226.665246.375275.94营业外收入率营业外收入率5.16%5.16%3.50%3.50%3.30%3.30%加工毛利80.59293.075104.244利润利润利润利润160.83 160.83 184.73 184.73 374.72 374.72 毛利率毛利率毛利率毛利率13.66%14.92%15.52%利润率利润率1.92%1.92%2.02%2.02%3.67%3.67%生鲜毛利率10%12%13%固定资产折旧52.90 52.90 52.90 食品用品毛利率13%14%14.50%长期资产

31、摊销73.44 73.44 73.44 服装毛利率30%30%30%所得税8.62 14.60 62.10 加工毛利率16%17%17%净利润净利润25.87 25.87 43.79 43.79 186.29 186.29 员工数员工数员工数员工数167174181净利润率净利润率0.31%0.31%0.48%0.48%1.82%1.82%生鲜606264食品用品202122加工121314服装192021后勤人员565860日均人效日均人效1377 1437 1547 单位名称2525第一部分 项目区位分析第二部分 项目方案分析第三部分 项目经营分析第四部分 项目综合评估单位名称2626v

32、综合评估：综合评估：序号项目内容说明1所在城市 一级或二级城市主城区 一级或二级城市郊外县三级以下城市主城区 三级以下城市郊外县2所在区位 住宅区 商业区 商业及住宅综合区 工业区 教育区3竞争情况竞争激烈 竞争较激烈 竞争一般 无竞争4主要竞争对手沃尔玛 家乐福（2家）5交通状况相邻主干道 有7条公交线路 6客流情况 10000以上 8000-9999 6000-7999 4000-5999 4000以下7店面成本 4%以上 3%-4%之间 3%以下8未来发展趋势周边的生活环境成熟，其他生活配套设施完备本案区域内人口密集，多数小区均已是成熟的住宅区，但随着本案住宅项目的完成及毗邻周边的几所大

33、专院校，未来该区域的人口数量还应会有小幅度的增加。9综合评估适合公司选址 业态定义：卖场 预估日均营业额在23万元/日单位名称2727v 项目风险评估：项目风险评估：项目优势分析项目优势分析项目风险评估项目风险评估1.项目位置地处贵池路与东至路交叉口，距离市中心仅为1.5公里。周边的生活环境及其他生活配套设施均比较成熟，商业市场已有雏形。1.本案所处的位置已开业一家家乐福，未来还会有一家家乐福和一家沃尔玛开业，在经营方面竞争会比较的激烈，但介于本案的定位，也存在错位经营。2.本案北边及西北面有安居苑等大型住宅区，以居民消费为主，购买力较强，将会是我超市重点服务的区域。本案南边（即项目商圈调查图

34、中的C区域）2公里范围目前暂无大型超市卖场，而此区域人口很密集，将会是我超市重点服务的区域。2.本案所处东至路和贵池路均不是主干道（均为2车道），因此可能会对卖场的人流量产生一些影响。单位名称2828v 参与人员：参与人员：拓展部：况磊拓展部：况磊 丁颖丁颖 李昭文李昭文设计部：兰小东设计部：兰小东工程部：林宝丹工程部：林宝丹开店部：陈科学开店部：陈科学招商部：杨朴招商部：杨朴区域：区域：生鲜事业部：生鲜事业部：食品用品事业部：食品用品事业部：服装事业部：服装事业部：加工事业部：加工事业部：*省区域拓展负责人签字省区域拓展负责人签字*区域拓展负责人签字区域拓展负责人签字单位名称2929总部：一切以服务门店为核心！总部：一切以服务门店为核心！门店：实施精细化管理！门店：实施精细化管理！