房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷及答案{80}

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题测试强化卷及答案答题时间:120分钟 试卷总分:100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的()估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【正确答案】A2.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是()。A.概率分

2、析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【正确答案】C3.【真题】张某购买一商铺用于出租经营,在商铺购买中,银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元,空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用为实际租金收入的30%,该项目的偿债备付率为()。A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93【正确答案】B4.目前,在我国的城市住宅中,其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房【正确答案】B5.()不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】

3、C6.参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭()。A.只可以申请政策性抵押贷款B.只可以申请商业性住房抵押贷款C.既可以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款D.只能申请政策性抵押贷款,不能申请商业性住房抵押贷款【正确答案】C7.在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【正确答案】A8.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场,其中二级市场是指()。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【正确答案】D9.下列房地产投资风险中,属于系统风

4、险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【正确答案】A10.在开发项目财务评价中,动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期【正确答案】B11.房地产项目开发内容和规模的分析与选择,首先要遵循的前提是()。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A12.在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B13.【真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期

5、望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若购买者非常满意,则()。A.P=0B.EPC.E=P【正确答案】D14.下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%45%【正确答案】A15.下列属于房地产开发直接投资的是()。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房

6、地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D16.对于承包方式与承包内容,房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C17.某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅,单价为5400元每平方米,首付款为房价的25,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6,期限均为20年,公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789【正确答案】D18.【真题】某投资者以100

7、万元购买了一商铺用于出租经营,其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款,该项投资的年净经营收益为12万元,贷款期和经营期相同,该项投资的资本金利润率是()。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【正确答案】D19.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力,计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)月均收入C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)月均收入【正确答案】C20.用于物业

8、大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B21.【真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点,是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率【正确答案】A22.对出租物业来说,最主要的收入记录是()。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B23.下列选项中,不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【正确答案】A24.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是()。

9、A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A25.以下收集一手资料的方法中,适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法【正确答案】C26.委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25【正确答案】A27.()是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B28.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元,其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元,若贷款年利率为7%,当年只付息不还本,则当年

10、应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C29.单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C30.服务人口1万5万人,年营业额在3000万10000万元的居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,这种商业物业类型称为()。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店【正确答案】B31.()是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例,用于监测土地供应与住房建设和销售之

11、间的关系,反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数【正确答案】A32.建设单位在建设工程开工前,需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府【正确答案】B33.市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料【正确答案】B34.房地产开发前期的规划管理,下列步骤正确的是()。A.规划意见书(选址),设计方案审查意见,建设工程规划许可证,建设用地规划许可证B.设计方案审查意见,规划意见书(选址),建设用地规划

12、许可证,建设工程规划许可证C.规划意见书(选址),建设用地规划许可证,设计方案审查意见,建设工程规划许可证D.设计方案审查意见,建设用地规划许可证,规划意见书(选址),建设工程规划许可证【正确答案】C35.对建设投资估算的精度在10,所需费用,小型项目约占投资的1.03.0,大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C36.()是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【正确答案】B37.()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种

13、主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法【正确答案】A38.房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A39.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础,确定商品住房销售价格的方法是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D40.下列关于资金时间价值的表述中,错误的是()。A.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量D

14、.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C41.对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A42.【真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业,在对其开发的某个住宅项目定价时,销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目,该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法【正确答案】C43.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答

15、案】A44.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款,其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A45.以下属于房地产资产管理范围的是()。A.制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【正确答案】A46.a规划设计条件通知书;b建设用地规划许可证;c选址规划意见通知书;d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D47.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正

16、确答案】A48.定位于最大的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【正确答案】D49.在众多的不确定性因素中,找出对项目经济效益指标影响较大的因素,并判明其,对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率【正确答案】B50.相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【正确答案】B51.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交

17、额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D52.【真题】关于个人住房抵押贷款风险的说法,错误的是()。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低,不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险【正确答案】B53.【真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元,期限为2年,年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息,到期后一次偿还本金,则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88【正确答案】D54.对于一般的房地产投资项目,()指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C

18、.流动比率D.速动比率【正确答案】A55.()实行专款专用、封闭管理,储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后,优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款【正确答案】D56.【真题】整个投资市场的平均收益率为20%,国债的收益率为10%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4,写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9,写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%【正确答案】A57.下列关于招标的说法,不正确的是()。A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标

19、方式B.通过公开招标方式,从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C.开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者D.邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目【正确答案】C58.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【正确答案】B59.关于融资成本,下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、

20、担保费、代理费【正确答案】D60.某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,该项投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7【正确答案】C61.【真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法,正确的是()。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优【正确答案】D62.某房地产开发商向银行贷款4000万元,

21、期限为3年,年利率为8,若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金,如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96【正确答案】C63.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析,是房地产市场的()分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构【正确答案】D64.损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入,使用损益平衡图进行定价的定计方法是()。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】B65.选择短期投资还是长期投资主要

22、取决于投资者的()。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力【正确答案】A66.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,常用的估算公式为()。A.直接费:每平方米造价指标建筑面积,主要材料消耗量:每平方米材料消耗量指标建筑面积B.直接费:每平方米造价指标使用面积,主要材料消耗量:每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量:每平方米造价指标套内建筑面积,每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费:每平方米造价指标建筑面积,直接材料消耗量:每平方米材料消耗量指标建筑面积【正确答案】A67.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评

23、估物业服务公司的工作,这是()的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】C68.【真题】在房地产市场分析报告中,不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C69.为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的()。A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表【正确答案】D70.决策可以按不同的标准类型划分,其中按决策的()划分,包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模【正确答案】C71.基准

24、收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率【正确答案】A72.【真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2,全年写字楼销售量为60万m2,房地产开发企业直接出售量为15万m2,该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50【正确答案】D73.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A74.【真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性,首先确定包月费用为

25、50元人,看有多少业主参加;再将包月费用降为30元人,看有多少业主参加。这种调查方法是()。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法【正确答案】D75.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B76.在工程施工过程中,()负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工之后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.会计师D.造价师【正确答案】D77.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷

26、款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B78.【真题】邀请招标一般应选择()家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7【正确答案】B79.下列费用中,不属于管理费用的是()。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D80.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C81.分析市场趋势的方法中,使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法【正确答案】D82.【真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业,在其经营策略

27、中投资一定比例的商业物业,这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式【正确答案】C83.在房地产自然周期的第三阶段,此时供给增长速度高于需求增长速度时,房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B84.建设投资估算精度在10,所需费用,小型项目约占投资的1.03.0,大型复杂工程的占投资的0.21.0,这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【正确答案】D85.建筑工程施工过程中,建设单位或

28、者施工单位发生变更的,对于原施工许可证()。A.应当重新申请B.继续有效C.需向建设行政部门申请变更D.需向城市规划行政部门申请变更【正确答案】A86.下列选项中()不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金【正确答案】C87.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象,描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C.易变性D.季节性【正确答案】D88.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B89.关于房地产市场,下列说法不正确的是()。A.房地

29、产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动,但可以被某个人或单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B90.房地产开发投资通常属于()。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资【正确答案】C91.在中国实行经济适用住房的政策下,通过调查得知,愿意购买商品房的家庭有多少,属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因

30、果性调查D.专题调查【正确答案】A92.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为()万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A93.在房地产定价方法中,名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【正确答案】C94.下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【正确答案】D95.【真题】在房地产市场分析报告中,不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目

31、的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C96.某房地产投资者以300万元购入一商铺用于出租经营,资本金为100万元,其余为银行提供的利率为10、期限为10年,按年等额还款的抵押贷款。如该商铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)的权益投资回报率为()。A.10B.27C.14.18D.22.55【正确答案】D97.【真题】在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1【正确答案】C98.开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内,将建设工程竣工验收报

32、告报建设行政主管部门备案。A.10B.15C.20D.30【正确答案】B99.当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为()。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【正确答案】B100.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险【正确答案】B二.多选题(共70题)1.金融机构在融出资金时,要遵循()原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性【正确答案】AD2.资金时间价值的大小,从投资的角度来看主要取决于()。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC3

33、.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种,其中,可控制因素调查包括()。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD4.成本计划可分解为()等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE5.土地费用包括()。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC6.风险型决策的具体方法包括()。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD7.承包商的主要合同

34、关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE8.根据消费者对不同属性的重视程度,可以分为()。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD9.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC10.房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE11.运营费用的人工费包括()。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.

35、统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC12.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD13.以行政划拨获取土地使用权,通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地【正确答案】ABC14.收集一手资料的方法有()。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE15.决策可以按不同的标准划分类型,按决策的层次划分,包括()。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决

36、策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC16.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD17.在风险分析中,风险评价阶段的工作包括()。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险因素E.提出对风险对策的建议【正确答案】DE18.在工程项目施工阶段,质量控制的任务主要是()。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序,与

37、国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD19.写字楼出租单元内建筑面积包括()。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC20.对于购买-更新改造-出租-出售模式来说,这种业务模式下的现金流出包括()等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD21.确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面

38、不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD22.【真题】下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【正确答案】AB23.收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金【正确答案】ABCD24.租售方案必须明确的问题包括()。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个

39、租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC25.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE26.【真题】下列房地产开发项目的支出中,在计算成本利润率时应计算利息的有()。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE27.【真题】房地产投资具有不可逆性的主要原因有()。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗,在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投

40、资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定,投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【正确答案】CE28.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中,不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【正确答案】DE29.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括()。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财

41、务费用【正确答案】ABDE30.勘察设计和前期工程费主要包括(),以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE31.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB32.对于出租或经营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE33.从房地产市场自然

42、周期和投资周期之间的关系来看,投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE34.【真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营,购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%,且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初),计划第10年末转售,投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD35.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。

43、如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC36.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC37.房

44、地产开发项目的主要合同关系有()。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB38.【真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款,对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控,防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况,以确保房屋能在合理期限内交付使用【正确答案】ABDE39.经济评价中的基础参数中,()属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期

45、C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE40.开发商的定价方法有()。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD41.房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ADE42.【真题】下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD43.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中,()是可行性研究中定量分析的

46、基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC44.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC45.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE46.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE

47、47.【真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【正确答案】BD48.一般来说,房地产投资风险分析主要包括()等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE49.市场定位的方式有()。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位【正确答案】ABE50.【真题】下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE51.开发商以招拍挂出让方式获得国

48、有建设用地使用权的开发建设项目时,需要办理的规划审批工作,下列说法正确是()。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查【正确答案】BDE52.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括()。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB53.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的()。A.经营

49、费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD54.房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率【正确答案】BCD55.按常规,公开招标项目应授标给最低报价者,除非最低标价是()的。A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的,有所怀疑E.合理【正确答案】AC56.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD57.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到()的目的。A.资本保值

50、B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC58.房地产组合投资管理的主要工作包括()。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE59.依代理委托方的不同,物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE60.按照用途的不同,物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC61.零售商业物业在选择租户时,往往注重考察租户的()。A

51、.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE62.敏感性分析的目的在于()。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素,分析敏感性因素变动的原因,并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值,分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小,以便在经济效益值相似的情况下,从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC63.下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程

52、是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE64.【真题】在各种市场方法调查中,网络联系方法的特点有()。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【正确答案】AB65.【真题】从宏观角度考察,利率的经济功能包括()。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀【正确答案】ABCE66.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算

53、不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率,并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC67.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中,属于社会环境因素的有()。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD68.下列()属于市场趋势分析的方法。A.销售者意图调查法B.决策树法C.专家意见法D.时间序列分析法E.相关分析法【正确答案】CDE69.申请领取施工许可证应具备的条件,有()。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE70.决策可以按不同的标准

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