XXXX0404象屿珑庭三期可行性研究

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1、Part谨致：象屿集团象屿珑庭三期可行性研究2014.04.03同策咨询PartPart本案所在城南片区周围有三个相邻板块，城中板块为昆山老城区，传统商贸局极地，地段优势明显；城东板块是昆山经济开发区的所在地，聚集了大量加工产业；花桥商务城为江苏省政府重点打造的省级CBD，轨交11号线开通后已能够无缝连接上海市中心。本案所在的昆山南部新城是昆山近年来重点打造区域，随着上海、江苏两地政府统筹兼顾，特别是规划中的京沪高铁、沪宁城际轻轨开通后，昆山城南和上海市区就在15分钟左右，昆山城南版块已完全融入“上海1小时经济圈”。如今的昆山城南已然成为昆山的新中心所在，发展前景令所有人期待。本体梳理-区位P

2、art 中华商务区位于长江路西侧，小虞河路东侧，沪宁铁路南侧，总占地2平方公里；整体功能为商务和综合配套服务，总建筑面积200万平米，其中商业面积约170万平米，包含办公、酒店、公寓及零售商业，住宅约30万平米；中华商务区是昆山的城市门户，一个交通高度密集的枢纽地区，将成为面向上海、服务长三角的现代商务区，不仅为昆山打开一扇对接世界的窗口，更将承载昆山国际工商名城的使命，也将成为昆山现在及未来最具期待的板块之一。本体梳理-中华商务区Part距离高铁站500米,车程2分钟 距离火车站1.5km，车程10分钟 铁路线 高速公路 距离昆山客运中心站1.8公里车程10分钟，距离京沪高速入口2.6km，

3、车程15分钟。项目周边有昆山国际学校、柏庐公园、乐购等生活配套。区域内成熟，交通发达，娱乐餐饮、学校教育配套齐全。【交通配套】【生活配套】昆山国际学校柏庐公园昆山乐购1km500m本体梳理-周边配套Part项目信息（三期）项目A栋B栋楼层数27F27F建筑面积25946.122912.7总户数700套566套标准层层高3.1m3.1m标准层面积1027.8946.5标准层户数27户23户户均面积37.140.5本体梳理-项目指标PartA栋标准层B栋标准层p A栋标准层为3梯27户，东西板式排布，11户朝东，16户朝西；p B栋标准层为3梯23户，南北板式排布，10户朝南，13户朝北；p 标准

4、层房间层高3.1m，面宽3.6m户型尺度为标准层高，基本无额外附加值面宽较小，居住舒适度一般本体梳理-产品户型Part我们认为，本案拥有得天独厚的优势，也存在部分不足那么我们周边的项目情况又是如何？Part周边市场-市场概况&项目选取距离本案3km内在售的酒店式公寓共有四个，分别为：巴比伦国际广场（城南）重点参考衡山城（城南）新城香溢紫郡（城南）金茂云庭（城中）Ps：巴比伦国际广场的产品品质在四个项目中最好，档次最高，对本案的借鉴意义较大。Part周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场物业类别：商铺、住宅、酒店式公寓所属区域：城南建筑面积:12万平方米 当前单价：11500元/总 价 段：35

5、-60万元开 发 商：和融房地产开发有限公司 物业地址：玉山镇人民南路998号项目基本信息项目规划与特点 巴比伦国际广场位于昆山城南京沪高铁、沪宁高铁、沪宁铁路三铁交汇处，毗邻中华商务区。项目，规划由7幢住宅、3幢公寓式酒店和主题商业街构成;目前在售三期12#，13#公寓式酒店，面积28-55，目前剩余80套左右房源，14#后期规划未定。Part建筑风格与立面用材园林景观营造 巴比伦在外立面上采用全石材干挂，配以大面积玻璃窗体；建筑外立面通过石材和玻璃相间，形成规则的竖状线条，极富现代感和品质感。社区规划酒店式公寓入口在小区内部，可共享社区景观配套；社区35%的绿化率，规划有多个景观组团，道路

6、植被、人造水景等。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场Part户型配置 巴比伦的标准层为3梯20户，回字形排布，户型面宽4-5m、层高3m、部分户型赠送飘窗。项目主要户型为一室户（31-36），总价35-40万元；每层有4间一室二厅（55+），总价60-65万元。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场p 户型设置常规、无亮点整体户型设置以30+为主，一定程度上控制了总价，但并无太多附加值，户型舒适度也一般，端头套大户型也仅能单面开窗（东or西）。Part周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场Part精装标准2000元/厨房橱柜欧派油烟机欧派灶具欧派卫生间热水器飞利浦坐便器科勒台盆JOMOO花

7、洒科勒龙头JOMOO其他插座西门子电灯欧普衣柜自制周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场项目精装基本为常规硬装部分，附带一个镜面衣柜，无额外家电赠送；品牌均采用国内外知名品牌，但具体产品选择上，以中下档次为主。Part整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡社区体量24.9万3.54万10.28万酒店式公寓体量1栋27F住宅性质的小户型公寓1栋18F酒店式公寓1栋16F酒店式公寓产权年限70年50年50年面积段395347583257当前均价830010800元/8800元/6000元/总价段3257万元3855万元2036万元（需全款）目前

8、状态2期在售，1期售完尾盘在售在售项目均为单栋打造酒店式公寓；面积段基本控制在60以下以控制总价；主力总价段下线基本在60万元以下，根据区位、品质不同，单价差距较大。周边市场-其余项目盘点Part整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡立面风格现代现代现代立面用材全石材+大面积玻璃全石材+大面积玻璃全石材+大面积玻璃+涂料图片展示周边市场-其余项目盘点由于酒店式公寓一般与大面积商业或办公楼相伴而建，所以在立面风格上面多趋向于现代风格；在大多数情况下由于标准层户型同质化严重，且数量众多，外立面较为规整且无新意。Part整体规划立面/风格户型精装

9、标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡标准层梯户2梯10户3梯17户2梯13户户型排列板式排布，单排回字型排布板式排布，两排户型占比39，35%45，40%53，25%47，50%53，30%58，20%42，30%；46，30%；55，30%；其它，10%层高3m4.45m3m面宽3.8m4.2m3.7m特点南部通透买一层送一层阳台打造（面积不赠送）图片展示周边市场-其余项目盘点区域项目标准差多采用双排板式排布和回字形排布方式，也有个别使用单排板式排布（南北通透，主打居住性）；昆山当地项目在附加值上的挖掘较少（少有挑高4.5m，赠送空间等）。Part整体规划立面/

10、风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡当前均价830010800元/8800元/6000元/总价段3257万元3855万元2036万元（需全款）精装/毛坯精装毛坯毛坯精装报价1000元/精装内容地板、空调、抽油烟机/品牌樱花、格力/周边市场-其余项目盘点昆山南部当地项目在精装的选择上较为保守和落后，多愿意采用毛坯交付压低总价，对于精装品质和品牌选择上面花费的心思也较少。这与当地区域尚未成熟，居住客户有限有关。Part整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡交房情况期房现房现房大堂5.6m挑高全石材墙面5

11、.6m挑高全石材墙面4m挑高全瓷砖墙面电梯日立电梯无货梯设置KONE,通力电梯无货梯设置日立电梯无货梯设置走廊宽1.21.5m宽1.7m宽1.5m周边市场-其余项目盘点区域项目多将样板房制作在售楼处中以方便展示，对于大堂、电梯井以及走廊的打造较为欠缺，一定程度上影响项目实际品质。Part周边租赁市场项目衡山城18#四季华城吉田国际广场巴比伦国际广场30+租金/1200-1500元/40+租金1300-1500元/50+租金1500-1700元/1300-1500元/1600-2000元/1600-2000元/租赁情况基本满租基本满租良好目前出租1/3备注部分楼层出售返租，由优嘉统一管理运营较其

12、他项目年代较早部分楼层出售返租，由优嘉统一管理运营目前尚未完全交房p 区域基本均为精装出租，租赁价格根据项目品质有所不同，基本与售价成正比；p 各项目租赁需求旺盛，租赁市场良好，价格较低的衡山城和四季华城均为“基本满租”状态；p 除了个人出租外，衡山城和吉田国际均拿出部分楼层，出售后返租，由优嘉统一运营酒店。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场Part周边市场-小结价格层面：本案周边酒店式公寓，总价基本控制在在60万元/套以内（主力在30-40万），较上海项目在投资门槛上有绝对优势；由于户型相似度较高，单价直接反映了总价范围和项目档次；产品层面：周边项目虽然在传统产品力打造上

13、尚可（立面、景观），但在软性价值（户型附加值、人性化设置等）上的打造理念相对滞后，项目卖点有所欠缺；租赁市场：租赁需求旺盛，租赁市场良好，价格较低的衡山城和四季华城均为“基本满租”状态；个人出租和开发商售后返租等多种租赁方式的存在使客户在区域投资时有更多选择的途径。Part周边的项目让我们知道，我们未来在产品打造上还可以做得更好接下来让我们把眼光放得更开阔一些看看整个昆山酒店式公寓市场的格局如何？Part板块项目总供应已售体量余量城南巴比伦国际广场31.81.2衡山城25#1.80.21.6新城香溢紫郡10.80.2城中金茂云庭1.510.5城东中冶昆庭11.86.75.1建伟新世界广场844

14、城北萧林新天地1.80.80.8逸景湾1.70.31.4城西万家汇商贸城642合计36.619.616.8供应分散，以组合产品形式为主，体量小，在售项目未来供应量17万方整体体量不大，但客户可选择面较多；昆山酒店式公寓项目市场余量城西巴比伦国际广场金茂云庭万家汇商贸城中冶昆庭建伟新世界广场城东萧林新天地逸景湾城中新城香溢紫郡城南衡山城Part编号地块名称用地性质建设用地面积 规划建筑面积成交价截止日期1巴城镇迎宾路南侧、张家港西侧其他商服用地13455020182530946.52013-1-112千灯镇机场路西侧、鹿场路北侧其他商服用地10218722481216554.412013-1-1

15、13昆山市高新区美丰路南侧、规划一路西侧其他商服用地11933214791789.952013-1-294开发区吴淞江路西侧、景王路北侧其他商服用地5900265531593.192013-1-295昆山市花桥开发区商银路南侧、彩桥路东侧C19其他商服用地12856282842892.782013-2-206昆山市苇城路西侧、登云路北侧其他商服用地16614448572990.522013-2-207昆山市苇城路西侧、登云路北侧其他商服用地16615448601993.82013-2-208淀山湖镇双永路南侧、淀山湖东侧其他商服用地22238422238424462.312013-2-289花

16、桥开发区规五路西侧、规四路南侧其他商服用地30609612193673.142013-3-810花桥开发区规一路南侧、西环路西侧其他商服用地897811077375386.892013-3-811花桥开发区曹浦路东侧、沪宁高速公路北侧其他商服用地333331500028816.792013-5-2312开发区长江路西侧、衡山路北侧其他商服用地33740175448151832013-5-2313张浦镇新吴街南侧、馨园路西侧其他商服用地19290540122912.792013-5-2814张浦镇新吴街北侧、桃源路西侧其他商服用地15379338331065.762013-6-2715张浦镇新吴

17、街北侧、桃源路东西侧其他商服用地516831292074067.452013-6-2716高新区中华园西路北侧、新城南路东侧其他商服用地8626198391035.122013-7-2917昆山开发区中华园路南侧、黄山路西侧其他商服用地16233384413594478.212013-8-818开发区景王路北侧、吴淞江路西侧其他商服用地12753573893864.222013-8-2319开发区汛塘路南侧、黄河路西侧其他商服用地234209368314345.242013-8-2320高新区北门路东侧、新塘河北侧其他商服用地5663811327617954.252013-8-23昆山商办土地

18、市场Part编号地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积成交价截止日期21开发区景王路北侧、金沙江路东侧其他商服用地9290623226616723.212013-8-2322花桥开发区蓬青路北侧、大瓦浦河西侧其他商服用地35085877143683.992013-10-1823周市镇黄浦江路西侧、长兴路南侧其他商服用地6016512033010631.212013-10-1824周市镇华杨北路西侧、倪家浜路南侧其他商服用地6777313554611975.492013-10-1825高新区玉山镇北门路东侧、龙生路北侧商业16804336085074.812013-12-2626开发区前进路北

19、、顺帆西侧商业用地8980493944041.412013-12-2627开发区前进路南、夏东街西侧商业用地16965644675089.52013-12-2628花桥经济开发区核心区A15商业办公用地93168384411281.82013-12-2629开发区创业路北侧、柏庐路西侧商业办公2591112955611660.092013-12-2630开发区前进路北、夏驾河东商业用地3333316666710000.022013-12-2631高新区规划道路北侧、古城路西侧其他商服用地47071875528825.812014-2-25合计147万方385万方2013年至今共有31块成交土地

20、有可能成为酒店式公寓项目，其总建筑面积达到385万方，潜在酒店式公寓市场存量巨大。昆山商办土地市场Part项目近期开盘时间主力面积推盘套数去化套数月均去化当前均价（元/）精装报价（元/）层高城南巴比伦国际广场2011-1031-5667860520110002000-衡山城25#2013-12-2239-53400351090001000-新城香溢紫郡2012-1135-60186144106000-城中金茂云庭2012-1048-581539968800-4.45城东中冶昆庭2011-946-91157789629100002000-建伟新世界广场2011-940-6082559919780

21、0-5.5城北萧林新天地2013-749-813084190001500-逸景湾2013-547-543447886500-城西万家汇商贸城2012-947-5899969150（含收购）75001200-酒店式公寓常规去化速度在15-25套左右，城西万象汇受整栋单元集体购买，去化速度被拉升；毛坯价格集中在6500-9000元/之间，装修水平跨度区间较大，价格在1200-2000元/之间，形成市场差异；距离本案比较近的巴比伦、香溢紫郡和金茂云庭价格跨度较大，巴比伦去化速率虽为区域最高，但仍不甚理想昆山酒店式公寓去化速度Part昆山酒店式公寓存量大、去化速度慢，市场不容乐观欲达到热销，我们亟需进

22、行客户增量我们先来看下区域同质项目的客户构成Part置业目的纯投资,80%投资自住,18%刚需自住,2%纯投资,60%投资自住,20%刚需自住,20%巴比伦国际广场衡 山 城新城香溢紫郡金 茂 云 庭 巴比伦住宅风格、精装交付、办公产权、地域位置、规划潜力等众多因素导致投资客户占绝对主力；衡山城精装交付和住宅产权使得衡山城的自住主比例相对其他项目高一些；金茂云庭毛坯交付、办公产权吸引了一批办公客户置业入驻，此类客户出现多套一同购买的情况；香溢紫郡毛坯交付、办公产权，邻近花桥经济开发区，吸引了大量经开区的住和办公客群。投资型客群无疑是区域酒店式公寓产品的购买主力。纯投资,35%投资自住,40%刚

23、需自住,5%办公,20%纯投资,50%投资自住,10%刚需自住,10%办公,30%Part昆山,45%上海,50%泛苏州,5%昆山,70%上海,25%泛苏州,5%巴比伦国际广场衡 山 城新城香溢紫郡金 茂 云 庭区域项目整体以昆山本地客群为主，其次为上海客户，泛苏州客户为偶得客户。但本案临近的巴比伦国际广场，其上海客户比例高于其他项目。昆山,70%上海,25%泛苏州,5%昆山,80%上海,15%泛苏州,5%巴比伦临近高铁，同时亦为区域品质标杆项目，上海客户对于巴比伦的认可度明显高于区域其他项目；衡山城主力客户来自昆山本地，其中新昆山人略多于老昆山人，居住型需求较强；金茂云庭项目属城中板块，拓展

24、上海客户不具备优势，所以昆山本地人占绝对主力，置业目的多样；香溢紫郡项目主力客源来自邻近的经开区，其中新昆山人占所有昆山购房者的八成。客户来源Part来源目的交叉分析客户来源纯投资投资自住刚需自住/养老办公昆山主力次主力偶得次主力上海主力偶得偶得无泛苏州主力无无无“纯投资”客户作为酒店式公寓的主要购买客群，其潜在客户基数大，来源广，那么，哪个来源的投资客作为本案未来客户增量的可能性最大？Part各地投资客户心态-昆山访谈样本一：曹女士，昆山本地人，45岁，中学老师 “城南在我印象里满落后的，不是农村就是工厂区，听说现在高铁建起来以后慢慢好起来了。30万一套房子贵是不贵，不过商办产权我不太会考虑

25、的，而且一般来说我是不太会去投资房产的，现在儿子也快要二十岁了，说不定哪天就要急用钱，投资房产不如买一些银行的短期理财产品。”访谈样本二：骆先生，新昆山人，35岁，经济开发区工厂生产主管 “中华商务区我知道，就在高铁站那边，那边房子造得都还挺漂亮的，不过现在好像还没什么人气，以后应该会发展得不错。对酒店式公寓也没什么偏见，我有好几个同事也是租的酒店式公寓住，挺现代、也挺方便的。就是三四十万一套对我来说有点难，前几年刚买了房，还在还贷款呢。也不急着投资”评价：区域认可度一般、总价承受能力一般，投资置业观念差评价：区域认可度高、总价承受能力低，投资置业观念一般Part各地投资客户心态-上海&泛苏州

26、访谈样本三：汤小姐，上海人，30岁，时尚买手 “刚结婚一年，家里本来就有房，也没什么压力，这几年自己也攒了点钱，想投资。觉得买房投资还是比较稳的，不太会赔钱，还能收租还贷，由于上海限购，主要还是考虑酒店式公寓。现在主要在关注上海嘉定、临港之类的地方，花桥也可以考虑，还是看升值潜力吧。对于昆山南没了解过，不太清楚。”访谈样本四：叶先生，苏州人，40岁，私营业主 “投资我是一直在投资的，股票基金什么的都买过，房地产倒比较少。不过要买我也不太会跑去昆山买，苏州好房子多得是，昆山那边经济也都没有苏州好，房子还不便宜。酒店式公寓倒没怎么关注过，不过在感觉上应该没有住宅好吧。”评价：总价承受能力较强，投资

27、置业观念强，产品认可度高，选择性多评价：区域认可度低、总价承受能力一般，投资置业观念一般Part各地投资客户核心问题客户来源置业投资观念总价承受能力酒店式公寓接受度区域认可程度其他昆山本地人一般一般较低较低/新昆山人一般较低一般较高/泛苏州一般一般一般较低/上海较高较高较高未知选择较多【投资客户心态汇总】通过对于昆山，上海，以及泛苏州投资客户的访谈和心理评估后，我们发现上海客户所欠缺的仅是对于区域的了解与认可，是可以争取的客户群体！（争取的主要方式即为与其他相似板块竞争目标客户）Part巴比伦热销和上海客户比例另一方面，从城南同质项目的成交情况看上海客户成交占比愈高的项目，其去化速率越佳Par

28、t初步推算上海客户比例050100150200250300350400450巴比伦本案年去化量&客户构成上海昆山范苏州占比74%占比48%增量上海客户200组我们将与本案项目相似度较高的作为参考对象；我们发现目前区域在售项目多采用线上媒体，客户多为自然来访，完全有可能保持昆山客户和泛苏州客户成交量不变；如欲达到热销（年去化量400套以上），成交量和客户构成需发生如下变化：【客户组成演变】项目上海昆山泛苏州年去化量组数占比组数占比组数占比巴比伦9648%10050%42%200变化增量200组不变不变本案29674%10025%41%400上海客户占总成交75%以上，从次主力客户变为绝对主力客户

29、。Part上海客户置业关注点和选择性总价作为投资者最基本的属性，决定了投资门槛和投资风险；总价越低，潜在客户的数量越大，对客户也越具有吸引力；总价性价比（产品力+价格）良好的社区品质和产品力能够保证项目未来的保值和租赁情况，同时良好的昭示面也是促使成交的有效利好；多数时候与总价一起展现为性价比的形式；投资回报（租金+价格、升值潜力）上海投资客置业关注点租金回报率和升值潜力是物业投资最直接投资回报途径，也是客户最关注的因素之一；上海投资客户在投资置业时，多通过总价、性价比和投资回报三方面，对于目标投资项目进行评估。Part相对于昆山本地客户和泛苏州客户而言，上海客户置业投资理念更强，对于酒店式公

30、寓的接受度更高，但选择性较多我们需要再看得远一些，想办法与其他板块竞争这批优质客户Part住宅竞争排除：1、上海受限购影响，住宅产权，置业投资可能性较低；2、2014年春节后，外地人在昆山置业住宅首付上调至50%，以致昆山住宅产品首付大大超过同期酒店式公寓产品。11号线嘉定段总价60-80万元代表项目：中茂世纪中心 方舟时代广场 新城香溢澜庭 龙湖蔚澜香醍花桥商务城总价40-70万元代表项目：苏豪国际广场 中城商务广场 游站未来城中华商务区总价25-60万元代表项目：巴比伦国际广场 衡山城 新城香溢紫郡板块竞争格局PartPart区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度嘉定老城区嘉

31、定新城嘉定开发区【11号线嘉定段】区域介绍 本案选择参考区域为11号线白银路站-嘉定北站沿线，囊括嘉定新城、嘉定老城区以及嘉定开发区；该区域项目本身拥有以下区域性优势：地处上海抗跌，心理距离短，地域认同性强地铁沿线抗跌，租赁有保障嘉定市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度项目交付标准层高当前均价中茂世纪广场精装4.5m13000元/保利爱情故事毛坯4.5m11000元/方舟时代广场毛坯4.5m14000元/日月光伯爵天地精装送家电3.3m16000元/嘉福汇精装送家电4.5m15000元/新城香溢澜庭精装4.5m15000元/旭辉华庭毛坯3.0m15000元/龙湖蔚澜

32、香醍精装4.5m13000元/嘉定在售酒店式公寓项目较多，以精装项目为主，多在地铁11号线站点附近，也有个别项目立足城区（方舟时代广场）或嘉定工业区（中茂世纪广场）。此处选择区域内成交较好的在售项目作为区域代表，重点参考项目。嘉定市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度120中茂世纪广场保利爱情故事方舟时代广场日月光伯爵天地嘉福汇新城香溢澜庭旭辉华庭龙湖蔚澜香醍020406080100面积段（）120中茂世纪广场保利爱情故事方舟时代广场日月光伯爵天地嘉福汇新城香溢澜庭旭辉华庭龙湖蔚澜香醍020406080100总价段（万元）该区域酒店式公寓的成交面积集中在40-60，总

33、价段集中在60-80万元/套。多个项目酒店式公寓体量不大，户型面积跨度较小，导致区域总价相近，竞争激烈。嘉定市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度项目中茂世纪广场方舟时代广场新城香溢澜庭龙湖蔚澜香醍户型梯户3梯24户（L字型）2梯12户（板式单排）3梯16户（板式双排）5梯18户（回字形）层高4.5m4.5m4.5m3.1m面宽4.2m4.54.8m3.9m4.5m精装标准2500元/毛坯1500元/2000元/硬装品牌科勒、佳佳兔、海尔/摩恩、惠达、奥普科勒、老板、西门子软装赠送电磁炉、空调、衣柜/无无项目额外卖点人性化储物空间设计户型南北通透自带大型商业综合体品牌

34、开发商额外赠送储物空间品牌开发商赠送室外储物柜嘉定酒店式公寓产品设置舒适度较高，4.5m层高买一层送一层，配以赠送储物空间，南北通透户型等，普遍产品力较强。其中中茂更是赠送软装，实现真正拎包入住。嘉定市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力去化速度投资回报项目中茂世纪广场方舟时代广场新城香溢澜庭龙湖蔚澜香醍开盘时间2013.062012.092013.092012.08供应套数768套1120套160套437套成交套数419套647套61套207套成交均价11784元/（当前价格13000元/）11068元/（当前价格14000元/）15104元/（当前价格15000元/）12409元

35、/（当前价格13000元/）月均去化42套34套10套11套备注纯酒店式公寓社区，区域热销项目纯酒店式公寓社区，区域热销项目混合社区，酒店式公寓体量较小，并无重点推广混合社区，酒店式公寓体量较小，并无重点推广区域成交较好的项目均为纯酒店式公寓社区，成交量能够达到400-500套/年，同时热销项目的成交均价较当前价格均较低，表明低价入市能够有效冲击市场，赢得酒店式公寓客户的偏爱。嘉定市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力去化速度投资回报【悠活城】项目信息：嘉定西站旁，43-58SOHO，层高3.6-4.5m，毛坯交付租赁情况：46-53毛坯1000-1200元/，精装1700-2500

36、元/【新城金郡】项目信息：白银路地铁站旁，4.5m毛坯交付，户型面积40-70租赁情况：50-60毛坯1000-1200元/月，精装修1500-2000元/月【常发豪庭国际】项目信息：白银路地铁站旁，住宅产品，毛坯交付，户型面积50-60租赁情况：50-60毛坯1000元/，精装修2000-2500元/月根据周边市场，精装一房的租金在1500-2500之间（根据装修情况浮动）按照2000元/的租金中位数和70万元的总价中位数，初步估算，区域投资回报率约为：3.5%由于附近在售项目多为期房，此处选取2010年以后准新房项目作为当地租金水平标准参考。目前租赁市场活跃项目多为毛坯交付，毛坯房源租金普

37、遍较低，精装房源租金受装修程度影响较大。嘉定市场PartPart区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度【花桥商务区】区域介绍 花桥商务城是江苏省政府重点打造的唯一省级CBD，定位为上海市的卫星商务城，酒店式公寓项目主要集中于其东面的商务综合区内（11号线兆丰路站-光明路占）；该区域项目本身拥有以下区域性优势：地铁沿线同城化效应，看房方便，交通花费少超低总价投资门槛低，风险小升值潜力政府规划聚焦，上海人口外溢花桥市场昆山花桥距上海市区38KM花桥国际商务城规划Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度项目交付标准层高当前均价绿地起航社毛坯4.5m9000元/光华时

38、代蓝钻毛坯3.5m7800元/GOHO悦城毛坯4.5m9000元/中城商务广场毛坯4.5m9000元/苏豪国际精装3.2m8800元/亚太广场精装4.8m13000元/昆城银座精装3.5m9500元/游站精装4.8m13000元/花桥商务区酒店式公寓项目较多，基本延轨交分布；项目交付标准和层高没有整体偏向；价格上普遍低于10000元/，个别高品质项目报价跳脱市场（如游站）。此处选择区域内成交较好的在售项目作为区域代表，重点参考项目。中城商务广场绿地起航社GOHO悦城游站光华时代蓝钻苏豪国际广场亚太广场商务综合区昆城银座 商务配套区商务核心区光明路站花桥站兆丰路站花桥市场PartPart游站绿地

39、起航社光华时代蓝钻GOHO悦城中城商务广场苏豪国际广场亚太广场昆城银座020406080100区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度该区域酒店式公寓的成交面积集中在40-60，总价段集中在40-60万元/套。虽然区域项目在产品和地段上具有相当的差异性，但均力求总价保持在同一水平上。游站绿地起航社光华时代蓝钻GOHO悦城中城商务广场苏豪国际广场亚太广场昆城银座020406080100花桥市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力投资回报去化速度项目游站中城商务广场苏豪国际广场户型梯户不规则形（阶梯型）3梯20户（回字形）3梯16户（L字型）主力户型30-6040-6047-4

40、9层高4.8m4.5m3.2m精装标准3000元/毛坯1000元/硬装品牌美的、法恩莎、施耐德/箭牌卫浴、松日开关软装赠送无/家具9件套项目额外卖点花园洋房SOHO游戏主题创意园第一太平戴维斯物业顾问无嘉定酒店式公寓产品设置各有不同，无统一标准，但舒适度一般；市场上存在多个超过4.5m的挑高产品，精装品牌层次不齐，但主流品牌较少。其中游站以游戏主题作为项目特色，大大提升产品力。花桥市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力去化速度投资回报项目游站中城商务广场苏豪国际广场开盘时间2011.052011.102011.01供应套数1459套706套453套成交套数1162套664套259套开

41、盘价格13000元/（当前价格13000元/）8500元/（当前价格9000元/）8500元/（当前价格8800元/）月均去化33套22套6套备注创意社区，连续多年昆山热销项目项目去化情况良好，目前接近尾盘，成交速率有所下降项目主体为6层围合式连楼前期规划不佳导致去化速度缓慢区域成交最好的项目成交量在300-400套/年，成交能级略低于嘉定，整体成交价格自开盘以来并未有太大变化，区域呈现寡头现象，个别项目成交良好，整体市场去化能级较弱。花桥市场Part区域介绍项目分布面积段/总价段产品力去化速度投资回报根据周边三个在售项目的租金和售价初步估算，区域投资回报率为：4.2%由于附近在售项目多为现房

42、，此处选取游站、中城商务广场和苏豪国际广场三个项目的租金和售价，直接推算区域投资回报率。区域租金相对比较稳定，而游站的价格逃脱市场，应作为特殊案例分析。项目游站中城商务广场苏豪国际广场30+租金1000-1200元/月/40+租金1300-1700元/月/1200-1500元/月50+租金/1600-2000元/月/单价13000元/9000元/8800元/投资回报率3-3.5%4.3%4.1%花桥市场PartPart比总价2030405060708090嘉定花桥巴比伦6040358065巴比伦广场主力户型总价表面积31-3655总价35-40万元60-65万元户型占比80%20%巴比伦在主力

43、的小户型上相比花桥整体项目具有一定总价优势；但在次主力的55户型上不单不具有总价优势，反而达到了嘉定的整体水平。有优势，但不明显竞争力对比Part比产品乍看之下品质感十足的巴比伦时代广场，通过对比，呈现出了以下问题：p实惠欠缺3m层高，无大面积附赠空间p舒适欠缺4m面宽（本案3.6m），回字形排布p特色欠缺项目打造常规，无主题特色p先天利空无轨交，出上海产品打造常规，相比后显现诸多补不足竞争力对比Part巴比伦所代表的本区域在投资风险和升值潜力上均较为中庸比投资回报【租赁市场】【升值潜力】根据巴比伦的租赁情况（30+平均租金1350元，50+平均租金1800元），以及售价（11000元/），算

44、出巴比伦投资回报率约为：3.6-4.2%（小面积户型的投资回报率高于大面积户型）Ps：该区间，略高于嘉定（3.5%）略低于花桥（4.2%）保值能力：嘉定花桥=本区域升值潜力：花桥本区域嘉定经过对宏观市场、政府投入、市场走势等多方研判，可得到初步结论：竞争力对比Part竞争力对比通过对于上海投资者最关注的三个要素的对比后，我们发现本案如欲和巴比伦以同样的姿态入市，将难以吸引更多上海投资客户以达到热销的目的。最终，可能我们还是需要从投资客最敏感的“价格”入手Part项目评估建议项目评估建议Part价格和去化速度的评估建议单价总价段投资回报率预估年去化量1000035-45w4.05%200套900

45、032-41W4.5%400套800028-35W5.06%600套u产品面积按35-45估算；u产品月租金按40户型月租金1350元估算；u年去化量根据巴比伦国际广场去化量为参照估算。根据市场情况，我们对项目未来各种价格水平下的去化速度做以下预估：Part项目风险评估建议 根据对项目自身条件以及未来市场的分析和评估，同策对项目的运作可行性做如下建议：项目所属区域规划前景较好，且因高铁的便捷，拥有吸引上海投资客的诸多有利条件，但区域酒店式公寓以及住宅目前的价格水平已经早早透支了规划和高铁的利好，未来区域物业价格升值的潜力不大。从市场层面看，酒店式公寓作为投资属性的产品，并没有得到昆山和苏州客户

46、的青睐，所以昆山以及本区域的酒店式公寓产品去化速度缓慢，另外加上未来昆山潜在竞争市场的白日化，给项目销售带来了较大的压力。如果要保证项目有一个好的去化速度，只能最大限度地吸引上海投资客，但是目前来看，来自花桥以及嘉定的同类产品的竞争极大的分流了上海投资客户，给项目的去化雪上加霜，所以如前面报告的论述，本案只能通过总价的优势来吸引上海投资客户以达到项目的有效去化，但是有效吸引上海客户的效果并不是那么乐观，我们秉着谨慎的态度。综上所述，我们认为运作该项目风险大于机会，建议转让该项目或者是时间换空间，待区域规划落实之后方启动项目销售（但是未来市场层面的不确定性需考虑），如果要今年启动该项目，那么总价优势和通过渠道导入上海客户是项目成功的两大关键要素。02Thanks!