房地产土建工程师要注意的管理要点精

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产土建工程师要注意的管理要点(精)房地产土建工程师要注意的几点房地产土建工程师要注意的几点1 施工进度计划与实际施工进度完成情况对比（每月做进度计划及实际完成量横道图，进行对比），工程滞后原因标明2电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定，电梯呼叫器及消防报警器位置尺寸确认，电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定应在一层柱施工前必须确认（以电

2、梯厂家提供参数为准，原设计参数会有局部变动，避免浪费资源）。3施工塔吊及垂直运输设备基础的标高及水平位置确认（高度以景观设计标高为准，水平位置躲避水电等外网线施工，避免后期清除产生费用）4地热混凝土预留厨房及卫生间上下水管线线槽（管线铺设及混凝土施工中距墙20CM内部铺设），便于以后精装修水电管线施工局部变动的要求。5地下室中的穿墙套管防水处理，消防水池防水方式，消防立管，设备，设备基础等需要提前完成的土建工程完成时间，其他后期设备安装，调试的时间确认。6砌体施工洞口修补加强，杜绝后期装修后产生裂缝。7地下室所有设备基础下有回填土的夯实情况应加强，设计中应考虑是否加砼柱，避免设备安装后产生下沉

3、。8电梯所有设备（尤其是部分小构件）在施工垂直运输设备拆除前要上到屋顶机房，避免后期人工搬运对楼梯设施造成损坏，在安装调试过程中要求防火门安装完毕，钥匙由电梯安装队伍保管。9竣工档案与资料应提前上报，应在验收前1个月收集整理完毕。10场地土方平整的标高控制，土方存储量控制（若土质可做后期绿化用土）11市政人行步道及绿化铺装以及水强弱电管线施工与暂舍是否冲突（避免暂舍因市政绿化及管线施工而二次搬迁）12窗外倒坡2% 窗框内外高差为12CM.，确认外窗台有无保温，避免后期窗泄水孔被外窗台保温板堵死。13室外水电管井在施工中应标明位置并且随时清理井内垃圾，以免雨污水管线在未交工前因无人管理，雨季雨水

4、带进淤泥而堵塞。14一层防潮层（尤其是公建）施工应严格重视，尤其是室外地坪标高高于室内地面标高的，是否应在外墙面、外保温下增设防水层。屋面防水及防水保护层，外墙保温基层抹灰层施工时应着重检查。15雨落水管的拉结件，空调冷凝水管及爬梯的锚固点对外墙保温的破坏（打胶？处理）16外墙砖勾缝剂选择，粘结剂选择，阳角勾缝，朝天缝封堵材料选择，贴砖及理石干挂需要设计院出大样图（详细到窗上下，梁下，阴阳角材料颜色、材质衔接等），避免后期再改动造成的资源浪费。17防盗门，防火门交接，成品保护，后期钥匙保管（施工前应协调好），应有专人后期管理，其中还有塑钢门窗的安装维护，一层阳台或者小院门如有钥匙也要有交接，保

5、管。18竣工影像资料（开发区质检站2008年开始要求，档案局存档必要，每层，每工序，开工前准备，同时也留作签证和隐蔽工程记录，施工单位也应要求，避免我单位人员遗漏）。19桩基础。打桩队伍是否已确定（东地岩土），需要上报可行性工期安排（其中需考虑不可预料因素：下雨，桩运输时间，桩制作厂家断货等）。20开发区近海区含碱性空气对外露钢制构件腐蚀性很强，尤其是栏杆，进户门把手，防火门面漆，车库门锁芯等后期影响外观的）栏板为不锈钢316L以上，锁体及把手要做加强处理。21变电亭及开关站在地下室要求至少将设备基础提高800以上，同时做排水流程计算和设施配备，避免因渗水及雨水（地下停车场）和地下室内水管线爆

6、裂等原因对电器设备造成破坏。22高层塑钢窗防侧向雷击点在塑钢窗周围抹灰前应处理完毕，否则后期改动影响室内装修工程。23卫生间局部等电位盒与防水交接处应处理清晰，位置应根据装修图纸做调整。24建筑垃圾应组织定点堆放，定时清理，避免后期堆绿化种植造成影响。25外架安全，（大部分事故都是在主体完事后装饰装修工程中出现事故，因外墙装饰施工需要将墙体拉结杆拆除，但是加固不及时造成的），尤其要在这段时间加大力度，再侧重的就是跨年度工程的外架在新开工时的加固处理。26所有甲供材料必须确认进场时间，影响工期的大部分原因都是甲供材料的进场时间，切记，尤其是强弱电及外网消防等水电设备，箱体，管线敷设。27氡浓度检

7、测、室内环境检测、智能检测、节能监测、如果有桩的话，还有桩基础检测，分动测与静载，甲方所必须的几个检测。28电梯安装过程中对电梯层门的密封要注意，避免施工灰尘对井道内设备造成损伤，尤其是人身安全更重要。29消防打压和地热打压等试验过程必须有专人看护，避免漏水对室内装修、大白等其他工序造成的损伤。30了解合同，对工期，甲乙方责任划分，材料规格约定。施工现场预算控制指标一、 普通住宅建筑混凝土用量和钢用量1、 别墅、双拼 钢筋44-49 Kg/m2 砼0.35-0.4 m3/m22、 多层砌体住宅 钢筋30Kg/m2 砼0.3-0.33m3/m23、 多层框架 钢筋38-42 Kg/m2 砼0.3

8、3-0.35 m3/m24、 小高层11-12层 钢筋50-52 Kg/m2 砼0.4 m3/m25、 高层17-18层 钢筋50-52 Kg/m2 砼0.45 m3/m26、 高层30层H=94M 钢筋65-75 Kg/m2 砼0.42-0.47 m3/m27、 高层酒店式公寓28层H=90M 钢筋65-70 Kg/m2 砼0.38-0.42 m3/m28、 人防车库 钢筋165-185Kg/m2 砼1.4-1.6m3/m29、 非人防车库 钢筋120-140 Kg/m2 砼1.0-1.2m3/m2以上数据按抗震7度区规则结构设计二、 普通多层住宅楼施工预算经济指标1、 室外门窗（不包括单元

9、门、防盗门）面积占建筑面积0.15-0.22、 模板面积占建筑面积2.2左右3、 室外抹灰面积占建筑面积0.8左右4、 室内抹灰面积占建筑面积3.0三、 施工功效1、 一个抹灰工一天抹灰在25-30 m22、 一个砖工一天砌红砖1000-1100块3、 一个砖工一天砌加气砼砌块500块4、 瓷砖一天贴15 m25、 刮大白第一遍300 m2/天，第二遍180 m2/天，第三遍压光90 m2/天四、 基础数据1、 混凝土重量2500Kg/m32、 钢筋每延米重量0.00617*d*d3、 干砂重量1500 Kg/m3，湿砂重量1700 Kg/m34、 石子重量2500 Kg/m35、 一立方米红

10、砖521块左右6、 一立方米加气砼砌块175块左右7、 筛一立方米干净砂需1.3立方米普通砂工程人员必知的钢筋含量表.xls工程中需要掌握的重要数据施工方面经济数据2010-05-08 13:00建筑工程清包工价格 模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2.室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板

11、吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。大白乳胶漆：6元/平米。外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。屋面挂瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70100元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层

12、含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米

13、（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生

14、产厂棚与其它生产用房）：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含

15、前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前

16、期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多

17、数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/平方米。序号项目类型钢筋用量kg/m3砖混住宅1一般砖混住宅（6层） 272屋面现浇，坡屋面，其余厨卫、阳台、飘窗现浇，飘窗计算一半面积，包括砌体加固筋，7度设防 27.73八度设防，无桩基，6层砖混结构住宅，现浇楼板 354砖混住宅楼 32-405一般砖混住宅现在设计高了许多35-40框架住宅6框架别墅 40507框架4层的宿舍楼(桩基础),跨度在4米*9米,层高3.6米, 38-458框架多层住宿楼 46-609一般框架住宅 424610一般框架住

18、宅（6层）4511八度设防框架结构住宅5012框架住宅多层 40-5013框架住宅高层标准层 6014框架住宅高层转换层120-13015框架住宅（12层左右）代地下车库（人防） 809016全现浇高层住宅地下2层，地上22层 6517框剪高层建筑不包含基础部分 60-7018框剪高层建筑转换层不包含基础部分 12019小高层 不等 60-7020高层住宅 7021框剪-框架小高层，高层60-95KG 60-9522 住宅楼（江苏省） 23一般砖混结构在公斤 24框架结构在公斤 25综合楼一般公斤左右 办公楼 26八度设防10层以下框架办公楼 65-7527礼堂，框架结构，跨度25米 85厂房 框架4层的厂房(桩基础),跨度在912米*1215米,层高3.6米 42-48-