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1、云南省房地产估价师理论与措施：估价汇报质量试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在原划拨土地上建造某办公楼，建成于8月31日，经济寿命为60年，后于8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地有效期限为40年(自8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残存价值予以赔偿。8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼土地重新获得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在8月31日评估价值为万元。 A：5850 B：6125 C：6510
2、D：6675 E：工业用地监测点评估价格 2、对某种特定商品有爱好消费者集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜在市场3、下列有关外国勘察设计单位及其在中国境内办事机构，承接中国境内建设项目勘察设计业务问题，表述错误是。 A：外国勘察设计单位及其在中国境內办事机构，不得单独承接中国境內建设项目勘察设计业务 B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目勘察设计业务，但其在中国境内办事机构，不得单独承接中国境内建设项目勘察设计业务 C：外国勘察设计单位及其在中国境内办事机构，承接中国境内建设项目勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计 D：外国勘察设计单位及其在中
3、国境內办事机构，可以成立合营单位，领取对应勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位管理规定开展勘察设计业务活动 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、购置某类房地产，一般抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为6%，自有资本规定年收益率为9%，该类房地产资本化率为_%。 A6.0 B6.9 C8.8 D9.05、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及有关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权_登记。 A初始 B变更 C转移 D他项权利 6、铁路建设需要征用土地波及多种县级行政区，可以申请同意，办理征地手续。 A：分县 B：向县级以上人民政府 C：向住房和城镇建设部 D：向省级人
4、民政府 E：执行层组织协调 7、我国都市规划法律体系关键是_。 A都市规划编制法 B土地管理法 C都市规划法 D都市房地产法 8、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁构成。且在梁交点上竖立柱子，以支承建筑骨架基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏形基础 D箱形基础 9、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产价值。 A发明 B发现 C发明 D隐定 10、有关记录分析表明，在大都市中心区，土地费用已经占到总开发成本_。 A20%30% B30%40% C40%50% D50%60%11、建筑物净收益=建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A：建筑物重置价 B：建筑物
5、现值 C：土地价格 D：房地产价格 E：工业用地监测点评估价格 12、某投资商预测到大型公共设施投资建设计划，并在附近预先投资，最终获得巨大成功，则该投资商运用是房地产投资特性中_。 A易受政策影响 B依赖专业管理 C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D存在效益外溢和转移 13、下列不属于房地产估价基本程序是。 A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价成果 D：估价资料公开 E：工业用地监测点评估价格14、旅游、娱乐用地土地使用权出让时，有条件必须采用方式。 A：政府定价 B：双方协议 C：政府指导价格 D：拍卖、招标、挂牌发售 E：执行层组织协调 15、房地产开发是一项综合
6、性经济活动，投资额大，建设周期长，波及面广。要想使开发项目到达预期经济效果，必须首先做好_工作。 A项目提议书编制 B施工图设计 C可行性研究 D成本收益分析 16、修建性详细规划应当符合_规划。 A控制性详细 B区域 C近期建设 D分区 17、_是指房地产业活动或其投入与产出有相称波动现象，且此现象反复发生。 A房地产周期 B房地产循环 C房地产周期循环 D房地产周期运动 18、对于共有房地产转让，需要其共有人_。 A所有同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行 19、现拟开发建设某写字楼，估计3年后建成并所有售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1
7、.6万元，若酬劳率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完毕后现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：1.04 D：12800 E：工业用地监测点评估价格 20、从事房地产估价，首先要有房地产。 A：估价业务 B：估价目 C：估价对象 D：估价程序 E：工业用地监测点评估价格 21、某宗房地产土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地减价修正额为（）元/m2。 A50 B250 C300 D350 22、下列有关房地产拍卖竞买人条件，表述错误是，。 A：中华人民共和国境内自然人、法人
8、和其他组织都可以作为房地产拍卖标竞买人 B：在国家容许范围内，房地产竞买人不可以是境外自然人或法人 C：对于集体土地上建成房屋，居住房屋竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具有房屋建设申请条件人 D：对于集体土地上建成房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者 E：执行层组织协调23、人民法院在裁定设定抵押被执行人及其所扶养家眷居住房屋拍卖后，应当予以被执行人宽限期是_个月。 A1 B3 C6 D12 24、房地产是实物、权益和三者结合体。 A：义务 B：环境 C：空间 D：区位 E：工业用地监测点评估价格25、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为
9、5%，则该建筑物成新率为_。 A76% B80% C81% D84%二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、下列不计入用地面积范围有。 A：无明确使用权属冷巷 B：有明确使用权属间距地 C：市政管辖马路等公共用地 D：公共使用排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设用地 2、H省Z房地产企业拟获得A市B县都市规划区内C村所有集体土地从事经济合用住房开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经
10、约定，土地赔偿费为该耕地前3年平均年产值8倍；每一种需要安顿农业人口安顿补助费原则为该耕地被征收前3年平均年产值5倍。被征收土地上附着物及青苗赔偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定征收工地中，有同意权限政府包括。 A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院 E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书3、原则差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数。 A：平方离差算术平均数平方根 B：离差平方算术平均数立方根 C：离差平方算术平均数平方根 D：离差立方算术平均数平方根 E：执行层组织协调 4、根据代理权发生根据不一样可将代理分为。 A：委托代理 B：法
11、定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理5、达不成拆迁赔偿安顿协议拆迁纠纷处理方式包括。 A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商 6、住房公积金所有归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户用于_自住住房。 A购置财产保险 B购置 C翻建 D装修和大修 E建造 7、要做到现金流量折现，首先应做到_。 A后续开发经营期间究竟多长要估算精确 B各项支出收入何时发生要估算精确 C各项支出、收入在其发生时所发生金额要估算精确 D投资项目评估中现金流量分析途径与否一致 E各项支出、收入发生机率 8、一般来说，房地产开发都遵照一种合乎逻辑和开发规律程序。如下程序排列对是_。 规划
12、设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签订合作协议 A B C D 9、建安工程费是指直接用于工程建设总成本费用，重要包括（）等。 A附属工程费 B设备及安装工程费 C室外工程费 D建筑工程费 10、某建筑物建筑面积为200m2，有效通过年数为，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物现值为_。 A10.2万元 B11.0万元 C11.3万元 D11.5万元11、下列有关风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法表述中，错误是 (试题) A：解析法对随机现金流进行概率分布估计，得到
13、净效益概率分布 B：蒙特卡洛模拟法用数学措施在计算机上模拟实际概率过程，然后加以记录处理 C：解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与估计基础之上 D：蒙特卡洛模拟法重要用于处理不多于23个随机变量风险问题，而解析法可以分析更多种随机变量风险问题 E：借款协议 12、在进行供应分析时，重要内容有：_。 A分析规划和建设中重要房地产开发项目 B调查房地产目前存量、过去走势和未来也许供应 C分析目前都市规划及其也许变化和土地运用、交通、基本建设投资等计划 D分析房地产市场商业周期循环运动状况 E分析未来有关市场区域内供应之间数量差异 13、目前有关选择房地产开发项目资本化率常用措施是选用若干个参照项
14、目与售价比值，取其平均值作为评估项目资本化率。 A：毛租金收入 B：净租金收入 C：经营收入 D：税后现金流 E：借款协议14、在某幢建筑面积3000m2经济合用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安顿赔偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳有关税金按开发成本4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济合用住房最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1087元/m2 D1141元/m2 15、现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付本金会直接转移给债
15、券投资者。 A：抵押贷款直付债券 B：抵押贷款传递债券 C：抵押贷款支持债券 D：抵押贷款担保债务 E：借款协议 16、销售税费包括_。 A两税一费(营业税、都市维护建设税、教育费附加) B交易手续费 C土地增值税 D印花税 E企业所得税 17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。 A：28.60 B：35.00 C：40.00 D：50.00 E：执行层组织协调 18、某非经济特区房地产估价资质机构完毕当地一宗以房产为主评估项目。评估房地产价格为万元，按照国家计委、建设部联合下发有关房地产中介服务收费告知规定收费原则，估价
16、收费最高为_万元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 19、下列不属于可进行工程竣工验收条件是_。 A完毕工程设计和协议约定各项内容 B对当地居民有所安顿 C建设单位已按协议约定支付工程款 D有施工单位签订工程质量保修书 20、人防工程地下室面积_建筑面积。 A属不应分摊共有 B属分摊共有 C不属共有 D属物业企业所有 21、确定各级支路红线位置、控制点坐标和标高属于_内容。 A都市总体规划 B控制性详细规划 C修建性详细规划 D居住区规划 22、可比实例权利性质应与估价对象权利性质相似，当两者不相似时，一般_。 A不能作为可比实例 B取相似部分作可比性 C仍然容许合适做一定范围
17、内一定期间内可比实例 D仍然可作为可比实例23、财务费用是指企业为筹集资金而发生各项费用，重要为借款或债券利息，还包括。 A：金融机构手续费 B：融资代理费、承诺费 C：坏账损失 D：外汇汇兑净损失 E：企业筹资发生其他财务费用 24、下列有关房地产权属登记目和意义，表述对是。 A：保护房地产权属登记部门合法权益 B：保护房地产权利人合法权益 C：保证交易安全，减少交易成本 D：是房地产管理基础工作 E：为都市规划、建设、管理提供科学根据25、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2写字楼项目，已知该项目综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积月租金水平为85元/m2，假如该写字楼建筑可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入30%，则该写字楼项目投资成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96%
云南省房地产估价师理论与方法估价报告的质量试题
