物业的营改增

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1、物业的营改增从2012年开始试点，到今年第5个年头，5月1日开始,最后四个行业也纳入增值税范畴，自此，全国所有行业都实行营改增，营业税彻底退出历史舞台。之前的不说了，3月24日，财政部官网公布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，通知明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布营业税改征增值税试点实施办法等相关文件。而物业行业就属于前面所说的“生活服务业”范畴，适用6%增值税率。营改增是什么？营改增，全称“营业税改征增值税改革”

2、。简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。增值税，顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去100元，假定税率是6%,上家卖给你50元，他要交50乘以6%的税，即3元，并开增值税专票给你，对你来说就是进项税票，你可以用来抵扣你的销项税，你的销项税是100乘以6%,即6元，你要交的税就是用销项税6兀减去进项税3兀，最后交的是3兀。还是翻译成人话吧，简单点说，增值部分就是50元，乘以一个税率6%,这就是你要交给国家的。而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100元，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。你卖50元给我，你要交5%的税，就是2.5,我再卖出去

3、，卖100元，我还要交5%,就是5元。他并不是像增值税那样我只按照50元交税，而是按照100元交税，这就是重复征税了。假设我的下家乂拿去卖，他乂要全额缴税，转手的环节越多，重复征税就越严重。所以说，营改增最大的特点就是减少重复纳税，无论你卖多少次，国家只拿了最终售价的税金，中间各个环节都只交自己增值的那部分，有利于企业降低税负。李克强总理说了，营改增的目的只有降税，不会增加税负，这还是要给国家点个赞的。小规模纳税人和一般纳税人基础概念在增值税管理中，企业区分为小规模纳税人和一般纳税人。规模比较小的企业叫做小规模纳税人，税率一般为3%,这种企业只能开普通发票，简称普票，普通发票不能做进项税抵扣。

4、规模比较大的企业叫一般纳税人，包括物业公司在内的生活服务业的一般纳税人的税率为6%,这种企业可以开具增值税专用发票，简称专票，可以被下家抵扣进项税。两者的区分是按照年营业额上了500万就认定为一般纳税人。物业公司如果是小规模纳税人，采取3%的税率是很划得来的，但可惜很多物业公司是达到了一般纳税人资格的，一般纳税人税率高出3个点，但可以抵扣进项税，物业公司一般纳税人只有尽虽取得进项税专票，方可尽虽降低税负。接下来就是物业和营改增的具体关系了一一物业管理营改增后怎么交税？过去是按照物管费全额的5%缴纳营业税，现在是按照物管费的全额交6%的增值税，表面看起来是增加了对不对？其实不然，我们物业行业的服

5、务外包、材料采购、购买固定资产还可以取得进项税抵扣发票，把这些可抵扣的税扣掉以后，才是我们最终向税务局交的税。当然，前面说的可抵扣进项税，需要取得外包方、材料供应商的增值税专用发票，而不是普通发票，只有专用发票才能抵扣。物业管理面临的机遇是什么？从5%变为6%,表面看是上涨1个点，同时我们取得的进项税专用发票会抵消很多税，一般来说，只要做得好，不仅能消化这白分之一，还能大大降低税负，比起以前来说,税负降低了很多，物业公司就赚钱了。物业管理面临的挑战和困难是什么？首当其冲的是财务人员。营改增后，对财务人员的专业知识要求更高，相较于以前的营业税，专业水平的要求几乎要高出三四倍。过去的营业税相对简单

6、，只要按照税率和收入算一下就行，不需要配备专门的税务人员，现在不行了，很多物业公司都开始招聘专门的会计主管，专门负责税务这一块业务。由于增值税的管理复杂，操作复杂，财务人员的工作虽上浮约20%,工作虽加大。同时，对财务人员的税务筹划能力也要求更高，毕竟增值税是国家重点研究的，不像营业税那么傻，增值税整个循环中方方面面政府都给你算计得清清楚楚，你怎么搞都还是交那么多税。对项目经理和专业口负责人的税务知识也要求更高。过去业务人员只要拿着发票就能报账，现在可不行了哦，取得的发票必须三个月内报销，过期就很麻烦了，取得的发票必须是增值税专用发票，否则会导致企业的税负增大。业务人员需要清楚哪些税票是可以抵

7、扣进项税的，哪些不能抵扣，哪些情况下需要做进项税转出，很多业务不是你想做就要做的，你需要了解会不会造成企业的税负增大，如果会造成增大，那就需要和财务商议用什么方式进行处理。3.找票报销的红利时代结束众所周知，很多公司为了处理一些费用，会找些名目来报销入账，但现在不行了，你要想抵扣增值税，那你的票必须正规，必须有相应的税务认可的佐证单据，比如销货清单，对于造假抵扣进项税的，将会受到税务局的严厉处罚。再举个栗子，根据税法规定，交际应酬费用属于个人消费，不得抵扣进项税，以前很多可以用餐饮票据报销的，现在也受到了限制，报销可以，但没法抵扣进项税，税负增大。对企业法人和财务负责人的要求更高，君不见很多判

8、刑坐牢的，都是增值税方面出问题的么？这个就不具体说了，违法的事情或者重大疏忽就千万别干了，坐牢或者在税务局把信用搞糟糕了划不来啊。对于供应商的选择。以前只要能提供发票就行，现在可不行了，需要供应商能提供增值税专票，尤其是材料类供应商，尽虽选择一般纳税人，他们的税率是17%,物业公司可抵扣的就更多。然而，物业公司的供应商都是些小单位，具有一般纳税人资格的毕竟还是少。4. 税负方面。物业公司要想节约更多税，赚更多的钱，那就要想方设法的取得进项税票，这不是财务一个部门的事情，是包括采购部、项目在内的所有部门的责任，同时还需要计算取得专票和普票对企业的成本影响，专业方面要求是很高的了。5. 物业公司涉

9、及业务多，税率也各不相同，比如入户维修,属于提供修理修配劳务，适用17%增值税率，而物业服务适用6%,车辆停放服务适用11%税率，对于税率的区分和业务的选择方面需要多做思考，开展一项业务，需要考虑到底是混营还是兼营，除掉税金后，企业还能挣多少钱，有的业务可能你就是白给政府打工了。物业公司怎么应对？首先，肯定是要熟悉政策，尤其是物业公司的财务部门相关的专业岗位，知己知彼，白战不殆。其次，需要系统的制定改制应对计划，比如哪些部门需要配合做什么事情，什么时候必须完成，哪些事情需要在什么时点完成。很多人遇到营改增了，急急躁躁的，想起一件事就去弄一件事，完全不系统化。还有的人想着营改增就头疼和恐惧，想都

10、不敢去想。还有的人，想着等税务局通知就是了。这些都不太科学，既不要毛毛躁躁，过于着急，也不要什么也不做，需要有计划有安排的去做。当然，篇幅有限,具体怎么做我这里就不详细的说了。最后，需要做一些筹划，比如，人工成本是大头，但却不能取得增值税专用发票，就无法抵扣，那怎么办？我们认为，可以外包的基层岗位，从外包方取得专用发票。也可以在管理模式上实行变革，比如实行真正意义上的酬金制，钱从业委会的账户走，我们只是收取酬金，这样子我们只需要对酬金进行交税，可以节约大虽的税金。另外就是供应商的选择，不能简单地看税率、能否抵扣，还要综合看总成本，对于同一材料，如果小规模纳税人含税总价低于一般纳税人不含税价，那就宁愿选择小规模纳税人提供的材料，而不是教条的去找能提供专票的供应商。