房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷和答案[89]

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题测试强化卷和答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法【正确答案】D2.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C3.建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府【正确答案】B4.开发项目的选址

2、定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批，以及核发建筑工程规划许可证等方面属于()。A.土地出让过程中的规划管理B.房地产开发前期的规划管理C.租售阶段D.建设阶段【正确答案】B5.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C6.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，常用的估算公式为()。A.直接费：每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量：每平方米材料消

3、耗量指标建筑面积B.直接费：每平方米造价指标使用面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量：每平方米造价指标套内建筑面积，每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费：每平方米造价指标建筑面积，直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积【正确答案】A7.【真题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【正确答案】C8.【真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年【正确答案】B

4、9.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C10.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B11.关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D12.【真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业

5、，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法【正确答案】C13.已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15【正确答案】A14.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B15.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询

6、费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A16.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大【正确答案】A17.房地产最重要的一个特性是（）。A.位置固定性B.适应性C.异质性D.寿命周期长【正确答案】A18.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C19.房地产开发投资的经

7、济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【正确答案】A20.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D21.【真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查【正确答案】A22

8、.外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证【正确答案】C23.【真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格【正确答案】C24.我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【正确答案】B25.以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.

9、制订物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【正确答案】A26.（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券【正确答案】C27.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正确答案】C28.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C

10、.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C29.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C30.（）是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【正确答案】B31.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【正确答案】C32.【真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统

11、性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%【正确答案】A33.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A34.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C35.从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结

12、构D.租买结构【正确答案】B36.某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【正确答案】C37.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【正确答案】B38.【真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资【正确答案】C39.以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁

13、补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费【正确答案】B40.定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【正确答案】D41.【真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03【正确答案】B42.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两

14、居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B43.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B44.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C45.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案

15、】A46.【真题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D47.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65【正确答案】A48.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指

16、数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C49.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B50.下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者【正确答案】A51.利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【正确答案】C52.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10

17、%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00【正确答案】C53.【真题】房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【正确答案】D54.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C55.【真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则

18、该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16C.6.5%D.8.74%【正确答案】B56.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A57.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D58.某房地产投资者以300万元购入一商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余为银行提供的利率为10、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该商铺第一年扣除还本

19、付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）的权益投资回报率为()。A.10B.27C.14.18D.22.55【正确答案】D59.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B60.根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种()的周期性。A.自我发展B.自我更新C.自我修正D.自我均衡【正确答案】C61.高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B62.随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预

20、期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A63.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【正确答案】D64.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积【正确答案】B65.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资【正确答案】B

21、66.【真题】王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是()。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%【正确答案】A67.【真题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1【正确答案】C68.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A69.盈亏平衡分析的基本方法

22、是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点【正确答案】A70.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D71.【真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D72.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构【正确答案】A73.在税后利润分配中，以下处于分配顺序最前位置的是()。A

23、.以前年度亏损B.投资者分配的利润C.法定盈余公积金D.法定盈余公益金【正确答案】A74.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法【正确答案】A75.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率【正确答案】A76.受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性【正确答案】A77.【真题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能

24、C.购房者的需求D.城市地理环境【正确答案】C78.小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【正确答案】A79.选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力【正确答案】A80.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师【正确答案】A81.在房地产投资项目可行性研究中，下

25、列（）不属于资源调查的主要内容。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【正确答案】D82.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A83.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C84.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总

26、投资，这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A85.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A86.（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息【正确答案】B87.下列不属于清偿能力指标的是（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率【正确答案】C88.在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置

27、率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B89.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D90.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答案】A91.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分

28、类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成【正确答案】B92.某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B93.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【正确答案】C94.在住房市场中，存量住房市场的市场

29、结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【正确答案】A95.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A96.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B97.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款

30、利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B98.a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D99.在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费【正确答案】B100.【真题】关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低，不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险【正确

31、答案】B二.多选题(共70题)1.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD2.房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率【正确答案】BCD3.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC4.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价

32、指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC5.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE6.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD7.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.

33、确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC8.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE9.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE10.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，

34、与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE11.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE12.招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底【正确答案】ABC13.收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金【正确答案】ABCD14.开发商的定价方法有（）。A.成本导向

35、定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD15.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB16.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE17.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD18.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中

36、，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC19.下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE20.下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计【正确答案】AD21.开发商在当地建设主管部门办

37、理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD22.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD23.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC24.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C

38、.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE25.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE26.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE27.敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从

39、中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC28.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE29.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率【正确答案】ABCE30.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.

40、对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE31.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB32.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE33.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况【正确答案】BCD34.房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.

41、对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD35.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD36.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB37.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的

42、租金E.室内的装修【正确答案】ABC38.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE39.投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置【正确答案】ABC40.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【正确答案】ACE41.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住

43、房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC42.金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性【正确答案】AD43.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【正确答案】ACDE44.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC

44、45.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE46.下列()等几个方面，不属于影响房地产市场转变的社会经济力量。A.国际环境变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平【正确答案】ADE47.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【正确答案】ABDE48.【真题】房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【正

45、确答案】CE49.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE50.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD51.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC52.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10

46、%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD53.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC54.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE55.写

47、字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC56.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的。A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC57.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE58.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投

48、资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC59.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE60.【真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【正确答案】ABDE61.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重

49、误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD62.【真题】房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【正确答案】CE63.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产

50、负债表【正确答案】BCE64.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE65.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE66.以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE67.收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论

51、C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE68.消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素【正确答案】ABCE69.【真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE70.【真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【正确答案】ACD三.判断题(共30题)1.全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务

52、内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）【正确答案】错2.可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（）【正确答案】对3.在市场营销进行市场细分程序的第二步-分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。（）【正确答案】对4.成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。【正确答案】对5.政治环境是构成市场的三大要素之一。（）【正确答案】错6.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（）【正确答案】对7.房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（）【正确答案】对8.动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。【正确答案】错9.一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。（）【正确答案】对10.房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。【正确答案】对11.从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）【正确答案】错12.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制