土地利用与轨道交通的互动关系

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1、专业知识分享版使命：加速中国职业化进程【摘 要】土地利用与轨道交通存在着复杂的关系，轨道交通线路构成了城市 空间形态主要骨架。根据对土地利用与轨道交通互动关系及模式的研究，以北京为 例进行探讨分析。本文针对目前北京市轨道交通规划与土地利用发展情况的分析现 状存在的问题，提出可行性的解决措施。【关键词】土地利用 轨道交通 互动模式 协调发展城市交通与土地利用之间是一种源流关系，他们是相互制约、相互反馈的一个 整体。一方面交通投资和交通基础设施的发展会作用于土地利用的模式引起土 地利用的相应调整：另一方面，土地发展模式也影响交通模式。一、轨道交通与土地利用互动关系1. 轨道交通塑造紧凑城市空间形态

2、。轨道交通吸引或带来大量客流，并以车 站为集散中心使车站地区成为高密度活动区；又因为交通上的便利使附近地区因市 场“供给”及“需求”关系的变化导致地价上涨：更由于地价的上涨使得土地利用趋于 集约使用方式在轨道交通沿线或站点周边形成紧凑的城市空间形态。2. 轨道交通提高土地利用强度，影响土地利用价值。城市土地的高强度开发 必然导致大量人流、车流的产生，这对用地周边及所处区域的道路系统将造成压 力。轨道交通可以快速有效地疏解交通压力有利于支撑城市高密度开发。轨道交 通的建设对沿线区域社会、经济产生巨大地辐射带动作用，不仅为市民的出行提供 运输服务，而且引导城市形态演化，对城市用地布局和土地开发产生

3、巨大地影响。但是，交通的改善对沿线周围土地和不动产的价值有正反两方面影响：一方面其便 利性、可达性的改善提高了服务范围，因此，提升了土地的价值；另一方面由于轨 道交通常常产生噪声、空气、视觉等污染，这又贬低了周围土地和建筑设施的价 值。3轨道交通改变土地利用性质，优化土地使用功能。城市中的交通形式同土 地开发模式紧密相联。如法国里昂市政府规划部门曾在旧城东侧开辟了一个新区， 由于第一条地铁只通过新区，于是出现了新区健康发展、旧城日渐萧条的局面；而 当经过旧城的第二条地铁建成后，旧城又焕发了生机，恢复了往日的繁荣。实践证 明，轨道交通的建设不仅强化了城市中心的金融、贸易、服务业等功能，还使轨道

4、交通沿线的土地利用发生分异，使各种类型专业知识分享版使命：加速中国职业化进程的土地利用沿着轨道交通呈带状分布。由于轨道交通的建设提高了交通可达 性，由于轨道交通扩大了人们的生活范围缩短了人们出行的时间和距离因此激发 了人们选择远离中心市区居住的意愿从而使居住用地与工作用地在地域上分 开并疏散了部分中心城区的人口。而商业及服务业功能由于轨道交通带来的大量 客流和可达性的改善将在轨道交通沿线影响区域范围内高度聚集，最终实现土地 资源的优化配置。二、土地利用与轨道交通互动模式1. 香港的“地铁+物业”互动模式。“地铁+物业”的综合发展模式即地铁公司与政府达成协议，支付土地价格（不考虑地铁建设因素的市

5、值）给政府，以取得车 站和车辆段上盖物业及周边的物业开发权。港铁利用其专业项目管理体制以监督地 铁建设工程及物业的联动开发，把各项权责分清，有利于保障地铁的安全运营，妥 善处理各类有关地铁与房地产开发项目的接口难题。此模式一方面利用地铁的便利 使周边土地升值，利用物业开发回收增值，以补贴地铁建设成本，令项目获得合理 的回报。另一方面，上盖物业同步发展，为地铁提供充足客源，增加运营收入。“地铁物业”的综合发展模式有利于地铁建设面向市场，以达到资源高效利用的目 的。因为物业方面的补贴，香港公众能以合理的价格，享用世界级的地铁服务，并 享受完善配套、交通便捷的新社区，真正实现地铁与周边的城区的可持续

6、发展。据 统计，香港地铁车站附近5 0 0 m内，吸纳了5 0%的人使用地铁，更大限度地让 整个地铁网络融入香港居民与游客的生活中。2. 以轨道交通引导城市发展的模式。根据其轨道交通塑造城市空间形态的特 殊作用，将轨道交通走向与城市发展方向结合起来通过轨道交通串联城市重要功 能区并使轨道交通站点和城市各级公共中心有机结合依托大容量的快速交通系统 及站点设置形成多核心的城市空间结构。通过综合交通换乘系统将各个节点连成网 络形成疏密有度的城市生长模式实现轨道交通和土地利用的集约化。3. 联合开发模式。联合开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一 种新的资源经营及利用模式资源经营，是指通过市场

7、化运作方式对轨道交通相关 资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通巨大的建设资金和运营成本；资源 利用则是指站在城市建设主体的角度，明确城市轨道交通各个资源要素之间的相互 约束，通过对资源的调用和协调，达到资源收益最大化和成本最低的利用目标。专业知识分享版使命：加速中国职业化进程三、北京的轨道交通与土地利用发展情况1 .现状及问题。轨道交通规划与“两轴两带多中心”城市规划不协调。北京城市总体规划（2 0 0 4年2 0 2 0年）提出构建“两轴一两带一多中 心”的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带： 指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括

8、大兴、房山、 昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。北京城市总体规划（2004年2020 年）围绕中心大团几乎均匀规划10个边缘集团和11个新城，这种城市空间形态 无法与以轨道交通为骨干的城市交通体系相适应。北京的“两轴”在北部和西部可延 伸的范围极为有限，而轨道交通在东部和南部则没有充分延伸，没有形成向东向南 延展的城市带。2分析及解决。从城市规划土地利用角度上：（1）建立城市总体规划、土地利用总体规划与 交通规划相协调的机制。“土地的开发决策也是交通的决策” （John.M.le vy,1988）。城市结构的设想一般在城市发展战略和城市总体规划阶段就有 了明确的目标和定位，滞后的交通规划必然

9、会制约合理的城市空间结构的形成。城 市交通设施建设会使沿线或周边土地利用的性质和强度发生较大的变化，一般来 说，以轨道交通为例，越接近站点的土地利用的强度就会越高，规划部门应在参考 国内外其他城市经验和实地调查的基础上，对这些变化进行定量分析，确定城市轨 道交通对站点周边土地的影响半径，在对轨道进行交通规划的同时进行沿线土地利 用规划的研究，指导沿线土地的开发利用。规划部门在进行土地利用规划时要保证 一定比例的土地用于交通配套设施的建设和房地产综合开发，绝对不能被其他用途 侵占。（2）实行规划储备，严格控制用地。土地储备的本意就是在土地尚未需要 开发利用之前，预先由土地储备机构将其获取并持有，

10、以作为未来开发之用或用作 实现某一公共利益。建立城市土地储备制度的目的就在于增强政府对城市土地市场 的调控能力，优化土地资源的配置。政府应该加强对交通设施周边的土地储备、开 发的掌控力度，在交通建设前就对土地储备和供应进行控制，对一定区域内（可以 是经过评价的合理的交通影响范围）的土地划为政府的重点土地储备的区域，优先 列入年度土地储备开发计划。（3）交通设施周边的土地节约集约利用。作为极稀缺的资源，城市道路两侧、重点交通枢纽的土地更应遵循节约集约利用的原则。政府应对这些区域内的土地利用强度进行严格控制，坚持政府主导的原则，在专业知识分享版使命：加速中国职业化进程综合分析土地建设强度的基础上，给出有关土地利用强度的调整区间，在符合 规划、人居环境良好等前提条件下，尽量加大土地开发利用强度，提高土地节约集 约利用水平。从轨道交通规划角度上：（1）线路站点调整优化。考虑到轨道交通在引导城 市发展方面的特点，在进行协调规划时应以点（车站）、（线路）、面（路网）分 级考虑，从投资、规划、客流及盈利等方面进行全面的一体规划。（2）其他。诸 如加强地铁沿线及周边土地利用专项发展规划，制定政策保障等。