易居6月济南龙腾商业部分定位报告

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1、Code of this report|1 Copyright Ehousechina,2010本报告仅供客户内部使用。在获得易居中国书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播树立济南商业地标龙腾商业部分定位报告易居中国济南金岳房地产经纪有限公司 Jinan.Jun.2010Code of this report|2 Copyright Ehousechina,2010A.第一部分 前言B.第二部分 目标下的战略公建商业部分 未来客群描摹项目业态组合 持有VS销售 项目售卖模式 项目经营管理模式定位 C.第三部分 公寓办公部分补充报告内容Code of this report|

2、3 Copyright Ehousechina,2010前言Part 1Code of this report|4 Copyright Ehousechina,2010当前状况项目区域与主城区商圈之间间隔隔较长的交通线周边多为专业市场，商业档次和经营状况不佳西客站将带来较多商务人流，本案位置显著本案未来住宅和公寓部分业主的消费支撑区域商业空白，存在较大发展空间第一部分 前言Code of this report|5 Copyright Ehousechina,2010商业如何定位给信心4.5万平米商业做什么，怎样做最适合前提区域商业中心，有难度让商家看得到经营前景实力品牌商家进驻租售模式选择间

3、接相关普通商业，形象低第一部分 前言Code of this report|6 Copyright Ehousechina,2010第一部分 前言高形象，高价值高形象，高价值名利双收名利双收我们的目标我们的目标“做”哪里“说”哪里“卖”哪里产品定位！Code of this report|7 Copyright Ehousechina,2010目标下的战略Part 2Code of this report|8 Copyright Ehousechina,2010第一：项目功能和第一：项目功能和形态选择形态选择发展方向业态选择案例研究商业战略和定位形象定位Code of this report|

4、9 Copyright Ehousechina,2010 项目经营管理 未来客群描摹1 项目业态组合2 持有VS销售3 项目售卖模式45Code of this report|10 Copyright Ehousechina,2010本地白领阶层外来商务人群本地私营业主区域原住居民高铁运营后，作为高端交通工具使用者的商务人士骤然增多，具有流动性大、流量多的特点项目大体量的商业投入使用，形成区域商业中心，必然引领区域周边原住居民的日常消费需求项目写字楼及公寓投入使用，辅助增添周边的商务氛围，白领阶层的人数将日渐加赠形成较高消费群体项目周边的各类专业批发市场拥有众多的私营业主，势必形成具有雄厚消费

5、潜力的长期稳定客流未来客群描摹Code of this report|11 Copyright Ehousechina,2010核心客群核心客群 看好西部新城的投资群看好西部新城的投资群西客站即得收益的自用群西客站即得收益的自用群周边专业市场用户升级群周边专业市场用户升级群辅助客群辅助客群住宅及写字楼公寓客户住宅及写字楼公寓客户附带投资群附带投资群瞩目西部新城的美好前景瞩目西部新城的美好前景向往西客站投入运营后旺盛向往西客站投入运营后旺盛人流物流境况所带来的商机人流物流境况所带来的商机未来客群定位：根据商业项目的客群整体特征划分核心客群和辅助客群两大类未来客群描摹Code of this re

6、port|12 Copyright Ehousechina,2010占有资源和收藏好产品购买目的购买目的支付能力和意愿支付能力和意愿产品需求产品需求支付能力很强产品要求高，尺度夸张，需创新设计亮点投资意愿强烈，看好社区前景支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现希望完成投资创业的产业升级对品质要求高，通常选择面积适中的产品支付能力较强，关注项目周边环境对环境要求高，多选择面积适中的产品把握西客站带来的无限商机支付能力较强，对产品品质需求强烈对产品要求较高，需要适宜商业运营的设计及布局，需要体现一定的商业品味和中产档次看好西部新城的投资群西客站即得收益的自用群周边专业市场用户升级群住宅

7、及写字楼公寓客户附带投资群未来客群分析未来客群描摹Code of this report|13 Copyright Ehousechina,2010地段价值的提升规模效应业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决三要素（安全性、收益性、流动性）决定商业的决定商业的六大因素六大因素定位定位区位区位投资性投资性经营经营规模规模营销营销我们的突破口在哪里？未来客群描摹Code of this report|14 Copyright Ehousechina,2010NO1NO1:商业定位商业定位一定地址，二定规模，三定主力店一定地址，二定规模，三定主力店 NO2NO2:规划设计规划

8、设计人流动线人流动线.视觉通透视觉通透.交通体系交通体系.主力店的设计要求主力店的设计要求NO3NO3:后期经营后期经营招商招商.经营管理经营管理.持续能力持续能力地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，但最少要有多家主力店的组合人流动线中一个单一的通道是最好，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望。卸货区域是尽量在地下,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求商铺是只租

9、不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。需要有充足的资金和技术准备该类商业地产成功的关键未来客群描摹Code of this report|15 Copyright Ehousechina,2010 项目经营管理 项目业态组合2 未来客群描摹1 持有VS销售3 项目售卖模式45Code of this report|16 Copyright Ehousechina,2010根据济南西部区域实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查

10、及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：n以经营中高档服务及商品为主，在现有中高档服务及商品以经营中高档服务及商品为主，在现有中高档服务及商品基础上进行融会提升，适当引入适合城市消费水平的新业基础上进行融会提升，适当引入适合城市消费水平的新业态、新品牌态、新品牌经营档次定位项目业态组合Code of this report|17 Copyright Ehousechina,2010重餐饮及健康休闲，适度注入超市、购物、娱乐等传统主流业态基于高铁及轻轨快捷交通特征下的年轻化、快速化的业态

11、坚定的主力店带动原则结合未来城市发展趋向，至少保持一定时期内业态组合的先进性业态定位原则项目业态组合Code of this report|18 Copyright Ehousechina,2010业态定位主力店均强力拉动了商业价值项目项目主力店主力店商铺租金商铺租金(元元/t/t*)住宅售价住宅售价(元元/)主力店进驻前主力店进驻前主力店进驻后主力店进驻后主力店进驻前主力店进驻前主力店进驻后主力店进驻后中润世纪广场银座商城23700010000重汽翡翠郡银座商城24.2560008500平均涨幅平均涨幅81%81%42%42%商商铺铺租租金金上上升升4 40 0%，住住宅宅售售价价增增长长4

12、 43 3%商商铺铺租租金金上上升升5 50 0%，住住宅宅售售价价增增长长1 11 13 3%中润世纪广场银座主力店重汽翡翠郡银座主力店项目业态组合Code of this report|19 Copyright Ehousechina,2010模式模式操作要点操作要点优点优点缺点缺点本项目的适用性本项目的适用性商业街模式先卖住宅，待住宅销售一段时间，人气聚集后，再卖商铺n卖现实卖现实价值，客户信心强n资金回笼慢n在此商业价值不高的地段4.5万商业去化压力较大主力店主导模式通过招商引进知名大商家，促进商铺销售n卖未来卖未来，通过主力店增强主力店增强客户信心客户信心n销售的成败主要系于主力店的

13、招商n主力店的招商一般周期较长n带动形象，树立信心单纯按商业街模式销售，难以实现项目目标，必单纯按商业街模式销售，难以实现项目目标，必须寻求主力店结合须寻求主力店结合业态定位不成熟区域商铺销售的常规模式项目业态组合Code of this report|20 Copyright Ehousechina,2010业态定位本项目商业主力店的可能性物业类型物业类型SHOPING MALLSHOPING MALL百货、家电、超市百货、家电、超市等主力店等主力店纯商业步行街纯商业步行街专业市场专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足体量市中，面积可控如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品

14、质造成影响可行性不可行可行不可行不可行n以百货、家电、超市为主的运作模式最为可行项目业态组合Code of this report|21 Copyright Ehousechina,2010主力店对本项目的价值所在每天可带来大量的消费人流带旺整个商圈对本项目的招商也有很大的帮助对本项目的销售有很大的帮助主力店主力店=拉升拉升销售销售+推动推动招商招商+持续持续经营经营 目标目标 推动住宅价格、提升区域价值、建立开发商品牌形象项目业态组合Code of this report|22 Copyright Ehousechina,2010业态定位主力店比例一般在4050%之间，本项目主力店面积不超过

15、40%较为合适宁波天一广场宁波天一广场柳州谷埠街国际商城柳州谷埠街国际商城东莞第一国际东莞第一国际总面积总面积220000220000116052主力店面积主力店面积乐购18000柏图家居中心40000时尚电器城 18000银泰百货 20000英皇国际俱乐部8000中华百货20000国际购物中心10000南城百货33000中华爱尚品牌折扣店10000永乐12000灯饰城7000百安居12000苏宁电器 15000天一数码广场15000总面积90000总面积88000总面积15000主力店比例主力店比例41%40%47%项目业态组合Code of this report|23 Copyright

16、 Ehousechina,2010主力店：电器专卖、超市等特色轻餐饮集中式商业街区商业购物：2万餐饮：1.8万娱乐休闲：0.7万初步规划方案初步规划方案：，商业总建筑面积约4.5万平，地上2.5万，地下空间1.9万-1F1-3F1-3F-1F、2-3F业态定位初步估计总营业面积4.5万平，其中主力店（集中商业）1.8万，街区商业2.7万商业街铺1-3F健身休闲俱乐部项目业态组合Code of this report|24 Copyright Ehousechina,2010济南百货店济南百货店营业面积营业面积银座购物广场银座购物广场4万万达广场万达广场2.8万振华商厦振华商厦1.6万青岛主要百

17、货青岛主要百货营业面积营业面积无锡主要百货无锡主要百货营业面积营业面积李村崂山百货李村崂山百货2.7万平方米三洋百盛三洋百盛2.8万平方米李村北方百货李村北方百货5万平方米大洋百货大洋百货2.4万平方米台东利群商厦台东利群商厦2万平方米商业大厦商业大厦4万平方米中山路百盛中山路百盛3万平方米八佰伴八佰伴4.5万平方米百货营业规模百货营业规模1.21.2万平米，建筑面万平米，建筑面积积1.51.5万万区域中心能够成为市场领导者的百货营业面积在1-1.5万平方米整体而言，区域内百货市场存在空白，未来需求明显主力店方案一：百货+电器，面积不超过1.5万，招商方向为晨曦百货、银座等品牌，主要目的为拉动

18、整体项目项目业态组合Code of this report|25 Copyright Ehousechina,2010主力店方案一：百货+电器，家电专业卖场建筑面积0.6万平方米，引入苏宁等国内电器零售巨头区位区位位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 产权产权独立、清晰的产权面积面积3000以上楼层楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场广场合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）外部外部设施设施物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场苏宁电器进驻副省级以上开店标准苏宁电器进驻副省级以上开店标准项

19、目业态组合Code of this report|26 Copyright Ehousechina,2010n楼层：楼层：12楼或13楼n单层面积单层面积不小于5000平方米n层高：层高：首层不小于5米，23层不小于4米n楼板荷载：楼板荷载：不小于550kg/平方米n柱距：柱距：不小于8米8米n配套设施配套设施:扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等n停车位停车位:200个以上百货选址需求项目业态组合Code of this report|27 Copyright Ehousechina,2010家电主体商城选址需求目前，家电连锁店疯狂在中国版图上开店，对于具有战略地位的店址更是志在必得项目

20、业态组合Code of this report|28 Copyright Ehousechina,20103000平方米以上大中型超市人均营业面积：无锡 0.15青岛 0.18 厦门 0.16 槐荫区营业面积2500以上的大中型超市总营业面积50000，人均0.14。平均值：0.16 槐荫区总人口35万例：超市建筑面积1万平方米就国家交通枢纽而言，市场缺口远超过一个大型标准超市的容量地下一楼地下一楼75 M100 M110 M 小店铺小店铺 (1500-8000 SQM)(1500-8000 SQM)自行车位自行车位 (2000-4000 SQM)(2000-4000 SQM)配套设施配套设施

21、 (4000-5000 SQM)(4000-5000 SQM)(收货区收货区,仓库仓库,办公室及设备房等办公室及设备房等)收货区收货区屋顶停车场下坡坡道屋顶停车场下坡坡道屋顶停车场上坡坡道屋顶停车场上坡坡道送货货车等候车位送货货车等候车位 出租车等候车位出租车等候车位 出入口出入口出入口出入口小车停泊方向小车停泊方向-上上小车停泊方向小车停泊方向-下下主力店方案二：超市+健身，西部超市发展空间大，建议项目超市为1万平，招商方向为佳世客、华联等零售品牌项目业态组合Code of this report|29 Copyright Ehousechina,2010业态定位街区商业商业街功能组合方案商

22、业街功能组合方案区域区域功能功能主要业态主要业态B餐饮、零售高档名店、休闲水吧、食街C轻餐饮、娱乐酒吧、咖啡、D休闲健身、女子美容、瑜伽馆D休闲电玩中心、KTV、书吧零零售售轻餐饮、轻餐饮、休闲休闲餐饮、餐饮、娱乐娱乐比例（比例（%）10%50%40%项目业态组合Code of this report|30 Copyright Ehousechina,2010各组团品类规划定位探讨1F业态分布ABCD项目业态组合Code of this report|31 Copyright Ehousechina,2010各组团品类规划定位探讨2F业态分布ABCD项目业态组合Code of this rep

23、ort|32 Copyright Ehousechina,2010各组团品类规划定位探讨3F业态分布ABCD项目业态组合Code of this report|33 Copyright Ehousechina,2010各组团品类规划定位探讨-1F业态分布ABC项目业态组合Code of this report|34 Copyright Ehousechina,2010部分商业对象示意A区 大型餐饮+娱乐企业 如：台湾的米乐星 超大型家居生活馆 如：台湾的特力屋 休闲运动广场 如：耐克、阿迪达斯、彪马、高尔夫、专业户外等品牌组合 高端数码港 如：台湾的百脑汇 高端的健身会所 如:亚历山大会所项目

24、业态组合Code of this report|35 Copyright Ehousechina,2010n沿外街为餐饮、购物为主；这两个功能需要人流容易到达，容易展示，过路客是这两个功能使用的主力客户之一n特色餐饮、咖啡店、茶楼、名糖水点心店、高级外国餐厅面积大，大小不一，穿插设置功能划分 业态分区 B区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；外街以时尚快餐、精品购物小铺为主项目业态组合Code of this report|36 Copyright Ehousechina,2010目标商家定位B区主力店：可以考虑运动品专业超市迪卡侬（参考）迪卡侬（运动品专业超市）迪卡侬（运动品专业

25、超市）n于1976年创立于法国，目前排名欧洲前列体育用品企业。是零售业态之中的业态品类杀手中依靠自有品牌建立起差异化竞争优势的典范.n迪卡侬不仅是运动用品的设计和生产者，而且是在全球拥有313家专营运动用品商场的零售商迪卡侬自1992年以来登录中国在上海，天津，广州和深圳先后设立了分部项目业态组合Code of this report|37 Copyright Ehousechina,2010迪卡侬的选址条件与本项目的条件基本吻合，合作方式也可以接受城市及商圈选择标准1周边拥有快速公路或城市主干道网络;2商场位置临近主干道，拥有较佳的可视性;3周边拥有较庞大的中高消费能力住宅社区;4周边临近大

26、型卖场尤佳;5拥有良好的公共交通网络;6拥有大型停车场;7商场周边可建设小型运动场尤佳;8进入商场/停车场/卸货区的交通便捷、通畅合作方式1购买商业用途土地，迪卡侬自行设计2租赁商业物业：由发展商根据迪卡侬标准技术要求进行设计、施工，迪卡侬长期租赁。可租赁单层单体建筑，也可租赁商业群项目业态组合Code of this report|38 Copyright Ehousechina,2010营造活力氛围，体验休闲运动推荐定位为迪卡侬（商业顶层设置室外运动设施，体现运动主题与活力，满足迪卡侬需求利用商业屋顶场地，设置特色运动利用商业屋顶场地，设置特色运动设施，营造活力氛围，体现运动主设施，营造活

27、力氛围，体现运动主题：题：n羽毛球羽毛球n空中高尔夫练习场；空中高尔夫练习场；n攀岩壁；攀岩壁；n网球场；网球场；n空中篮球场；空中篮球场；n乒乓球乒乓球n项目业态组合Code of this report|39 Copyright Ehousechina,2010独栋型汽车穿梭店项目业态组合Code of this report|40 Copyright Ehousechina,2010最佳形状39X26餐厅面积450700平方米座位数120-200穿梭店U字型汽车穿梭店项目业态组合Code of this report|41 Copyright Ehousechina,2010目标商家定位

28、B区 “轻餐饮+娱乐+国际国内品牌零售”综合性主力品牌百货/特色餐饮、娱乐休闲/健身、美容项目业态组合Code of this report|42 Copyright Ehousechina,2010n沿内侧为消遣、娱乐、游玩为主；安排在内街环境优美，不受马路噪音灰尘的影响n高级清吧、俱乐部、健身设施、高级桌球房功能划分 业态分区 C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；内街为消遣、娱乐、游玩为主项目业态组合Code of this report|43 Copyright Ehousechina,2010餐饮选址案例：星期五餐厅项目业态组合Code of this report|4

29、4 Copyright Ehousechina,2010目标商家定位C区部分业种示意图部分业种示意图 项目业态组合Code of this report|45 Copyright Ehousechina,2010目标商家定位D区特色餐饮特色餐饮 n美食区要引进最时尚、最优秀的餐饮、酒吧、美容SPA、休闲茶艺入场经营，聚集人气，将前来消费购物、项目本身商务客群截流其中进行消费和休闲休憩，延长消费时间、增加欢乐感受n经营类别以休闲健身会所、休闲茶室、酒吧、主题餐饮、美容SPA、健身会所等为主美食区及餐饮店示意图项目业态组合Code of this report|46 Copyright Ehous

30、echina,2010目标商家定位D区主力店KTV：行业中的旗舰钱柜创造了将娱乐和餐饮融为一体的新型休闲娱乐模式n钱柜的年均销售收入一直在新台币30亿元以上，即使按照行业内较低的利润率20%计算，其年利润也可以达到约人民币1.6亿钱柜在K歌娱乐之外，不断融合都市里的各种消费，在服务中增加了免费餐饮服务钱柜的餐饮采取自助餐的形式，让客人感觉自由，这种感觉也正是那些选择到KTV休闲、放松的人所需要的。钱柜的自助餐分为自助午餐、自助下午茶、自助晚餐、自助宵夜，以及零点之后的时蔬果汁和养生茶休闲饮料项目业态组合Code of this report|47 Copyright Ehousechina,2

31、010量贩式KTV开店选址要求项目业态组合Code of this report|48 Copyright Ehousechina,2010目标商家定位D区休闲会所示意图：项目业态组合Code of this report|49 Copyright Ehousechina,2010北京与上海在此相连北京与上海在此相连n借助纽约大都会站喻示西客站n济南对外的交通枢纽n济南乃至全国的“大都会”n西部顶级时尚消费场所n高铁进入济南城区的第一个商业体n未来轻轨站口 项目形象定位诠释Code of this report|50 Copyright Ehousechina,2010 项目经营管理 持有VS

32、销售3 未来客群描摹1 项目业态组合2 项目售卖模式45Code of this report|51 Copyright Ehousechina,2010商圈租金演变规律商圈租金演变规律时间月租金（元/月/）40%40-60%10-15%1-2年 3-5年5-10年10年以后集中商业集中商业街铺n商业物业市场的发展与整个城市经济发展趋势密切相关。商业商业物业的租金将随着城物业的租金将随着城市的快速发展而快速市的快速发展而快速上升，上升，同时，商业物业的增值也水涨船高n不管是一线、二线还是三线城市，新兴商圈内的租金都以较快的增幅上涨n一线城市城市商圈租金增长超过20%，二线二线城市城市30-40

33、%30-40%左右，而左右，而三线城市约在三线城市约在10-15%10-15%先慢后快继而平稳当租金较高时，商业街开始辐射区域，租金以40-60%的增长率迅速成熟为市区商业中心，之后平稳销售VS持有新兴商圈的租金呈现先慢后快继而平稳的增长趋势持有VS销售Code of this report|52 Copyright Ehousechina,2010模式模式出售出售持有持有优势分析优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感享受物业和土地两者的共同增值规避土地增值税为投资者带来持续的收益有利于通过资产抵押方式融资劣势分析劣势分析后期难以进行统

34、一管理，给商业项目的后期运营造成诸多负面影响前期投资大，资金回收慢，风险大，对商家运营能力要求高销售VS持有持有能够享受租金增长红利，并规避增值税影响，有利于通过资产抵押方式融资持有VS销售Code of this report|53 Copyright Ehousechina,2010n在商业氛围不佳的区域销售新建商铺，销售价格相对较低n新建商业的经营需要品牌主力店拉动n本案为涵盖住宅、公寓、写字楼的综合体，商业为其中一部分，其形象对住宅售价影响巨大n若持有主力店并相对低价出租给品牌商家，可提高其他商铺租金和售价 建议持有建议持有1.51.5万左右，其余万左右，其余3 3万商业分割销售万商业

35、分割销售n我们访谈了10余为济南商铺投资者n投资者对本案的投资价值和效果予以认可，但对于本项目，对地块投资价值是在肯定中持谨慎态度n临街商铺是投资者最偏好的物业类型n多数投资者资本积累不大，偏重有独立产权的销售方式销售VS持有基于分析，持有主力店更能获取最大的收益，对于抵押融基于分析，持有主力店更能获取最大的收益，对于抵押融资十分有利，缺点是前期占用大量资金资十分有利，缺点是前期占用大量资金持有VS销售Code of this report|54 Copyright Ehousechina,2010n长期效益长期效益持有物业（如万达），可以为企业带来长期、稳定的收益，确保企业可持续性发展n中期

36、效益中期效益确定企业行业地位，提升企业品牌形象，为企业后续开发奠定基础n短期效益短期效益营销收入得以增加，商业部分可为住宅增值销售VS持有案例示意：万达广场持有VS销售Code of this report|55 Copyright Ehousechina,2010 项目经营管理 未来客群描摹1 项目业态组合2 持有VS销售3 项目售卖模式45Code of this report|56 Copyright Ehousechina,2010三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，建议在策略选择上偏向提升投资者信心，三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，建议在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售

37、价值保证销售价值直接销售直接销售带租约销售带租约销售返租销售返租销售特点特点开发商把商铺直接销售给业主开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报 优点优点缺点缺点开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐项目目标项目目标保证销售价值保证销售价值策略选取策略选取销售方式与策略：采取直接销售，带租约但不返租项目售卖模式Code of this report|57 Copyright Eh

38、ousechina,2010B1-2B2-2B1-1B2-1 二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题，提升二层的而价值三层为目的性消费较强的业态，适宜单独销售销售方式与策略：街铺1-2层商铺组合销售，3层单独销售B1-3B2-3项目售卖模式Code of this report|58 Copyright Ehousechina,2010优势优势Strength劣势劣势Weakness机会机会Opportunity威胁威胁Threatn周边商业氛围不足周边商业氛围不足n周边社会配套缺乏周边社会配套缺乏n高品质大盘社区高品质大盘社区n西客站交通的咽喉西客站交通的咽喉n未来商务人流

39、未来商务人流n其他区域商业分流其他区域商业分流n西客站片区商业西客站片区商业n位处西客站轻轨交通要道位处西客站轻轨交通要道n片区高档住宅区规划片区高档住宅区规划n片区缺乏高品质商业片区缺乏高品质商业商业的商业的SWOT分析及销售策略建议分析及销售策略建议片区高档住宅区规划位处西客站交通要道片区缺乏高品质商业西部规划政策的拉动销售方式与策略：项目卖点整合项目售卖模式Code of this report|59 Copyright Ehousechina,2010 未来客群描摹 1 项目业态组合2 持有VS销售3 项目售卖模式4 项目经营管理5Code of this report|60 Copy

40、right Ehousechina,2010业主及业主联合会物业管理公司经营管理公司商家经营者政府管理部门商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者产权所有者，或是租赁者公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理大型商业设施管理，非归口公共设施的管理招商，推广、营销，统一经营管理一般商业设施经营管理模式与参与主体项目经营管理Code of this report|61 Copyright Ehousechina,2010管理主体政府主导管理专业公司管理特点管理费用低，行政手段管理费用高，经济手段盈利状况一般需政府补贴，才能保持商业持续经营保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升

41、值快 设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制无序，造成较大的浪费有效的成本控制，保持合理的利润空间商家关注管理费用对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的影响物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大营造优质的商业经营环境提升商业价值案例内地大部分街铺管理模式香港模式商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式项目经营管理Code of this report|62 Copyright Ehousechina,2010类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，

42、经营权分散产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求很强的商业经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面从本项目所有权主体：商铺全部销售，

43、局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式项目经营管理Code of this report|63 Copyright Ehousechina,2010案例建外SOHO海南外滩步行街深圳东门上海新天地商业形态商铺集中式商业商铺集中式商业商铺集中式商业商铺所有权全部销售产权分散少量经营，销售为主，产权分散集中商业产权集中商铺产权产权分散全部经营产权统一物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理公司专业物业管理经营管理无统一管理聘请专业经营管理，统一推广、营销商铺无统一经营管理；大商业未统一的经营管理开发商进行统一的经营管理盈利模式销售利润销售利润为主销售利

44、润租金收益租金收益操作节点销售期，负责商铺招商后期，负责租赁实行三年反租。三年内，聘请专业经营、管理公司商铺没有统一的商铺租售管理部门开发商成立新天地营业部负责经营管理区域特点城市商务区商业市场明显商业前景好较陌生区域，开发商做热市场老城商脉传统商业市场明显城市商务区商业市场明显案例借鉴：国内主力店+商业街的经营、管理经验项目经营管理Code of this report|64 Copyright Ehousechina,2010销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作由小区的物业管

45、理公司行使物业管理职责经营管理方向经营管理方向物业管理方向物业管理方向本项目经营管理的模式项目经营管理Code of this report|65 Copyright Ehousechina,2010原则一：要维护上文中的产业经营比例。原则二：要维护项目的统一形象和统一品牌形象原则三：商业的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补原则四：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则原则五：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋原则六：特殊商户招商优惠原则。原则七：租赁经营采用放水养鱼的原则，采用合

46、理租金与优质服务将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金原则八：统一服务。统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等原则九：具备完善ERP信息系统招商原则项目经营管理Code of this report|66 Copyright Ehousechina,2010主力店周边的商铺经营往往处于“寄生”状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格招商理念：招商理念：低租金获

47、得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻招商顺序主力店店先期入场项目经营管理Code of this report|67 Copyright Ehousechina,2010初步方案设计完前要与主力店达成进驻意向项目经营管理Code of this report|68 Copyright Ehousechina,2010主力店能为项目带来巨大的人流，但是租金水平很低次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较租户构成项目经营管理

48、Code of this report|69 Copyright Ehousechina,2010对公寓办公的一点补充思考Part 3Code of this report|70 Copyright Ehousechina,2010一、取消北向户型的厨房设计，优化布局，减小户型面积考察过程中我们发现，客户对于厨房使用燃气还是用电并没有很强的偏向性，而且北向户型由于自身户型偏小，为了满足厨房通风的设计要求，加上厨房反倒是影响户型的使用舒适性，使客户产生局促感。所以我们建议北向的户型取消厨房，增加舒适度的同时，又减小了户型面积。对于公寓的几点思考针对龙腾项目公寓类产品的设计，重点考察了上海张江“天

49、之骄子MINI公寓”，通过考察项目的户型、布局、装修等细节方面，对于本项目公寓类产品又有了新的认识，希望通过本轮的调整，丰满和拓展项目的设计思路，也想通过这样的调整，最大化销售利润和规避销售风险。Code of this report|71 Copyright Ehousechina,2010二、压缩北向户型的柱间距由原来的8.4米，调整为7.2米。调整后单间的开间为3.6米，户型套内面积约为32平米，较原设计户型45平米，少了13平米。户型的使用效率更高，同时在后期销售时又能根据不同的客户独立包装户型。对于公寓的几点思考针对龙腾项目公寓类产品的设计，重点考察了上海张江“天之骄子MINI公寓”

50、，通过考察项目的户型、布局、装修等细节方面，对于本项目公寓类产品又有了新的认识，希望通过本轮的调整，丰满和拓展项目的设计思路，也想通过这样的调整，最大化销售利润和规避销售风险。Code of this report|72 Copyright Ehousechina,2010三、调整带来的影响1、由于柱网的调整，会对底层的商业空间及布局产生影响，柱网密了，开间小了；2、地下一层超市也由于柱网的关系，货架的摆放位置及使用舒适度也会降低；3、地下车位的数量会减少，空间使用率会降低。原本8.4米开间可以设置3个车位，调整后只能放在2个车位。对于公寓的几点思考针对龙腾项目公寓类产品的设计，重点考察了上海

51、张江“天之骄子MINI公寓”，通过考察项目的户型、布局、装修等细节方面，对于本项目公寓类产品又有了新的认识，希望通过本轮的调整，丰满和拓展项目的设计思路，也想通过这样的调整，最大化销售利润和规避销售风险。Code of this report|73 Copyright Ehousechina,2010对于办公的几点思考办公类物业：办公标准层低层区（指商场以上，10层以下的楼层）可划分为6-7套独立的办公空间，面积控制在100-200平米，高层区（10层以上的楼层）可划分为4-5套独立办公空间，面积控制在200-300平米，考虑到后期客户可能有大面积的办公需求，可以在设计时考虑弹性分割，后期根据

52、销售和客户的需求，单套又可划分成为若干个独立的办公套房，或者几个大间打通组成大套间，实现弹性分割，减少销售风险。楼层设置公共卫生间，满足办公使用需求。一层平面图Code of this report|74 Copyright Ehousechina,2010对于办公的几点思考办公类物业：办公标准层低层区（指商场以上，10层以下的楼层）可划分为6-7套独立的办公空间，面积控制在100-200平米，高层区（10层以上的楼层）可划分为4-5套独立办公空间，面积控制在200-300平米，考虑到后期客户可能有大面积的办公需求，可以在设计时考虑弹性分割，后期根据销售和客户的需求，单套又可划分成为若干个独立

53、的办公套房，或者几个大间打通组成大套间，实现弹性分割，减少销售风险。楼层设置公共卫生间，满足办公使用需求。低层区平面图：套内面积140-190平米Code of this report|75 Copyright Ehousechina,2010对于办公的几点思考办公类物业：办公标准层低层区（指商场以上，10层以下的楼层）可划分为6-7套独立的办公空间，面积控制在100-200平米，高层区（10层以上的楼层）可划分为4-5套独立办公空间，面积控制在200-300平米，考虑到后期客户可能有大面积的办公需求，可以在设计时考虑弹性分割，后期根据销售和客户的需求，单套又可划分成为若干个独立的办公套房，或者几个大间打通组成大套间，实现弹性分割，减少销售风险。楼层设置公共卫生间，满足办公使用需求。高层区平面图套内面积207-250平米Code of this report|76 Copyright Ehousechina,2010未竟工作计划济南及其它城市品牌办公类物业调研：主要研究统一管理力度与租售运作的关系。Code of this report|77 Copyright Ehousechina,2010Thanks for your attentionWish you a good day!