房地产估价师案例与分析重点预习19

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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求来源建设工程教育网 1掌握建设用地使用权出让价格评估； 2掌握房地产转让价格评估； 3掌握房地产抵押价值评估； 4掌握城市房屋拆迁估价； 5熟悉房地产强制拍卖估价； 6熟悉房地产损害赔偿估价； 7熟悉房地产租赁价格评估； 8熟

2、悉房地产课税估价； 9了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解第六节房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%70%，据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。随着物权法的出台和实施，人们的财产保护意识越来越强，对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。来源建设

3、工程教育网房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有：（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失城乡规划法第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应

4、当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”。因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下几方面：1房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失来源建设工程教育网导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。对房屋造成的价值损失主要包括：房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收

5、益降低。因规划修改需要投入的改造成本。例如：原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对结构和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。2小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。涉及到房屋本身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同时需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则小区内部的规划修改、变更将改变房屋外部性，即通过房屋周围环境间接影响房地产的价值

6、。3小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。具体包括：小区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周边土地利用方式的变更等等。例如：一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可导致住宅楼价值下降。又如：小区周边道路限行，将降低房地产道路通达性，也会造成房地产价值损失。来源建设工程教育网4房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小

7、区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。比如：某区域原来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值可能会有所降低。5房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。（二）因在相邻土地建造建筑物给相邻

8、房地产造成价值损失民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一栋楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。（三）因环境污染造成房地产价值损失来源建设工程教育网房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害

9、，从而导致房地产价值减损。例如开发商将曾经存在污染的工业用地（如化工工业用地）直接转变为住宅用地进行开发，由于工业生产的残留物会在环境中形成物理辐射、有害气体、地下水和土壤污染等而影响居住者的身心健康。又如开发商将小区花园变成了停车场使邻近房屋经常受到噪声的影响等。（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题，如墙体开裂、地面渗水、装饰材料粘贴不牢固并有损坏、室内空气质量不符合国家标准等而对购房人造成价值损失。（五）因施工中挖基础不慎使

10、邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害物权法第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，是受让人权利受到损害。（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失来源建设

11、工程教育网土地管理法第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失如法院在进行房地产查封处理时，错误将不属于查封的房地产进行查封

12、，由此给房地产权利人造成损失。二、房地产损害造成的损失分析（一）房地产损害的分类1按照房地产受损害酌部位划分按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：实物损害（又可分为实体损害和功能损害）；权益损害；区位损害（也称为环境损害）。来源建设工程教育网2按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：修复费用损害前的房地产价值一损害后的房地产价值房地产不可修复的损害是

13、指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。即：修复费用损害前的房地产价值一损害后的房地产价值3按照暂时性的损害和永久性的损害划分暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。（二）房地产损害的赔偿金额房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：来源建设工程教育网（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额修复费用相关经济损失（

14、2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：赔偿金额损害前的房地产价值损害后的房地产价值（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，即：赔偿金额部分修复费用房地产价值减损额相关经济损失（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。三、房地产损害赔偿估价内涵及特点（一）房地产损害赔偿评估内涵房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。（二）房地产损害赔偿评估价值定义房地产损害评估的价值标准采用

15、公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。（三）损害赔偿估价的特点损害赔偿评估与一般价值评估相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：1损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估。2损害赔偿评估不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。3损害赔偿评估的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。4损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定。5损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证（专家证人），要求有较强的语言表达能力。四、房地

16、产损害赔偿估价方法选择损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。（一）修复费用法（成本法）修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。VC1C2C3十C4C5式中V房地产损害评估值；C1拆除工程费用；C2修缮工程费用；C3恢复工程费用；C4直接经济损失；C5被拆除物残值。拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确

17、定。拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋空置的收益损失；（3）房屋使用面积减少的损失；（4）房屋室内净高降低的损失；（5）房屋采光面积减少的损失；（6）房屋耐久性降低的损失；（7）邻近房屋损坏的补偿；（8）施工影响的补偿；（9）其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理

18、确定。（二）损失资本化法损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。1净收益减少收益年期不变型 公式中P商品房价值减损值；n净收益损失年限；a预期年末净收益减少额；r资本化率。2净收益不变收益年期减少型 公式中P商品房价值减损值：m无质量缺陷经济耐用年限：n有质量缺陷经济耐用年限；b预期年末正常净收益；r资本化率。3净收益、收益年期减少型公式中P商品房价值减

19、损值。t净收益损失年限；a预期年末净收益减少额；r资本化率。m无质量缺陷经济耐用年限：n有质量缺陷经济耐用年限：b预期年末正常净收益；r资本化率。（三）赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损案例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损的方法。即：VPFlF2F3式中V房屋价值损失评估值；P可比实例补偿金额；Fl补偿情况修正系数；F2补偿日期修正系数；F3缺陷状况修正系数。采用市场比较法评估

20、时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：商品房价值减损值损害前的房地产市场价值一损害后的房地产市场价值五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理（一）规

21、划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理由于规划变更情况多种多样，所涉及的房地产种类和利益关系人也十分复杂，且各地经济发展水平各异，规划变更所致的经济补偿大多无据可依。因此，针对规划变更所致的房地产损失的评估技术路线，很难做到规范和统一。总体来讲，因规划变更所致的房地产损失评估，既要计算直接损失，也要考虑间接损失；既要计算有形损失，也要考虑无形损失；既要计算当前损失，也要考虑未来预期损失。同时，为了客观确定评估结果，应当把损失和收益加以综合考虑。在测算过程中，各类损失的量化，是评估测算的关键。下表列出了几种典型的规划变更情形的房地产价值损失估价技术路线。常见规划变更所致房地产价值损失估

22、价技术路线表3-48（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理商品房质量缺陷价值减损的经济意义是效益的减少、费用的增加与经济寿命的减少，因此导致效益的减少和费用的增加的商品房质量缺陷估价可采用减损资本化法来评估；对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价；对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价；对有类似商品房质量缺陷价值减损案例的，可采用市场法进行估价，也可以将存在质量缺陷的商品房价值与不存在质量缺陷的类似商品房价格比较采用价差法进行估价，也可根据缺陷程度的影响程度分析，在不存在质量缺陷的类似商品房价格的基础上进行缺陷影响程度的修正求取商品房质量缺陷的减损值

23、，缺陷影响程度的修正值采用特尔菲技术进行意愿调查确定。案例3-6市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选）一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1估价对象基本情况估价对象位于市区，东至路，西至路，南至路，北至路，毗邻钱塘江，距区政府约1500米，距在建的地铁站约2000米，至火车站约25分钟车程，至国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由A、B两地块组成，总用地面积55093平方米，其中，A地块31950平方米，为住宅用

24、地；B地块23143平方米，为商业、办公用地。2005年市规划局建筑方案设计批复要求：（1）A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成；（2）B地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228米的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：实际投资预算为10亿元人民币）。其技术指标见下表：估价对象规划技术指标表3-49规划技术指标A地块B地块合计用途住宅用地（设配套公建）商业办公（含五星级酒店）规划建筑面积（）95850（其中公建4370）12728652231365，不含

25、地下建筑面积83388建筑密度不大于18%不大于30%绿地率不小于50%不小于35%泊车位按户数1：1以上，地面泊位不超过总车位的10%客房不少于02个/每床位，餐饮娱乐不少于1个/百平米，地面泊位不超过总泊位的10%2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228米降至160米。此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方面的经济损失。因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。2估价对象勘察现状至估价时点，A地

26、块住宅楼项目主体已封顶，根据委托方提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性分析方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3权利状况及建设手续（1）土地权利状况本项目包括A、B两地块，共有三本国有土地使用证，土地使用权人均为甲公司。杭国用（2006）字第号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747平方米，使用年限至2056年1月15日止；杭国用（2006）字第号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396平方米，使用年限至2046

27、年1月15日；杭国用（2006）字第号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950平方米，使用年限至2076年1月15日。（2）建设手续本开发项目已取得下列建设手续：建设工程规划许可证，编号为2006015330；建筑工程施工许可证，编号为33010820061026。（3）他项权利在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。四、估价目的为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据五、估价时点二OO八年二月十日。六、价值定义本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、

28、相邻关联物业减值损失等。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价技术思路与方法因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：至估价时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为RMBl95654165元，大写：人民币壹亿玖仟

29、伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。评估价值明细表表350项目减值损失评估价值备注经济损失合计1956541651土地及酒店本身减值损失983110661-1已付地价款利息损失38687876续表项目减值损失评估价值备注1-2土地使用年限缩短减值24236131-3酒店使用年限缩短净收益减值4039756l1-4酒店自身品质受损减值168020162前期开发损失64410299022-1已支付2l762765662-2合同约定支付42647533363关联住宅物业减值损失32932800十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2008年2月15日至2008年3月8日。十三、估价报告应用的有效期本评估

30、报告有效期自出具评估报告日起半年，即2008年3月8日至2008年9月7日内有效。十四、附件（略）市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（一）固定资产投资2007年，市全社会固定资产投资168乙13亿元，其中限额以上固定资产投资158378亿元，均比上年增长153%。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资233亿元，比上年增长301%；第二产业投资52863亿元，增长137%，其中工业投资52711亿元，增长136%；第三产业投资l05282亿元，增长161%。市固定资产投资（单位：亿元）表3-51指标

31、2007年比上年增长%全社会固定资产投资l68413153其中：房地产投资51879172续表指标2007年比上年增长%其中：限额以上投资158378153第一产业233301第二产业52863137工业52711136第三产业105282161（二）房地产业市场状况2007年，市完成房地产开发投资51879亿元，比上年增长172%。商品房施工面积50062万平方米，比上年增长101%；竣工面积94777万平方米，增长21%。全年商品房销售115066万平方米，增长511%，其中住宅销售104282万平方米，增长534%。市区公开摇号销售经济适用房8697万平方米、10072套，比上年分别增长

32、317%和370%。四、最高最佳使用分析估价对象为酒店、办公、住宅为一体的综合性房地产开发项目。根据本次估价目的，结合估价对象所处区位及其特征，本报告仍以保持现状及规划用途作为其最高最佳使用前提。五、估价方法选用本项目因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用重置成本法和收益现值法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，累加后确定损失总价。重置成本法（类似），以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价

33、值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值；收益现值法（类似），以房地产开发项目完成后未来可能带来的收益折算为评估基准日收益，然后乘以规划调整后的影响系数（损失率%）并累加求和。公式：评估价值重置价值（或收益现值）影响系数（损失率%）六、测算过程1土地及酒店本身减值损失（1）已付地价款利息损失评估估价对象总地价据土地出让合同、开发补偿协议及付款凭证，B地块面积为23143平方米的商业、办公用地总地价（含出让金、土地开发补偿费、契税）为24655251080元。影响时间及资金利息委托方自2004年12月缴清土地款后，开始进行前期开发建设，2008年2月10日接到规

34、划调整通知及处理意见。因完成的桩基、基坑工程及方案设计、施工图设计审批等前期工作要重新做起，在考虑原桩基凿桩、清理对工期影响的情况下，结合相关工程专家意见，工程至少要推迟2年。利率按现行13年期贷款基准年利率为756%。损失价值损失价值评估总地价（1现行两年期贷款基准年利率）影响时间24655251080（1756%）213868787600（元）。（2）土地使用年限缩短土地减值（土地使用权终止日期不变）土地原值B地块23143平方米商业、办公用地取得原值为24655251080元，综合（办公）为12747平方米，商业为10396平方米，由于是同一地块，则，综合（办公）用地所分摊价值（1274

35、723143）246552510801357993715元；商业用地所分摊价值（1039623143）246552510801107531393元土地使用权缩短年限及减值率按开发项目推迟2年竣工计算，商业物业出让年限为40年，综合（办公）物业出让年限为50年，减值率（土地资本化率按不低于五年期人民币定期存款利率，取6%，缩短年限为2年）：其中：商业部分111/（16%）38/11/（16%）40133%；综合（办公）部分111/（16%）48/l1/（16%）5007%损失价值商业用地部分1107531393133%1473017元综合（办公）用地部分13579937150%950596元土地

36、使用年限缩短减值14730179505962423613元（3）物业净收益减少损失大酒店项目年净收益据有关资料调查及本项目酒店项目可行性研究报告表明，该酒店项目总投资（不包括住宅A区块）1087040000元，其中：酒店投资593250000元，酒店式公寓383820000元，写字楼或商业109970000元，三类物业有效经营年份的年净收益率分别为819%、1069%、1369%，则，年净收益593250000819%十3838200001069%1099700001369%104672426（元/年）通过对市当地知名酒店管理公司的了解，酒店经营净收益中因房地产自身产生的收益（等同于托管租金）

37、，一般占年经营净收益的20%，则酒店房地产所产生的年净收益10467242620%20934485元。收益推迟年期及年资金报酬率按推迟2年计算，资金报酬率按现生2年期贷款利率标准756%计算。损失价值损失价值20934485l1/（1756%）40397561元（4）酒店自身品质受损减值酒店按新规划建成后，降高部分楼层的房地产价值酒店高度降低，在不减少容积率的前提下，势必要增加裙楼高度和标准层长宽轴线尺寸，减少高楼层部分的建筑面积。酒店主楼高度由228米降至160米（降低68米），总层数为54层，根据原设计图纸计算，160米（34层）以上部分建筑面积为31822平方米为全江景、部分湖景房。通过

38、对周边新建楼盘的市场价格调查，钱塘江南岸同类商业写字楼售价为：江景房（近景）11000元/平方米，湖景房（远景）13000元/平方米，据此取定降高部分楼层的平均房价为12000元/平方米。则，降高部分楼层的房地产总价12000元/平方米31822平方米381864000元。减值率（或影响房价程度）对于高层物业来讲，随着楼层的增加，其视野景观逐渐开阔，房价亦随之上升。通过对新开类似楼盘的售价调查，30层以上一般每层加价为4060元/平方米层，平均按50元/平方米层。主楼降低68米，约20层，单价减值50（201）/2525元/平方米减值率525/1200044%损失价值381864000元44%

39、16802016元以上14项小计：38687876002423613403975611680201698311066元2前期开发损失根据委托方提供的相关合同、付款凭证等资料，列表计算如下：估价对象前期开发损失清单（单位：人民币元）表3-52序号签约日期合同名称签约合同单位合同金额实际付款应付未付款l2005628建筑与工程设计服务合同约翰波特曼建筑设计事务所1300000000（USA157071200）13000000002200585建筑工程设计合同浙江省设计研究所2600000001200000001400000003200588酒店规划可行性研究与技术方案比较合同（方案合同）浙江省咨询

40、中心50000000500000004200588酒店前期可行性研究与技术方案比较合同（咨询合同）杭州市咨询中心130000000110000000200000005200591建设工程勘察合同（酒店）浙江省勘察院28000000280000006200695酒店技术咨询（图审）杭州市咨询中心150000001500000072006930风压测定、风振系数计算大学土木系2150000021500000820061019酒店基坑围护可行性研究浙江省咨询中心1380000011000000280000092007116酒店抗震专项技术审查浙江科技中心30000003000000102006122

41、0酒店室内设计服务合同及补充协议褐希贝德纳联合酒店顾问有限公司（HBA）277939880（USA35600000）595862842183535961120061213酒店五间餐厅设计合同无限间工作室有限公司（BH）l17l095（USA15000000）23l9028293919218续表序号签约日期合同名称签约合同单位合同金额实际付款应付未付款122007313环境设计顾问服务合同贝尔国际（香港）有限公司l43903110（H143560000）l43903110132007313工程会议/园景施工审查服务合同贝尔国际（香港）有限公司4450612（H4440000）4450612142

42、007320中国境内税项合约协议及设计版权协议贝尔国际（香港）有限公司1520061023酒店监理补充协议杭州建设监理咨询有限公司20000000015000000185000000162007417酒店围护桩基工程施工合同杭州建设监理咨询有限公司1000000/月2006626建设工程招标代理委托合同及补充合同（酒店）浙江建设工程有限公司18664655001866465500182006101酒店桩基检测合同浙江基础工程有限公司19475535001710000000237553300192006928杭州建设工程招标投标代理公司500000050000002020061113浙江省地球物

43、理技术应用研究32308000323080002l20051025环评费浙江环境公司1400000014000000222006913架空线及施工变移位工程杭州四季青设备安装公司80000008000000续表序号签约日期合同名称签约合同单位合同金额实际付款应付未付款23200612基坑围护招标工程岩石工程有限公司300000030000002464410299022l762765664264753336注：人民币：美元82765：1；入民币：港币100239：1前期开发损失按合同损失评估，损失价值为6441029902元。说明：部分工程未发生付款，据委托方陈述必须按合约支付，我们核查了相关的

44、合同文本，一方解约需经另一方同意，并向守约方赔偿损失，签于涉外合约调查取证困难，我们无法核实解约损失是否小于合同损失，现按合同损失进行评估，若实际解约发生的损失小于合同损失，则评估价值需作调整。部分工程已付款小于合同金额，据了解，为工程已完成或基本完成但款项未付清，现假定决算金额与合同约定金额（因委托方未提供相关资料，故未考虑施工过程中联系单因素）一致，故按合同金额评估。3关联住宅物业减值损失原规划条件下，相邻关联住宅A区块房价A地块的住宅为在售楼盘，于评估基准日的销售均价为12000元/平方米。住宅总建筑面积为95850平方米，扣除配套公建后，可售住宅建筑面积为91480平方米，实际预售面积

45、为住宅总建筑面积的55%。规划调整对房价的影响当住宅楼盘毗邻标志性建筑、五星级酒店等品牌物业时，对提升住宅区块的档次，凝聚人气会产生有利影响，从而影响住宅房屋销售价格。由于酒店的高度、品质已在住宅售楼书中作了宣传，酒店品质降低，势必对住宅价值产生影响。根据A地块可行性研究报告及住宅销售定价方案相应数据，五星级酒店的品牌效应对住宅价格影响幅度为3%，据此来推算酒店品质下降给居住物业带来的减价损失。住宅减值损失以可售住宅总面积计算。损失价值 损失价值12 000元平方米91 480平方米332 932 800元 七、评估结果确定 估价对象估价结果确定见下表：项目减值损失评估价值备注合计195654

46、1651土地及酒店本身减值损失983110661-l已付地价款利息损失386878761-2土地使用年限缩短减值24236131-3酒店使用年限缩短净收益减值403975611-4酒店自身品质受损减值168020162前期开发损失64410299022-1已支付21762765662-2合同约定支付42647533363关联住宅物业减值损失32932800上述各项损失累计， 因规划调整的给甲公司造成的损失价值为人民币195 654 165元。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发

47、学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： -精品 文档-