九尊地产9月1日石家庄项目初步策划报告

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1、石家庄项目初步策划报告石家庄项目初步策划报告2011年9月1日第一部分：项目条件研究1地块概况2q项目位置：本项目东至友谊南大街，南达河北师大教育学院，西接河北师大附属民族学院，北通新石公园。属于裕华区二环路内，地理位置优越；q占地面积：项目总用地；18170.2平方米，建设总用地；15679平方米，总建筑面积54481.5平方米。地块现状：地形方正，地势平坦，与周边用地无高差。宗地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等。本项目本项目二、交通分析及可达性分析q属于桥西区二环路内，属石家庄市繁华区域，地理位置十分优越；q项目北临石家庄新石公园，东临石家庄交通主轴线之一石桐路，交通极为便利

2、；q宗地周边有周边交通线路星罗棋布，公交线路有旅游2路、14路、15路、36路、46路、48路、58路、107路、117路等本地块通达性良好公交线路，可联通石家庄各个职能区域；3本项目三、物理特征及规划指标分析q物理特征分析：地形方正、平坦，到达项目里面交通方便，人流到达及指引性强；宗地东侧用地和用地有余角，不利于楼座摆放；地块临街面少，增加项目整体规划难度，不利于楼座排布。4三、物理特征及规划指标分析q规划指标：项目总用地；18170.2平方米，建设总用地；15679平方米，总建筑面积54481.5平方米，其中住宅建筑面积；41802.2平方米社区中心；1808.5平方米，商业中心3328.

3、6平方米，地下建筑面积7542.2平方米，建筑密度20.5%，绿化率33.7%用地性质：居住用地；容积率：2.99；建筑控高：石家庄中心城市规划控高为100m；规划指标分析：项目整体容积率较在二环内较低，但地块规模不大，不利于容积率劈分，实现部分低密度居住物业，实现市场差异化。5四、周边环境条件分析q四至：本项目东至双五街，南达河北师大教育学院，西接河北师大附属民族学院，北通新石公园；q项目北侧为新石公园，东侧有大型餐饮娱乐场所，项目南侧为居民区和气象局，项目西侧为河北大学生驾校，西北角为商务楼。物理特征及规划指标分析物理特征及规划指标分析6四、周边环境条件分析q项目地块周边以学校校区、宿舍和

4、居民区为主，人员结构较为简单，城市安全级别较高；q项目地块离南侧城市中心主干道有一点距离，车流量较大，充分显示闹中取静的氛围；q项目地块周边10分钟距离有集中大型商业，以及部分餐饮、生活配套商业，生活便利度较好，生活配套本较完善；q项目西侧和北侧紧邻新石公园和太行秋色公园，提升项目区域档次和生活休闲度；q项目地块内的双五路为双向车道规划路，交通状况良好，但对未来项目地块连贯性存在一定影响。7五、地块条件综合分析q地段属于石家庄市高校区核心地段，位属南二环路内北侧，地理位置十分优越；q临近主要交通干道，交通顺畅，q周边配套齐全，金融、医疗、教育、餐饮等生活较为完善。且具有一定档次的高端酒店和大型

5、餐饮；q项目地块规模不大，是闹中取静，利于中高端住宅区的打造；q地块被临路面少，且无进出主要市政道路，西南东侧有余角，存在一定的规划难度。北国商圈东购商圈怀特商圈1.5公里辐射半径8本项目六、区域产业状况q区域内现有产业目前区域内主要以高新技术产业、教育产业为主，正在大力发展以商贸为主的第三产业。交易、服务商圈、餐饮配套、高端商务酒店等项目都在大力发展建设中。q区域未来发展产业未来发展方向定义为：生态产业区、现代商业区、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区。重点发展：居住、教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸等相关产业。9七、项目区域环境适应度初步分析q从用地条件分析，本项目位于市中心二环内，

6、具备城市次核心区土地稀缺性；q从区域生活品质分析，周边生活配套设施完善，满足商务办公、居住、购物、休闲娱乐等多功能需求；q临近石家庄迎宾大道（槐安路），紧邻石家庄主要干路红旗大街、石铜路，沿街展示面强，有条件打造核心地标建筑群；q从人文教育配套分析，周边有条件有利于教育文化的渗入。10第二部分：宏观城市与经济分析11第二部分：宏观城市与经济分析石家庄经济发展概况石家庄城市综合概况一二石家庄城市规划三12一、石家庄城市综合概况城市定位明晰，京津冀都市圈第三极的地位得以确定q城市简介河北省省会，位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。q城市定位京津冀都市圈第三极，

7、京津向中西部辐射的“第一中枢”，河北省对外竞争、交流的第一平台，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一。q城市规模石家庄目前城市化率43%。规划到2020年，市域城镇化水平达到65%,城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构和“1个都市区、13个县城（县级市）、28个中心镇、63个一般建制镇”的城镇等级结构。13京津冀规划圈为城市发展迎来全新的契机q城市发展京津冀都市圈规划、城市定位与城市性质的重新确立，意味着“环京津贫困带”即将消除，作为京津冀中“冀”的省会城市，石家庄政策与经济地位必将更为突出，城市发展远景可期.q京津冀都市圈区域规划的编制工作，历经7年之久。规划按照“8+2

8、”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。这将是河北省第一个国家级的区域发展规划。一、石家庄城市综合概况14近年来石家庄经济呈快速稳健发展态势q05年以来，石家庄市生产总值和固定资产投资总额呈快速稳健的上升趋势。q2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。q2010年，石家庄经济呈现平稳较快的发展态势。全市地区生产总值完成3400亿元，比上年同期增长12.7%，增幅比09年提高了1.6个百分点，高于全国GDP发展平均水平。二、石家庄经济发展概况15二、石家庄经济发展概况GDP万亿俱乐部

9、成员上海、北京 GDP5000亿以上城市广州、深圳、苏州、天津、杭州、重庆GDP3000-5000亿城市青岛、无锡、武汉、成都、沈阳、大连、宁波、南京、唐山、烟台、济南、石家庄、长沙 GDP2000-3000亿城市长春、绍兴、西安GDP1000-2000亿城市昆山、湖州、南昌、中山 GDP1000亿以下城市珠海、连云港 石家庄经济发展状况属于全国中上水平。16二、石家庄经济发展概况人口数量及人均可支配收入近年保持较快增速，经济基础良好q2009年末全市常住人口977.41万人，比上年增加10.93万人，其中市区242.78万人，增加2.06万人。人均可支配收入继续增长，达到16607元。q20

10、10年，石家庄居民收入稳定增长，生活持续改善。农村居民人均纯收入6515元，增长9%。城市居民人均可支配收入18268元，增长10%。17地区生产总值、人均可支配收入等主要指标近年均保持较快增速，经济基础良好2010年唐山、石家庄继续领跑全省，两市地区生产总值之和占了全省总量的38%。各区市城镇固定资产投资继续快速增长，承德、张家口、秦皇岛、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸8市增速高于全省平均水平（23.3%）。石家庄、唐山、保定、沧州、邯郸投资额超千亿。二、石家庄经济发展概况18GDP、人均可支配收入等主要指标近年均保持较快增速，经济基础良好。2010年，河北省各设区市中，唐山、石家庄财政预算收

11、入远高于其他市。唐山、石家庄社会消费品零售总额仍然高于其他市。二、石家庄经济发展概况19“大都市圈”阶段城市化率100城市深圳、珠海超高城市化阶段城市化率90-100城市广州、上海以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段；大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率80-90城市北京、南京、中山以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段；大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率70-80城市无以小城市进入大城市为主阶段中期城市化率60-70城市苏州、杭州、无锡、武汉、绍兴、西安、昆山、沈阳以小城市进入大城市为主阶段初期；大城市的房价表现将显著优异城市化率45-60城市天津、成都、大连、宁波、唐山

12、、济南、湖州、青岛、长春、重庆、烟台、南昌人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45以下(低于全国平均水平)长沙、石家庄、连云港石家庄城市化率低于全国平均水平，与其经济发展不相符二、石家庄经济发展概况20城市规划以“一城三区三组团”为格局，向东部和北部发展q政策导向:河北省城镇面貌三年大变样,将使石家庄飞速改变自己的城市面貌。q实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。q主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，简称“113”格局。“一核”是

13、指城市的核心商业、商务区。“一轴”是指中山路和裕华路两条城市东西主干道之间的区域。“三环”是指城市环路系统。即一环、二环和三环。三、石家庄城市规划21污染企业外迁，改善市区环境q污染企业外迁，工业区整合后，高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业，其他三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。公共设施布局规划主要以完善分布合理、重点突出、服务均衡的公共服务体系为导向。以中山路为轴心，建设面积2.8 平方公里的城市商业、商务中心。q东北工业区范围：建设大街胜利大街北二环路东二环路跃进路体育大街和平路建设大街所围合的区域。q产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装

14、设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。三、石家庄城市规划22三、石家庄城市规划轨道交通改变城市格局，城际高铁加快城市发展q建设“四横六纵”的快速路、交通性主干路构成的道路系统骨架。建成以轨道交通为核心的公交优先系统。按照“三主三辅”远景轨道交通线网规划布局。q未来计划修建6条轨道交通线，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3号线形成轨道线网基本骨架，4、5、6号线为辅助填充线。q加快京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。23结论：石家庄正处在一个城市快速发展的时期q京津冀都市圈第三极地位确立，城市未来发展机遇良好。q近

15、年来经济稳步发展，并保持较快增速。q城市房价相对滞后，与经济发展不相匹配，未来仍有较大的提升空间。q城市轨道交通和城际高铁的快速发展给城市带来了全新的发展格局。q污染企业外迁，城市环境将得到极大改善。24第三部分：石家庄地产市场分析25第三部分：石家庄地产市场分析石家庄土地出让情况石家庄房地产市场基本特征石家庄房地产投资情况石家庄新建商业综合体市场发展情况新政对石家庄市场的影响一二三四五26一、石家庄房地产市场基本特征房价持续快速增长，市场供求基本平衡q成交均价持续快速增长，增幅在15%-30%之间；期间07年和10年涨幅较大。q石家庄城区市场供求相对平衡，除08年出现较大的供过于求以外，其他

16、年分基本供求持平。q从总供应量来看，06年出现回落，07年大幅增加，08年出现较大回落，09年又迅速回升，10年基本持平；市场供应量在持续波动中上升。q从市场需求来看，05、06、07年逐年上升，直到08年出现大幅回落；09年出现了回落后的迅猛反弹，10年市场需求与09年持平。二、石家庄土地出让情况历年土地成交量和楼面地价呈平稳增长，仅09年大幅波动q2004年土地市场开始统一实行招拍挂，石家庄城区范围内土地出让的高峰出现，05年回归理性水平；06年规划建筑面积较05年大幅攀升，涨幅达到了180%；之后07年和08年两年呈平稳缓慢的增长趋势，增幅均在10%以内；09年规划面积出现了剧烈的萎缩，

17、减幅达到56%；10年土地的出让达到了高峰，涨幅较08年为73%。q楼面地价从2004年至2006年有微弱的下降；06年-08年期间开始出现平稳增长，增长率在25%-33%之间；09年楼面地价突然出现大幅增长，涨幅达到56%，与其土地出让量的剧烈萎缩形成鲜明对比；随着土地出让量的迅速回升，10年的楼面地价也开始迅速回落，比09年降20.3%。28二、石家庄土地出让情况亩均单价总体呈波动性上涨，06年和09年出现下降拐点q2004年至05年亩均价格较低，06年开始出现大幅上涨，涨幅接近100%；随后07年出现理性下降，08年价格保持平稳；09年亩均价格突然飙升200%，10年有所下降。2004年

18、2005年2006年2007年2008年2009年2010年土地出让宗数6219142010431规划建筑面积（万）173 103 289 303 333 146 575 楼面地价(元/)724 709 714 984 1225 1911 1524 单价（万元/亩）120 118 227 197 198 409 341 29二、石家庄土地出让情况时间项目上市面积（万）预售面积（万）成交面积（万）当月成交均（元）供求比10年1-3月141 136 96 4082 1.42 10年4月48 48 35 4271 1.34 10年5月31 31 33 5071 0.93 10年6月24 24 39

19、5157 0.61 10年7月37 37 27 5359 1.39 10年8月38 38 37 5366 1.01 10年9月18 15 40 4937 0.37 10年10月16 16 31 5039 0.50 10年11月22 22 60 4380 0.36 10年12月39 39 24 5028 1.60 11年1月31 31 31 4927 1.00 q2010年1-4月持续供大于求；5、6月份以后需求量有所增长，而供应量稍有减少，供小于求；7、8月份供应量充足，供大于求；随着金九银十到来，9月到11月需求量上升、供应量下降，出现了较大规模供不应求的状况；12月需求量回落，供给量上升，

20、供大于求；11年1月，供需基本平衡。30二、石家庄土地出让情况非住宅商品房市场q市场供给较大而且每月供给规模不稳定，09年月均上市8.8万，10年月均上市17.5万，但10年1月仅1个月就上市52.7万。q销售量相对较小，09年月均销售5.2万，10年月均销售7.5万。q非住宅商品房市场持续两年处于供过于求的状况，09年市场供求比为1.2，10年则达到了2.2。二、石家庄土地出让情况非住宅商品房市场q市场价格总体呈震荡上涨的趋势，10年9月达到最高的8388元/。q销售价格增长迅速，由09年的5239元/增长到了10年的6657元/，涨幅达到27%。32三、石家庄房地产投资情况2010年房价持

21、续上涨，涨幅接近1000元/平米q2010年总体价格持续上涨，从1月份的均价4000涨到9月份接近5000的水平；4-5月份的价格出现了较快增长，从4271元/平米涨到了5071元/平米，涨幅达到19%；8-9月份价格略微下跌，从5366元/平米跌回4937元/平米。q上半年供求比持续大幅下跌，5月份时供求比小于1；6-7月供求比迅速回升至1.39；下半年供求比持续下跌，9月份跌至0.39.33石家庄市房产市场总结q2008年之前，主城区的供应规模较低，2008年“三年大变样”以来，市场供应量得以集中释放，供应规模迅速扩大；q基于供应端的原因，市场的需求量也未得以释放，2009年之前，城区住宅

22、成交规模均未突破200万平米；2009年以来，随着供应的大量增加以及城市拆迁改造的进行，成交规模也相应迅速扩大，目前此种态势仍有进一步持续的可能；q价格方面，2006年-2009年，石家庄商品住宅市场成交均价呈逐年上升趋势早期市场没有出现大幅上涨，2009年，受整体市场成交旺盛影响，成交均价上涨明显。q随着万达、恒大等大牌开发商入住，石家庄市场受到高端品牌物业冲击，房价受到大幅拉升。q石家庄城市规模相对北京等一线城市较小，区位效应不明显，产品同质化严重，因此价格会带来跟风式的整体上涨。34四、石家庄新建商业综合体市场发展情况q商业综合体处于起步阶段目前石家庄市场商业综合体在售项目不多，主要以万

23、达广场为代表；q未来市场供应主要集中在市中心地区新源NASA和勒泰中心是未来主要供应项目，均占据中山东路,市中心地段；q商业综合体项目开发企业实力较强由于商业综合项目开发对开发企业资金能力和地产运作能力要求较高，目前进驻石家庄市场商业综合体开发企业主要以知名企业为主，例如：万达。q商业项目引进品牌实力较强，且具有一定规模万达广场、新源NASA和勒泰中心均引进了知名国际酒店和品牌主力店，具有较强市场竞争力。35五、新政对石家庄市场的影响新政解读石家庄关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。通知中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭

24、限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。q直接以行政手段将二套以上购房者和非本地多套购房者驱离市场，是新政最严厉也是效果最直接的措施。q严厉限购将催生“卖小买大”购房行为，在一定阶段内会增加大房型需求，形成阶段性结构性机会。同时也可能加大小房型存量房的市场投放。q驱逐投资投机，回归自住需求，推动商品住宅从投资品回归消费品。36五、新政对石家庄市场的

25、影响户籍放宽对冲限购令影响q一方面以户籍为界实行限购，另一方面降低户籍准入门槛。石家庄放宽户籍政策，部分对冲了限购令对于楼市的冲击。q限购令是建立在户籍制度的基础上的约束购房行政手段。石家庄在发布了“本地限三、外地限二”为原则的限购令后，又通过了加快户籍制度改革的意见：省内人员在市区或县(市)城区合法经营、依法纳税6个月以上的；在市区或县(市)城区连续缴纳养老保险6个月以上的；在石家庄市区或县(市)城区连续务工6个月以上的，均可凭本人书面申请及相关材料办理迁移落户手续。37五、新政对石家庄市场的影响具备预售资格的楼盘暂缓拿证 q在省会楼市，提前进行内部认购行为普遍存在，一般开发商先和购房者签订

26、内部认购协议，等拿到预售许可后再转签正式商品房合同，基本是惯例。q石家庄限购令于2月21日出台后，为照顾已取得商品房预售许可证、并且购房人已经交付购房首付款的项目，石家庄将合同备案时间延长到2月底，即避免楼市出现大量退房及纠纷这种状况。但是，省会更多的是尚未拿到预售许可的项目，购买者中不乏不符合购买条件者，为照顾这部分预计为数不少的客户，预计不少楼盘将把拿证时间推迟到限购令结束后，在此期间出现退房现象也不意外。38五、新政对石家庄市场的影响住宅产品影响大，客户持观望态度，未来住宅产品竞争加剧q新政后，石家庄住宅市场销售受到较大影响，各个项目到访量及来电量均大幅下降。q新政后，符合购买条件的客户

27、多数持观望态度。意向客户由于只能购买一套或两套住宅产品，因此增加了产品选择周期以及产品间的比较，从而使得住宅产品市场竞争加剧。q具有优良产品品质、市场竞争力强、稀缺类住宅产品是新政后住宅产品的发展方向。5564042813326833071863540191410224222123010020030040050060070080001000020000300004000050000600007000080000900001000002月22日2月23日2月24日2月25日2月26日2月27日2月28日3月1日3月2日3月3日3月4日3月5日3月6日3月7日3月8日3月9日3月10日新政后石家庄

28、住宅成交量住宅成交面积住宅成交套数39五、新政对石家庄市场的影响非住宅类产品成交量上涨q自去年房地产调控以来，商业地产明显呈现出资金流入状态。2010年1-9月，公寓、写字楼、商业产品成交量增速超过了住宅成交增速，供应量超过住宅15个百分点。9-12月，石家庄商业地产销售面积以每月增加1万多平方米的幅度递增。q新政后，非住宅类产品成交量明显上涨，3月2日起占商品房成交比例超过50%。40第四部分：项目区域内各物业市场分析41“三年大变样”+交通改善+大规模供给，成为市场热点“三年大变样”以来，区域的城市改造加速，城市面貌得以取得巨大改观，体育大街、建华大街的北延后，区域的路网交通得以进一步完善

29、，大规模的供给，成为市场热点。工厂聚集区，环境品质较差长安区位于市区东北部，是工厂企业最为集中的区域，区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区等，环境品质相对较差；正定新区+城市核心对向发展互动，区域发展潜力很大区域北部的正定新区已于2010年9月开工建设，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新区的必经板块，长安区存在发展成为现代型城市中心区的发展机遇，而正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣；传统的工厂聚集区，大规模供给，发展潜力大1、各板块住宅物业市场发展现状-长安区42区域特征石家庄副中心，潜在的”CLD”整体规划、环境具有很强的优势副中心裕华

30、区为城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，处于城市重点发展的东南方向上,区域的新区条件、整体规划和政府的强力推动，使区域房地产市场的的发展速度高于其他区域未来的”CLD”政府对区域开发建设的政策支持，以及居民对区域前景的认同，都使得东南片区成为目前城市建设热点地区，众多中高档项目不断涌现；本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，未来一二级市场的价格也必将水涨船高区域的规划与市政基础设施条件好，环境优越；市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，区域整体的产品和营销能力均表现较高；1、各板块住宅物业市场发展现状-裕华区43区域特征老城区，大跨度，差异化行政资源带来中心区域

31、的客源丰沛区域内集中了众多的行政以及企事业单位，办公物业的分布也较为密集，人口密度高，对住宅的需求量巨大；老城区桥东区是石家庄老城区，配套丰富，居住生活十分便利；端头发展潜力大区域地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异较大；区域北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，也会有较好的发展潜力。1、各板块住宅物业市场发展现状-桥东区44文化、金融、商业集中区有多所中小学与20多所大中专院校，以及省科院、社科院、五十四所等30多家省部属科研单位，中华大街、火车站商业密集，多家银行聚集区；政治中心区石家庄文化、教育、科技、金融中心，驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60

32、多个单位部门；新兴高端居住区以恒大城的开发带动，形成一个新兴的高端居住区，形成很强的吸附力，加上区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主的改善型需求。政治、经济、文化中心，吸附能力强1、各板块住宅物业市场发展现状-桥西区45有一定的景观资源区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园；传统的居住区新华区是传统的居住区，天苑、北苑、钟南等大量居民社区密集，是以居住和商业休闲为主要特色的片区；有一定的文化和教育资源13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀中端居住区的区域认知深入人心1、各板块住宅物业市场发

33、展现状-新华区46潜在供应量大，中高端市场存在机会长安区裕华区开发区新华区桥西区桥东区传统核心区传统核心区均价水平均价水平70007500元元/平米平米延展区延展区均价水平均价水平55006000元元/平米平米区域整体可分为三个区域：q城市核心区：均价水平70007500元/m2；整体处于主力供应的后期，地价水平日高；后续供应主要以国瑞城为主；p延展区：均价水平55006000元/m2；整体处于主力供应器期，承接周边改善和核心区挤压；当期供应主要以谈固国瑞城为主，后续项目有奥北公元。2、各板块住宅物业市场特征-长安区47项目名称项目名称开盘日期开盘日期容积率容积率规模规模 （万（万mm）剩余规

34、模（万剩余规模（万mm）名门华都名门华都二期2010.022.538尾盘尾盘盛世长安盛世长安2010.092.640（不包括底商）1010万左右万左右谈固国瑞城谈固国瑞城即将开盘3157万，公建占40万157157领世郡领世郡预计2011年4月3202020奥北公元奥北公元预计2011年开盘不详，估计3.0左右707070领秀城领秀城2009.05350尾盘尾盘2、各板块住宅物业市场特征-长安区q长安区住宅主要项目情况48 q产品细节注重细节设计提升价值，又运用建筑密度作为利器部分项目开始注重建筑立面、户型设计等细节方面的经济和项目标示的价值，但在产品舒适度、建筑细节等方面与一线城市的先进产品

35、仍有较大差距；多注重项目的快速运作，基本以区位优势作为核心卖点，以低售价实现快速销售，其产品品质的注重度不够；容积率大多在3以上，实际容积率基本更高。名门华都立面设计提升形象建筑密度创造面积2、各板块住宅物业市场特征-长安区49项目名称物业类别容积率产品组合建筑层高（m）名门华都住宅为主，沿街底商2.5二期五栋2.9或3盛世长安住宅为主，临街底商2.619栋高层板楼2.9谈固国瑞城住宅为主，沿街底商36栋30层公寓，2栋25层写字楼，40栋33层高层，2栋12层小高层2.9领世郡住宅为主，局部裙楼底商310栋22-25层高层2.9奥北公元住宅3.0左右37栋30层高层-领秀城住宅为主，沿街1-

36、2层为底商，两栋物业及开发商办公楼36栋23-33层高层2.92、各板块住宅物业市场特征-长安区q产品组合情况50q立面风格和材质注重立面风格提升形象，以现代简约为主现代简洁的建筑风格为主；立面材质多采用主体涂料的方式，部分项目采用底部面砖+涂料；领世郡采用新古典立面风格提升了项目的质感。名门华都的意大利风情领世郡的新古典主义2、各板块住宅物业市场特征-长安区51项目名称建筑风格立面材质名门华都意大利风情涂料谈固国瑞城现代简约涂料盛世长安现代风格高档瓷砖领秀城欧式风格底座仿石砖+涂料领世郡新古典底座面砖+涂料2、各板块住宅物业市场特征-长安区52 q户型设计基本集中于经济型的两居、三居产品，注

37、重全明等传统价值方向两居、三居成为绝对主力，户型面积两居集中于90m2左右，三居集中于120130m2，经济型的两居、三居少量出现，大四居等大户型供应相对稀缺；产品设计注重全明和功能性，户型内部的细节关注度不够，领世郡出现错跃的设计户型；基本采用两梯三、四户的户型平面，塔楼的三梯八户少量出现。93m2两居115m2三居2、各板块住宅物业市场特征-长安区53项目名称户型平面组合面积区间名门华都两梯三户、两梯四户2居3居为主力户型，部分1居户型谈固国瑞城两梯四户2居83-93m2的占60%，3居112-137m2盛世长安两梯三户、两梯四户93-110m2的2居为主占60%，108-152m2的3居

38、占35%领秀城两梯四户、局部两梯三户82-100m2两居为主力70%，110-145m2三居30%。领世郡小高层与中央景观高层两梯两户，其他两梯三、四户两居98m2，跃层两居118m2，三居125-157m2，四居177-189m2；以改善性户型为主，两居占20%；2、各板块住宅物业市场特征-长安区q户型设计特点54 q景观设计景观的营销亮点普遍不够突出由于楼间距和高容积率，园林景观设计基本采用自然主义的设计手法，大景观的设计较少；名门华都利用门前广场创造了项目的仪式大门；景观基本没有作为营销亮点进行设计和打造。名门华都门前广场北城国际的楼间绿地和小水系2、各板块住宅物业市场特征-长安区55

39、q配套和设备设施核心区会所、铝合金、彩色可视对讲已成为基本配置各项目中会所普遍成为基本配套，配置游泳池和基本健身设施；商业上多依托城市商圈和公共配套，仅提供一定的底商满足社区生活配套，部分项目（谈固国瑞城）临近主街道，规划有一定的公建；设施上普遍采用断桥铝合金和彩色可视对讲，部分项目采用塑钢和黑白可视对讲，采暖基本采用地暖形式；车位配比基本保持在1:0.8的水平，售价水平1012万元/个，物业费普遍保持在1.2元的水平。2、各板块住宅物业市场特征-长安区56项目名称项目配套设备设施车位配比及售价物业费 名门华都3000m会所、游泳健身、排球、KTV、图书室；幼儿园地暖、断桥铝合金、三菱电梯1:

40、0.81.2谈固国瑞城6000m会所断桥铝窗1：0.8盛世长安2000m2会所；双语幼儿园；小学地暖1:3；12万/个1.2领秀城无地暖、塑钢窗1：0.5，地下车位领世郡3000m会所暖气片，塑钢窗1:0.82、各板块住宅物业市场特征-长安区57p销售及价格情况核心区价格保持在65007500元/m2的水平，销售速度120套左右每月，沿展区价格保持在56006000元/m2的水平，销售速度80套左右每月。价格水平随距离城市中心的地段距离基本呈现南高北低，核心区保持在65007500元/m2的水平销售速度 120套左右每月，沿展区价格保持在56006000元/m2的水平，销售速度80套左右每月，

41、采取团购的项 目阶段销售速度很高；名门华都项目凭借地段、立面和准现房实现7500元/m的价格，谈固国瑞城目前价格是6500元/m2的水平，后市价格有望获得一定幅度的提升；早期入市的项目处于主力销售期和收尾期，价格基本稳定在6500元/m2的水平；中小户型去化速度快，大户型产品明显较慢。2、各板块住宅物业市场特征-长安区58项目名称开盘日期均价（元/m）成交速度（月/套）剩余规模（万m2）名门华都二期2010.02 750080尾盘谈固国瑞城即将开盘6500-157盛世长安2010.09720012010领秀城2009.056700110尾盘奥北公元预计2011开盘待定-70领世郡预计2011年

42、4月7000-202、各板块住宅物业市场特征-长安区p主要项目销售及价格情况59长安区客户分析：q客户特征区域内各项目客群主要以周边客群为主，少量来自桥西、桥东中心区的转移客群，主要以刚性和初改型客户为主。名门华都项目凭借地段、立面和准现房实现7500元/m的价格，谈古国瑞城目前价格维持在6500元/m的水平，后市价格有望获得一定幅度的提升；早期入市的项目处于主力销售期和收尾期，价格基本稳定在6500元/m的水平。中小户型去化速度快，大户型产品明显较慢；q购房偏好主要以自住型客群为主，少量客群自住投资兼顾；主体客群对户型舒适度要求低于单总价的控制；对朝向要求注重但有所降低，项目地段和交通是其购

43、房首要影响因素；对精装修关注度低，存在一定的抗性。2、各板块住宅物业市场特征-长安区60项 目 名 称主 要 客 群名门华都40%老客户，以区内客户为主，私营业主，高级公务员谈固国瑞城以本地居民为主，高级公务员盛世长安60%的本市居民，30%的周边居民，10%的外地居民领秀城来源上以周边居民居多，东部郊区县也占到较大比例，另有部分在京工作的石家庄人；职业背景上以私营业主为主，其次为政府官员与企事业单位人群。领世郡从来源上，由于该项目邻近裕华区、裕华路与东二环，市内五区及开发区客户均有，桥西区客户占到较高比例；职业背景上仍以公务员，事业单位人群与私营业主为主；2、各板块住宅物业市场特征-长安区p

44、主要项目客户描述61潜在供应量大，中高端市场存在机会传统核心区传统核心区均价水平均价水平8000元元/m延展区延展区均价水平均价水平70007500元元/m区域整体可分为两个区域：q 传统核心区：均价水平8000元/m；当期供应主要以万达广场和西美第五大道为主；p 延展区：均价水平7000-7500元/m；当期供应主要以远见为主。长安区裕华区开发区新华区桥西区桥东区2、各板块住宅物业市场特征-裕华区q裕华区住宅主要项目情况项目名称开盘日期容积率规模 （万m）剩余规模（万m）万达广场2010.07住宅3.5，商业4.0总183万（111万住宅）94国际城四期2010年7月2.524.723西美第

45、五大道一期2010.0437040路劲蓝郡2010.06（三期高层）1.7183藏龙福地2010.92.772122、各板块住宅物业市场特征-裕华区63 q 产品设计产品线落地和高溢价的追求，细节完善度较高由于万达项目的带动和区域的产品的领先定位，区域项目在建筑立面的设计和细节实现上领先于其他区域，注重风格的价值，新古典和欧式风格在区域运用较多；万达广场依托产品线的落地，标定了项目的产品标准，成为城市中心的新地标；本土开发商受竞争和溢价的驱动，也在项目的开发上进行跟进，西美第五大道、国际城四期等项目也都注重了项目的细节打造，远见项目取得了市场和业界的认可。西美第五大道路劲蓝郡万达广场2、各板块

46、住宅物业市场特征-裕华区64项目名称物业类别容积率产品组合层高（m）万达广场住宅为主，28万m商业、写字与酒店配套，22万m公寓住宅3.5，商业4.0一期4栋34层（15栋回迁房）3国际城四期纯住宅2.515栋6层电梯洋房；3栋32层高层，1栋18层高层3西美第五大道住宅为主，沿街商业3一期3栋20层住宅和3栋32层住宅3路劲蓝郡中低密住宅1.77栋小高层，4栋高层，联排别墅3层，花园洋房4.5层，板式高层24层 3藏龙福地住宅为主，部分商业街、酒店办公2.718栋板式高层，其中包括五星酒店、精装修公寓、购物中心、5A甲级写字楼与13座现代化高层住宅2.92、各板块住宅物业市场特征-裕华区q主

47、要项目产品组合65q立面风格和材质以现代简约为主；现代简洁的建筑风格为主；立面材质多采用主体涂料的方式，少量项目采用底部面砖+涂料；藏龙福地、Art deco立面风格，国际城四期采用法式立面风格，提升项目的质感。藏龙福地的Art deco风格国际城四期的法式风格2、各板块住宅物业市场特征-裕华区66项目名称建筑风格立面材质万达广场简约涂料国际城四期洋房法式风格贴砖西美第五大道简约贴砖藏龙福地Artdeco风格底部石材+主体涂料路劲蓝郡现代面砖+涂料，外檐窗才用彩色铝合金2、各板块住宅物业市场特征-裕华区q主要项目建筑风格及材质67 q户型设计经济型的两居、三居产品为主，舒适型三居、四居比例较高

48、两居、三居成为主，舒适型三居、四居占据相当比例；产品设计在保证全明和功能性的基础上，舒适度也得到相当重视。万达广场3室2厅2卫1厨122.23国际城四期平层 三室两厅两卫 156.1m2、各板块住宅物业市场特征-裕华区68项目名称户型平面组合面积区间万达广场两梯两户、两梯四户2居不到50%，140-160m大3居占10%，120m左右小三居占40%国际城四期电梯洋房一梯两户，电梯直接入户150m160m平层，240m250m跃层，以158m左右三室为主西美第五大道两梯两户、两梯三户、三梯五户48-200多m，3居面积是140-170m藏龙福地两梯三户、四户为主两居86110，三居120150m

49、路劲蓝郡高层以两梯两户为主，小高层部分两梯四户平面两居占20%，90m左右；三居60%，130-170m，四居20%，190mq主要项目户型设计2、各板块住宅物业市场特征-裕华区69 q 景观设计有所侧重，提升了项目价值，单形成和作为营销亮点藏龙福地强调其中式古典园林景观，国际城四期项目侧重其法式园林的舒适性，形成了一定的亮点，提升项目舒适性，也有效提升了项目的价值。公园首府的中式园林风格国际城四期法式园林风格2、各板块住宅物业市场特征-裕华区70 q 配套和设备设施会所、铝合金、彩色可视对讲开始成为基本配置大部分项目注重了项目的会所和商业的配套功能，会所面积约20003000m，功能上设置了

50、泳池和健身设施；设备上基本采用断桥铝合金和彩色可视对讲，采暖基本采用地暖的形式，蓝郡和第五大道采用中央空调，第五大道还采用了新风系统提高项目的设备标准；车位配比上万达广场和第五大道配比高于1:1，其他处于1:0.8的水平，物业费基本保持在1.2元的水平，蓝郡别墅物业2.5元。2、各板块住宅物业市场特征-裕华区71项目名称项目配套设备设施车位配比及售价物业费（元/m月）万达广场无地暖1:1.5住宅1.35，商业4国际城四期1000m地下会所-地下车位1:12.0西美第五大道有，面积不详中央空调，新风系统，直饮水、断桥铝窗1：1.5，17万/个未定路劲蓝郡3000m会所，游泳健身安装小型家庭变频中

51、央空调；断桥铝窗、可视对讲（黑白）、地暖1：0.8，售价12万左右高层1.2，别墅2.5藏龙福地酒店、商业街断桥铝窗、彩色可视对讲、地暖1：0.8未定2、各板块住宅物业市场特征-裕华区q裕华区主要项目设备设施情况72q裕华区价格及主要销售情况核心区价格保持在8000元/m左右的水平，万达广场销售速度达400套左右每月，延展区价格保持在7000元/m左右的水平，销售速度80套左右每月，尾盘项目销售缓慢。价格水平整体保持在70008000元/m的水平，部分项目单价突破了10000元/m；主力销售价格集中于7000-7500元/m，部分最高价则突破12000元/m；国际城四期项目的洋房价格实现105

52、00元/m的价格，西美第五大道一期凭借设备设施实现了12000元/m的价格；万达广场凭借区域和配套实现了8500元/m的水平；藏龙福地受政策影响较大，春节以来销售速度缓慢；中小户型去化速度快，定位高端的大户型产品（蓝郡高层）处于滞销状态，反映区域改善型客户比例较高，高层豪宅产品相比别墅认可度较低；受政策影响，部分客户处于观望状态，如路劲蓝郡节后销售状况不佳。2、各板块住宅物业市场特征-裕华区73项目名称开盘日期销售均价（元/m）商业价格成交速度（月/套）剩余规模（万m）万达广场2010.077000持有4000国际城四期2010年7月10500持有-23西美第五大道一期2010.04一期850

53、0-12000、二期7000持有9040路劲蓝郡2010.06（三期高层）6800暂无503藏龙福地一期09年11月；二期2010年8月；三期2011年1月8日三期7500；一、二期6000暂无一、二期3月售完，三期成交50%122、各板块住宅物业市场特征-裕华区q裕华区主要项目销售情况74裕华区客户特征：q客户特征整体客群以刚性和初改型客户为主，但改善型客群的比例较高；职业特征以私营业主和公务员为主，近郊县私营业主客群成为区域早期主力客群；区域内各项目客群吸附力都较强，大量来自桥西、桥东等区域的的改善型客群。q购房偏好主要以自住型客群为主，少量客群自住投资兼顾；主体客群对项目形象和户型舒适度

54、要求较高；对朝向要求注重但有所降低，项目地段、形象和舒适度是其购房首要影响因素；对精装修关注度低，存在一定的抗性。2、各板块住宅物业市场特征-裕华区75项目名称主 要 客 群万达广场私营业主、公务员，2/3是二次以上购房国际城四期本地改善型自住为主西美第五大道一期以私营业主等高收入人群为主，二期面向中端收入阶层客户路劲蓝郡客群来源主要以市区和郊区县为主，客群特征主要以私营业主自住型需求为主藏龙福地区域内或周边县，自住为主2、各板块住宅物业市场特征-裕华区q裕华区主要项目客户特征描述76第五部分：产品规划建议现在户型分析：这种连在一起的，公摊又大，而且过道装修成本又高，维护灯，和过道日常的清洁成

55、本都太高了西南主卧缺角，风水上面对男主人身体不好两台电梯可以不摆在一起，但是四户可以共用一个消防通道，可以去掉，做成室内面积门从右开和电梯换位，这样方便进出，现在规划分析：没有合理利用地块面积，二栋房的建筑高度没有层次感，在内部户型上面不合理，造成公推面积较大且使用不便。园林绿化缺少人性化，在小区内部应该做到人车分流，而不是以上面停车位为主。户型配比建议户型配比建议按照本项目原户型设计中存在着户型类型杂乱，比例失调的问题，本着客户需求和总价控制原则，建议户型配比为；产品类型数量（套）比例单身公寓20%二房一厅5%三房两厅30%总计100%备注:二房单位可区分为大小两房户型面积配比：户型面积配比

56、：产品类型面积区间单身公寓35-40二房一厅(大)70-80二房一厅(小)50-65三房两厅85-110户型参考建议第六部分：石家庄地产销售方式参考万和上城：均价5900，只有土地产权证，已经封顶 销售策略：内部认购 地址：新石南路与石铜路交叉口南行80米路东龙鼎天悦：均价5550，有土地证和建设用地规划许可证，已封顶 销售策略：内部认购，全款优惠350元/平米 地址：跃进路与谈固东街交口西南角庄辰城外诚：均价4800，有建设用地规划许可证 销售策略：限量20套团购，找置业顾问报名，全款45000，分期4600 地址：桥西工农路苑东街交口西行200米路南纯棉时代：均价6100，没有证件，项目建设当中，销售策略：可以先交首付，预售证下来后办理贷款手续 地址：桥西新石中路与石铜路交汇处路北丽都河畔：均价4900，有土地证和建设用地规划许可证 销售策略：可贷款，首付50%，全款优惠180元/平米 地址：友谊北大街和古铜路交叉口分析石家庄大多数楼盘是在证件不齐的情况下采取内部认购的方式出售，部分急需回笼资金，证件不齐全的项目，多数采取单位全款团购，价格优惠，户型设计要有吸引力。谢谢 谢谢