商业营销方案[1]_2

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1、目目录录第五部分第五部分 关于合作关于合作第四部分第四部分 营销推广营销推广第三部分第三部分 营销定位及产品建议营销定位及产品建议第二部分第二部分 项目自身素质及项目自身素质及SWOTSWOT分析分析第一部分第一部分 市场调研市场调研 市场调研场调研 第一部分.忠县概况区位：位于重庆市东北部，傍于长江黄金水道北岸，长江横贯县境88公里，县城距重庆市水上距离245公里,地处长江三峡库区腹心地带；人口：目前全县人口98万人，县城常住人口12万；行政区划：总面积2187平方公里，辖28个乡镇；属于库区移民重点城市。忠县远期规划（一）城市发展目标到2020年，忠县建设成为：富有历史文化和地域风貌特色的

2、 生态型现代山水园林城市。（二）城市规模近期：2004-2010年，17万人；远期：2011-2020年，24万人；（三）城市空间布局规划形成“一城、两岸、五组团、两区”的空间布局结构。“一城”即忠县县城；“两岸”即江北、江南；“五组团”即州屏组团、苏家组团、水坪组团、灯树组团以及独珠组团；两区即东溪旅游服务区及高营铺工业仓储区。忠县经济08年地区生产总值(GDP)达到29.35亿元，同比增长19.1%，；08年城镇单位职工平均工资达到9017元，同比增长23.6%。城镇居民人均可支配收入达到6262元，同比增长21.7%；08年全县完成固定资产投资22亿元，同比增长29.7%。房地产开发投资

3、4.83亿元，增长141.2%；乡镇房地产投资1.7亿元，占房地产投资额的35.2%。2008年，忠县完成房地产开发投资8.2亿元，预售商品房62.6万平方米，同比增长8。金融危机发生后，忠县房屋销售价格下半年与上半年价格变化不大，但由于市场表现疲软，销售量有所下降。09年上半年全县商品房现房和期房销售面积达到35.59万平方米；销售额达到4.23亿元；忠县09年新开工商品房面积为41.9万平方米，下半年房屋预销售面积为23.9万平方米，市场放量较大。虽然有新城和老城的组团划分，但格局不明显。忠县房地产市场现状市场小结1、城市化进程速度的逐年加快，给忠县房地产开发带来新的机遇；2、未来2年内忠

4、县城区将增加5万人，这部分人群将成为本案后期产品的潜在客户；3、随着忠县经济的不断发展，市民的收入水平有了一定程度的提高，购买能力加强，消费潜力增加；4、目前忠县房地产开发尚属起步发展期，行业相关制度都有待健全，对房地产开发来说，机会和威胁并重；5、随着外地开发企业进入，未来一段时间内，忠县市场的放量将加剧，如定位或操作不当可能会给项目带来一定的开发风险；6、规划紊乱，组团化格局不明显，城市功能分区相对较差，客户分布较乱，增大了营销难度。本案竞争楼盘分析具体介绍：具体介绍：物业地址：忠县红星小区桥头（下行50米）楼盘简介：楼盘简介：项目总占地30多亩，规划总建筑面积约九万多平米，容积率4.3。

5、位于忠县发展潜力巨大的红星小区滨江路居住区，东临长江，西靠天鹅湖，南与港务站和港口广场接壤，北与红星支路接界。产品产品：户型面积为60270平米，预计年底交房。销售率：一期销售率：一期约90%左右江淮江淮御景江岸御景江岸分析：与本案楼盘相比，同样处于滨江路段，部分卖点相似，虽然是本项目的直接竞争对手，但剩余不多，所以，竞争威胁较弱。具体介绍：具体介绍：物业地址：忠州红星路19号(海新大酒店对面)（新城区）楼盘简介：楼盘简介：*160000围合式电梯景观高层/近10000中庭花园*1600余户，6000余人/忠州首席花园式宜居小区*独有阶梯式水景、喷泉/近300幼儿园/会所/游泳池*51-123

6、/一房-四房/1楼-28楼/看江、看山、看中庭花园、看都市繁华 销售率：销售率：超过60%宏盛花园宏盛花园分析：该项目配套设施比较齐全，与本案楼盘距离较近，销售得较好，但在品质上对本项目不构成直接竞争威胁。迎宾大厦迎宾大厦具体介绍：具体介绍：物业地址：忠县红星广场旁楼盘简介：楼盘简介：*踞守行政中心核心版图，与香山生态公园为邻；*2栋单体楼；*总建筑面积近6万平米，规划550余户；*户型面积从101-120多平米三房；销售：销售：销售价格：起价1538元/；均价约1600元/；销售率50%左右；分析：项目处于迎宾大道上，生态公园与农贸市场紧邻，配套比较齐全，由于是单体楼，自身配套缺乏，档次规模

7、品质不高，销售价格难以提升。滟月江岸滟月江岸具体介绍：具体介绍：物业地址：项目位于西山脚下，县城西侧。楼盘简介：楼盘简介：*公寓式设计，酒店大堂、智能居家；*1栋单体楼，品质感差；*总建筑面积近2.6万平米，规划200余户；*户型面积从116-130多平米三房。销售：销售：销售价格：起价1800元/；均价约1900元/；现房，12月交房，销售率70%左右。分析：滨江单体楼项目，公寓式配套，由于是现房，销售上很占优势，但规模不大档次不高，竞争威胁不大。黄金水岸黄金水岸具体介绍：具体介绍：物业地址：滨江路。楼盘简介：楼盘简介：*配备有游泳池、健身场所：*多层与高层混合体；*总建筑面积近5.5万平米

8、；*户型面积从96-120多平米三房。销售：销售：销售价格：起价1500元/；均价约1700/。分析：该项目位于滨江路段，同样拥有一线江景，社区自身配套较为完善，建筑密度大，品质相对较低，会对本项目产生一定竞争威胁。物业地址：忠州大道红星路中段（新城区）建筑面积：89166.57 占地面积：13429.83 容积率：6.0 绿化率：30.1%周边配套：周边配套：图书馆、小学、农贸市场、医院、市民活动中心、星级酒店等完善的周遍配套 楼盘价格：楼盘价格：起价：1350 元/销售率：50%左右六合花园六合花园分析：该楼盘销售周期较长，销售速度很慢，由于定位不当，造成了楼盘形象不佳，客户信心缺失，虽然

9、价格便宜，但销售状况不容乐观，不构成大的威胁。天鹅湖：天鹅湖：该项目位于红星小区沙梁保片区，项目总用地63107.3，总建筑面积36.9万，总投资3亿元，由重庆嘉年华置业公司开发建设，该项目今年计划完成投资5000万元，完成2.6万商品房的主体工程。目前，项目已开工建设的7号楼正在进行基础施工，今年已完成投资1000万元。缘梦花园：缘梦花园：该项目位置较好，位于城中区；价格在整个忠县片区较高，但口碑效应较差；分析：这些楼盘在目前的忠县是具有代表性的楼盘，拥有自身的特色和优势。天鹅湖的整体开发将给对忠县房产开发造成较大影响，形成对本项目的直接竞争威胁。区域销售价格分析分析：从目前忠县房产销售均价

10、在1700元/的位置左右波动，但从整体售价水平来看，楼盘的销售存在不良竞争，价格定位缺失科学依据，价格体系显得较为混乱。1、虽然城市规划不明确，但忠县新城区的发展还是相对较快，随着开发节奏的加快，放量带来的楼盘竞争日趋激烈；2、各楼盘建筑形态、配套及规模相差不大，楼盘产品同质化现象较为严重；3、推广方式单一，营销卖点的提炼缺乏依据，营销手法有待创新；3、市场目前相对不规范，存在恶性竞争，销售价格有较大的非理性的差异；4、由于天鹅湖项目的开发，市场后期放量相对较大，加上老盘新开的放量，后期市场的竞争较为激烈。小小 结：结：针对本项目的实际情况，我司耗费三天时间对忠县主城居民、商铺经营者、上班族等

11、进行了抽样问卷调查。分别调查了消费者对住房消费的观念和意识。本次问卷共发出114份，回收114份，具体统计数据如下：购买目的消费意识调研 置业次数 面积选择 承受价格 户型选择 结构选择 购房可能性 承受单价 购买时考虑的因素从本章分析可得：被调人群中，首次置业人数占63%，绝大多数人购房主要是用于自住；对于户型的选择，两室和三室户型是客户选择的主力户型，70-80的小户型和90-100的中等户型是市场消费的主流；人们能承受的房屋总价基本在25万以内，其中20万以内占据重要比例；从客户购买选择因素来看，价格依然是人们关注的重点，但人们对生活的要求越来越高，配套和环境也成了市民要考虑得重要因素；

12、目前忠县无更多的创新户型产品，从产品差异化角度出发，建议本案后期可考虑产品创新，增加项目卖点；被调人群中，有很大一部分市民表示今年有买房打算，如何挖掘这部分潜在人群是本项目亟待解决的重要问题。1、忠县市民对楼盘配套及环境要求越来越高；2、产品同质化较为严重，户型创新有待加强；3、楼盘营销手法单一，很少有创新的销售渠道和理念打造；4、天鹅湖项目是本案最大的直接竞争对手；5、市场竞争混乱，价差大，价格定位缺乏科学的论证；6、忠县房产市场发展空间较大，后劲较足，有很大提升空间；7、70-80平米的两室和100平米左右的三室依然是消费主流；8、对房屋总价的承受能力虽然有所提高，但总体较弱，能承受20万

13、左右的房屋总价；9、今年下半年有较大的购房需求；10、尚无配套绝对完善的真正意义上的品质楼盘；11、房产开发属于起步发展阶段，各种制度尚不完善；12、城市的功能分区不明显，没有明显的功能组团，新城规划也显混乱；市场调研结论市场调研结论根据前述所有分析，我们可得如下结论：项项目自身素质质及SWOT分析 第二部分.项目分析项目周边环境分析紧靠红滨医院东揽一线江景比邻超大滨江广场雄踞新城开发区项目自身质素1、位于新城开发区；2、建筑面积18.4万平方米；3、坐拥1.8万平方米滨江休闲广场；4、东南面为无遮挡一线宽江景；5、位于忠县长江北岸港口广场旁；6、离城市商业区较远，生活配套不完善；7、项目部分

14、产品前面有红滨医院遮挡，有医疗污染；8、36米宽滨江路规划建设中，改善交通的同时带来噪音污染；9、所在地偏僻，周边环境相对较差；10、本案地块呈不规则长方形分部，有一定坡度。项目经济参数项目SWOT分析优势（优势（S S）1、坐拥1.8万平米滨江休闲广场；2、俯瞰无遮挡一线宽江景；3、18万方大型品质社区；4、广场商业带来的无限升值潜力；5、优秀的营销策划合作单位。劣势（劣势（W W）1、周边环境较差，前期开发的项目并未打造出“高尚居住区域”的形象，增加销售抗性；2、目前周边生活配套极度不完善，影响购买决策；3、医院除了阻挡项目部分产品江景资源外，还带来了医疗污染；4、小区布局散，安全性相对较

15、差；5、小区8号房为安置房，加上前期商业部分修建的住宅，共同降低了小区的整体品质，对价格拉升起阻碍作用。机会（机会（O O）1、库区移民的增加导致购买增加，带来的去化机会；2、2009年底及2010年初，楼市整体向好，带来的低风险机会；3、忠县对三产业、工业、旅游业的大力推动，带来的发展机会；4、房产开发尚属初期带来的政策“擦边”机会；5、体量较大，可为开发商在品牌形象树立上创造空间。威胁（T）1、金融危机持续，带来的不确定经济因素；2、周边配套不完善带来的消费抗性；3、同期楼盘放量较大带来的竞争威胁；4、市场的非理性竞争带来的不确定因素威胁。项目SWOT矩阵分析 项项目定位及产产品建议议 第

16、二部分.项目档次定位依据项目档次定位 根据市场调研部分结论的第1、4、6、8、10及项目自身素质的2、3、4点，考虑开发利润，在弱化或转变医疗污染带来的不利因素下，本项目最科学的档次定位应为：忠县区域中高档次江景楼盘忠县区域中高档次江景楼盘对外形象展示及营销打造为：滨江广场+宽江景的最高品质楼盘。产品定位万通地产09抗鼎巨作20万方滨江生活地标 滨江休闲广场/江景电梯洋房/时尚休闲商业休闲商业定位业态:集美食、娱乐、休闲、旅游四大功能。娱乐、休闲商业街，类似于酒吧、台球吧等因靠滨江广场，美食、旅游商业街；目标市场定位边缘市场边缘市场：重庆主城、垫江、彭水等次要市场次要市场忠县所辖及紧邻城镇核心

17、市场核心市场忠县城区及周边临近乡镇据市场调研结论2、3、12点及项目自身素质1、2点，结合项目档次定位，本项目的目标市场应是：忠县主城及临近乡镇将成为本项目的主力市场，其他乡镇成为本项目的次主力市场，临近城镇因为距离及居住情节的因素，只能作为本项目目标市场的补充。目标客户特征描述目标客户特征描述收入相对稳定、向往更高品质的生活；关注区域发展，并对城市变化中的发展机遇比较敏感和重视；注重品质，关心居住区对自己地位和面子的提升；注重社区的生活环境和文化氛围，关心社区的设计规划、周边配套、绿化环境。年龄：30-50岁占主力，其中35至45岁的中年人占据了绝对的主力；行为：农村向城市过度的首次置业，更

18、换居住环境的二次置业者，部分投资；职业：政府公务员、企业的高级职员、个体小老板等。收入：家庭年收入基本在5万元以上。目标客户群定位 通过项目的档次及目标市场定位，结合我司长期以来的总结的操盘经验，得出本项目的主力目标客户群体应为：忠县主城的原住民、拆迁户、企事业单位职工及周边农村部分进城居住的居民。根据价格递增原理，结合我司以往众多操盘经验得出：二期销售均价应为2088元/左右 三期销售均价应为2288元/左右价格策略：低开高走低开高走根据对忠县市场房屋销售价格的调研以及对本项目的高端定位，以拉动忠县房价增长为目标，采取市场比较法，经过严谨科学的计算，本项目一期销售均价建议约为：1888元/价

19、格定位所有开盘均价需以市场为基本，根据开盘时期的实际情况进行微调。开发建议：开发建议：1 1、根据开盘低开高走的价格策略，结合休闲广场同时动工的开发思路，建议按如图所示进行开发和销售。江景面较宽并零距离休闲广场的三期用于提升售价，最大化开发利润。2、考虑到大盘品质形象，建议二期开发的同时，同时修建一号楼底商，作为项目售房部，以提升项目总体形象。12345678三期一期部分产品建议安置房前期建筑医院二期部分产品建议景观景观：1、根据项目档次定位，结合已经成型的规划设计，为了提升项目形象。建议对空中走廊进行造型，作为本项目的虚拟大门，同时成为本项目的形象标志。2、由于本项目小区景观主要借助于休闲广

20、场和江景资源，建议广场的打造上多加入假山的设计，与一线江景共同打造山水相依的优质居住环境。配套：1、近2000户业主居住的高品质社区应该配备幼儿园，将小区位置不是很好的底层商业或其他楼层的商业改为幼儿园，既作为高档社区的配套后期又可以收益。2、康体设施主要借用休闲广场，在条件许可的情况下，着重考虑泳池的设计打造。部分配套建议项目户型和面积配比建议 户型的设计应以江景资源利用最大化为原则开展，譬如可采取大景观弧线阳台的设计，也可以考虑一步阳台的运用等。部分产品建议 根据市场调研结论1、2、3、7、8结合项目定位，考虑项目销售价格，对本项目的户型及面积配比建议如下：经典户型赏析：目前忠县在售物业中

21、基本上都是平层、错层等常见的户型，特建议本项目后期在设计上可以引入小跃或夹层户型，以形成差异化竞争。套内面积65 建筑面积约78套内面积74 建筑面积约90细节小区内所设置的垃圾桶、方向指示牌等设施全部统一形象、统一调性、统一LOGO；营销营销推广 第三部分.1.8万平米滨江休闲广场一线超宽江景的价值放大两大核心价值体系“江”，造就了滨江幸福里的“王者生活”，择优而居；“江”，实现了少数人的生活理想，对江的想象融会贯通，再无法超越；“滨江休闲广场”，构筑了滨江幸福里的“唯一性”和“不可比拟性”的价值体系 “滨江休闲广场”，让居住更舒适，生活更悠闲，居家更方便；江和广场的完美结合，最优的滨江生活

22、方式，不仅仅体现于居住，还体现了无可限量的升值潜力推广诉求点江景至尚 超越想象1、1万八千平方米超大休闲广场2、一线无敌超宽江景资源3、生活超越想象。营销理念幸福家天下 完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因为家在此；2、有温馨之家养身，天下尽在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最优越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊贵的生活；5、仰也有躺、养的意思，很悠闲很放松的高尚生活态度；6、完美，是一种追求生活的态度，仰生活是一种新的生活模式，是居住品质提升的象征。一期核心卖点1、1.8万平米滨江城市广场；2、一线江景豪宅；核心卖点提炼三期营销主题1、幸福里的幸福生活2、除了完美景观，除了完

23、美休闲，还有完美配套，至臻仰生活一期营销主题1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸 唯我独尊；二期核心卖点1、1.8万平米滨江城市广场；2、一线江景豪宅；三期核心卖点1、商业及生活配套逐步完善；2、幸福生活实景呈现；3、品质社区，升值潜力无限.二期营销主题1、滨江广场江景体验之旅2、配合营销活动的主题推广VI及平面表现LOGO设计1、主色调：金黄色、咖啡色 金黄色代表贵气、财富、机遇、温暖，咖啡色代表高贵、端庄、智慧、底蕴。两者的有效配合，可体现项目的尊贵大气、雄浑高雅，也同时体现休闲广场带来的住宅及商业的无限增值，体现与一般江景房都采用蓝色作为推广的差异性。大量用于楼书、DM单正面、户外、车身

24、及外墙广告。2、副色调：蓝色系的运用 与江景匹配的蓝色系同样体现高贵、丽质另外还有清爽、灵动、飘逸的意思，可用于项目的夏季推广、部分活动、DM单反面、电视广告等，一般建议以深蓝色为主。3、辅色调：红色 红色主要应用于条幅、节假日宣传及促销活动，从视觉冲击力出发，体现喜庆、爆炸性、激情的相关信息。平面色调运用户外广告报纸广告目前忠县有的媒介：q大牌户外q公交车身q高速电视q忠县电视q广播q短信qDM单q楼宇电视q灯箱q出租车套本案有效的媒介整合：q户外大牌（提升形象）q户外灯杆（提升形象）q外墙广告（就地取材，提升形象）q公交车身（流动媒体）q电视(客户面广，形象档次高)q短信（客户面广，价格低

25、廉）q海报（实效性强，便于操作）q具收藏价值的礼品（如笔记本等）qDM单（效果佳，详细，价格低廉）q人居周报（额外增加，提升形象）q桁架（额外增加）媒介应用策略形象导入形象导入内部认购内部认购开盘开盘期期现场包装启动,户外形象出街,广告预热!销售资料准备!营销中心开放，活动造势，形成产品初步认知！集中广告，进行强效灌输，积聚足够客户!项目品牌提升，以口碑传播和活动营销促进销售！一期推进思路与策略强销强销期期强势进入，分期分阶段推进强势进入，分期分阶段推进第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段（20092009年年1111月中旬）月中旬）（1212月月-2010-201

26、0年年2 2月）月）（2 2月月20102010年年4 4月）月）（20102010年年5 5月以后）月以后）启动期启动期公开期公开期强销期强销期持续期持续期第一阶段：启动期第一阶段：启动期（2009年11月中旬）推广目的推广目的 形象导入，扩大项目在忠县的认知度。工作内容工作内容 完成营销中心的重新装修（设计及装修公司的合作谈判）；完成楼书的设计及印刷（5000份）；完成宣传海报及户型DM单页的设计及印刷（1万份/种）；一期开盘销售价格表的初步确定；完成模型的设计和制作（要求新颖大气，凸显王者形象）；完成电视广告片的设计、制作及投放；短信合作单位签订并投放至少一次；完成工地外墙广告的设计和制

27、作；完成车身广告的合作谈判及形象投放；投放重要位置的户外广告（至少3块大牌）。导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用户外广告户外广告1、主题：久违了，向往高尚江景生活的智者2、附标：俯瞰一线超宽无敌江景 奢享1.8万米滨江休闲广场3、平面表现：项目LOGO标识；主图可用一蓝色制服空姐致歉的图案；用项目效果图压底；久违了三个字区别主题的后面部分，放在左上角，体现冲击力；重点突出江与休闲广场结合的美好场景。围板广告围板广告1、围板高度：4米2、围板范围：如图所示3、宣传内容：项目LOGO标识；主要竞争卖点；项目效果图，突出江与广场结合的美好场景。4、内容罗列1.8万平方米休闲广场，幸福里的享受生活方

28、式；无遮挡超宽无敌江景，幸福里的尊贵生活方式；3万方商业配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表现休闲广场1.8万幸福里享受生活的方式同上。导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用图片示例导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用楼书楼书1、内容卖点集成仰生活特点释义美好生活的勾勒2、平面表现大气、尊贵脉络明显，转换有序语言简洁精炼可采用线装DMDM单单内容正面为广告宣传画，文字为项目主打广告语及核心竞争力表述。反面为房屋销售计算表，加配经济指标及参与单位信息和售房电话。导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用海报1、内容阶段性卖点集成阶段性活动内容2、平面表现直接有效精炼阐述清楚内容冲击力要强礼品内容项

29、目标识；主打广告语；运作单位及电话。车身广告车身广告1、公交车身：考虑车身广告的流动性强，受众面广，建议采用部分公交车身广告配合户外大牌的宣传，内容以同期大牌广告内容一致；2、看房车：体现大盘气质，方便客户来访，建议配备至少一部看房车。导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用导入期广告宣传应用电视1、内容形象广告为主卖点集成美好生活的勾勒2、表现大气、尊贵逻辑严密，条理清楚语言华丽优美建模体现报纸报纸内容用专业性提升项目档次；配合阶段性目标达成促销；配合活动营销。短信短信内容配合户外广告宣传；配合提示项目进展；配合活动营销。营销中心建议营销中心选址营销中心选址 为了体现大盘的形象

30、和气质，提升销售价格，建议本项目在二期发售之前，另外修建营销中心（如图示）。1、位于1号楼底商，不挡广场景观，同时不影响一期施工；2、此处对面是码头广场，便于阶段性营销活动开展。第二阶段：公开期第二阶段：公开期（2009年12-2010年1月）推广目的推广目的 通过各种渠道积累大量客户，争取开盘一炮走红。工作内容工作内容 更换一次户外及车身广告内容；营销中心投入使用，销售人员、保安、保洁人员配备到位；楼书的售楼部使用及外场派发；户型DM单页的运用及海报的派发；一期开盘销售价格表的最终确定（具体到每套户型，每个楼层）；模型投入使用；持续投放电视广告；至少实施一次活动营销；桁架广告的设计制作及投放

31、；投放至少三次短信广告。公开期广告宣传应用公开期广告宣传应用主要广告内容主要广告内容1、主题：注意，仰生活时代来临 附标：我们不仅仅要270度的超宽江景，我们还要1.8万个享受生活的方式 平面表现：类似享受的景观革命，强调冲击力强；另外，注意两个字依然放到左上 角，以新颖和足够的吸引力强化项目特质，根植项目形象。2、主题：暖洋洋，幸福里 附标：生活，我要养着过。冬天里的幸福里，邀您体验仰生活！平面表现：展示仰生活的尊贵和休闲，用温馨的场景展示生活的片段，唤起市民对 品质生活的渴望，对幸福里美好生活的向往。车身广告：宣传形象和活动信息，更换两次；大牌广告：按推广要求更换两次；灯杆广告：按推广要求

32、更换两次；短信广告：至少三次；楼书：除了售房部现场准客户派发外，配合活动派发一次；海报：张贴和派发，至少两次；电视广告：加入拉底字幕广告，配合活动宣传；营销活动：建议执行两次，一次是主题为“暖洋洋，幸福里”的篝火晚会活动，拉动人气，以准客户为主，活动过程中一定要让客户体验到尊贵的感觉；另外一次是幸福会VIP卡发放的活动，简单的歌舞表演或者物管体验即可。短信广告：配合推广节奏，条件许可的情况下，可多采用。公开期策划执行内容公开期策划执行内容桁架广告桁架广告主要用于人流较多的地方的形象及活动内容展示，譬如广场和车站，效果直接有效，成本较低。暖洋洋，幸福里暖洋洋，幸福里活动目的：实地感受江景魅力，实

33、在享受开发企业对客户的尊敬和关爱，使客户产生对高品质生活的向往，增加对本项目的认同度。活动内容：篝火晚会+免费吃喝+动感DJ假面舞会。活动流程：另案详附。注意事项：另案详附。营销活动营销活动1 1幸福里的仰生活体验篝火晚会加入幸福会，拥抱仰生活加入幸福会，拥抱仰生活 幸福会VIP会员招募活动营销活动营销活动2 2活动目的：更好地把握客户意向，为开盘做好铺垫；同时让客户再次体验项目。活动内容：简单歌舞演出或物管服务体验。活动流程：另案详附。注意事项：另案详附。第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期（2010年1-2010年2月）推广目的推广目的 告知开盘信息，梳理所积累的客户，进行开盘前分析。

34、工作内容工作内容 更换一次户外及车身广告内容，告知开盘日期，最后冲击客户；开盘活动当日的人员配备；开盘活动的策划执行案完成，并按相关要求配备物品；加大宣传海报的张贴和派发力度，于吸引春节返乡人群；产品推介活动一次；装修一两套样板房，做足体验式营销；加快滨江广场的建设，达到吸引眼球的目的。主要广告内容主要广告内容主题：请问：准备好了吗？附标：幸福里的幸福生活等着你，某月某日全城首发平面表现：项目标识用较大的LOGO居中展示，用有冲击力的抢购画面与项目的广场和江景效果图结合，“准备好了吗？”这些字以别样的表现手法使其突出，吸引眼球。开盘期广告宣传应用开盘期广告宣传应用媒介配合媒介配合1、户外大牌：

35、至少两次，开盘一次，样板房开放一次。2、车身广告：一次即可。3、短信广告：至少三次。4、灯杆广告：一次即可。5、电视广告：除了形象广告外，另外有拍摄制作的开盘广告和拉底字幕告知。活动目的：坚定有意向客户的信心，加强犹豫客户的信心，吸引其他客户。活动内容：在高档的酒店会议中心举行，详细的讲解项目的规划、产品特色，阐述仰生活概念，描绘幸福里生活的美好前景。其他相关：另案详附。营销活动营销活动3 3 滨 江滨 江.幸 福 里 产 品 推 介 会幸 福 里 产 品 推 介 会幸福里的仰生活幸福里的仰生活第四阶段：持续期第四阶段：持续期（2010年2月-4月）以上推广的广告内容根据市场状况结合销售情况进

36、行制定。推广目的推广目的 顺应开盘效果，加强销售，快速去化产品，回笼资金。工作内容工作内容 更换一次户外；更换一次车身广告；持续投放电视广告；至少实施一次事件或活动营销；桁架广告的继续使用；投放至少两次短信广告。1、VIP卡收取定金；2、根据客户情况结合销售现状，适当进行销控策略，保障推进的整体性；3、体验式营销:休闲广场先行展示、样板房装修、物管服务先行相结合；4、TV短片：运用于售房部和其他外展场播放；5、老带新策略。策略运用策略：聘请知名物管公司管理或做顾问 提前进入销售现场服务以展示形象物业服务物业服务尊崇身份的体验尊崇身份的体验体验式营销展示样板房展示样板房展示体验式营销展示现场逼定

37、的最好法宝。滨江休闲广场展示滨江休闲广场展示提前展示美好生活前景，增加购买信心。体验式营销展示一期销售进度计划表团购阶段性目标达成活动 项项目合作建议议 第五部分.综合上述我司的工作内容，现将我司代理本项目的收费标准整理如下，供贵公司参考。我司所有针对本项目的销售和策划工作，统一用销售代理佣金形式和溢价分成的形式收取报酬。1、销售代理佣金销售代理佣金每月结算一次，每月佣金以当月合同成交总额为基数进行计算，按1.72.0%的标准提取。具体比例可另行商定。2、销售溢价分成本项目的销售价位（指每个销售单位的具体价格）由我司根据市场情况综合制定，再由贵公司结合开发成本及利润最终确定，我司按此销售底价进

38、行销售。为实现项目销售利润的最大化，建议双方合作中采用溢价分成方式。销售过程中超出销售底价的溢价部分具体分成如下：贵公司60%，我司40%。关于合作9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.622.8.6Saturday,August 06,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2:50:182:50:182:508/6/2022 2:50:18 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.62:50:182:50Aug-226-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。2:50:182:50:182:50Saturday,August 06,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.622

39、.8.62:50:182:50:18August 6,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月6日星期六上午2时50分18秒2:50:1822.8.615、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月上午2时50分22.8.62:50August 6,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月6日星期六2时50分18秒2:50:186 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午2时50分18秒上午2时50分2:50:1822.8.69、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.622.8.6Saturday,Augu

40、st 06,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2:50:182:50:182:508/6/2022 2:50:18 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.62:50:182:50Aug-226-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2:50:182:50:182:50Saturday,August 06,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.622.8.62:50:182:50:18August 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月6日星期六上午2时50

41、分18秒2:50:1822.8.615、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月上午2时50分22.8.62:50August 6,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月6日星期六2时50分18秒2:50:186 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午2时50分18秒上午2时50分2:50:1822.8.69、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.622.8.6Saturday,August 06,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2:50:182:50:182:508/6/2022 2:50:18 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2

42、2.8.62:50:182:50Aug-226-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2:50:182:50:182:50Saturday,August 06,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.622.8.62:50:182:50:18August 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月6日星期六上午2时50分18秒2:50:1822.8.615、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月上午2时50分22.8.62:50August 6,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月6日星期六2时50分18秒2:50:186 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午2时50分18秒上午2时50分2:50:1822.8.6MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉