博玺房产营销方案

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1、枫桥丽舍营销策略博玺品牌策划 2010.4项目简介 东渡枫桥丽舍，是东渡集团在苏州打造以青年人居为主题的集小户型酒店式公寓、商业于一体的项目；枫桥丽舍集居住与投资功能于一体，延续东渡集团丽舍系列在山水、人文方面的独特表现力，将为苏州带来前所未有的精英置业新理念。项目占地面积12356M，建筑面积53139M，地下2层、地上8层；其中地上1-2商业，局部会所，主要打造精品商业街的性质；2-8F为酒店式单身公寓，面积段30-75M,约500户左右；本案项目方位项目位置：新区长江路与何山路交汇处，属于新区成熟地块，狮山路CBD辐射核心范围内。紧邻轻轨1号线与3号线，5分钟内步行至轻轨站点。长江路为新

2、区主干道，交通条件畅通无阻。3号线1号线项目配套景观何山公园枫桥风景区项目配套商业大型购物超市大型商业综合体绿宝广场项目配套交通主要公交线路：301路303路304路 308路321路324路 325路 333路 主要轻轨线路：轻轨一号线（塔园路、苏州乐园站）轻轨三号线（何山路站）主要地面道路：何山路长江路邓蔚路狮山路华山路主要环线道路：西环高架补充：项目距离汽车西站约1公里项目配套其他（枫桥中心小学）（新区高级实验中学）（苏州乐园）项目总结 项目地块位于苏州高新区核心地段，属于新区CBD辐射范围内，内部市场需求旺盛。项目周边交通便利，多类型交通设施可供选择，方便导入丰富客源。项目周边配套设施

3、齐全，方便各类人群生活所需。周边景观情况优良，多处景点和娱乐设施。紧邻两条城市主干地铁，未来升值空间巨大。项目产品（1）Yimu design项目产品（2）产品主要包括“一室一厅”“一室两厅”“二室二厅”三种户型，面积区间为43.5105.5 利多:户型整体方正、功能齐全、动静分离、区域划分细制、大面积落地窗、卫生间大、每个功能区都相互独立、功能区互相之间搭配合理、空间利用合理、没有浪费面积利空:卫生间、厨房采光差；南北不通透；客厅正对卫生间；客厅采光差主卧面宽窄产品研读苏州全市酒店式公寓每月成交稳定，大体上能体现房地产商品房市场的整体走势。目前苏州在售的酒店式公寓项目大概有20个，其中大部分

4、以小户型为主，其中户型较大的项目有环球188、白领公寓等高端项目。供应情况：供应情况：近两年酒店式公寓供应相对集中，主要供应时间节点是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供应量普遍较小。供求比：供求比：2008年供求比为1，供求平衡；2009年供求比为0.83，出现供不应求现象。2008年至今苏州酒店式公寓供销走势年至今苏州酒店式公寓供销走势区域供应：区域供应：2008年-2010年2月，吴中区供应酒店式公寓最大，为33%，其次为工业园区20%，第三为高新区为19%。区域销售：区域销售：2008年-2010年2月，吴中区酒店式公寓销量最大，为33%，其次为相城区20%，新区酒店式公

5、寓销售占比仅为9%，其中与产品总价与面积有着很大关系。2008年至今苏州酒店式公寓区域供销情况年至今苏州酒店式公寓区域供销情况 从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计，去化率普通集中在，去化率普通集中在70-80%，整体销售情况良好。，整体销售情况良好。在售酒店式公寓典型项目销售情况在售酒店式公寓典型项目销售情况 苏州市场上的酒苏州市场上的酒店式公寓，作为投资店式公寓，作为投资型物业，在售个案价型物业，在售个案价格集中在格集中在800011000元左右。元左右。而新区新地国际而新区

6、新地国际公寓售价高达公寓售价高达20000元元/平米，主要是该平米，主要是该项目的地标性、优越项目的地标性、优越的地段以及高端服务的地段以及高端服务式物业等附加因素，式物业等附加因素，也导致了其去化速度也导致了其去化速度较为缓慢。较为缓慢。在售酒店式公寓典型项目价格分析在售酒店式公寓典型项目价格分析 苏州酒店式苏州酒店式公寓区域分布图公寓区域分布图本案区域内酒店式公寓产品分布较少，新地中心公寓面积150-310平米。对于新区CBD而言，小户型酒店式公寓是一块相对空缺市场。新区酒店日租租赁情况 新区目前各类酒店平均入住率在70%-90%之间，其中商务酒店的入住率还保持了相对较高的入住率。新区精装

7、公寓月租租赁情况 新区目前周边主要的单身公寓档次相对较低，租金保持在2000元以下。定位新区中央首席地铁物业山水景色高端酒店式公寓高升值潜力客户定位同类型产品客户研究自住型客户投资型客户此类客户因购买力和区域来源的限制，无法提供足够的客源支持。主要方向两类客群价值地域客户延伸（及分布比列）放眼长三角地区，随着地域性购买障碍被打破，呈现出地域越远购买力越强劲状态20%20%30%30%1本地战场针对新区小户型公寓市场空白契机，以新区为中心区域向周边辐射，主要推广以新区核心区域为主。外围客户通过中原客户数据筛选2上海战场上海市场产品竞争激烈，价格高昂，主打苏州小总价，大回报诉求点。通过中原于上海2

8、00余家二手门店资源，渠道推广，现场带看，完成迅速出货。3浙江战场以苏州市场价格洼地以及规划地铁房较高升值空间为主诉求通过中原浙江异地分销网络完成房源推广，现场带看，展会营销等方式，完成销售业绩。三大目标战场苏州新区唯一高性价比精品酒店公寓苏州新区唯一高性价比精品酒店公寓 枫桥丽舍枫桥丽舍 -销售方案销售方案按单套50平米，单价12800计算，总价640000元首付320000元，10年等额月供3600元，前两年客户需支付86400元第三年起每月租金收益5000元，扣除月供尚余1400元每月则前十年净收益为1400*8*12-86400=48000元 32万元投入=前10年最低4.8万元净收益

9、+10年后价值150万元房产+每月5000元永久性租金收益。性价比分析枫桥丽舍销售计划六个月完成售罄！渠道渠道才是王道才是王道channelchannel代代理理优优势势 抢抢占占苏苏州州客户资源共享市场信息共享营销渠道共享联合推介展出为王为王为王为王上海上海产产品品定定位位项目建议项目建议延安高架路延安高架路A9内环内环中环中环中环中环200200多家二手门店成为我们在大上海第二售楼处，势多家二手门店成为我们在大上海第二售楼处，势力就是实力力就是实力20102010年，中原在上海二手成交数据排名中稳居第一位，无论是成交套年，中原在上海二手成交数据排名中稳居第一位，无论是成交套数还是成交金额均

10、遥遥领先于第二名，其市场份额可与第二、第三名数还是成交金额均遥遥领先于第二名，其市场份额可与第二、第三名相加后抗衡！相加后抗衡！可以说中原一家之势相当于两家、三家中介公司的资源，其资源的超可以说中原一家之势相当于两家、三家中介公司的资源，其资源的超值性可见一斑。值性可见一斑。中原地产汉宇21世纪 中原即是一二手联动的首创者，也是一二手联动的最佳合作伙中原即是一二手联动的首创者，也是一二手联动的最佳合作伙伴伴联联动动优优势势 勇勇冠冠上上海海强大的市场占强大的市场占有率资源有率资源为王为王为王为王浙江分销网络浙江浙江20个城市分销网络，5万余有效客户资源。万温州台州绍兴嘉兴杭州宁波六大城市资源联

11、动客源导入模式客源导入模式联联动动优优势势 勇勇冠冠上上海海Part 8案例分享案例分享個案個案分享分享-东兴东兴托斯卡那托斯卡那项目技术指标项目技术指标占地面积：10.56万 总建筑面积：12.24万容积率：1.1产品类型：联排、叠加、洋房位置：苏州吴中区太湖边策 略 概 述策 略 概 述项目位于苏州吴中区，靠近太湖国家旅游度假区。从竞争层面来看，项目从区位、周边的环境、配套、开发商品牌、产品建筑本身、物业等因素和周边的竞品都没有太大的优势，在很多条件上甚至处于劣势。在以挖掘苏州客群为主的前期策略指导下，项目销售黯淡。在引入中原的外埠拓展策略之后，9月当月，在没有太多推广费用支撑之下，光靠外

12、埠客源引入，完成6500万销售指标，超过项目前半年全部销售。個案個案分享分享-合景泰富合景泰富晶蓝上城晶蓝上城项目技术指标项目技术指标占地面积：7.36万 总建筑面积：約15万容积率：2.0产品类型：高层、小高层、酒店式公寓位置：昆山千灯策 略 概 述策 略 概 述合景晶蓝上城位于昆山千灯，靠近上海。项目依托以“一二手联动”为主的渠道营销模式，设立上海、昆山两大售楼处、两大销售团队，深挖上海市场。溢价超过周边项目50%，三个月完成项目价格涨幅超过50%，半年完成集团一年销售任务，月均完成销售总金额超过1.1亿。9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.522.8.5Friday,August 05

13、,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。16:22:2416:22:2416:228/5/2022 4:22:24 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.516:22:2416:22Aug-225-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。16:22:2416:22:2416:22Friday,August 05,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.522.8.516:22:2416:22:24August 5,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月5日星期五下午4时22分24秒16:22:2422.8.515、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午

14、4时22分22.8.516:22August 5,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月5日星期五16时22分24秒16:22:245 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午4时22分24秒下午4时22分16:22:2422.8.59、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.522.8.5Friday,August 05,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。16:22:2416:22:2416:228/5/2022 4:22:24 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8

15、.516:22:2416:22Aug-225-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。16:22:2416:22:2416:22Friday,August 05,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.522.8.516:22:2416:22:24August 5,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月5日星期五下午4时22分24秒16:22:2422.8.515、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午4时22分22.8.516:22August 5,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月5日

16、星期五16时22分24秒16:22:245 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午4时22分24秒下午4时22分16:22:2422.8.59、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.522.8.5Friday,August 05,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。16:22:2416:22:2416:228/5/2022 4:22:24 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.516:22:2416:22Aug-225-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:22:2416:22:2416:22Friday,August 05,20

17、2213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.522.8.516:22:2416:22:24August 5,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月5日星期五下午4时22分24秒16:22:2422.8.515、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午4时22分22.8.516:22August 5,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月5日星期五16时22分24秒16:22:245 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午4时22分24秒下午4时22分16:22:2422.8.5MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉