五星级酒店策划报告

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1、一、项目概况1、项目名称鹦鹉螺皇家园林度假酒店（暂定名）2、项目地址中国海南省三亚市亚龙湾3、项目占地及四至 “鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目总占地163亩，合10.87万平米。项目位于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店的一条弧线形支路，三路围合的一独立地块，地理位置优越。4、项目规划技术指标总建筑面积：7.82万m2（其中 ：地上建筑面积：4.62万平米，地下建筑面积：3.2万平米） 容积率：0.42密度：17.5% 绿化率：80%5、项目开发建设单位情况介绍该项目开发建设单位为山西华宇集团有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民营企业。资

2、产总额12亿元，净资产5亿元。经营范围涉及零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。经过多年的稳步发展，华宇集团公司在房地产开发经营和金融资本运作方面积累了丰富的经验，多种经营也使其具有了强大的抗风险能力，同时也具备雄厚的经济实力，为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”项目奠定了坚实的基础。二、项目的提出1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平 建筑业和固定资产投资稳定增长2、三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高 软硬环境治理卓有成效 3、海南旅游产业发展现状国际、国内

3、旅游业现状海南旅游市场发展现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状4、海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势 海南旅游产业发展定位5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 6、三亚旅游市场构成及发展趋势注：本章1-6小点详细内容见后附材料7、项目地提出及目标山西华宇集团基于多年的项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解，在经过深入的区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略，确立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模、热带雨林特色的，集旅游休闲、会议、购物等功能为一体的绿色生态、海景度假酒店项目。 在三亚市当地政府的支持下，华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有的自然景观及

4、旅游资源优势，开发建设“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”（暂定名）项目的建议。双方旨在通过“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的开发建设，加强亚龙湾地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能，完善亚龙湾地区的旅游、休闲、度假功能，提升亚龙湾地区的整体形象。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将瞄准国际级旅游目的地的建设标准，融独特性、多样化、生态环保、度假休闲、观光购物等多种旅游居住新概念于一体，高标准地建设一个大规模、绿色生态的各功能配套齐全的海景度假酒店，并应和隔路相望的华宇集团另一酒店项目“凯悦度假酒店”在资源共享、风格定位、经营多样化及功能互补等方面遥相呼应、优势互补，形成规模化经营优势，降低经营成本，扩大

5、华宇房地产品牌的辐射力度。三、项目发展定位“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为主题的绿色生态、海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级、高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的游客，使之成为他们的首选下榻地。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的投资及经营方式将采用“产权式酒店”的方式，这种起源于欧洲20世纪70年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。此种酒

6、店经营模式经过30多年的发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参和者的行为。这种将房产和旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力的投资品种。“产权式酒店” 经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺的问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅

7、游酒店业的高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不断财富。产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假、年会及业务会议专用。近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模式。注：有关“产

8、权式酒店”见后附介绍材料四、项目规划设想1、项目规划设想指导思想根据项目的总体规划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的规划设想指导思想是：A、酒店的规划设计将充分体现“建筑是空间艺术”的思想，使之成为亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑；B、酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力；C、充分利用项目周边的旅游资源优势，将酒店的建设工作和将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区的目标紧密结合；D、采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案；E、酒店的配套设施全面

9、而人性化，将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住等全面服务；F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观的绿色生态的旅游度假胜地；H、成为亚龙湾地区的标志性建筑，并对酒店经营模式的发展趋势起到示范和引导效应；根据上述规划指导思想，对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想，初步明晰了项目规划的产品目标： 酒店主楼公寓区主力户型70-90平米，配大卫生间；别墅、会所区无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨林景观；会议中心 外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为 标志性建筑； 娱乐、休闲、购物一条街丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的、规模化的娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地

10、区提供丰富多彩的“夜生活”娱乐活动2、酒店概念设计规划思路（1）会议中心会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有的、极富知名度的“鹦鹉螺”外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。会议中心占地15000平米，总建筑面积10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容纳1300人的大型会议室1个及容纳200-500人的中型会议室4个（或分割成容纳100人左右的小型会议室10个）。会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召开各种类型的商务会议、国际研讨会、新闻发布会、产品推介会、大型宴会招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等

11、。会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。（2）酒店主楼酒店主楼占地6000平米，总建筑面积25200平米，地上20200平米，地下5000平米，层高3.5层。可提供300套客房，户型以7090平米为主，配以部分50平米的小户型和140平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室、配大卫生间（带洗浴房），宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、宽敞、舒适的全新生活感受。（3）别墅别墅区占地70000平米，总建筑面积21000平米，地上15000平米，地下6000平米，层高2.5层，可提供单体别墅50栋，面积360-600平米。定位为豪华别

12、墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送7001000平米的风格各异的、热带雨林风格的私家园林；大型沙滩露天游泳池位于浓郁、高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致；区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化氛围极浓；别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务；还赠送每栋别墅业主价值5万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。（

13、4）商业一条街商业一条街占地15000平米，总建筑面积15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商业街定位为规模化、高格调、多样化经营的特色商业一条街，设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。（5）酒店大堂酒店大堂单独设置，占地5000平米，总建筑面积2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至

14、客房。3、技术经济指标根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表一“规划技术经济指标汇总表”。五、项目开发进度1、项目关键工序进度控制该项目建设周期1年，2002年7月20日开工，2003年6月30日竣工。序号关键控制工序开始如期结束日期备注1土地转让合同及预付款02.06.2002.07.102项目规划方案确定02.07.1002.07.30地基详勘受该工序约束3规划报建手续02.08.0102.08.104地基详勘02.07.2502.08.20基础处理及基础施工图受该工序约束5基础及地下室施工02.09.1502.10.306结构封顶，围护结构施工02.10.20

15、03.04.307室内装修02.12.2003.05.308室外景观工程02.12.2003.04.309园林工程02.11.3003.06.3010工程竣工03.06.302、项目总体进度计划见附表二“鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划”六、项目投资估算1、 投资估算的依据 本报告的投资估算依据为： 1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划； 2、项目规划设想确定的技术经济指标；3、三亚市同类建设项目的投资估算指标；4、项目公司和地方政府洽商的土地出让价格意见；5、国家及三亚市政府有关基建、房地产项目的各类收费文件；2、一些具体费用的计算说明（1）土地费用 按38万元/亩的价格计算。

16、（3）前期工程费 项目前期工程费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。（4）项目管理费 项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的3%计。 （5）建安工程费不包括前期费用及室外管网、道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为：A、结构工程：800元/M2，含降水及地基处理；B、安装工程：400元/M2，包括各种机电设备及安装费；C、装修工程：公建部分：1500元/M2商业服务设施：600元/M2别墅及酒店主楼：平均按1100元/M2D、家具、橱具及高档床上用品：按800元/M2 （6）营销费用

17、包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额8%计算。（7）不可预见费不可预见费按项目总投资(含土地、建安工程、各类费用)的10%计。（8）财务费用按全部投资，建设期1年，年利率按6.5%计算。3、项目投资测算结果 根据初步测算，本项目总投资额约为44161万元 (约4.42亿元)。详见附表三 “项目投资测算表”4、项目资金筹措计划 根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分：自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。 项目总投资额约为4.42亿元，预测项目需投入启动资金约为1.5亿元人民币。项目公司以自有资金投入

18、5000万元人民币，争取向银行贷款人民币8000万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。 七、项目营销1、项目销售策划（1）前期项目概念性宣传：A、项目所在地：海南三亚亚龙湾广场中心区B、经营模式上：旅游+投资型“产权式酒店”；C、产品上：别墅的海景、园林、环保生态、服务特色、其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房、大卫生间及其他；（2）卖场设立：在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设立卖场，或委托销售。（3）项目广告宣传：选择营销主题，有针对性宣传。（4）在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。（

19、5）组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。（6）在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。2、项目销售计划 规划技术经济指标汇总表 附表一序号指标内容单位数值备注1总用地面积万M211.0163亩2总建筑面积万M27.82含地下3.2万平米2.1酒店客房建筑面积万M24.62含地下1.1万平米2.1.1酒店主楼万M22.52含地下0.5万平米2.1.2别墅万M22.1含地下0.6万平米2.2会议中心万M21含地下0.5万平米2.3商业一条街万M21.5含地下1万平米2.4酒店大堂M22000含地下1000平米2.5车库M25000地下3平均容

20、积率0.424绿化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15 项 目 投 资 成 本 估 算 表 附表三 单位:万元序 号费 用 名 称金 额备 注1土地费用63831.1地价款619738万/亩163.066亩=6197万元1.2土地契税186土地价款3%2前期工程费16222.1编制项目可研152.2图设计费1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景观2.3施工图审查费15建安造价的0.82.4规划管理费9.32元/M22.5人防工程统建费222.6临时用电增容费162.7临时用电设施费102.8用水设施费22.9甲方临建工程152.10临时围墙183建造费183873.1土建

21、工程6256800元/M23.2安装工程3128400元/M23.3装修工程7353公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M23.4室外工程1650按150元/M2,计11万M24其它税费3904.1质监费83按建造费的4.54.2监理费147按建造费的84.3营业供电贴费160序 号费 用 名 称金 额备 注5管理费552按建造费的3%6家具购置费3856800元/M2(只算大堂、别墅及公寓)7工艺品等购置费300按每栋别墅6万元，共50栋别墅8会员证费2100每栋别墅1个会员证，5万美金，合人民币42万元，共50栋别墅9开办费20010不可预见费1839按建安造价的10

22、%11财务费用2316（1-10）项之和取一年利息（年息6.5%）12销售费用6216按销售收入的8%计13投资总额4416114市场单价5647元每平方米可销售部分物业销售测算1别墅5.25亿元按均价25000元/M2计，销售面积2.1万M22公寓2.52亿元按均价10000元/M2计，销售面积2.52万M23合计7.77亿元 项目可销售部分价格敏感性分析 附表四项 目价 格 变 动备注主楼价格5000600070008000900010000单位:元/平米收入1.261.5121.7642.0162.2682.52单位:亿元别墅价格80001200016000200002400028000

23、单位:元/平米收入1.682.523.364.25.045.88单位:亿元合计2.944.0325.1246.2167.3088.4单位:亿元销售税金(5.5%)0.1620.2220.2820.3420.4020.462单位:亿元投资成本4.424.424.424.424.424.42单位:亿元税前利润-1.642-0.610.4221.4542.4863.518单位:亿元投资利润率(%)9.5532.9056.2479.59全部投资（含会议中心、商业街）净投资利润率(%)32.46111.85191.23270.62按自有资金1.3亿元计附：背景资料一、项目提出1、海南省近年经济发展稳健，

24、投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快、综合经济实力进一步加强。全年共完成GDP 566.05亿元，按可比价格计算，比上年增长8.9%，增幅高于上年0.1个百分点，经济增长高出全国平均水平1.1个百分点。其中：第一产业增加值200.28亿元，增长9.7%，对经济增长贡献率41.4%；第二产业增加值131.18亿元，增长8.7%，对经济增长贡献率19.3%；第三产业增加值234.59亿元，增长8.3%，对经济增长贡献率39.3%。表一：全省近年GDP总值（单位：亿元）表2：2001年三产在GDP中所占比重建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长l全社会建筑业增加值完成40

25、.13亿元，按可比价格计算，比上年增长6.2%。其中：房屋建筑施工面积453.5万m2，增长4.2%；房屋建筑竣工面积205.5万m2，增长5.3%。上缴税金1.99亿元，增长7.2%。固定资产投资保持稳定增长l全年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增长6.5%。其中：基本建设完成投资140.5亿元，增长6.4%；更新改造完成投资10.6亿元，增长8.2%；房地产开发完成投资12.5亿元，增长21%。表三：全社会固定资产投资总额（单位：亿元）2、三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势 2001年三亚市以调整经济、扩大投资、刺激消费和提高效益为重点，着

26、力解决经济发展深层次的矛盾和问题，全市经济在新世纪呈现出新气象，各项主要经济指标保持快速增长势头。据三亚市官方统计数据显示：全市经济快速、健康发展，经济运行质量明显提高l 2001年全市GDP总值32.73亿元，比上年增长11.7%，实现了1998年以来连续四年经济增长超10%，超过全国、全省的平均水平，三大产业同时超过10%的增幅。其中：第一产业增加值13.64亿元，增长10%；对经济增长贡献率37.2%；第二产业增加值6.90亿元，增长12%；对经济增长贡献率21.05%；第三产业增加值12.19亿元，增长13.4%；对经济增长贡献率41.3%。投资需求出现高速增长势头l投资结构进一步向优

27、势产业倾斜，全市固定资产投资完成18.56亿元，同比增长33.1%，。其中：第一产业投资完成1.81亿元，增长59.3%；第二产业投资完成1.33亿元，增长54.7%；第三产业投资完成15.4亿元，增长29%。盘活积压房地产工作取得新进展l全市房地产投入2.61亿元，增长14倍。消化和盘活积压商品房73.9%，收回和盘活闲置用地13000多亩，占可处置量89%。2002年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高2001年三亚市通过规范和整顿旅游市场，加大宣传促销力度，扩展客源市场，大大增强了三亚的知名度，成功的举办了“全球化论坛”等大型国际会议和

28、旅游活动不断完善景区景点建设，狠抓“假日旅游”旅游服务质量和形象空前良好，有力地促进了旅游业的发展。 软硬环境治理卓有成效 A、政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显著提高，一切工作服务于三亚建设。B、下大决心改变三亚市整体形象。处置“闲置地、烂尾楼”力度大，成绩显著，三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。C、有计划的进行市政配套建设。高速公路的联通，市区交通道路的高标准规划设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场的修建，三亚客运码头的建设，尤其是可为境外旅客提供落地签证服务，使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。D、水、电、通讯方面建设变化巨大。赤田水库的完工使用，

29、新建电厂的发电，联网可满足今后一个时期的需要，程控电话、移动、微波、光纤通讯等通信设施齐全和全国900个城市、全世界195个国家地区开通，使三亚向智能化数字化城市又迈近了一大步。E、投巨资改造三亚市容环境。三亚湾“椰梦长廊”的建成、大东海广场改建、体育广场、名花公园、艺术广场及城市的“绿化美化”工程，使三亚逐步成为一个热带海滨花园城市。3、海南旅游产业发展现状国际、国内旅游业现状国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织的有关统计数据显示：2000年全球跨国旅游达6.98亿人次，比1999年增长了7.4%。预测分析，到2020年，全球接待跨国旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美

30、元。从2000年到2020年间旅游年均收入增长将达6.7%。这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。我国旅游业在2000年旅游总收入达4519亿元人民币（约合550亿美元），比上年增长12.9%，入境游人数达8344万人次，比上年增长14.6%，旅游外汇收入达162亿美元，比上年增长15.1%，相当于当年全国外贸出口创汇的6.5%。国内旅游人数达7.44亿人，比上年增长3.5%，旅游收入达3175亿元人民币（约合380亿美元）比上年增长12.1%，为世界第五旅游大国。据世界旅游组织最新的展望报告称：到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在一年5

31、000万人次增加到1.73多亿次，旅游业收入增长的幅度将极为可观。我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要所提的“十五”总体目标为：到2005年入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿美元，国内游人数将达11亿人次，旅游收入达5000亿人民币（约合610亿美元），总收入为7500亿元人民币（约合910亿美元）相当于全国GDP的5.8%。海南旅游市场发展现状海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度，发展旅游产业潜力很大。如今海南已成为备受国人青睐的旅游目的地，在国内已树立起奇特的热带海岛目的地形象。其自然环境和热带气候，为相对寒冷的华中、华北、东

32、北、西北等地区游客提供避寒休闲好去处，2001年来海南旅游人数已达1124万人次。海南在港、澳及台湾的知名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。在国际市场上，海南在亚洲范围内享有一定的知名度，尤其是日本、韩国及马来西亚的“利基”市场（指面对少数人的专门市场），不过来访人次仍然很少，2001年为45.7万人次。海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源，已被证明这些资源对国际游客是颇有吸引力的，并已早在过去的规划研究中就得到了认证。但海南和有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达、欧洲的地中海地区、夏威夷等地。海南的单个旅游产品尚

33、不具备足够的独特性和之相匹配。海南旅游资源的利用和旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。一方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史、文化旅游价值，在周边也不盲目兴建一些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区（即东部走廊），许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。更重要的是，海南未受到

34、现今盛行的城市盲目扩展（在较为发达的内陆地区相当普遍）的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了一种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域（山丘或开阔的乡野），而给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有一种属地感和亲切感。4、海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积3.5万平方公里。岛礁及其海域，约200多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳和珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。海南的气候宜人（能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有

35、丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。其独有的热带海岛旅游资源，能为游客提供一种少有的度假体验。将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。 海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为7大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决策层对海南旅游寄和的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。“海南，中国和西方在此相会”，作为亚洲首屈一指的休闲目的地，海南拥有独具特色的、高品质的滨海度假设施，能提供许多和众不同的、多样化的旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。5、三亚旅游圈在海南旅游产

36、业中位置显赫 海南省旅游产业总体规划中划出了海口、三亚、五指山、文昌、兴隆、棋子湾和博鳌等七个主要旅游圈。每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量、旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性。近年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的分布。海南基础设施的根本改善，使海南岛相对“缩小”，海口做为海南旅游门户的地位有所下降。三亚周边地区近年来规划兴建的众多旅游、食宿等服务设施以及新建的旅游景点，极大地强化了该地区作为海南主要旅游热点地区的地位。三亚的形象l作为中国首要的海滨旅游度假胜地，三亚因其得天独厚的旅游优势而在国内享有盛誉。但要想在国际

37、市场站稳，就需要进一步提高三亚作为旅游度假胜地的档次，开发具有国际水准的项目，尤其是具有中国和海南特色的旅游产品。同时，应兴建更为多样化、低密度、高规格的住宿设施，并对整个城区进行重要改造，使之成为一个名副其实的“旅游城市”，著名的国际旅游度假胜地。三亚旅游产品开发l侧重四个方面：开发多样化的度假设施，包括面向外国游客和国内高消费游客的高档次、低密度的度假酒店。兴建一批新的“必游不可”的文化景点。如中国海事博物馆等。开发高档次的专项旅游项目。如西岛水上运动中心等。彻底改变城市环境，树立一个地地道道的旅游城市形象。以滨海为中心的三亚旅游圈的范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地区包括蜈支洲

38、岛。三亚旅游度假住宿设施发展l目前三亚市约有客房9756间。根据现有的规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房7700间。海南新建的高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。按有关部门的预测统计，到2020年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到26000间。6、三亚旅游市场构成及发展趋势随着人们可支配收入的持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市的中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品的主要基础市场（见下表）。三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体（即高收入、高学历、高职务的社会主流群体）发展的趋势。到三亚旅游的客流量以年17%的增长率在递增，几年之后将会有相当数量的高端人群来

39、此生活、休闲度假，所以就必须有相应的符合其身份的居住场所，有满足这个群体生活工作、通信、保健、医疗、休闲、娱乐等各方面需求的各类场所、设施。 旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市场的发展趋势。三亚独有的热带旅游资源随着每年1000万登岛人次亲身感受和传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南、三亚规划及特点的、达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。北京、上海、广州在海南旅游市场构成情况（据2000年不完全统计）地 区人均年

40、消费假日出游增长率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜欢项目北 京9163元15-20%70%3000元20万人/年滨海度假上 海10000元10%50%2500元50万人/年滨海度假广 州9126元14%50%2000元80万人/年滨海度假二、项目经营管理模式“产权式酒店”1、分时度假基本概述（1）分时度假含义分时度假（Timeshare）是指投资者（游客）在度假地购买部分时段酒店（度假村）产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店（度假村）产品使用权进行等值交换。目前国际上通行的惯例是：将一处住宿设施（酒店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时

41、销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这一标准酒店住宿单元中住宿一周的权利。（2）分时度假的国际认定分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的一种中间产品，一种旅游酒店产品新态势，一种新的旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，一是美国佛罗里达州分时度假房产法案（以下简称“法案”）；二是欧洲欧盟分时度假指令（以下简称“指令”）。（3）分时度假的法律内涵以上法案和指令中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括：（1）对合同有效期做了具体规定即3年以上酒店产品的使用权；（2）预付款的约定，即：使用前一次性交付约定的款项，以

42、取得约定时间和时段的使用权；（3）享有使用权最低天数，如指令规定为不低于7天；2、产权式酒店的基本概述（1）产权酒店含义产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具及一种新的旅游产品，是欧美中产阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出（Timeshare Hotel）即“时权酒店”的概念。产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，一个分支演变的，是指投资者（游客）买断某一部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。（2）产权式酒店的产品获得产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作，即：交付首期款购买一定单位的产

43、权酒店产品，同时确定自己的使用时段（通常为21天），其它时间则交酒店管理公司做为酒店统一经营，每年酒店的经营收入，单位产品获得的利润则用于支付产权酒店的单位产品分期付款之费用，一般在1015年后即可取得产权酒店单位产品的产权。（3）产权酒店产品的法律内涵由于产权酒店是分时度假产品的一种特殊形态，虽在法案和指令中均未专门的明文规定，但它已发展成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的旅游产品投资方式之一。它具有如下法律特性：产权酒店产品具有产权概念，每位业主（投资者）拥有固定的单位产品所有权。业主和酒店经营者是委托经营的法律关系。在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品所有权并不属于业主而

44、处于一种被抵押的法律关系。3、分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势（1）全球分时度假地及会员总量分析全球分时度假地及会员总量比较和发展l目前，全球约有5200个分时度假地分布在各地区，分时度假消费者大约有400万500万人，共拥有700万个标准单位的分时度假产品。1998年全球分时度假业的总销售收入超过60亿美元。1985年1998年间，分时度假以年平均1015%的速度迅速发展，是旅游业当中增长速度最快领域之一。其中分时度假地数量平均年增长14%，会员数量年均增长15%，分时度假产品数量的年均增长率为15%，虽然1994年以后分时度假业的增长速度有所放缓，但仍保持较好的成长态势，整体分时度

45、假业增长速度远远高于旅游业的整体年均增长4%，和饭店业2%的增长速度。表一全球分时度假业发展情况（19851998年）年 份会 员 数（千 人）分 时 度假 地 数当 年 销 售 产 品 （千个）累 计 产 品 销 售 量（千个）会 员 人 均 拥 有 产 品 数销 售 额(百万美元)标 准 单 位 产 品 售 价（百 万 $）1985177480524512251.521580644919871822112528017451.551940692919892132153039524701.612970751919912687207044033151.6037408500199336532760

46、53043451.574505850019954355374468352831.415123750319974840453271066691.475710804619985156499873574041.4861258334资料来源：RCI,美国经济组织,TTI分时度假发展速度变化及分析l从上表的统计数据可看到，随着全球分时度假产业的日趋成熟，在近年来发展速度有所放慢、减缓。特别是1994年以后，增长速度明显下降。如下表所示：表二分时度假业增长速度变化情况（19851998年）年份项目1985-19981994-19981997-1998分时度假地1465会 员15128年销售额15137 资

47、料来源：RCI、AEG、TTI分析：虽然1985年以来分时度假地的年均长速度为14%，但是1994年以后增长速度大幅放缓，年均增长率仅为6%。不过分时度假地的平均规模据统计却在不断增大，这主要是由于大型开发商和经营商进入这一领域并坚持发展大型综合度假地的结果。从全球范围来看，分时度假地的平均为拥有36套住宿单元，1998年新建设的分时度假地平均规模为62个住宿单元，最大的40家开发商所开发的分时度假地的平均规模则高达110个住宿单元。另外值得注意的一个特征是，每个消费者拥有的分时度假产品数量有所增长。1994年，平均每个会员拥有1.44个分时度假产品，到1998年这一数字增加到1.48个。主要

48、原因是：新购买产品的用户倾向于一次购买多个产品；老客户因对产品较满意增加购买新产品。全球不同地区分时度假的发展情况l美国是分时度假业最发达的国家，到1999年中期，美国境内共有约1670个分时度假地，占全球总量的32%；欧洲紧随美国之后，是分时度假业的第二大发达地区。截止1999年中期欧洲共有1355个分时度假地，欧美两地相加占有全球分时度假地总量的60%。表三全球分时度假地情况（1999年中期估算）国家 / 地区分时度假地数量占总量比例（%）美 国167032.1欧 洲135526.1南 美3757.2东南亚/日本3506.7中 美 洲3406.5加勒比地区 2003.8南 非1953.8加

49、 拿 大1252.4中 东1062.0澳大利亚1001.9其 它1102.1未加盟交换系统2755.3合 计5200100.0资料来源：美国度假地协会分时度假业新发展的情况l1995年以来，分时度假业继续稳定发展，如果按分时度假地数量计算，绝对值增长数量最多的是美国、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非发展速度超过了法国，排名列在全球第五名。在1995年1997年的3年间，这些国家的分时度假地以年均3%-7%的速度增长，全球1996年和1997年的平均增长率分别为5%和6%。近年来，全球分时度假业领域有一批新兴市场发展迅速，如俄罗斯虽然其境内尚没有分时度假地，但是却已拥有2万名以上的会员，

50、会员所购买的分时度假产品多集中在西班牙一带。表四全球分时度假前五名发展情况（19951997年）国 家1995年分时度假地数量1997年分时度假地数量年均增长率（%）美 国146816088.7西班牙4054459.0墨西哥2732947.1意大利1571728.7南 非13615411.7亚洲分时度假市场情况l按现有统计资料显示，目前亚洲共有分时度假地260处，拥有分时度假产品的国家有12个，现有分时度假住宿单元1.52万个，潜在的分时度假住宿单元79万个，已销售分时度假产品53.2万个单位，占总量的67%，共拥有分时度假会员20万人。表五亚洲分时度假市场分布情况国家及地区度假地数量每个度假

51、地平均住宿单元数量日 本9666马来西亚7138泰 国3846印 尼2551韩 国18133中 国1741菲律宾1162中国台湾643其它（4国）845合 计260525资料来源未来分时度假产品的经济影响 可以看到亚洲的分时度假会员虽然仅占世界分时度假市场的5%左右，总量很小，但近年来发展速度较快，且由于亚洲地区人口基数大，近年来经济复苏，稳定增长，所以也是具有很大发展分时度假业的潜在市场，如泰国、印度尼西亚、马来西亚、中国等。4、分时度假对旅游目的地的经济影响为目的地创造更多就业机会l由于分时度假地的建立，无论是在建设中、经营管理中及运营维护中，都将产生大量的直接就业机会，如据最新调查表明，

52、在20世纪90年代中期，分时度假业在美国新创造出了35000个直接就业机会，在墨西哥创造出了16000个就业机会。分时度假产生了一批消费巨大的旅游者l调查表明，分时度假旅游者的总体消费比普通旅游者高出20%。分时度假的整体经济贡献可观l按照乘数效应，考虑到分时度假业在市场营销、销售收入、物业管理、税收等方面的综合间接经济影响后，分时度假业的整体贡献对经济影响会进一步加大。如美国一个分时度假住宿单元会产生18万美元的直接贡献，如果从更广泛的范围进行测算，这一影响会更大。分时度假使游客重游率增大l据调查显示，分时度假会员对某个目的地的重游率远远高于一般度假游客，美国分时度假会员在未来10年中计划去

53、分时度假购置地4.5次，而一般游客仅会来1.8次，这样将产生巨大的重复消费，也节约了当地旅游部门的大量宣传促销费用。从以上情况可以得出结论：分时度假对旅游目的地的经济将产生多方面的积极影响。5、我国分时度假业的现状分时度假业处于概念宣传启动阶段，南北发展不均衡l从国内分时度假实际来看，目前已有了一批开展分时度假的企业，从整体行业的规范性、影响性及在旅游业、房地产业中所占比例来看是很小的，严格说还不能称之为“分时度假业”。但是由于是在90年代后期才在我国开始的，所以起步较高，直接跨过了外国分时度假业较长的摸索阶段，进入到较高层次的发展阶段。20世纪90年代末期，国内酒店业对开展分时度假进行了早期

54、的探索，并加入国际最大的分时度假交换公司RCI网络系统中。在97年版的RCI度假地名录中，我国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，并注明开始使用时间，其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村（3953号）和北京九华山庄（3954号）。表一已加入国际分时度假网络分布网络北京海南云南青岛无锡杭州珠海天津武汉桂林上海广州RCI33311111111II12 1998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会，宣布推出“泰慕赛尔权时空共享网络”来自中国经济休制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国资局、中旅饭店协会、清华、北

55、大等专家和知名人士组成的酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定，并有北京前门饭店、广州华厦大酒店、成都锦江宾馆、珠海度假村等50多家星级酒店签约加盟。同时，产生了中国第一批分时度假产品的消费者。分时度假种类较多，规模较小l国内目前专业从事分时度假的企业主要类别是：加盟国际交换网络的公司或酒店度假村，其经营模式和国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假产品住宿权的方式。独立开发的度假俱乐部（如海南海航度假村）。这部分企业依靠自有的酒店度假村开发分时度假俱乐部产品，采用不同的方式：如点数制、会员制、加入国际交换网络等，度假俱乐部是分时度假业中极有发展前途的一种

56、分时度假产品，可以成为适合市场需求的个性化发展的特色俱乐部品种，但由于其大部分俱乐部实力不强，在操作运行的商业模式上还需很多完善的地方。而走联盟化是较佳的生存方式。分时度假销售公司。目前，国内已有数家专门经营分时度假产品销售业务的专业公司成立，这类分时度假企业并不参和分时度假房地产开发，也不参和分时度假酒店度假村的经营管理，只负责分时度假产品的销售推广，所经营的产品基本为传统类型的分时度假产品。如广东爱特乐度假服务公司等。主要是专业销售RCI和II公司的分时度假产品。这类公司多分布于国内经济发达的地区。目前，国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司。主要原因是因为分时度假的国内消

57、费市场尚未完全发育成熟，而国内分时度假产品的推出正处于一个启蒙时间。自主开发的分时度假产品国内网络公司。自主开发具有中国特色分时度假网络的企业是推动中国分时度假发展的主力军之一。这类公司不多于10家，主要集中分布在北京、广州、深圳经济发达地区和云南、海南等分时度假目的地。这些公司一般都以实力雄厚的大集团公司做后盾，致力于分时度假产品的改革、设计，使之成为中国市场能接受的新型分时度假产品运行模式，并构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。2000年11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的专业从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司在北京成立。天伦度假公司的成立

58、标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。专业大型旅游企业的介入对分时度假行业的发展提供了极好的推动力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。分时度假交换公司。分时度假交换公司在分时度假产业中有着举足轻重的地位，他的服务水平高低对于分时度假企业的发展生存有着直接的关系，他是分时度假链中必不可少的一个中间环境、一个交换平台。它是分时度假业的发动机。如美国的RCI和II公司。目前在国内“海南华夏之旅分时度假网络有限公司”是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。它的商业模式和运行机制，是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和II的模式和体制进行

59、了适当改造后建立的，较适合中国的实情。虽然该公司对于“如何实现使用权益保障的问题”、“销售模式问题”存在着两个实际操作方面的难题，但是该公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于领先地位，其交换系统有着较强的兼容性，非常适合中国国情的分时度假业的发展。相关创新概念企业。这是一批借用分时度假概念开发出类似产品的单体企业。如北京新旅网度假村资源开发公司。他们是将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场的分时营销公司。他们通过和加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售分时度假产品，称之为“房东卡”实质是含有一定数额资金的消费卡。这种点数制适用于一

60、个企业控制的饭店群，这样才不会因权益分配问题各方产生异议，同时会努力保证顾客的使用权。表二中国分时度假产业分类类别代表企业经营方式、内容加盟国际分时度假交换网络公司北京九华山庄按国际惯例销售一周的分时度假产品分时度假俱乐部泰达度假交换公司、海南海航集团以交换网络式点数制销售自有的分时度假产品分时度假销售公司广东爱特乐度假服务公司专业销售RCI和II公司的分时度假产品独立的国内分时度假网络公司天伦度假发展有限公司分时度假地开发、分时度假产品交换、分时度假交换卡销售及相关服务分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司分时度假产品的交换相关新概念分时度假企业北京新旅网度假村资源开发公司和酒店签约销售自己的点数卡（房东卡储值卡）6、我国产权式酒店的