房地产业开发全过程细解

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1、房地产业开发(全过程细解)第一章房地产业开发概述 第一节房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。在国内，按照土地资源状况和土地运用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未运用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基本性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业重要涉及房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又涉及房地产征询、房地产价格评估和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地

2、产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事都市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法获得国有土地使用权的土地上进行基本设施、房屋建设；所谓房地产交易，涉及房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法获得国有土地使用权后，根据规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类： 第一类，也是一般的运作，即获得土地使用权，进行房屋的建设，而后发售新建房屋的方式。 第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。 第三类，其她方

3、式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。 在本课题中，仅对房地产开发中最常用的依法获得国有土地使用权的土地上进行基本设施、房屋建设，而后发售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一种基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基本产业之一。它的重要作用可以归纳如下：1.可觉得国民经济的发展提供重要的物质条件；2.可以改善人民的居住和生活条件；3.可以

4、改善投资环境，加快改革开放的步伐；4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有助于都市规划的实行；5.可觉得都市建设开辟重要的积累资金的渠道；6.可以带动有关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；7.有助于产业构造的合理调节；8.有助于深化住房制度的改革，调节消费构造；9.有助于吸引外资，加速经济建设；10.可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。第三节房地产业的历史沿革1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年后来，通过逐渐实行农业集体化，农民的私有土地转化

5、为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。 50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城乡陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有公司占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从主线上确立了公有制在社会主义都市房地产中的主体地位。十年动乱期间，对都市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”随着经济体制改革的全面展开，在都市进

6、行了城乡住房制度改革、都市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在国内的大地上逐渐兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从都市到乡村，许多地方都浮现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。由于国内的房地产市场还处在初始阶段，故在其运营过程中产生了某些矛盾和问题。例如盲目建设、无证建设而浮现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐渐纠正房地产业存在的问题。房地产业在国内是个新兴的产业，是第三产业的重要构成部分，随着城乡国有土地有偿使用和房屋商品化的推动，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。

7、第四节房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法获得国有土地使用权的土地上进行基本设施、房屋建设，并进行发售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的获得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。1 项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，收集大量市场信息，来打听投资的也许性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，获得政府批复（项目立项），使项目获

8、得合法的开发建设资格。 3土地使用权获得的程序 土地使用权获得的程序，就是开发商在项目立项通过(获得建议书批复，可行性研究批复)，并获得建设用地规划许可证后，办理获得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，就是开发商获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。 根据国家和盘锦市有关都市规划的规定，在盘锦市都市规划区内开发建设的项目，必须符合都市规划的规定，必须向市规划办办理项目规划的申报手续，在获得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后，方可动工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划办申报规划要点，规

9、划办对项目的用地范畴、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为筹划部门进行批复时的参照根据。 （2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划办申报项目定点，规划办向申请单位下发规划定点告知书和设计规划规定告知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较具体的意见。 （3）根据规划办提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，获得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、阐明书）。开发商在完毕方案设计后，应向规划部门提出审查申请。 （4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的根据，也是获得建设用地规划许可证的必备文献。 （5）开发商根据设计规划规定告知书

10、和可行性研究报告批复，即可向规划办申领建设用地规划许可证，该证是获得土地使用权的必备文献。 （6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式筹划后，申请办理动工手续之前，需要验证工程建设与否符合规划规定的最后法定程序，该证是申办动工的必备文献。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和根据报请有批准权限的政府审批后来，对集体土地及地上物等依法补偿，补贴后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在都市规划区国有土地上，为达到施工规定的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安顿的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行

11、，拆迁在获得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目动工前的重要工作。征地、拆迁工作的完毕是申请项目动工的必备条件之一。 6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工筹划起，到项目施工所有完毕，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。 在项目完毕规划程序并且具有动工条件后，向市建委提出动工申请，获得报建证;同步，与市政有关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订合同，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳多种费用；动工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）

12、进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从获得土地使用权起，始终延续到房地产交付使用。房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在获得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须通过政府主管部门鉴证方为有效。第二章房地产项目开发程序项目立项一、概述开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即获得的政府主管部门（省市发改委）对项目的批准文献。 对于房地产商来说，在本阶段的重要工作是：起草并向市发改委

13、或市房地产开发管理办公室报送项目建议书，获得批准项目建议书的批复;根据项目建议书批复，编制可行性研究报告报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资筹划。（国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。辽宁省及盘锦市暂延续原立项制度。） 二、实行程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：市发改委投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金贯彻证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程征询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有如下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须

14、招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式获得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其他申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体状况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展筹划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费原则：如

15、在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资筹划审批 （1）承办部门：市发改委投资处 （2）申报资料：书面申请；国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市发改委上年度下达的年度投资筹划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一

16、）五证两书的获得第一小节土地使用权证的获得一、概述开发商在项目立项通过后，须获得建设用地规划许可证，方可办理获得土地使用权的手续。 在现阶段根据的有关规定，房地产开发用地的获得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场获得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场获得）；三是通过与目前的土地的使用者合伙等方式（即通过土地*市场获得）。 通过出让方式获得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨获得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集

17、体土地，按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批后来，对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在都市规划区国有土地上，为达到施工规定的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安顿的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储藏中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊因素，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局获得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达到合同，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目动工前的重要工作。 二、

18、实行程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理 1.承办部门：盘锦市国土资源局 2.申报资料：用地申请；发改委批复的当年投资筹划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范畴图；土地权属证明；工程项目总平面图。 3.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报阐明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；根据规定办理土地登记，领取土地使用证书。 4.收费原则：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取原则参见附录六土地开发费用一览表。 5.应注意的事

19、项：划拨土地的范畴仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.都市基本设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其她用地。对开发商来说，可以通过划拨方式获得的开发用地，重要是经济合用房项目建设用地。（二）国有土地使用权出让手续的办理 国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：盘锦市土地收购储藏中心。现分述如下： 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有筹划地进行的。盘锦市国土资源局根据社会经济发展筹划、产业政策、土地运用总体规划、土地运用年度筹划、都市规划和土地市场状

20、况，编制国有土地使用权出让筹划，报经盘锦市政府批准后，向社会公开发布。 盘锦市土地收购储藏中心根据招标拍卖挂牌出让地块的状况，编制招标拍卖挂牌出让文献。招标拍卖挂牌出让文献应当涉及招标拍卖挂牌出让公示、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 盘锦市土地收购储藏中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公示，发布招标拍卖挂牌出让宗地的基本状况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 招标拍卖挂牌公示涉及下列内容： 出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计规定； 投标人、竞买人的资格规定及

21、申请获得投标、竞买资格的措施； 索取招标拍卖挂牌出让文献的时间、地点及方式； 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； 拟定中标人、竞得人的原则和措施； 投标、竞买保证金； 盘锦市土地收购储藏中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公示规定条件的，应当告知其参与招标拍卖挂牌活动。 1.投标、开标根据下列程序进行： 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公示容许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承当责任。 由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封状况，当众启动标箱，宣布投

22、标人名称、投标价格和投标文献的重要内容。 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家构成，成员人数为五人以上的单数。 招标人根据评标成果，拟定中标人。 2.拍卖会根据下列程序进行： 主持人点算竞买人； 主持人简介拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划规定和其她有关事项； 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； 主持人报出起叫价； 竞买人举牌应价或者报价； 主持人确认该应价后继续竞价； 主持人持续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表达拍卖成交； 主持人宣布最高应价者为竞得人。 竞买人局限性三人，或者竞买人的最高应价未达究竟价时，主持人应当终结拍卖。 3

23、.挂牌根据如下程序进行： 在挂牌公示规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划规定、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公示规定的土地交易场合挂牌发布； 符合条件的竞买人填写报价单报价； 出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公示规定的挂牌截止时间拟定竞得人。 挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价状况调节增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定拟定与否成交： 在挂牌期限内只有一种竞买人报价，且报价高于底价，并符合其她条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相似的，先

24、提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其她条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人规定报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4.成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式拟定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当涉及出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人变化竞得成果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地

25、、竞得宗地的，应当依法承当责任。 中标人、竞得人应当按照成交确认书商定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其她投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让成果予以发布。 出让人发布出让成果，不得向受让人收取费用。 受让人根据国有土地使用权出让合同的商定付清所有国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 5.收费原则：盘锦市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益原

26、则，参见附录五土地开发费用一览表。（三）土地确权登记手续的办理承办部门：市国土资源局申报资料：（1）土地登记需要的资料筹划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡。 （2）土地转让登记需要的资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让合同；转让双措施人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请 3.申办程序： 申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并予以答复。 地籍调查：区国土局对受理的

27、宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。 注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。 4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完毕审核和登记发证。 通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接运用地块进行开发建设。若因实际状况规定需要拆迁的，则需要按下列程序办理。 （一）建设拆迁临时用地许可证的获得 1.承办部门：盘锦市国土资源局 2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计

28、规划规定告知书及附图；建设用地规划意见。 3.申办程序：持用地申请及有关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。 4.收费原则：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。 （二）拆迁手续的办理 1.承办部门：盘锦市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安顿资金证明；拆迁筹划和拆迁方案；产权调换和安顿用房证明。 3.申办程序： 审查申请，并于收到申请后2日内作出与否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，

29、缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。拟定拆迁范畴，发布拆迁公示，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁合同；实行拆迁，核发拆迁验收证明，获得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划办现场测量定线，核定用地范畴、拆迁面积。 4.拆迁程序图（见程序图二） 5.收费原则： 拆迁管理费的收费原则为，安顿一次到位8元/平方米，实行过渡安顿12元/平方米。第二小节规划许可证的获得（一）概述 为加强都市规划管理，保证盘锦市整体规划的实行，对新建、改建、扩建项目实行建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设筹划、土地使用证件、建设

30、工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。（二）实行程序1.建设用地规划许可证的获得(1)承办部门：盘锦市规划办(2)申报资料：书面申请（含建设规定和内容）；发改委年度筹划投资批文；1：500地形图；已批准的可行性研究报告。(3)申办程序：持所需材料向市规划办提出申请；规划办现场勘察，审查、核对有关规划，在15个工作日内予以答复；规划办对符合都市规划的申请签发建设用地规划许可告知书，开发商凭该告知书向国土资源局申请办理

31、建设用地筹划批准手续；需制定具体规划的，在7个工作日内签发规划设计规定告知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划办审查规划设计方案；到市规划办规划管理处办理建设用地规划许可证。对具有审批条件且符合具体规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。2.建设工程设计招投标程序（1）承办部门：开发商或其代理机构（2）申报资料：建设项目筹划批文；建设工程设计规划规定告知书及附图；招标投标工作筹划及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理合同或合同。（3）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（涉及：筹划批文、设计规划规定告知书、设计任务书等

32、）；填报工程设计招标投标申报表；审核项目状况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实行现场监督；中标方案拟定后，招标人提交招投标状况报告；签发工程设计招标投标意见书。（4）办结时限：2个工作日。（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。3.施工图设计消防审批（1）承办部门：市公安消防分局建审科（2）申报资料：发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划规定告知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；设有自动

33、消防设施的建筑物应备有图纸光盘。（3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。（5）收费原则：按建筑面积计，收取消防设施设备费5元/平方米。4.施工图设计质量审查（1）承办部门：盘锦市建设工程勘察设计质量监督站（2）申报资料：施工图设计文献2套（含建施、结施、设施、电施）；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划规定告知书及附图；工程勘察、设计合同（

34、原件）；地质勘察报告2份（原件）；设计招标的有关证明；构造计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。（3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文献登录表；将登录表连同施工图及其他申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文献审查批准书。（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。（5）收费原则：执行国家发改委、建设部计价格10号文献和省物价局、辽价费发99号文献的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住

35、楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同原则计取。收费原则详见附表一。（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理一般需要30个工作日。5.地下人防工程设计与审查（1）承办部门：盘锦市人民防空办公室（2）申报资料：施工图设计文献2套（地下人防部分）；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划规定告知书及附图；人防结建手续证明。（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承当，如由盘锦市人防设计院或省人防设

36、计院来设计，达到人防保护级别，并办理了人防结建手续证明，则不必再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须通过市人防办设计处的审查后方可通过。（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则不必办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。（5）收费原则：根据辽宁省政发（1994）49号；辽价发（）72号；计价格（）474号的规定，人防易地建设费的原则为：按总建筑面积计，45元/平方米计取。6.规划许可证的办理（1）承办部门：盘锦市规划办（2）申报资料： 申请阶段：书面申请（含建设规定和内容）；1：500地形图；已批准的具体规划； 取证阶段：建设工程规

37、划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和构造施工图的重要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资筹划；有关部门的审核手续；已获得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文献。波及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。（3）申办程序： 申请阶段：持申报材料向市规划办提出申请；到市规划办规划管理处办理建设工程设计规划规定告知书；省会规划专家组评审；到市规划办规划管理处办理建设工程设计方案规划审查意见书。 取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其他申报资料送规划办办理审

38、批手续。资料审核完毕，执由规划办开具的盘锦市都市建设基金管理办公室收费联系单，到基金办缴纳市政设施配套费。同步，在市规划办缴纳都市规划技术征询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。（4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内；办理建设工程设计规划规定告知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查意见书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（5）收费原则：市政设施配套费的收费原则为：房地产开发项目，125元/平方米；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费原则为649元/点。（6）规划许可证办理程序图（见程序

39、图三）（7）应注意的事项：波及到跨年度的工程，要在年终到投资筹划批复部门办理年度结转筹划。第三小节施工许可证的获得一、概述 申领建设工程施工许可证，是在办理建筑工程规划许可证后，需要进行的验证工程建设符合动工规定的最后法定程序，该证是申办动工的必备文献。 在市建委办理报建证后，开发商可在盘锦市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出动工申请，经审查批准，核发施工许可证。二、实行程序（一）项目报建1.承办部门：盘锦市建设委员会2.申报资料：发改委批准的当年投资筹划；市规划办建设工程设计规划规定告知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意

40、见书；工程建设项目报建申请表。3.申办程序：到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资筹划填写清晰并加盖单位公章。持投资筹划及申请表报市建设行政主管部门，获得工程建设项目报建证。4.办结时限：1个工作日。5.收费原则：报建证工本费：10元。（二）盘锦市建筑市场需办理的手续1.建设工程施工、监理招投标（1）承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）（2）申报资料：发改委筹划批文；市规划办建设工程设计规划规定告知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；报建证；施工单位应当具有营业执照、资质证书、安全资格证书等证件；从事招标代理、工程造价征

41、询及经济征询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。（3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文献；发布建筑工程招标公示；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；拟定评标和定标措施；向投标单位发放标书；拟定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公示、获得中标告知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费原则；分别办理注册登记施工队伍、审查其她事项；集中收缴有关规费；按照招投标法的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料涉及招标状况阐明、开发商的招标文献、中标单位的投标文献、评标的原始记录、中标告知书。（4）办结时限：审查招标单

42、位资格、招标申请书和招标文献，在三日内完毕；评标、定标，一般工程在三日内完毕；大、中型工程在七日内完毕，特殊工程可合适延长；审查合同，在收到送审文本后三日内完毕。（5）收费原则：招标完毕后，应缴纳下列费用：工程招标管理费，中标价的0.1；招标公证费，元/中标单位。（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办批准后方可实行。2.造价、劳保、质量监督 造价、劳保、质量监督在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其原则分别为：（1）质量监督费1.5-1.8元/m2 （2）定额测定费1.4 以上费用的计算基数是：建筑面积或（建筑造价）*收费基数（3）劳保统筹费该费用由

43、盘锦市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费原则为建安工程总造价的23.6。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上初次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。（三）施工许可证的办理1.承办部门：盘锦市建设委员会2.申报资料：报建证；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划规定告知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标告知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。3.申办程序：开发商领取、填报盘锦市建设工程施工许可申请表、工程质量责任卡、质监委托书；将上述三表连同其他申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水

44、泥保证金后，领取施工许可证。4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发建设工程施工许可证5.收费原则：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，8元/平方米；散装水泥保证金0.9元/吨。6.应注意的事项：施工许可证明行一种单项建设工程，实行一份施工许可制度；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工公司保存，作为竣工验收资料。7.施工许可证办理程序图（见程序图四）第四小节房屋预售许可证的获得一、概述 国内实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向都市、县房地产管理部门办理预售登记手续，获得商品房预售许可证。二、实行程序1.承办部门

45、：盘锦市拆迁管理办公室2.申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已拟定施工进度和竣工交付日期的证明材料；开发资质级别证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图。3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。第五小节房屋权属证书的获得一、概述 国内实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办

46、理新建房屋确权登记手续。二、实行程序1.承办部门：盘锦市房产管理局各区房管局2.申报资料：营业执照或法人代码证；土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程（质量）竣工验收证明；房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记规定的将所有资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增长图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记

47、中心委托区房管局将权属证书发给开发商。4.办结时限：办理多种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完毕所承当环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。5.收费原则：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增长一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。第六小节两书制度 房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用阐明书。住宅质量保证书用于明确开发商应承当的保修责任，住宅使用阐

48、明书的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 住宅质量保证书的内容：1.工程质量部门核验的质量级别；2.保修范畴；3.保修期；4.顾客报修的单位；5.答复和解决的时限。 住宅使用阐明书的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.构造类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配备的阐明；5.有关设备、设施安装预留位置的阐明和安装注意事项的阐明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项阐明；9.其她需要阐明的问题；10.住宅中配备的设施、设备，生产厂家的使用阐明书。 应注意的事项：1

49、.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付顾客使用之日起计算；3.两书制度执行1998年建设部颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用阐明书制度的规定。第三节与市政设施的接驳一、概述 房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资筹划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草合同，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会波及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并阐明。二、实行程序1.与自来水设施的接驳（1）承办部门：盘锦市自来水公司（2）申报资料：用水申请报告

50、；总平面图；施工现场周边地形图。（3）申办程序：用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；签订合同并缴纳自来水增容费、勘察设计费。等待工程公司安排施工。（4）办结时限：执行双方合同的有关规定。（5）收费原则：用于销售的房屋所用水表按生产原则收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费原则以总表表径的大小拟定。详见附表三；勘察费50元/表；设计费可协商解决，自来水公司内部原则为取接水工程造价的4.5%；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。（6）应注意的事项：开发商用于居民回迁的水表按生活原则收取增容费；批准开户的顾客申请

51、只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；对顾客规定：一种门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；由自来水公司总水表供水的顾客，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归顾客或产权单位负责维护管理；对进户总水表及表井，顾客有责任进行保护。2.与天然气（管道煤气）系统的接驳（1）承办部门：盘锦市管道煤气公司（2）申报资料：申请开户书；原则层1：100平面图、剖面图；1：500地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。（3）申办程序：申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到顾客解决处办理申请开户手续；完毕开户

52、手续后，签订天然气（管道煤气）工程合同，由煤气公司进行现场勘察和设计；工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完毕施工任务；工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。（4）办结时限：执行双方合同规定的有关条款。（5）收费原则：开户费：1980元/户，此外尚有总额约为50元/户的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。3.与供电系统的接驳（1）承办部门：盘锦市供电局（2）申报资料：项目的立项批文；有关的用电资料，涉及用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；按市供电局规定的格式填写的用电申请。（3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其他申办资料，办

53、理手续。签订供用电合同（合同）签约、缴纳有关费用。（4）办结时限： 供电公司对已受理的用电申请，拟定供电方案，在下列期限内正式书面告知顾客：居民顾客最长不超过五天；低压电力顾客最长不超过十天；高压单电源顾客最长不超过一种月；高压双电源顾客最长不超过二个月。 若不能如期拟定供电方案时，供电公司应向顾客阐明因素。顾客对供电公司答复的供电方案有不批准见时，应在一种月内提出意见，双方可再行协商拟定。5）收费原则：新装增容供电工程贴费顾客新装或增长用电，在供电方案拟定后，向市供电局缴纳供电贴费。 初，国家发改委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见供电行业信息第182期，中国电力公司联合会供电分会秘

54、书处编），盘锦市供电局目前的做法是对10KVA如下的，所有取消；10KVA以上，所有缓交；特殊顾客（双电源、临时用电）须与市供电局签订合同，待正式文献下来后，再按规定执行。（6）应注意的事项：新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电公司联系，就工程供电的也许性、用电容量和供电条件等达到意向性合同，方可定址，拟定项目；供电方案的有效期，是指从供电方案正式告知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程动工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案的有效期为三个月，逾期注销。顾客遇有特殊状况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电公司提出申请，供电公司应视状况予以办理延长手续。但延长时

55、间不得超过前款规定期限。4.与供热系统的接驳（1）承办部门：盘锦市热电公司各辨别支机构（2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。（3）申办程序：提出申请报告；经热电公司批准后，与热电公司签订合同。（4）办结时限：视合同谈判状况而定。（5）收费原则：采暖开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计，45元/平米。该费用的原则与区域供热公司有协商的余地。5.与市政排污系统的接驳（1）承办部门：盘锦市城管局养护处（2）申报资料：给排水施工图（3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局组织施工。（4）办结时限：视具体状况而定。（5）收费原则：接入市政管

56、网的费用，视具体状况而定。（6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费原则可与其商洽。6.道路占用审批手续（1）承办部门：盘锦市城管局市容处（2）申报资料：临时占用主、次干路审批表一式五份；位置示意图；平面图；临时设施效果图一式二份。（3）申办程序：需要占用主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其她附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。批准占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要占用主、次干路以外都市道路的，到区建委办理审批手续；需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续；占用道路绿地的，还应按有关法律、法规的有关规定办理

57、。（4）办结时限：7个工作日（5）收费原则：视具体状况而定。7.道路挖掘审批手续（1）承办部门：盘锦市城管局市容处（2）申报资料：建设工程规划许可证；施工图纸；其他有关文献。（3）申办程序：需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其她附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。批准挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要挖掘主、次干路以外都市道路且面积不不小于50M的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的有关规定办理

58、。（4）办结时限：7个工作日（5）收费原则：视具体状况而定。第三章房地产开发项目的筹划分析在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、拟定项目开发方向重要的基本性工作。只有通过认真细致、有效的市场调查，才干制定出切实可行的营销战略，使公司立于不败之地。第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对有关的市场信息进行系统的收集、整顿、记录和分析，进而对

59、房地产市场进行研究与预测。市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学措施收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的多种年龄构造的人员进行抽样调查，才干分析消费者房地产购买力的状况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者达到消费者这一过程中所有商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整顿和分析，以理解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。一、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，公司必须通过市场调查，理解消费者对住房的需求，以及对既有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高公司在市场上的占有率。现代营销理论觉得，公司在制定生产任何产品的产品方略、价格方略、营销渠道方略、促销方略时，必须在认真搞好市场调查的基本上进行。只有通过市场调查，才干理解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进