资产评估实务收益法知识点

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1、收益法的常用公式第一部分 重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分 次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用考点 1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注 收益和折现率的计算以及 匹配选择的问题。收益折现率对应价值股利股权资本成本股东部分权益价值股权自由现金流量股权资本成本股东全部权益价值企业自由现金流量加权平均资本成本企业整体价值经济利润加权平均资本成本企业整体价值（1）收益的常用公式 企业自由现金流量=（税后净营业利润+折旧及摊销）一（资本性支出+营运资金增加）二税后净营业利润一（固定资产增加+营运资金

2、增加） 企业自由现金流量=（净利润+税后利息+折旧及摊销）一（资本性支出+营运资金 增加） 股权自由现金流量=（税后净营业利润+折旧及摊销）一（资本性支出+营运资金增 加）税后利息费用偿还付息债务本金+新借付息债务 股权自由现金流量二净利润+折旧及摊销一资本性支出一营运资金增加一偿还付息债务本金新借付息债务 经济利润=税后净营业利润一投入资本的成本 经济利润二税后净营业利润一投入资本X加权平均资本成本率 经济利润=投入资本x（投入资本回报率一加权平均资本成本率） 经济利润=净利润一股权资本成本 企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式： 股权资本成本采用资本资产定价模型计算。无风险利率、

3、B系数（直接告知，或可比公司B调整）、市场平均收益率。 债务资本成本采用税后计算。 计算加权平均资本成本。收益法的评估思路二、评估思路1. 根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2. 选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3. 收益期的确定4. 识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6. 预测期现值的计算7. 永续期价值的计算8. 整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值 评估基准日投入成本）【例单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先

4、应该 服从（ ）。A. 企业价值评估的目标B. 企业的价值类型C. 企业价值评估的程序D. 企业价值评估的基本方法正确答案A答案解析选择什么口径的企业收益作为评估的基础要首先服从企业价值评估的目标。【例单项选择题】整体评估中的投资资本一般是指（）。A. 所有者权益B. 所有者权益+流动负债C. 所有者权益+长期负债D. 所有者权益+负债正确答案 C 答案解析整体评估中的投资资本一般是指所有者权益和长期负债的合计。【例单项选择题】下列关于企业收益说法中错误的是（）。A. 一般来说，应该选择企业自由现金流量作为运用收益法进行企业价值评估的收益基础B. 选择什么口径的企业收益作为评估的基础要首先服从

5、企业价值评估的目标C. 在预测企业预期收益的时候以企业的实际收益为出发点D. 收益额的确定比较固定，都是以企业自由现金流量来作为收益额的正确答案 D 答案解析要选择不同的口径来确定收益额。【例单项选择题】利用企业自由净现金流量指标作为企业价值评估的收益额，其直接资 本化的结果应是企业的（ ）。A. 股东部分权益价值B. 股东全部权益价值C. 投资资本价值D. 整体价值正确答案D答案解析企业自由净现金流量折现出来的是企业的整体价值。【例综合题】被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2015年12月31日，该 酒店2015年的财务状况详见2015年利润表，表中补贴收入30万元为因自然灾害国家

6、给予的 退税收入，营业外支出15万元为预防自然灾害发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的 有关财务数据做出如下判断：1. 由于自然灾害原因，该企业2015年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；2. 企业主营业务成本约占主营业务收入的 50%，营业费用约占主营业务收入的 5%，管理费 用约占主营业务收入的 5%；3. 财务费用（利息支出）约占主营业务收入的 10%，其中长期负债利息占财务费用的 80%；4. 主营业务税金及附加占主营业务收入的 5.5%；5. 企业所得税税率为 25%。6. 该企业的折旧总额是200000元，由于企业可

7、预见的年限内不会有产能的扩张等因素，这 个数额将保持稳定。2015年利润表项目行本年累计数一、主营业务收入11000000.00减：主营业务成本3550000.00主营业务税金及附加555000.00二、主营业务利润（亏损以“一”号填列）6395000.00加：其他业务利润（亏损以“一”号填列）7减：营业费用880000.00管理费用9100000.00财务费用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、营业利润（亏损“一”号填列）13135000.00加：投资收益（亏损以“一”号填列）14补贴收入15300000.00营业外收入16减：营业外支出17150000.00四、利润总

8、额（亏损总额以“一”号填列）18285000.00减：所得税（所得税税率为25%）1971250.00五、净利润（净亏损以“一”号填列）22213750.007. 评估人员经过分析认为企业的客观收益情况在可预见的时间内是稳定的，与2015 年保持 连续。8. 该企业B系数是1.56，现行无风险回报率与历史平均无风险回报率都是4%,市场期望报 酬率是 10%。9. 企业的带息负债的市场价值是 32 万元，与账面价值一致。10. 假设资本性支出和营运资金增加为 0，企业净债务没有增加。11. 该酒店能够持续经营。要求：根据上述资料运用收益法评估该酒店整体价值。（运算中以万元为单位，评估结果 保留两

9、位小数）。正确答案1. 根据题干分析，能够计算股权资本成本，所以利用股权自由现金流量模型求得企业股东 权益价值，从而计算企业整体价值。2. 需要剔除偶然性因素，企业的收益必须是客观收益，而不是历史收益。 收益调整表（单位：万元）项目行本年累计数一、主营业务收入1166.67减：主营业务成本383.34主营业务税金及附加59.17二、主营业务利润（亏损以“一”号填列）674.16加：其他业务利润（亏损以“一”号填列）7减：营业费用88.33管理费用98.33财务费用1016.67三、营业利润（亏损以“一”号填列）1340.83加：投资收益（亏损以“一”号填列）14补贴收入15营业外收入16减：营

10、业外支出17四、利润总额（亏损总额以“一”号填列）1840.83减：所得税（25%）1910.21五、净利润（净亏损以“一”号填列）2230.62加：折旧2320六、企业股权自由现金流量2450.62 主营业务收入=10060% = 166.67 （万元） 主营业务成本=166.67 X50% = 83.34 （万元） 主营业务税金及附加= 166.67X5.5%=9.17 （万元） 营业费用=166.67X5% = 8.33 （万元） 管理费用=166.67X5% = 8.33 （万元） 财务费用= 166.67X10% = 16.67 （万元）3. 计算折现率 市场平均风险回报率=10%4

11、%=6%折现率 R=Rf+（R Rf）XB=4% + 6%X1.56=13.36%fm f4. 计算股东权益价值=50.62/13.36%=378.89（万元）5. 计算企业整体价值企业整体价值=股东权益价值+付息负债的价值=378.89 + 32=410.89 （万元）。【例综合题】D企业刚刚收购了另一个企业，由于收购借入巨额资金，使得财务杠杆 很高。20X0年年底投资资本总额为6500万元，其中付息债务4650万元，股东权益1850万 元，投资资本的负债率超过70%。目前发行在外的股票有1000万股，每股市价12元；固定 资产净值4000万元，经营营运资本2500万元；本年销售额10000

12、万元，税前经营利润1500 万元，预计20X 120X5年销售增长率为8%，20X6年销售增长率减至5%,并且可以持续。预计税后经营利润、固定资产净值、营运资本对销售的百分比维持20X0年的水平。 当前的加权平均资本成本为11%，20X6年及以后年份资本成本降为10%。企业平均所得税税率为 30%，债务的市场价值按账面价值计算。 要求：计算该企业全部股东权益价值，并判断该股票是高估了还是低估了。正确答案 评估方法采用收益法中的企业自由现金流量模型折现求出整体价值，再计算出全部股东权 益价值。评估基准日为20X0年12月31日。详细预测期为20X120X5年。20X020X120X220X320

13、X420X520X6收入10000108001166412597.1213604.8914693.2815427.94税后经营利润105011341224.721322.701428.511542.791619.93营运资本2500270029163149.283401.223673.323856.99固定资产净值400043204665.65038.855441.965877.316171.18营运资本增加200216233.28251.94272.10183.67固定资产净值增加320345.6373.25403.11435.35293.87企业自由现金流量614663.12716.177

14、73.46835.341142.39企业整体价值=614/(1+11%)+663.12/(1+11%) 2+716.17/(1+11%) 3+773.46/(1+11%) 4+ 835.34/ (1 + 11%) 5 + 1142.39/ (1 + 1O%)(1 + 11%) 5 + 1142.39X(l+5%) / (10% 5%)(110%)(111%) 5= 16179.31 (万元)或者企业整体价值=614/(1+11%)+663.12/(1+11%) 2+716.17/(1+11%) 3+773.46/(1+11%) 4 +835.34/(1+11%) 5+1142.39/(10%5

15、%)(1+11%) 5=16179.31(万元)全部股东权益价值=16179.314650=11529.31(万元)股票市场价值= 12X1000=12000 (万元) 股票市场价值高于全部股东权益价值，说明股票股价被高估了。【例综合题】评估师为C股东拟转让所持有的乙企业的5%股权给投资人D提供价值参 考意见。(1) 乙企业基本概况 评估基准日乙企业经过审计后的账面总资产1500万元，流动负债200万元，长期负债 300万元，所有者权益1000万元； 乙企业是非上市股份制企业，共有A、B、C三个股东，A股东持有60%股权，B股东持 有35%股权，C股东持有5%股权，本次转让的股权为C股东所持有

16、的5%股权； 经评估人员调查，在评估基准日乙企业全部资产中，正在运营的资产占企业总资产的85%, 另外15%的资产为企业的在建工程，该在建工程的形象进度为40%，其评估价值与账面价值 基本相符。(2) 乙企业未来收益预测情况： 乙企业评估基准日后未来5年的企业自由现金流量分别为100万元，130万元，120万元， 140万元和145万元，从第6年起维持150万元不变(未考虑在建工程预期收益情况)； 与企业未来预期收益相对应的折现率及资本化率均为 10%，乙企业持续经营。 要求：根据上述条件回答以下问题：(1) 写出本项目评估的技术路线及基本步骤；(2) 给出评估结论并做出必要的解释和说明。正确

17、答案( 1 )技术路线及基本步骤划分有效资产与溢余资产；评估有效资产价值； 评估溢余资产价值 确定乙企业整体价值； 确定乙企业所有者权益价值； 评估拟转让的 5%股权的价值并进行评估结果说明。 （2）评估步骤r运营：se乙资芦 非运营：IS% 0三建工程 口不贡献收溢f 5军；100、】対、120、140 . 145卩眉 拆观倉唯H今8t有效枣左=i营贵言收谥达怕價（镒余贵尹养运营贸产其他评估乙企业运营资产价值looxi rL+lhci 1-1+iaixi 1-3 +140x1.i-4 i45xi.rj+ 150X10% -1X1.1 -5= 1405.54 （万元）f企业整体价值（有效资产） 评估非运营资产价值溢余资产（非运营）：1500X 15% = 225 （万元） 评估乙企业整体价值整体们值严效毎g1630. E4 、溢余疑二（非运营）:225 拟转让的乙企业 5%股权价值及其说明1S30 54-负倩 f 200 十 300）= 1130. 54 （万元）=权益价值 次恣一少数权益5S. 53 说明未考虑_.；数股权折苗因素。