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1、房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战 总目录 第一部分 新政策房地产企业成本管理 第二部分 房地产成本控制重点环节 第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分 房地产开发企业成本控制核算 土地开发成本的核算 一 二 第八部分 房地产开发企业成本控制核算 房屋开发成本的核算 三 配套设施开发成本的核算 四 开发间接费用的核算 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况， 一是企业为了自行开
2、发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本。 二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 （一）土地开发费用的归集与分配 （二）完工土地开发成本的结转 一 土地开发成本的核算 （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 （二）前期工程费 （三）基础设施费 （四）建筑安装工程费 （五）配套设施费 （六）开发间接费 二 房屋开发成本的核算 一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公
3、共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施
4、费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。 三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 三 配套设施开发成本的核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l.工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3.折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产
5、的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4.修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5.办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6.水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7.劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9.利息支出指开
6、发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 四 开发间接费用的核算 谢谢大家！ （1）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建筑设计图纸；设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等； （2）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。 （3）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图
7、纸目录、说明和必要的设备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。 三 房地产设计阶段的设计程序 1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。 （1）可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。 （2）可以提高投资控制效率 （3）可以使控制工作更主动。 （4）便于技术及经济结合。 （5）在设计阶段控制工程造价效果最显著。 2.设计阶段工程造价管理的主要内容有： （1）方案设计阶段。方案设计阶段一般是根据方案图纸和说明书，作出详尽的工程造价估算书。不超过投资估算，则为
8、正常。 （2）初步设计阶段。根据初步设计方案图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。 （3）技术设计阶段。根据技术设计的图纸和说明书及概算定额编制初步设计修正总概算。 （4）施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。 （5）设计交底和配合施工。设计单位应负责交代设计意图，进行技术交底，解释设计文件，及时解决施工中设计文件出现的问题，参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总结。 四 设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 （1）推行设计招标，择优选择设计单位 （2）开展限额设计，有效控制造价 （3）改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度 （4）推行设计监理
9、制度 （5）推广标准设计 （6）提高设计质量： （7）加强施工图的审核工作。 业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价控制工作推向另一个里程碑。 五 设计阶段工程造价控制的措施和方法 （1）通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中
10、技术专家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。 （2）运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。 （3）标准化设计。标准化设计又称定型设计、通用设计。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。 （4）限额设计。限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算哦进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切
11、配合，做到技术与经济的统一。 六 设计方案优化过程与重点 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。 实施限额设计，第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则都说明该
12、限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。 限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。 七 限额设计的实施 1.设计概算的编制与审查 1.1设计概算的 设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气、照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等；设备及安装
13、工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，热力设备及安装工程概算，工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分。建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需全部费用的文件，它是由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税概算汇总编制而成的。 1.2设计概算的审查内容： 1 审查概算的编制是否符合党的方针、政策，是否根据工程所在地的自然条件的编制。 2 审查建设规模 投资规模、生产能力等 、建设标准 用地指标、建筑标准等 、配套工程、设计定员等是否符合原批准的可行性研究报告或立项批文的标准。 3 审查编制方法、计价依据和程序是否符合现行规定。 4 审查工程量是否正确。 5 审查材料用量和价格。 6 审查设
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战
