房地产开发手续流程

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1、房地产开发手续流程一、开发合同。办事依据：工程建设管理服务规范 、城市房地产开发经营管理条例 、山东省城市房地 产开发经营管理条例 。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交： 1、可行性研究报告 ;2、资质证明文件 ;3 、房地产开发项目审批书;4 、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6 、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明 8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：工程建设管理服务规范 、城市房地产开发经营管理条例 、山东省城市房地 产开发经营管理条例 。时间：取得开发合同后

2、。 由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查 办事依据城市房地产开发经营管理条理 、山东省城市房地产开发经营管理条理 。 时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交： 1、当年计委计划批文 ;2 、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的） ;3 、建施计划 书及投资计划书 ;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据 ：城市房地产开发经营管理条理 、城市商品房预售管理办法 山东省商品住 宅质量保证和使用说明书试行办法 。时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。提交： 1、营业执照： 2、资质证书、开发合同

3、、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件； 4、建设工程规划许可证； 5 、开工许可证； 6、单体工程审查表； 7、施工合同； 8、工程施工进度计划； 9 工程建设投资 25% 以上证明材料； 10、商品房预售方案； 11、备 案回执单； 12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14 、商品房住宅质量保证书 、使用说明书 。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。办事依据 ：城市房地产管理法 、山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办 法。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交： 1、开发项目综合验收申请；

4、2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5 、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。提交： 1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3、建设工程开工证明； 4、建设工程竣工验收证明；5、幢层户平面图； 6 、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表； 8、营业执照复印件；9 、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记 时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件： 1. 身份证复印件， 2. 购房合同， 3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，

5、5.契税发票，6.商品房移交结算协议书， 7.房屋转移登记申请、 审批书， 8.测绘发票， 9. 维修基金缴款证明。 发放：房屋产权证。前置条件房地产开发手续办理（非常详细 项目 收费标准 责任部门1. 土地取得1.1 征地报批所需文件市、园区规建局审核开发：到市规划局查阅1.1.2 总体规划图市、园区规划局1.1.3 用地红线图市、园区规划局1.1.1 土地现状利用图1.1.4 建设用地土地利用总体规划审核表总工办 研发部明确用地范围市、园区土地处 由园区土地处填写1.2 土地使用证的办理1.2.1 规划选址意见书（控规）1.2.2 规划条件（用地范围）1.2.3 土地使用可行性研究报告1.

6、2.3 协助规划区域内企业土地挂牌市、园区规划局市、园区规划局研发部确定用地性质研发部明确用地范围咨询单位 经营、总工办、预算提供材料 动迁部 相关企业1.2.3.1 企业动迁摸底动迁部 相关企业1.2.3.2 企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议动迁部 相关企业 园区 搬迁补偿洽谈1.2.3.3 企业提交土地转让申请动迁部 相关企业 园区1.2.3.4 企业提交土地无经济纠纷承诺书动迁部 相关企业 园区1.2.4 规划设计方案批复开发部 市规建局、园区规建局规划设计方案1.2.5 土地挂牌评估市土地交易中心、园区科技发展局园区、搬迁企业、评估公司1.2.6 办理摘牌手续 市土地交易中心园区科技发展

7、局详规批复、红线1.2.7 办理固定资产投资计划、基本建设计划 图、开发申请1.2.8 办理中标通知书 市土地储备中心 依缴款证明、摘牌前的保证金1.2.9 签订开发履约保证书 市土地储备中心 中标通知书1.2.10 建设用地规划许可证园区规建局依摘牌手续1.2.11签订国有土地使用权出让合同书园区规建局依摘牌手续1.2.12缴纳土地出让金园区财政局依摘牌手续1.2.13土地出让契税的交纳园区财政局（市地籍处）依摘牌手续1.2.14国有土地使用权出让批复市土地局、园区规建局依摘牌手续1.2.15土地指界 国有土地登记园区规建局、土地处依摘牌手续1.2.16办理土地使用证1.3 拆迁补偿1.3.

8、1 动迁普查1.3.1.1 动迁地块摸底1.3.1.2 居民动迁摸底开发部 土地规划设计条件及用地范围的确定 拆迁区域所在政府1.3.1.3 企业动迁摸底1.3.1.4 动迁标的物产权核实1.3.2 动迁手续办理1.3.2.1 选择拆迁单位1.3.2.2 签订委托拆迁合同1.3.2.3 办理拆迁许可证拆迁区域所在政府土地局、房产局拆迁公司 经理办公会，招标、投标 拆迁公司 董事会开发部、财务部 房产局 中标通知书、规划、建设用1.3.2.4 办理三停手续1.3.3 居民动迁实施1.3.3.1 编制拆迁方案1.3.3.2 发布拆迁公告1.3.3.3 摸底情况公示1.3.3.4 召开居民动迁大会1

9、.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议1.3.3.7 动迁标的物拆除1.3.3.8 进行居民回迁安置1.3.4 企业动迁实施1.3.4.1 拆迁委托评估1.3.4.2 拆迁补偿费确定1.3.4.3 签订拆迁补偿协议1.3.4.4 动迁标的物拆除1.3.4.5 拆除现场移交1.3.5 动迁管理1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档1.3.5.2 居民动迁资料归档1.3.5.3 企业动迁资料归档1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷1.3.6 拆迁评价1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价配套处 煤气、自来水、电业局董事会 依据市拆迁政策及相关规定办公室 大连日报社 拆

10、迁区域所在政府拆迁区域所在政府财务部财务部拆迁公司公证处被拆迁单位市房地产评估所董事会 依据市拆迁政策及相关规定 财务部拆迁公司工程部档案室档案室档案室法院、执法局、派出所地、土地使用许可证、银行资金证明1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议1.4 土地变更用途和超面积补交的地价园区规建局、财政局确定最终规划用途和面积2. 勘测设计工作2.1 勘察测绘与环评2.1.1 现状地形测量、基础配套设施测绘2.1.1.1 确定红线图2.1.1.2 面积确认（根据坐标）2.1.1.3 基础配套设施的测定2.1.2 地质勘察（初勘）2.1.3 环境影响评价审批手续 市环保局2.2 设计招标提供规划设计方案2

11、.2.1 下达设计任务书 营销部2.2.2 确定设计单位2.3 规划方案设计2.3.1 设计方案全图（见备注）2.3.2 交通影响分析市交警支队 邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会2.3.3 方案评审2.3.4 方案调整2.4 详规方案批复市规划局、园区规建局立项批复、选址意见书2.5 扩初设计设计院2.6 施工图设计设计院2.6.1 建筑施工图设计院2.6.2 结构施工图设计院2.6.3 给排水施工图设计院2.6.4 暖通施工图设计院2.6.5 弱电施工图设计院、专业公司2.6.6 强电施工图2.6.7 消防施工图设计院、电业局2.6.8 人防设计消防局2.6.9 自来水设计自来水公司、

12、总工办有项目规划批文、小区水内线设计图2.6.10 煤气设计 煤气公司、总工办 有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布 局方案2.7 建筑工程单体施工图审查 园区规建局、市建委审图办2.8 外网设计 （采暖、雨水、污水、道路） 相关单位3.工程前期工作 建设工程规划许可证 城建绿化审批3.13.2研发部 园区规划局 单体施工图审批、消防审核 市城建局、区城建局 规划批复3.3人防设计审核、批复及履约保证手续总工办 市人防办人防建设立项通知单3.43.53.5.1消防审核、批复 政府代收费墙改基金缴纳本内阁墙改办规划批复3.5.23.5.3砂石费缴纳 散装水泥专项基金缴纳市水务局规划批复市经贸委

13、散装水泥办规划批复3.5.43.5.5水土保持费白蚁防治费水土保持办 房产局白蚁防治办公室规划批复办理劳动保险缴费手续 人防费缴纳3.6 市政手续3.6.1 市政道路挖掘（占用）审批3.6.2 占用公路路产赔偿及挖掘审批3.5.63.5.7人防办质量处 市建委统筹办 规划批复市城建局市政处交通口岸管理局规划批复规划图纸、工程预先提要求规划图纸、 工程预先提要3.6.3 市政工程质量监督手续3.6.4 路灯设置工程路灯处市城建局市政工程质量检查站规划图纸、工程预先提要求工程预先提要求3.7 建设项目有关手续3.7.1 施工图审查3.7.2 防雷审查3.7.3 行政执法检查手续3.7.4办理工程招

14、投标手续招标委员会市建委招标办3.7.5办理质量、安全监督手续3.7.6办理档案手续3.7.7办理备案手续3.7.8交易中心手续3.8 办理建筑工程施工许可证3.9 办理预 销售许可证开发部、营销部市房产局、房屋测绘部门详规方案批复、规划、施工进程3.9.1商品房面积测绘市房屋测绘管理部门建筑施工平面图3.9.2 商品房登记3.9.3 商品房销售价格认定3.12 增容项目9.后期手续档案9.1 综合验收项目部、 监理公司、 施工单位 质量监督站、项目部、监理公司、施工单位档案局工程档案、 监理质量监督站、档案局工程档案、监理档案9.1.1 工程档案验收项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案

15、局工程档案、监理档案9.1.2 环保验收手续市环保局3.12.1水大连水务局、项目部、总工办详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。3.12.2电电业局、项目部、总工办详规图、规划批文3.12.3煤气煤气公司、项目部、总工办详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.12.4热力热力公司、项目部、总工办详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.13 红线外市政设施3.13.1红线外道路、水、电、气、热力市政、自来水、电业局、煤气规划方案3.13.2通讯建造电讯公司 规划方案3.13.3管线铺设规划方案3.13.4接口规划方案3.14 三通一平3.14.1临时道路3.14.

16、2临时用电电业局、项目部项目部提前 20 天提供用电负荷及使用地点3.14.3临时用水自来水公司、项目部项目部提前 20 天提供用水点及使用地点3.14.4场地平整3.15 临时设施3.15.1临时围墙3.15.2临时办公室3.15.3临时场地占用3.15.4临时围板建设项目环保设施竣工验收检测报告审批 市环保局、 环保监测单位 依规划批复 协调环保三同时项目验收手续市环保局 依规划批复协调9.1.3工程竣工规划验收项目部园区规划局竣工9.1.4工程竣工消防验收项目部市消防局竣工9.1.5工程竣工人防验收项目部市人防办竣工9.1.6工程竣工电梯验收项目部市消防局竣工9.1.7工程竣工市政验收项

17、目部市 竣工9.1.8工程竣工防雷验收项目部市消防局竣工9.1.9工程竣工专家组验收项目部、监理公司、施工单位 质量监督站、 档案局工程档案、监理档案9.2 竣工备案 质检站备案科9.3 办理地名及建筑物门牌号批复手续 市民政局地名办 规划批复9.4 房产测绘9.5 房产证 203一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续， 委托有资质的勘察设计院 对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程

18、 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1 ） 选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4 、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此

19、阶段办理以下一般事项 ：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设

20、计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知 单。9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告 ，发放建设工程施工图设计文件审查批准书 。四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后， 核发建设工程规划许可证 。五、施工

21、报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标 类工程直接发包。并取得中标通知书。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（ 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（ 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设

22、总投资的25 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总 面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需要参加验收的部门， 按照法律、 法规、 规章的有关规

23、定对相关专业内容和范围进行验正本）收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划验收许可证4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 房地产开发前期手续办理流程1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（ 1）申请书；（ 2 ）企业营业执照；（ 3 ）用地证明文件或者土地使用权证；（ 4）建设用地规划许可证；（ 5）建设工程规划许可证；（ 6）施工许可证；（ 7）房屋竣工验收资料（ 8）房屋测绘成果；（ 9）根据有关

24、规定应当提交的其他文件。赞同4| 评论房地产开发前期流程 -前期流程第一篇 开发前期的工作一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。二、建设项目用地计划办理1. 所需资料a. 地形图（划示用地范围，标明大约面积）b. 与地块出让单位签署的用地协议2. 办理程序a .备齐资料b. 到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批1. 编制及所需资料a. 开发单位营业执照b. 开发资质证书c 用地计划审核意见d. 建筑设计方案（总平面图等）e. 其他相关资料2. 报批程序与报批资料a. 将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制项

25、目建议书b. 准备关于项目建议书报批申请报告c. 将项目建议书与申请报告送计委报批注：投资 3000 万元以下项目由区计委立项； 超过 3000 万元以下项目由区计委转报有关部门 审批四 A 、建设工程项目选址意见申办1. 所需资料a. 批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b. 地形图（均应划示用地范围） 4 份c. 土地权属证（复印件1 份）d. 联建协议书（复印件1 份）e. 选址论证f. 上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2. 申办程序a. 准备数份项目建议书批复及数份地形图b. 将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章c. 将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）

26、项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办1. 所需资料a. 建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b. 地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）c. 国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）d. 上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e. 申请报告（红头文件）f. 其他需说明的图纸或文件2. 申办程序a. 备齐上述所有资料b. 送区规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批1. 所需资料a. 项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b. 地形图（均应划示用地 2 份

27、c. 总平面图（3份）d. 建设用地规划许可证及批文e. 申请报告（红头文件）f. 其他需说明的图纸或文件2. 申办程序a. 备齐上述所有资料及1500元支票b. 送区地名办办理六、建设工程项目报建1. 所需资料a. 上海市建设工程报建表 （到市报建处领取）b. 企业法人营业执照及有关证明原件和复印件c. 项目建议书批文原件及复印件d. 银行出具的建设资金落实证明（验资报告）e. 上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表（到市报建处领取）f. 专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件g. 住宅项目配套建设审核申请表h. 住宅新开工审核通知单七、工程项目设计招标办理1. 所需资料a.

28、 报建工程项目IC卡b. 上海市建设工程设计招标项目登记表c. 上海市建设工程设计招标文件报批表（到市招标办领取）d. 上海市建设工程设计评标小组报批表（到市招标办领取）e. 工程设计任务书f. 建设用地规划许可证g. 工程项目选址意见批文2. 办理程序a .备齐上述资料b. 到市设计招标办办理八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理1. 所需资料a. 项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等 若干份b. 会议通知书2. 办理程序a .备齐上述资料b. 提前三天分送各评委c. 到市招标办召开评标会（会务费300 元）中标办理 a.设计方案评标会会议纪要b.

29、评委评标意见书九、建设工程规划设计要求申办1. 所需资料a. 上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份b. 计划批准文件 1 份c. 土地使用权属证件 1 份d. 房屋权属证1 份e. 危房鉴定报告f. 地形图（划示用地范围）2 份办理程序 a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理十、工程项目设计方案深化、修改根据规划局批文要求修改设计方案 十一、设计方案审定会召开1. 所需资料a. 设计方案文本12 份b. 项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份c. 请柬2. 申办程序a. 备齐上述资料b. 分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门c. 召开方案审定会十二、设计方案送审报批1. 所需资料