写字楼客户购房要素分析

《写字楼客户购房要素分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼客户购房要素分析（13页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、写字楼客户购买要素分析一、客户置业心理分析1、个人投资要点写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，什幺样的写字楼比较迎合个人投资者的需求， A、区位房产的增值重要来源于土地的增值，而都市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。与否位于都市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和与否具有投资价值的首选要素。因此，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提高公司形象，出名公司和实力公司都将写字楼的

2、档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。因此，客户需求面积也大某些，一般来说是在500以上。但对于那些规模较小的成长型公司而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，因此对档次形象也不是很看重。相比而言，此类公司更看重的是面积和总价。由于此类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主也许竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。C、品质写字楼品质至关重要，它涉及了交通的便利限度，能否四通八达，停车场的设计与否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配备状

3、况、构造布局与否合用、采光通风与否良好等等，都需要逐个比较、现场观测、实地感受。D、软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配备和和智能化配备，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配备限度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，一方面要看物管公司的品牌和社会品碑，核心是看该管理公司与否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最佳是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。E、置业门槛和投资回报置业门槛的高下决定了投入的大小，与否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来

4、供楼，也就是“以小搏大”，让租用的公司为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼前产权年限和既有入驻率及入驻公司的类别层次。事实上，对一幢物业与否值得投资，尚有一种更好的评估措施。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益=房产购买价”。若投资的物业年收益不小于购房款，则表白该投资项目尚具升值空间。2、公司投资要点根据我司长期对写字楼客户的分析得出，租赁或购买写字楼一般应从如下几方面考虑：A、公司自身状况，涉及公司的资金筹划、开支预算等。中小公司贷款难是众所周知的问题，资金本来就紧张，好钢要用到刀刃上，怎能用来买房呢。况且在售项目大

5、多是期房的，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。B、公司将来发展状况。作为新经济的主体而言，中小公司的成长性较好，如果经营状况良好，短期内规模就会扩大，买房就会成为“筹划赶不上变化”的活生生的实例；如果经营不如意的话，倒闭破产也不是没有也许的。 C、物业的保值与增值a、以发售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。b、投资者之间会引起出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。c、投资者之间更新速度快。物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素。d、热点区域处在发展中，有被热炒的趋势，发展商购地成本高，为尽快

6、收回成本，人为地抬高了价格，以因买卖是一次性投资，很难根据市场状况及时作出调节，作为买家来讲，感觉比较被动。D、周边客户资源的状况有些公司的客户资源是外企，因此一般选择在特定的区域办公，可以就近联系以便，提高效率，减少资源挥霍。E、物业自身档次或管理状况物业自身档次或管理状况物业对公司形象有很大影响，但是过度追求高档次或节省成本追求价格全家也许对公司的经营及管理都产生不良的影响。如电梯少或速度慢导致员工迟到等等。F、应充足新生员工对办公地点的意见由于办公场合的选择，也许导致员工个人的交通、午餐等成本增长，影响员工的工作效率，等于变相的增长成本。二、需求要素分析我司在长期的写字楼物业操作过程中，

7、积累了相称的经验。根据我司对长期以来积累的客户的调查分析，对于影响写字楼成交的要素，总结出如下几点：1、公司性质公司性质私人公司国有公司外资公司集体所有制公司其他合计（%）53.819.215.43.87.71002、公司规模公司规模20-50人10-20人5-10人50-100人100-200人200人以上5人如下合计(%)30.823.115.411.511.53.83.81003-1、对写字楼的看重因素(%)附近的公交物业素质及服务水平进出物业的交通条件租金水平停车场空调设施物业的品牌形象物业装修很看重42.342.334.634.634.634.626.919.2比较看重53.853.

8、853.853.853.865.45065.4不看重3.83.811.511.511.5-23.115.4TOTALS1001001001001001001001003-2、对写字楼的看重因素(%)通讯设施Internet网络服务银行票务邮电配套公共空间的装修电梯品牌数量速度商业配套翻译秘书软性服务餐饮娱乐健身设施很看重61.557.730.826.923.119.215.411.5比较看重38.530.857.746.265.45034.653.5不看重-11.511.523.111.530.846.230.8很不看重-3.8-3.83.8TOTALS10010010010010010010

9、01004、对写字楼物业设施及智能化配备的需求限度（%）保安监控系统宽带布线照明自动化系统有线电视系统IC卡系统通讯系统很看重73.161.557.726.911.53.8比较看重26.926.934.630.857.7很不看重-7.7-TOTALS1001001001001001005、但愿写字楼内有的辅助功能餐饮会议室康体娱乐小型展示空间（%）80.861.55050三、写字楼需求特性浅析甲级写字楼大公司选择写字楼非常讲究。她们一方面关怀开发商是谁，由于什幺样的开发商会干什幺样的事情。另一方面，她们不会买期房，现房或准现房的时候是卖写字楼的最佳机会。此外，作为中心区的甲级写字楼需求有一种二

10、元现象，要不面积很大，要不很小，中档的面积需求特别少。乙级写字楼乙级写字楼需方的公司形态复杂，特别难界定。购买这些办公楼，更讲究的是自用和务实。区位离中心区近，和大公司合伙起来比较以便，合伙的成本低，房价不高，这样的项目受欢迎。下一步再发展的时候，这个公司也许会向中心区靠拢。面积需求多种多样，有的一下子买两万平方米的乙级写字楼，也有买50平方米的，这样的物业应当以销售为主。因此做以销售为主的写字楼的时候，平面的灵活性功能特别重要。并且设计上一定要保证高使用率。小型写字楼与商住楼销售对象显然是以中小公司为主，这些公司更多的是服务于中心区的公司，她们是依托大公司来吃饭的，因此商住两用的楼房在CBD

11、及周边区域的需求量很大。那些个性化家庭办公、多种各样的个人在工作室都是在这样的区域浮现，都是销售的对象。四、写字楼创新原则根据我司对目前写字楼市场的综合分析，总结出目前写字楼几大创新模式及原则：1、创新模式一：为客户建立推出机制。在写字楼开发过程中，营销环节是产品与市场对接的核心一环。随着写字楼市场竞争的日益白热化，营销创新也就显得致关重要了。我司觉得，一种物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租赁市场的体现。另一种是终极服务理念。即：开发商的服务不仅限于“微笑服务”范畴，而应当打造产品品牌，通过辅助客户出租、发售使客户得到较高的投资回报，这才是最高层次的服务。为此，我司建议项目

12、建成后成立租务部，统一出租服务，避免业主间的恶性竞争；同步，投入大量广告，提高租务市场的出名度；第三，充足运用我司的客户资源。我司觉得，地产市场中有助于流通的政策是协助客户建立良好推出机制的有力保证。如某些银行推出的转按揭政策大大增长了房地产投资的灵活性，打通了贷款买的房卖不出去的瓶颈，有也许使投资者收益增长。2、创新模式二：用“开放空间”体现办公建筑的人文关怀。随着经济的发展，人们的观念在不断更新，公司在注重对产品包装的同步也比以往更加注重对公司自身的包装，因此，也更加注重公司办公场合的包装。写字楼的选择就是首要的一环。写字楼的建筑与园林是公司向客户和人才所递出的第一张“名片”，新颖独特的人

13、性化设计更容易彰显一种公司的实力和文化，而随着如今公司普遍成长迅速，业务重组与构造调节频繁的特点，对写字楼建筑的灵活性及扩展性也提出了更高的规定，也同步为写字楼创新提供了可为空间。办公建筑的人文关怀除了要注重办公空间的人性化外，还不能忽视写字楼的公共空间。有专家指出，如果每层都能为客户提供高达8米，面积100平方米-200平方米的双层中庭来作为客户提供对内、对外交流空间的写字楼其招商效果是非常明显的。过去，园林作为公共空间的“重头戏”常被当作“卖点”炒来炒去，而如今“园林中的建筑”已不再是住宅的“专利”，也越来越多的走进了写字楼。好的设计可觉得客户提供富有生机的绿色、阳光的空间，引入清新的自然

14、气息，办公环境仿佛置身自然。3、创新模式原则三：建筑创新原则A、性价比。目前最有利的价格定位是商住公寓和高档写字楼的中间的坐位空档。性能应突出实用性，强调工作效率。B、高品位。高品位与豪华不是一种概念，朴素和简约应当是一种高品位的潮流，高品位的产品自身需要发展商有一定层次，需要建筑师有修养，需要某些爱好相投的高水准客户。C、全天候。应当为客户提供一种更好的全天候的服务，从简朴的朝九晚五式的服务扩大到24小时的服务。涉及空调、物业管理等方面的服务。D、多功能。这里指的是以工作为中心的多功能服务，跟目前市场上流行的商住混合类的物业有本质的不同。E、分租售。租和卖是两种不同的经营方式，应当有所侧重，

15、否则会引来诸多经营方式的混乱，如果是销售型的应当提供更好的售后服务和二次租售代理业务。如成立租赁中心，统一进行租赁管理，为小业主解决物业租赁的后顾之忧，也可避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。F、娱乐化。一种小朋友教育专家讲，快乐能使孩子的学习效率提高6倍，其实成人和孩子是同样的，因此工作空间娱乐化会成为一种趋势。五、将来写字楼市场走势1、建筑创新。如我司代理的中心区写字楼项目福建兴业银行大厦采用的宽扁梁技术，以及行业开始浮现的板式写字楼等。板式写字楼是通过进深比来调节楼体构造，使得通风、透气、采光及实用率均有了相称限度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。这种板楼设计，使

16、板式写字楼创新地解决了塔式写字楼五大难题： A、对于采光和日照难题，此类写字楼所有单位所有南北通透、户户朝阳，所有单位采光面宽均不小于进深，白日所有实现自然照明，一改写字楼整日用电照明的非人工环境和耗电量大等问题，这样就正好迎合我司提出的绿色环保的概念； B、对于通风或新风难题，大量自然新风可随意调节； C、在小单位分隔方面，此类写字楼区别于一般写字楼要幺无小单位，要幺只有黑屋的现象，并且对于最小单位也有落地玻璃的大面宽； D、超高实用率方面，一般写字楼套内建筑面积实用率低于70，个别甚至在60左右甚至更低，而有的板式写字楼90以上单位的实用率高达76.48，高于塔式写字楼15到20，创下写字

17、楼得房率的新高。 E、有关会议及其他配套，塔式写字楼要幺是大型会议室，要幺无会议室配套。但这样的设立对客户的使用有较大的限制。对于本项目的设立，我司建议既设小面积的会议室配套，也有大型多功能会议室，这样的会议及其他配套占据了整整一层，并涉及有健身、美容、氧吧等所有功能间，并整洁地一字排开。而所有这些面积全都不分摊，后来运营收费也是采用会员制低取费。 板式写字楼设计不仅可以充足显示写字楼在建筑功能上的优势，并且也充足体现了其超前和创新性，特别是可以更好的服务于中小型公司或创业型公司。此类写字楼在国外有相称多成功的范例，其重要客户都是中小型及成长型公司，国内之因此留下相称大的一种市场空白点，缺少板

18、式甲级写字楼，重要因素是由于发展商在建写字楼时始终定位于大集团大公司和跨国公司，而忽视了中小型成长公司的市场份额和市场潜力。2、绿色化。通过使用环保材料，对人类导致无害化或者损害最小化，以全面提高办公质素。3、人性化。通过在楼体每隔几层设立空中花园，改善空气环境；24小时单元式空调；阳光候梯厅；每层独立阳光吸烟区等。最大限度以人为本。4、科技智能化。最大体现5A智能化，简称5A写字楼。5A写字楼的5A智能化系统由通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、安保自动化系统和消防自动化系统构成，代表着目前最为先进的写字楼智能化水平。5、公寓型写字楼信息产业革命带来办公模式的革命化变革，受家庭办公化及办公家庭化两种趋势推动，SOHO，商住公寓将会拥有更加广阔的市场，商住类的居家办公，孵化阶段性SOHO一族（创业公司以相对较低的商住物业作为过渡空间），充足满足永久性SOHO一族（自由职业者及智业公司，如广告公司、建筑设计事务所、文化公司、软件开发公司）办公需求。因此，大量的租客群体势必激发投资市场的活跃；大量投资客的存在使得公寓型写字楼越来越走到台前。