律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引

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1、律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引（中、下）第七章 商品房交付时间、交接(交付程序)与初始记(大产权证)、 买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与获得 第一节商品房交付时间第95条一般规定 951词语定义 商品房交付时间：指开发商与买受人在商品房买卖合同中商定的开发商将符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受房屋的期限。 952法律规定 商品房销售管理措施第30条规定：房地产开发公司应当按照合同商定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发公司应当承当违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中商定的其她因素，需延期交付的，房地产开发公司应当及时

2、告知买受人。 司法解释第15条、第17条对此也作了规定。第96条律师为买受人提供法律服务的内容 961审查合同对商品房交付期限的商定，在开发商未能按约交付商品房时，指引、协助买受人固定证据，并按照合同商定，及时行使合同解除权。 962审查开发商与否已按照规定及商定完毕了相应的交付前义务，如，与否已按约交纳物业维修基金，与否获得住宅交付使用许可证等。第97条律师为买受人提供法律服务时的重点内容 在开发商未能按约交付商品房时，应及时出具法律意见书告知买受人其按照法律规定和合同商定所享有的权利，以及如何行使权利。第98条律师为买受人提供法律服务时的风险提示 应注意合同对于交付时间实现的规定，如与否规

3、定必须以书面告知为前提，则在开发商未按约发出书面告知时，应告知买受人可视为开发商未按交付时间交房。第二节商品房交接(交付程序)第99条一般规定 991词语定义 商品房交接(交付程序)，指开发商与买受人在商品房买卖合同中商定的，开发商将符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程。 992法律规定 商品房销售管理措施第31条规定：房地产开发公司销售商品房时设立样板房的，应当阐明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房与否一致，未作阐明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 商品房销售管理措施第32条规定，销售商品住宅时，房地产开发公司应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明

4、书制度的规定(如下简称规定)，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用阐明书。 商品房销售管理措施第34条规定，房地产开发公司应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实行测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 商品房销售管理措施第35条规定，商品房交付使用后，买受人觉得主体构造质量不合格的，可以根据有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体构造质量不合格的，买受人有权退房；给买受人导致损失的，房地产开发公司应当依法承当补偿责任。 司法解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出

5、卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房告知，无合法理由回绝接受的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房告知拟定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。 司法解释第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。第100条律师为买受人提供法律服务的内容 1001实地陪伴买受人对房屋进行查验，按照法律规定和合同商定，提出存在的不符合规定和商定之处，并告知买受人享有的权利。 1002对房屋存在的质量问题，与开发商按照法律规定和合同商定进行谈判，规定补偿或承当违约金，起草谈判合同，必要时告知买受人可行使合同解除权。

6、 1003对房屋存在的面积问题，与开发商按照法律规定和合同商定进行谈判，规定补偿或承当违约金，起草谈判合同，必要时告知买受人可以行使合同解除权。 1004协助买受人办理房屋的交接手续。 1005协助买受人审查、签订有关合同，如业主公约、承诺书等。若在签订商品房预售合同步，已经签订临时的业主公约等，应审查合同内容与否与本来的有变更，以及变更后对买受人的法律意义。 1006协助买受人办理物业管理的有关手续。第101条律师为买受人提供法律服务时的重点内容 1011审查商品房买卖合同与否存在可撤销或无效的情形，若存在此类情形的，应出具书面法律意见书告知买受人，并提供相应的解决方案。 1012在审查合同

7、不存在可撤销或无效情形时，继续审查合同对于交付原则、交付程序、违约责任、合同解除条款等的商定，并告知买受人。 1013审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣传资料，对于可构成要约的内容，应告知买受人作为交接验房的内容之一。 1014审查合同与否商定交付房屋与样板房相似，或者是哪些方面相似，告知买受人作为交接验房的内容之一。 1015审查开发商应具有的有关文献，涉及也许需要的规划验收批准文献、建设工程竣工验收备案表、房屋面积实际测绘报告书、住宅质量保证书、住宅使用阐明书等法律规定或合同商定的其她文献，对于不能按规定提供上述文献的，买受人可以回绝接受房屋。 1016作为买受人的律师，考虑到验房需要非

8、常丰富的建筑类专业知识，可提示买受人委托有资质的验房师验房，律师应协助做好证据固定工作。验房内容涉及户型、朝向、构造、层高、面积、装饰、供热、采暖方式等与否符合原合同商定。 1017对于拟交接房屋存在质量问题的，应辨别不同质量问题予以不同看待。一方面应拟定质量与否合格，若双方对此有重大分歧，应委托有资质的房屋质量检测部门予以鉴定。对于质量经检查合格的，某些细小的房屋质量问题，可按照保修商定，规定开发商承当维修义务；对于不能修复但又不影响房屋正常使用的质量问题，可通过协商，以补偿金的形式解决；对于质量不合格的，则在开发商修复至合格之前，均可回绝接受；或按约行使合同解除权。 1018对于面积与商定

9、不符的状况解决。根据商品房销售管理措施的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承当责任。一般应以商品房产权登记面积为实际面积，若开发商或买受人对此有异议，可委托有资质的鉴定单位予以重新测绘。买受人可按照合同商定或法律规定，就面积的差别进行补偿或行使合同解除权。 1019查验拟交付房屋内的上水、下水、电、供热、燃气等市政基本设施，检查各项设备的完好限度及使用状况，如有不符、缺少或损坏等状况，应具体作好书面记录，并规定房地产开发公司书面承诺更换或配齐的日期。 10110查验电

10、梯、公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施与否如期达到商定条件。 10111提示查验拟交付房屋及其所在楼座、所在社区的设计或规划与否变更。一般对于非现房销售的商品房，合同中会商定设计和规划变更以政府部门最后批准的为准，因此，在发现设计或规划存在变更的状况下，应确认与否系政府部门批准，若非经政府部门批准，提示开发商也许需承当的违约责任，提示买受人因此所享有的权利。 10112如果买受人购买商品房时一并购买了地下车位，应提示买受人对地下车位与否已经验收合格，以及与否符合双方商定予以查验。 10113基于司法解释规定除法律规定或合同商定外，转移占有即视为交付

11、，且一般将房屋钥匙交接作为转移占有的标志，因此，在接受买受人委托时，要提示买受人，在房屋尚不具有交付条件时，不应容易接受开发商提供的房屋钥匙，以避免不必要的争议。 10114若按照法律规定和合同商定，买受人选择解除合同的，作为买受人的律师应提示、协助买受人妥善解除按揭贷款合同；若因解除按揭贷款合同，使买受人遭受损失的，律师应提示并协助买受人向开发商提出补偿。 10115在房屋实地验收通过后，按照实际面积，与开发商最后结算房款，并向开发商按照法律规定索取发票。 10116从开发商或其聘任的前期物业公司处获得房屋钥匙，共同确认水、电、煤的底数。 10117审查开发商聘任的前期物业公司的资质与否符合

12、规定，在不符合规定的状况下，应出具法律意见书告知买受人所享有的权利。 10118指引买受人与前期物业管理公司签订前期物业管理服务合同，指引买受人办理物业管理费的交纳手续。第102条律师为买受人提供法律服务时的风险提示 1021应按照商品房销售管理措施第31条至第35条及司法解释第11条至第13条，对商品房交付的原则性法律规定，结合买受人签订的房屋买卖合同的实际，出具指引性的法律意见书，其中应特别注意房屋交付应具有的原则及相应的法律后果。 1022开发商未能按照商定原则交付房屋的，应及时出具法律意见书，告知买受人所享有的权利。第三节买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与获得第103条一般规定 买

13、受人房屋所有权证(小产权证)即为商品房房屋权属证书，一般由买受人在开发商的协助下自行办理。 商品房销售管理措施第34条规定：房地产开发公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发公司应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 司法解释第18条规定，由于出卖人的因素，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人应当承当违约责任： (1)商品房买卖合同商定的办理房屋所有权登记的期限； (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房买卖

14、合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有商定违约金或者损失数额难以拟定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。 司法解释第19条规定，商品房买卖合同商定或者都市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年的，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人祈求解除合同和补偿损失的，应予支持。第104条律师为买受人提供法律服务的内容 1041指引、协助买受人办理商品房房屋权属证书。 1042如因开发商因素导致无法按期办理房屋权属证书，协助买受人按照法律规定规定补偿或解除合同。第105条律师为

15、买受人提供法律服务时的重点内容 在协助买受人办理房屋权属证书时，需要先至本地的主管部门或其官方网站，查询所需资料，缴税费原则，以及办理流程，并提示买受人，也可考虑采用出具法律意见书的形式。如在上海，一般流程是：先至开发商处签订房屋交接，再至指定银行交纳维修基金，再携带房屋交接书、身份证明、全额发票至本地主管部门缴纳契税，最后携带上述资料至本地主管部门办证窗口办理买受人房屋所有权证(小产权证)。 若委托开发商办理的，则在按照开发商规定提供所有资料后，应让开发商签收，以免非因买受人资料不全而导致无法按期办理买受人房屋所有权证(小产权证)时发生争议。若因开发商因素，致使无法按期办理房屋权属证书的，应

16、提示买受人其所享有的权利，并协助买受人与开发商谈判，规定承当违约金或补偿损失，甚至按照商定规定解除合同。 若按照法律规定和合同商定，买受人选择解除合同的，作为买受人的律师应提示、协助买受人妥善解除按揭贷款合同。且若因解除按揭贷款合同，使买受人遭受损失的，律师应提示并协助买受人向开发商提出补偿。第106条律师为买受人提供法律服务时的风险提示 在该阶段，律师的任务就是至本地主管部门或其官方网站，查询办理买受人房屋所有权证(小产权证)所需要的所有资料，涉及需要开发商协助提供的资料，并出具法律意见书告知买受人。第四节物权获得风险(商铺、住宅与建设工程优先受偿)第107条一般规定 合同法第286条规定，

17、发包人未按照商定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不适宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人合同将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 最高人民法院有关建设工程价款优先受偿权问题的批复(如下简称批复)第2条规定，消费者交付购买商品房的所有或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 批复第3条规定，建筑工程价款涉及承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不涉及承包人因发包人违约所导致的损失。 批复第4条规定，建设工程承包

18、人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同商定的竣工之日起计算。第108条律师为买受人提供法律服务的内容 1081指引买受人按照批复交付购买商品房的所有或者大部分款项，以保证优先受偿权不能对抗买受人。 1082发生建设工程在办理完毕初始登记(大产权证)之前被查封，导致无法按照商定交付房屋，办理买受人房屋所有权证(小产权证)的状况下，指引、协助买受人根据法律规定、合同商定和实际状况保护自身的合法权益。 1083在发生建设工程被折价或者拍卖时，且不属于批复规定的可以对抗优先受偿权的买受人，则指引、协助买受人与开发商谈判，妥善解决合同解除事宜。第109条律师为买受人提供法律服务时

19、的重点内容 1091协助买受人做好预告(预售)登记工作。正是基于在商品房预售等不动产交易中，买受人常常处在弱势，如果不进行预告登记，则很也许导致一房二卖，致使买受人的权益无法实现。因此，一定要协助买受人，规定开发商按照规定，进行预告(预售)登记。 1092告知买受人大部分或所有交清房款的法律意义，若买受人选择交纳小部分房款时，应及时出具法律意见书。 1093一旦发生工程项目被折价或拍卖，且施工单位行使优先受偿权的状况下，虽然房地产证临时无法得到办理，也应根据实际状况，提示买受人对的地选择维护自身权益的合法手段。由于在工程建设过程中，开发商需要支付的不仅有工程款，往往尚有银行贷款，而所谓工程款优

20、先受偿，也就意味着银行贷款的受偿顺序在工程款之后，而若此时，买受人选择解除合同，已付房款的返还将在银行贷款之后，很也许会得不到补偿。因此，恰当的维权手段是需要律师在这个阶段协助买受人选择的。第110条律师为买受人提供法律服务时的风险提示 应根据工作进度及实际需要，及时出具法律意见书，特别是如果发生项目在大产权证办理之前被查封，房屋无法准时交付，买受人无法准时获得买受人房屋所有权证(小产权证)的状况下，如何维护自身权益以及相应的法律和现实后果等，并做好签收工作，以固定工作内容. 第八章诉讼、仲裁前的调解第111条一般规定 商品房买卖合同纠纷在进入诉讼或仲裁程序之前，双方可参照本指引的规定，在合同

21、中商定或合同签订后共同选择调解人进行调解，以达到快捷、高效、低成本地解决纠纷。 1111调解人的拟定 11111调解人可以在省级律师协会建筑与房地产专业委员会专家库、省级或所在地市律师协会常务理事、民事业务委员会或者消费者协会推荐的专家中选择，双方可选择由一名调解人进行调解或者3名调解人构成调解小组进行调解。 11112由1名调解人进行调解的，该调解人由双方共同在专家库中选择拟定。双方选择由调解小组进行调解的，则各自选择1名专家，再由双方共同选择1名专家作为调解小组的组长，由公证处在双方均在场的状况下抽签拟定。 11113如果合同中已经涉及备选调解人名单，除有人不能或不肯接受作为调解人外，双方

22、应从备选名单上选择调解人。 11114若双方在合同商定或者双方商定的时间内未能就调解人的选择达到一致意见，或者双方共同选择的调解人回绝履行职责或不能履行职责后14天内，双方未能重新达到一致意见，则按合同商定双方调解程序终结。 11115调解人的报酬，涉及调解的其她费用，应在双方选择调解人时商定，由双方各自承当上述报酬和费用的一半。 1112调解准备 调解人或调解小组组长事先应根据案件具体状况，筹划进行调解的时间、范畴、参与人员及议题的先后顺序。调解双方事先应准备好有关资料，以备展示或查阅。 1113调解程序 11131调解由调解人或调解小组组长主持，可参照仲裁庭审理程序进行。双方应对争议事项进

23、行充足论述后，参照法律规定、合同商定、交易习惯，以平等、互谅的原则谋求调解方案。 111-32在调解过程中，可选择一揽子解决双方所有的争议事项，也可对部分争议事项先协商一致，其他争议事项留待后续解决。 1114调解时间 调解人进行调解的时间一般以不超过56天为宜，避免久调不决而影响委托双方的权益。 1115调解效力 11151在调解过程中，应及时将已达到一致意见的事项制作成会议纪要、补充合同等书面文献，交双方授权人员签字或加盖法人公章或合同章。 11152双方如无法对争议事项的权利义务分派达到一致意见，亦可对商品房买卖合同履行过程中的事实状况予以确认，以固定事实，有助于继续协商或进行诉讼。 1

24、1153无论双方与否达到一致意见，调解人或调解小组均应在商定的调解期限内作出调解决定，调解应对双方具有约束力，除非一方或双方在收到调解决定之日起14天内向对方发出不承认调解决定的告知。 任何一方在收到调解决定之日起14天内向对方发出不承认调解决定的告知的，调解人或调解小组作出的调解决定对双方均无约束力。调解不成的，双方均有权按照合同商定向法院起诉或者申请仲裁。 如合同商定调解是仲裁或诉讼前置程序，任何一方如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼程序，则也许会在仲裁或诉讼中被驳回。第112条律师为买受人提供法律服务时的内容 律师应当协助买受人选定调解人。 律师应当做好调解准备，收集好调解有关的资料并进行

25、系统的整顿和归纳，并提交给调解人。 律师在调解过程中，应当归纳争议焦点并形成书面意见提交给调解人。 律师应提示买受人在调解过程中严格遵循合同商定的调解程序及有关期限规定。第113条律师为买受人提供法律服务时的重点内容 调解期限届满如仍未达到调解合同的，律师应当及时告知调解人及开发商终结调解，避免久拖不决。 如买受人收到调解决定后不予承认的，律师应当及时向调解人和买受人表白不予承认，并开始进行诉讼或仲裁准备。第114条律师为买受人提供法律服务时的风险提示 如合同商定调解是仲裁或诉讼前置程序的，律师应提示买受人如果未经调解而直接进入仲裁或者诉讼，则也许会在仲裁或诉讼中被驳回祈求。 买受人应当注意合

26、同商定的有关期限，如合同商定的在收到调解决定之日起14天内向对方发出不承认调解决定的告知，以及在56天调解期限届满后及时发出终结调解的告知。 第九章律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防备及有关内容第一节律师与委托方签订、履行委托合同及有关内容第115条合同签订之前对开发商的审核和调查 买受人对开发商的审核和调查(参照第8条)第116条利害关系的审查 律师应当根据律师职业道德和执业纪律规范、律师执业行为规范、律师事务所管理措施，审查律师事务所及代理律师和委托方的利害关系。 1161利益冲突，是指同一律师事务所代理的委托事项与该所其她委托事项的委托人之间有利益上的冲突，继续代理睬直接影响有

27、关委托人的利益的情形。 1162在接受委托之前，律师及其所属律师事务所应当进行利益冲突查证。只有在委托人之间没有利益冲突的状况下才可以建立委托代理关系。 1163拟接受委托人委托的律师已经明知诉讼相对方或利益冲突方已委聘的律师是自己的近亲属或其她利害关系人的，应当予以回避，但双方委托人签发豁免函的除外。 1164律师在接受委托后懂得诉讼相对方或利益冲突方委聘的律师是自己的近亲属或其她利害关系人，应及时将这种关系明确告诉委托人。委托人提出异议的，律师应当回避。 1165律师在接受委托后懂得诉讼相对方或利益冲突方已委聘同一律师事务所其她律师的，应由双方律师协商解除一方的委托关系，协商不成的，应与后

28、签订委托合同的一方或尚没有支付律师费的一方解除委托关系。 1166曾经在前一法律事务中代理一措施律事务的律师，虽然在解除或终结代理关系后，亦不能再接受与前任委托人具有利益冲突的相对方委托，办理相似的法律事务，除非前任委托人做出书面批准。 1167曾经在前一法律事务中代理一措施律事务的律师，不得在后来相似或相似法律事务中运用来自该前一法律事务中不利于前任委托人的有关信息，除非经该前任委托人许可，或有足够证据证明这些信息已为人所共知。 1168委托人拟聘任律师解决的法律事务，是该律师从事律师职业之前曾以政府官员或司法人员、仲裁人员身份经办过的事务，律师和其律师事务所应当回避。 1169律师不得在同

29、一非诉法律事务中为双方当事人担任代理人。 11610律师在未征得委托人批准的状况下，不得接受对方当事人办理其她法律事务的委托，但办结委托事项后除外。 11611律师不得借提供法律服务的便利谋取当事人的利益，涉及但不限于炒卖楼花、以明显低于市场价购人商品房等行为。第117条委托合同的签订 1171原则 律师事务所应当拟定“统一收案、统一收费、统一原则”的原则。 1172收案条件 委托人的规定和主张应符合中华人民共和国律师法(如下简称律师法)、律师职业行为规范的有关规定，对委托人的规定和主张违法，经指出不肯采纳律师的意见，有违背律师执业避免利益冲突规则的规定，以及不能接受委托的其她情形不予收案。

30、1173委托程序 (1)接待律师审查委托人委托资格； (2)填写收案审批表，送律师事务所主任或主管律师审批，指定承办律师或按委托人的规定指定承办律师； (3)签订委托代理合同一式两份，委托人收存一份，承办律师附卷存档一份； (4)委托人按照委托代理合同的商定，交纳律师费； (5)办理收案登记，编号建备案卷。 1174委托代理合同重点条款 律师应当与委托人就委托事项的代理范畴、代理内容、代理权限、代理费用、代理期限等进行讨论，经协商达到一致后，由律师事务所与委托人签订委托代理合同或者获得委托人的确认。 11741明确界定非诉讼法律服务的范畴和内容 (1)律师与开发商签订的项目非诉讼委托代理合同应

31、涉及如下内容： 律师非诉讼服务项目的概况、已获得的有关证件的名称、项目的进展状况。 律师服务的重要内容： 营销代理商的谈判； 起草购房须知、定金合同、订购书、认购书，并修改商品房买卖合同及补充合同、物业服务合同和业主公约等法律文献； 出具法律意见书； 解答客户就本项目的法律征询； 与按揭银行进行项目合伙谈判； 监督商品房买卖合同签定后的履行； 解决商品房交付的有关法律问题等。律师应根据与开发商协商的服务范畴和内容进行具体的商定。 (2)律师与买受人签订的非诉讼委托代理合同应涉及如下内容： 对开发商的资信调查； 对项目销售的合法性调查； 审查开发商提供的楼书、广告等宣传资料； 审查开发商起草的订

32、单、合同、补充合同、附件等法律文献； 代理委托人与开发商谈判； 提出律师的法律意见等，律师应根据与买受人协商的服务范畴和内容具体商定。 律师在签订非诉讼法律服务合同步，应尽量明确和细化服务的内容和范畴，使之具有可量度性，以避免产生纠纷。 11742 由于商品房买卖受到市场因素等多方面因素的影响，若开发商委托的范畴为整个规划区划内的商品房，则也许销售的时间跨度很长，因此律师应与委托人商定具体的服务期限以及超过服务期限的收费方式。如是准时间段商定收费措施，超过服务期限后，超过部分律师收费金额因按增长的时间同比例增长；如是按完毕任务商定，应商定因开发商因素使该项目迟迟不能对外销售或无法交付时，律师应

33、有的合同解除权和损失补偿权。 11743委托合同中应明确商定在本项目法律服务中律师的代理权限，如多项服务内容的代理权限不同，应分别商定。 11744 如确有部分内容在代理合同签订时无法明确代理权限的，双方应商定以委托人出具的委托书的授权为准。 11745律师服务费。具体参照司法部、国家发展改革委员会12月1日颁布实行的律师服务收费管理措施。律师费用的收取应当遵循平等协商、合理公平的原则。律师事务所应当严格执行价格主管部门会同同级司法行政部门制定的律师服务收费管理措施和收费原则。 律师收费应当考虑如下合理因素： (1)从事法律服务所需工作时间、难度、涉及的新意和需要的技巧等； (2)接受这一聘任

34、会明显阻碍律师开展其她工作的风险； (3)同一区域相似法律服务一般的收费数额； (4)委托事项波及的金额和预期的合理成果； (5)由委托人提出的或由客观环境所施加的法律服务时间限制； (6)律师的经验、名誉、专业水平和能力； (7)费用原则及支付方式与否固定，与否附有条件； (8)合理的成本。 律师收费方式根据国家规定或由律师事务所与委托人协商拟定，可以采用计时收费、固定收费、按标的比例收费。在一种委托事项中可以商定一种或几种方式，但一定要明确无歧义。 如采用计时收费的，应在委托合同中商定律师计费时间的计算方式(如一般商定每小时为一种计费单位)，还应商定律师工作时间单的确认程序。 以非诉讼成果

35、作为律师收费根据的，该项收费的支付数额及支付方式应当以合同形式拟定，应当明确计付收费的法律服务内容、计付费用的原则、方式，涉及调解不同成果对计付费用的影响，以及调解中的必要开支与否已经涉及于风险代理酬金中档。 实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同商定标的额的30。有关此节风险代理的限额，律师应当密切注意最新的法律规定和本地司法管理部门或律协的特别规定。 委托代理合同中应明确商定律师费的计付措施、付款方式、付款时间、差旅费的承当问题等。 双方应在委托代理合同中商定相应的违约责任和提前解除合同的解决措施等。 1175律师委托合同签订后应注意的事项 律师不得擅自收案、收费。委托人所支付的费

36、用应当直接交付律师所在的律师事务所，律师不得直接向委托人收取费用。委托人委托律师代交费用的，律师应将代收的费用及时交付律师事务所。 律师不得索要或获取除根据规定收取的法律服务费用之外的额外报酬或利益。 律师事务所收取的法律服务费用，应当在计人会计账簿后才可以按规定项目和开支范畴使用。 律师事务所不得向委托人开具非正式的律师收费凭证。 律师事务所因合理因素终结委托代理合同的，有权收取已完毕部分的费用。 委托人因合理因素终结委托代理合同的，律师事务所有权收取已完毕部分的费用。 委托人单方终结委托代理合同的，应按商定支付律师费。 1176不可撤销委托的风险提示 律师在商品房买卖非诉法律服务的委托合同

37、中往往商定了“委托人的授权委托为不可撤销的授权委托”的内容，律师应当注意到该商定的法律风险。根据合同法第410条的规定，委托人或者受托人可以随时解除合同，因解除委托合同给对方导致损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当补偿损失。因此，律师在委托合同中应当侧重商定，当委托人除了不可归责于律师事由的因素解除委托合同步，委托人应当向律师承当补偿责任的内容。补偿条款的商定，可根据律师已经完毕的工作量、委托事务的进展限度、解除委托给律师事务所导致的损失等因素考量。 1177律师过错补偿限额的风险提示 律师在商品房买卖非诉法律服务的委托合同中往往限定“律师执业过错的补偿限额条款”，但律师应当注意该商定

38、的法律风险。根据法律规定，律师和律师事务所不得免除或限制由于违法执业和执业过错给委托人导致损失所应承当的民事责任。因此，律师应当提高执业水平和加强执业规范，避免执业风险的浮现。 1178违约责任的商定。委托合同中应明确商定，双方违约的行为范畴、违约损失的计算、违约责任的承当以及违约行为发生时，守约方的权利和救济措施。 1179为进一步明确委托代理事宜，建议律师在签订委托代理合同的同步做好收接案笔录，就委托代理范畴、工作规定、工作方式、人员安排、委托方应提交的资料和应予以配合的事宜，以及律师服务的深度、项目非诉讼法律服务中也许波及的法律风险等予以明确，以避免产生委托人与律师商定不明或风险提示不清

39、的纠纷。第118条委托合同的履行、转让、变更、终结 118l 律师应当谨慎、诚实、客观地告知委托人委托事项也许浮现的法律风险，并在必要时出具法律意见书交委托人签收。 1182在委托合同履行的过程中，应定期书面报告委托事务的解决状况，涉及已经解决完毕的法律事务及下一步的工作筹划；如浮现签订委托合同步无法预料的问题，应及时提出建议并与委托人签订补充合同。 律师应将工作记录和工作报告准时间顺序装订成册备查。 1183律师应当严格按照法律规定的期间、时效以及与委托人商定的时间，办理委托事项。 1184律师接受委托后，只能在委托权限内开展执业活动，不得擅自超越委托权限。 1185律师在进行受托的法律事务

40、时，如发现委托人所授权限不能适应需要时，应及时告知委托人，在未经委托人批准或办理有关的授权委托手续之前，律师只能在授权范畴内办理法律事务。 1186律师接受委托时必须与委托人明确规定涉及程序法和实体法两方面的委托权限。委托权限不明确的，律师应规定委托人重新出具有明确授权的委托书。 1187律师事务所签订委托合同后若浮现确需转让、变更或者解除委托合同的状况的，律师应做好如下工作： (1)应当及时与委托人协商和沟通，征得委托人批准。 (2)如系委托合同转让的，应由委托人、原承办该非诉讼法律事务的律师事务所及受让的律师事务所签订转让合同，明确各方的权利义务，特别是波及律师服务的风险界定和费用划分支付

41、等问题。 (3)如系委托合同变更的，应明确所涉变更内容及变更的时间节点。 (4)如系委托合同解除的，双方应在补充合同中确认律师已完毕的工作成果、应支付的律师费用金额和支付时间、律师非诉讼服务的风险界定等。如浮现委托合同的转让或解除事项，原承办律师应同步将已完毕的工作成果和有关资料移送委托人，双方办妥交接手续；原承办律师还应出具一份工作小结，陈述已完毕的工作和尚需完毕的工作内容，并提出需提请委托人注意的事项。 1188未经委托人批准，律师不得将委托人委托的法律事务转委托她人办理。 1189律师在接受委托后浮现突患疾病、工作调动等状况，需要更换律师的，律师事务所应当及时告知委托人。委托人批准更换律

42、师的，应获得委托人的书面确认意见，承办律师之间要及时移送材料，并通过律师事务所办理有关手续。 11810非经委托人批准，律师不能由于转委托而增长委托人的经济承当。 1181l律师在委托权限内完毕了受托的法律事务，应及时告知委托人。律师与委托人明确解除委托关系后，律师不得再以被委托人的名义进行活动。 11812律师接受委托后，无合法理由不得回绝履行合同商定的职责，不得无端终结代理。 11813若委托合同商定的服务期限届满，或者终结条件浮现，律师应当及时书面告知委托人委托合同终结，并总结委托事项的履行状况，作好有关文献资料的交接工作，办理书面交接手续。 11814律师在办理委托事项过程中浮现下列状

43、况，律师事务所应终结其代理工作： (1)与委托人协商终结； (2)承办律师被取消或者中断执业资格，委托人不批准更换其她律师的； (3)发现不可克服的利益冲突； (4)承办律师的健康状况不适合继续代理，委托人不批准更换其她律师的； (5)委托人的规定不符合法律规定或律师职业道德和执业纪律规定的，律师继续代理将违背法律或者律师执业规范。 11815浮现上述终结代理情形的，律师事务所应当尽量提前向委托人发出告知，律师事务所应当尽量不使委托人的合法利益受到影响。第二节律师为委托方提供法律服务时的操作程序 第119条商品房买卖合同签订前的审查与调查(参照本指引第一编第一章)，并在结束时向委托人出具法律意

44、见书。 第120条律师代表委托方在和对方谈判之前，应仔细审视开发商制定的销售合同条款，以维护买受人利益角度出具法律意见书。 第121条双方律师代表委托方进行谈判后，律师应与对方签订最后确认文献及合同重要内容的确认文献。 第122条商品房买卖合同的签订与登记备案(参照本指引第一编第二章、第三章)，并出具法律意见书。 第123条买卖合同履行，重要为义务的履行，应及时提示委托当事人履行买卖合同义务；若当事人不履行或不及时履行，应出具法律意见书，告之不履行的法律后果。 第124条合同变更、终结之前出具法律意见书(参照本指引第一编第四章)。 第125条商品房交付与大产权证、小产权证的获得(参照本指引第一

45、编第五章)。第三节律师为买受人提供法律服务的基本模式及内容第126条买受人委托的法律服务调查范畴 (1)调查出卖人工商登记档案。 (2)调查商品房所有权状况。 (3)调查商品房土地使用权状况。 (4)调查商品房预售或销售的批准备案文献。 (5)调查商品房项目的建设进度和具体建设指标(用途、层高、绿化率、建筑密度、日照、车位、公共设施和公共配套等)。 (6)调查商品房与否存在租赁的状况。 (7)调查商品房项目波及抵押、施工承包人的优先受偿权、查封等权利限制的状况。 (8)调查出卖人重大债权债务状况。 (9)调查波及的诉讼、仲裁或行政惩罚状况。 (10)调查购买商品房物业波及的税费成本。第127条

46、调查服务的措施和途径 1271进一步目的公司办公现场 律师应直接与被调查公司代表或个人面谈，商谈有关调查事宜，争取获取对方的配合。事先应制作一份尽职调查清单，列明调查所需要的多种文献资料。 1272向行政机关调查核算状况 商品房开发建设项目的立项、审批、登记、备案等行政许可事项，均由各政府行政主管机关负责，因此也是获取目的公司和目的项目的各项合法信息的重要来源。重要行政主管部门涉及发改委、规划局、建委、工商局、土管局、房管局、税务局、外汇管理局等机构。 1273询问目的公司员工和客户代表 律师通过询问、问卷调查获取重要的或有异议的信息，应在调查过程中作出书面记录，并规定被调查人签字留存。 12

47、74与合同的债权人、债务人当面沟通 对于重大合同、侵权责任的债务，律师有必要与合同相对方或被侵害人面洽，调查核算合同的签订过程与实际履行状况。调查可以通过谈话记录或书面阐明等方式进行。 1275与专业人士合适交流 对尽职调查过程中波及的专业建筑方面、财务方面、税务方面的状况，应向其她专业人士征询，吸取各方面的专业知识，这将更有助于律师对法律风险的分析和预测。第128条调查的注意事项 1281有关开发商的资信信息来源较窄，也许难以较为全面地收集信息。因而，律师要注意扩大收集资料的途径和措施，从多种角度加以证明，而不是仅仅通过单一、狭窄的渠道理解开发商的资信限度。 1282信息来源真假辨别的风险。

48、律师需要通过多种渠道审核和调查开发商的有关资信、证照等状况，特别要注意信息来源的真实性和可信度。例如通过网络搜索理解开发商的有关状况，其中也许有不少虚假信息，律师要通过自己的经验辨别信息的真伪；要全面理解、全面调查，并在告知委托人的同步提示风险。第129条法律意见书的制作作为商品房买卖交易的法律意见书，至少应涉及如下几种部分的内容： (1)前言部分。表述委托人委托的法律事务内容和范畴，报告律师所作的调查范畴、调查内容和委托提供的资料内容。对有关律师不可预测的风险进行免责声明。 (2)列举法律、法规条款根据。结合法律、法规对有关事实进行分析是制作调查报告的基本方式。因此，法律、法规查询对尽职调查

49、来说也是一种重要的环节。律师应当将所波及的法律、法规及条文索引作为一种单独的部分在调查报告中列明，使阅读者一方面有一种直观的结识，可以大体理解此份调查报告会波及哪些法律规定，从而更好地理解律师所作的律师意见的内容。 (3)精确地描述基本信息。律师在法律调查过程中获取的信息诸多，掌握的信息量十分庞大，因此，律师在进行信息整顿的同步，必须联系本次调查的目的，对大量的信息进行细致的甄别和筛选。如买受人委托的法律尽职调查内容应侧重商品房的基本状况，精确地描述商品房的项目开发背景状况、多种审批手续、土地、房屋权属的登记状况、具体建设规划指标、工程施工、销售及物业管理状况等。 (4)总结焦点问题，提出律师

50、观点。通过度析法律风险，对双方争议的焦点，或者委托方关注的焦点问题进行进一步分析，陈述事实引用法律，提出律师的观点。 (5)提示、陈述法律风险的分析意见。法律风险的分析意见是整个调查报告的核心，也是真正考验律师职业水平和执业经验的部分，需要律师将掌握的信息和有关的法律规定紧密有机地结合起来。结合商品房买卖交易的特点，重点就商品房买卖合同的效力、商品房买卖履约的风险进行分析和提示。 (6)明确提出法律问题的解决方案 针对前面发现的问题，律师应当逐个进行解答，以保证商品房交易的安全，这是律师职责所在。律师不需要干涉买卖双方的商业决策，仅就有关事实和法律提供最详尽的信息和最全面的法律意见。第四节律师

51、执业风险提示 第130条结合商品房买卖合同非诉讼法律服务的特点，律师在执业过程中应当遵守如下操作模式，避免工作疏漏而产生执业风险。 1301 律师应签订法律服务合同。对提供法律服务过程中律师事务所的权利与义务做出明确的界定，以明确双方的权责和授权范畴。 1302律师在受委托人委托参与项目谈判过程中，既要积极向委托人提供法律建议，也要避免浮现干扰谈判进行的状况发生。要从有助于委托人的全局利益和长远利益着眼，努力克服谈判中的法律障碍，促使符合委托人主线利益的谈判成功。 1303参与委托人谈判和商洽时，律师应书面记录每次谈判和商洽的内容，以便备查。 1304起草或修改商品房买卖合同文本时，应保存每次

52、双方合同内容和条款修改的往来记录，涉及修改的具体内容、时间和修改因素和规定。 1305最后签订版本应由委托人确认，并对终稿中也许存在的风险再次书面提示并保存已作告知的记录。 1306律师在出具正式的法律意见时，既要借鉴以往成功的经验与业绩，也要结合本项目的实际状况。特别需要注意的是，针对一种非常专业的项目，提出法律意见时要留有余地，以保护律师及律师事务所的利益。 1307对委托人提出的规定，要辨别不同的状况与规定的性质，既要把握原则，又要体现充足的灵活性。原则问题，坚决不能妥协；操作措施，可以灵活解决。同步，要与委托人就此问题留下书面的证明，以表白律师及律师事务所的责任界线。 1308商品房买

53、卖合同履行时，应当根据商品房买卖合同的内容，制定书面的双方权利、义务履行内容和时间的表格；根据履约表格，在委托方合同义务履行期限届满前十天，书面法律意见书提示委托方履行义务内容和时间，以及违约责任。 1309对方履约时，陪伴委托方核核对方履约行为与否全面并符合合同规定，记录履约不符的内容；对方未准时履约或履约不符时，及时代理委托人与对方交涉，并制作法律意见书，告知相应的违约责任，敦促其按约履行。 13010收集、保存对方违约的证据，必要的时候做律师见证，对证据进行公证。对对方的违约行为，及时制作法律意见书，告知委托人对方应承当的违约责任，进一步采用行动的建议。 13011律师在一种非诉法律项目

54、结束后，仍然要注意跟踪项目进展，以进一步提供后续的法律服务，以及提前理解项目也许遇到什么问题，并自检自身与否有过错。同步，要注意及时整顿有关档案。整个项目及法律服务工作完毕后，要组织有关参与人员互查有关文献及核心问题，以便及时发现漏洞或失误，并采用补救措施。 13012在解决委托人平常法律事务过程中，要保存来往文献与文字。对委托人规定提供法律服务的事项建立登记制度，以拟定服务范畴。针对某些特定的事项，必要时应与委托人签订谅解备忘录，以保障律师及事务所的权益。此外，在重大合同签订前，有关法律文献文本的编辑、打印、装订、小签要遵循行之有效的程序。加强对法律文献的保管。与每一种项目有关的所有法律文献

55、及来往信函(涉及电子邮件)要准时间顺序或性质单独建立档案，并在明确的保管地点保管。同步，电子文档也应在服务器上设立专门的保存区域、审视与修改权限。有关文献的原件、印章最佳不要由律师事务所保管。 13013基于为委托人保守商业秘密的需要，律师在工作中要注意建立屏蔽制度。每个项目要拟定固定的律师与助手参与，无关人员不得接触项目文献及案卷。参与人员未经主管合伙人批准，不得向其她人(涉及其她合伙人)披露与项目内容有关的状况。这也是律师执业纪律的规定。此篇内容侧重律师自身执业风险的防备，律师自身执业风险还与律师在执业过程中与否尽到律师应有的职责和执业能力密切有关，律师应在执业过程中适时、合适地提示委托人

56、也许遇到的风险。具体内容参照本指引各个章节中律师为买受人提供法律服务的风险提示。 第二编 律师为买受人提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定 第一节诉讼 第131条诉讼主体的拟定 1311一般规定 根据中华人民共和国民事诉讼法(如下简称民事诉讼法)第49、第56、第108条等规定，原告、被告和第三人都是与本案有关的自然人、法人和其她组织。 1312律师为买受人提供法律服务的内容 律师应根据案情分析拟定适格的诉讼主体。一般状况下，对方当事人应为开发商，特定状况下的担保人、贷款人、包销人、联建人，均可成为本案当事人。 1313律师为买受人提供法律服务时的重点内容 存在商

57、品房包销人的买受人与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，律师应审查包销合同，并申请人民法院告知包销人参与诉讼；开发商、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的，按照商定的内容拟定各方的诉讼地位。 买受人未按照商品房担保贷款合同的商定归还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，祈求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，律师应当申请法院告知开发商参与诉讼；担保权人同步起诉开发商时，如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，律师应当申请法院将其列为共同被告。 对于存在联建项目状况的开发商与买受人之间的合同纠纷，除非联建单位作为共同开发商已载于商品房买卖合同，否则，律师应审查联

58、建合同，并申请人民法院告知联建单位参与诉讼，并根据联建合同内容，拟定联建单位或为第三人，或为共同被告。 13 14律师为买受人提供法律服务时的风险提示 律师应审查有关文献以拟定适格的诉讼主体，不要漏掉或者选错诉讼主体。对于其她当事人主张或法院追加的不合适的主体，应提出异议。第132条诉讼祈求的拟定 1321一般规定 律师在起诉前，须分析本案的法律关系，选择合适的诉讼祈求，提出恰当的标的金额。 1322律师为买受人提供法律服务的内容 买受人为原告时，可主张的诉讼祈求重要波及合同的效力，开发商有关商品房面积、质量、交房、办证等义务的履行及违约责任，合同的解除、“一房两卖”、定金的返还等。部分省市地

59、方性法规赋予买受人以消费者的地位，故买受人还可以根据消费者权益保护的有关规定主张权利。 1323律师为买受人提供法律服务时的重点内容 商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失补偿额计算措施，买受人可以祈求违约金数额或者损失补偿额参照如下标精拟定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门发布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标精拟定。 开发商向买受人收受定金作为签订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因素未能签订商品房买卖合同，买受人与开发商都可以祈求按照法律有关定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，则买受人可以祈求开发商

60、返还定金。 开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，买受人可以祈求按照商定解决；合同没有商定或者商定不明确的，买受人可以祈求按照司法解释第14条的规定解决。 由于开发商的因素，买受人未能在司法解释第18条规定的情形之一期限届满时获得房屋权属证书的，合同没有商定违约金或者损失数额难以拟定的，买受人可以祈求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算，由开发商承当违约责任。 买受人以开发商与第三人歹意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，可以祈求确认开发商与第三人签订的商品房买卖合同无效。 具有司法解释第8条规定的情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求开发商承当不超过已付购房款一倍的补偿