社区调研报告

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1、调研报告北旺庄街道办事处振华西街居委会主任助理 李美双调研内容：北旺庄街道办事处振华西街居委会社区建设现状以及物业 管理与社区管理相结合模式在社区建设中的作用。调研时间：2013年6 月2013年 9月调研目的：摘 要：建设社会主义和谐社会是我们党在新世纪确立的新的战略发 展目标，而社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的微观基础，因 此创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随 着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，随之出现的物业管理 也逐渐成为一个很重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、 管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所 以，物业管理企业

2、在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。本 文着眼于我国建设和谐社会的重大战略目标，分析了物业管理与社区 建设之间的区别和联系，从物业管理的角度， 对如何进一步推动和 促进和谐社区建设作了较为系统的探讨，并提出初步的改进物业管理 的对策， 以期为建设和谐社会的战略目标作贡献。关键词： 物业管理，和谐社会，和谐社区物业管理是个新兴行业，与人们的日常生活息息相关，它是以经营为 手段、以社会效益和环境效益为目的的一个行业。随着我市经济的快 速发展和城市化进程的加快，越来越多的集约化的居民区应运而生， 作为城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，物业管理的作 用日益凸显出来。当前，建设和谐社会已

3、经被列为我国整个经济社会发展的重大战略目 标。我们知道，社区是构成整个经济社会的基本单元，社区和谐是整 个社会和谐的基础和前提，从这个意义上看，建设和谐社会的战略目 标，我们必须要从“大处着眼，小处着手”，从推动和谐社区建设入 手，改进社区管理和建设，进而推动和促进整个社的和谐发展。在这 方面，物业管理将大有作为。社区建设和物业管理是不同范畴的概念，两者在目的、性质、内容及 实施主体等方面有着本质的不同。社区建设是城市管理的基础性工 作，其性质是政府行为在其中发挥作用，具有明显的行政主导性。其 内容比较宽泛，是综合性的行政事务和社会事务管理，其实施主体是 街道办事处和社区居委会等。物业管理是物

4、业管理企业接受业主委 托、按照合同的约定而提供的有偿服务，其性质具有明显的市场性。 物业管理的内容主要是对物业进行管理养护和对相关区域的公共秩 序进行维护，它是一种专业服务，其实施主体是物业管理企业和业 主， 以及前期物业管理阶段的开发建设单位。各主体之间主要是经 济关系。但社区建设和物业管理也不是截然对立的，两者有着相互依 存、相互促进的联系。第一，物业管理是社区建设的重要组成部分。 物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工 作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。第二， 物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社 区中组织和参与开展形式多

5、样、健康有益的社区文化活动，不仅有利 于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的 认同感和归属感。第三，社区建设反过来影响物业管理的发展。社区 建设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这 有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建 立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流 动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的 范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有 关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见， 从根本上说，物业管理和社区 建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提

6、高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。目前我国的物业管理行业还存在着许多问题：1、企业规模总体偏小。 由于房地产开发规模普遍较小,开发方大多自行组建物管公司或成立 物业管理处等, 直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大 规模发展,企业规模总体偏小；2、物管投诉多, 社会认可程度低。物 业投诉产生的重要原因 , 一方面是物管企业提供的服务和住户期望 与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后 期管理需要的客观条件与运作成本。还有相关政策配套法规规定实施 细则滞后,物管企业竞争意识不强, 竞争无序；3、市场经济需要完备 的“游戏规则

7、”, 配套法规出台少, 出台的也不细,大多不具有较强 的可操作性, 这就造成出了问题难以统一思想与认识, 并逐步使分歧 加大矛盾加深, 个案不能得到很好解决,日积月累,矛盾重重；4、物 管企业自我发展能力不强,后劲不足; 规模化发展也并不等同于规模 效益。很多物管企业因摊子过大,管理跟不上, 人才匮乏而运营不下 去, 再加上整个行业面临的共性现实困难, 一些急剧扩大规模的物业 公司其物业管理主业大多出现亏损, 不得不退出部分楼盘的管理；5、 融资困难；6、特色企业文化未形成。 三、产生问题的主要原因 1、观念落后, 认识错误。( 1) 关于物业管理 : 物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产

8、 生的,业主自管则不在物业管理条例调整范畴, 不属于条例规定 和承认的物业管理。 ( 2) 关于业主和业主委员会: 近年来, 一些业 主的非理性维权,使物业管理的纠纷随之增多。究其原因, 主要是业 主不了解物业管理, 他们对“物业管理”认识上的误区导致了许多不 必要的麻烦。业主委员会不是独立法人单位, 不具经营管理物业的营 业资格。其作为一个非经济组织同经济实体的物业公司订立委托管理 合同在法律上不对等 , 表现在业委会对其他住户与物业公司造成损 失时无赔偿责任和能力。另外业委会的自治组织职能同业主自律应结 合, 并在政府的监管下进行,这才能真正提高自治管理能力。2、配套法规政策规定实施细则严

9、重滞后。现实中出现的很多问题没 法快速裁判。物业管理涉及方方面面, 对一些纠纷问题, 主管部门因 缺少可依据的配套法规难以出具权威意见,造成公说公有理、婆说婆有理。一段时间以来，尤其是新建小区，由于法律法规不健全、相关法规之 间协调不畅、有法不依、政府监管与执行不力、开发建设单位与物业 管理企业职责界定不清、物业管理与社区管理权责不明、物业管理企 业与公用事业等单位各自为政、物业管理本身经营活动不规范，以及 长期形成的对于社区管理的惯性社会习惯等还没有得到很好的解决， 使得有相当一部分社区不同程度地存在着不和谐的音符，有的甚至造 成了现实的矛盾和冲突。这种不和谐因素的存在，势必将导致社区居 民

10、心理的不稳定，阻碍社区建设的脚步，进而影响整个和谐社会的建 设目标。 社区和谐是社会和谐的基础，在社区建设中物业管理工作起着重要的 作用，物业管理企业是社区组织中一个重要组织，处理协调好物业管 理企业与业主委员会、社区居委会、社区党组织之间的关系，搞好物 业管理服务，共同参与构建和谐社社区建设，是物业管理企业的重要 职责。对此，本文就如何发挥物业管理在社区建设中的作用，促进物 业管理与和谐社区建设的良性互动发展谈谈粗浅的认识。 为了实现构建和谐社区的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供 合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当 的广度和深度。在基本服务范围之内，一个优秀的

11、物业管理企业能提 供规范完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性， 延长物业的使用寿命，实现保值增值。在基本服务范围之内，一个优 秀的物业管理企业更能将服务提升到社会的层面，尽可能地赋予物业 以附加值。对于搞好物业管理与社区建设相结合的工作，应注意把握以下几 点： 首先，要促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境” 的生活观念是和谐社区的第一要素。试想，如果一个业主在经历了一 天的忙碌之后，拖着疲惫的身体，携带着办公室的沉闷氛围和工作压 力，穿过拥挤的街道，喧闹的人群进人到社区，被社区整齐划一的绿 化所吸引，为社区闲适而平和的氛围所包裹，一天的压力和抑郁一扫 而空，此时社区内

12、的一草一木在他眼里就会变得无比生动。立体的绿 化，尽职的小区管理人员、有序的停车场、干净的卫生以及可爱的小宠物无不让生活在社区的每一个业主产生家的感觉。与自然的和谐要求物业管理大力建设环保社区、绿色社区。实现此目标，一方面应包括建立污水处理系统，使用天然气等清洁能源，对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一 方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”。在路边屋旁建花 基花坛，在有条件的街道建花棚，在家居建阳台花园、天台花园，在 社区内建立园林景点，以此作为业主休闲娱乐的场所。其次，维护社区的安全与稳定。和谐社会要求社会祥和，国家安定。 因此构建和谐社区最基本、最重要的环节也就是社区的安全，它

13、是社 区健康有序发展的根本保证。保证社区内业主人身财产的安全是物业 管理企业义不容辞的责任。这就要求物业管理企业建立健全社区安全 管理制度，尤其是建立完善的保安制度。它要求：根据社区的特点， 合理的部岗，巡逻检查，对社区内的可疑人员进行查问；在社区内发 现火灾、治安、交通事故时应及时排除危险、制止违法行为，并及时 报告相关部门；配合公安机关做好社区内刑事案件的保护现场，协助 公安机关侦破案件；对社区内的共用部位，公共设施包括娱乐健身设 施负有管理、维护的义务；定期检查、修理、维护和更新消防设施设 备，使消防设备处于完好状态。以上这些保安服务涉及到了社区安全 的方方面面，为社区创造了一个良好的治

14、安环境，为社区内业主的学 习、工作、生活提供了可靠的安全保障。第三，促进社区良好的社会风尚的形成。物业管理可通过多种方式丰 富社区文化生活，增进邻里关系，缓解业主们平日里紧张、高度的工 作压力，进而营造出一种氛围、一个“圈子”。在社区成员中确立共 同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属管，激 发全体社区成员对社会、对集体的高度热情，从而积极参与社区的文 化活动、体育活动、公益活动等，发扬互助精神。邻里和谐是和谐社 区的重要表现 “增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区业主从我 做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼 此问的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的 相互信任和接纳意识，增强业主的归属感、认同感、亲情感、温馨感， 增进邻里感情，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐 的社区环境的重要尝试。第四，促进业主对社区事务的广泛参与。参与标志着业主既可以分享 社区内的利益，又能够承担社区内的责任，业主心中的好社区往往都 有着畅通的沟通渠道，特别是管理、服务部门十分重视，并且能够主 动想方设法与业主沟通。和谐社区要求加强业主与业主、业主与开发 商、业主与物业管理部门之间的沟通，讲