海尔绿城.济南全运村竞争项目个案资料

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除海尔绿城.济南全运村竞争项目个案资料目录一、样本选择2二、在售项目资料整理2(一)、区域内在售楼盘2中润.世纪广场2名士豪庭9鑫苑国际城市花园15盛世花城22汇展.香格里拉26(二)、其他区域竞争楼盘31天泰太阳树31大舜天成38白金瀚宫43新世界阳光花园49三、区域内潜在项目55四、重点别墅项目56港澳花园56御景山墅60彩石山庄64蟠龙山水67国华.东方美郡70一、 样本选择1、原则n 区域内五证齐全的在售楼盘n 主力总价90万/套以上且产品类似的楼盘n 区域内潜在项目n 市区重点别墅项目2、样本类型样本区域内在售楼盘中润.世纪广场、鑫苑.国

2、际城市花园、汇展.香格里拉、盛世花城其他区域竞争楼盘天泰.太阳树、大舜天成、白金瀚宫、新世界阳光花园区域潜在项目丁豪.蓝调国际、大地锐城、保利花园、中齐.他山、黄金99、名士豪庭、山水庭院、田园新城、海信慧园市区重点别墅项目港澳花园、御景山墅、彩石山庄、蟠龙山水、国华.东方美郡3、数据来源所有数据均来源于市场调研，所有价格为各项目对外公开报价。二、在售项目资料整理(一) 区域内在售楼盘中润.世纪广场1、 楼盘概况中润世纪广场，位于济南新老城区结合部，地处燕山立交桥东北侧，南临经十路，北临窑头路，西接二环东路。由山东中润置业有限公司开发，贝尔高林国际景观机构担任园林设计。中润世纪广场占地约180

3、亩，物业形态涵盖了办公、商业、酒店、住宅三类物业，是集多种功能为一体的现代化建筑综合体，世纪城二期由七栋写字楼、十栋住宅楼和商业组成，总建筑面积约34万平米。1栋多层5栋11层小高层4栋18层高层开发商：山东中润置业有限公司全程策划：深圳至祥广告公司：深圳青铜骑士承建商：南通集团建筑设计公司：新加坡雅科本景观设计公司：贝尔高林国际景观机构担任园林设计物业管理公司：深圳开元国际2、建筑与规划建筑风格：采用金字塔式布局，体现一种欧式现代风格。外立面：瓷砖和玻璃幕墙装修标准：精品建材、环保节能科技含量：较高3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所暂无甸柳一小、

4、窑头小学，燕山中学大润发、万嘉隆武警医院、千佛山医院千佛山、佛慧山、燕山休闲广场小区会所项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐千佛山、佛慧山、燕山休闲广场大润发、万嘉隆武警医院、千佛山医院工行、建行、深发展、济商行、招行、农信社燕山立交桥站：31、115、202；二环东路东口：49、119、62、121、K50、K93、K96、K107；文化东路：18、K59。新梅园、倪氏、静雅大酒店、桃源大酒店、真如意大酒店、天外村大酒店、东方明珠酒店、东方之韵KTV、4、开发时序中润世纪广场于2006年7月16日推出其住宅部分。住宅部分一期开发，一期销售，未分期。计划二年建成，目前已完

5、成基槽基础开挖，明年办公楼、住宅楼全部封顶，2008年底竣工交付。5、市场定位主题广告语“远见赢天下”产品以较高的市场定位，打造城东地标的王座生活为推广目标，产品的户型采用板式小高层、高层为主。6、户型分析住宅共10栋，建筑面积约10万平方米，占总建筑面积的30%。建筑类型栋数规模所占比例多层1栋（3单元）0.55%小高层5栋，12层小高层（8单元），小高层一梯4户440%高层4栋，高层11+18层小高层、高层组合，高层一梯6-8户5.555%户型配比户型面积占总套数比例一室二厅62.6310%二室二厅98.9、105.71、109.5450%三室二厅157.59-177.6130%四室两厅两

6、卫18010%中润世纪广场住宅部分以二室两厅为主力户型，相比中润世纪城户型面积减小，热销户型为100平米左右的两室，该部分户型的客户以年轻人居多。销售速度较慢的为面积较大的四室户型。两室两厅一卫105两室两厅一卫987、价格及销售情况调研时间价格销售情况说明2006年7月16日开始认购未定认购当日认购286个筹码仅推售住宅2006年8月12日开盘均价5400，北部高层部分均价5000，南部小高层部分6000至2006年8月15日销售350套，销售率达30%一次性付款可享受9.3折优惠(特价房可在此基础上再打9折) 四栋主推楼盘(1#、2#、3#、6#）均价5000元左右/平方米,其他均价600

7、0元左右/平方米2006年11月均价5400，北部高层部分均价5000，南部小高层部分6000至2006年11月7日销售销售率达40%，暂时封盘，预计12月再售。位于二期东北角的位置相对较差、价格较低的三幢楼销售速度最快。预计2008年6月30日交房。2006年12月均价540010栋楼全部推出2007年3-5月均价600010栋楼全部推出随着位于楼盘北部的低价高层（4800元/平米）的数量的减少及楼盘位置好的小高层和多层的推出，楼盘的均价不断提升，小区的最高价达7600元/平米，使小区住宅均价达6000元/平米2007年6月6100销售率60%2007年7月6100销售率65%2007年8月

8、6200销售率70%2007年9月6200销售率72%2008年2月1日复式景观洋房6865元/平米起；160平米CEO官邸7100元起复式景观洋房6865目前住宅剩余房源面积偏大，最小为160平米，顶层复式最小面积为200平米。2008年3月复式景观洋房7300/M2所剩余的房源只有几套大户型-2008年5月均价7300仅剩零散大户型销售率约90%8、客户群分析客群分散在济南市的各个区，年龄在30-45岁之间，高薪阶层而且事业有成，项目周边山航、中铁十四局等企业高薪职工是本项目的重要客户，其比例约占成交客户总量的20%。推出60平米左右小户型满足年轻置业者的居住需求。9、项目优劣势分析n 优

9、势： 项目所在区域消费者接受度和认知度高； 凭借一期塑造的高端项目形象，二期项目使得项目迅速提高知名度和美誉度； 位于经十东路与二环东路交汇处，交通方便，升值空间较大； 周边生活商业设施较为完善，有一定的居住氛围； 二期综合物业的存在，有利于自身配套设施的完善，并提升地段价值；n 劣势： 一梯多户的设计，影响到户型的采光、通风的流畅性。 周边大规模楼盘存在、潜在高端市场存在、竞争压力较大。 居住人口密度过大。10、项目楼书名士豪庭1、楼盘概况名士豪庭地处经十东路、燕山立交的核心地段，由香港南益集团投资开发，项目占地500余亩，总建筑面积86.14万平方米，容积率2.6，绿化率40%。共分三期开

10、发，一期约20万，由16幢楼组成，其中有12幢18层的高层，4幢小高层。停车位约3100个，一期第一批将于9月份交房。二期于2008年4月开盘，首批仅推出2栋楼。投资商：香港南益集团发展商：山东南丰房地产发展有限公司建筑设计：上海三益建筑设计有限公司/济南同圆建筑设计研究院景观设计：贝尔高林（香港）有限公司承建商：江苏建工营销推广：上海博源天策机构 物业管理公司：泉州南方物业有限公司2、建筑与规划建筑风格：新古典主义外立面：基座、墙身、头部三段式的立面划分， 立面用材为条形面砖、石材。装修标准：毛坯房3、配套设施 项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所项目周边配套

11、公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐燕山公园万家隆超市武警医院位置较远有10调公交线路过位置较远暂时没有4、开发时序开发时序推出时间推出楼座建筑类型规模一期2006年12月11栋小高层、高层约12万2007年1月5栋高层约8万二期2008年4月2栋高层约3万5、市场定位选择名门 选择优雅名士豪庭地处东部核心区域，定位为高端住宅，主要针对东部40岁左右高收入人群，客群和产品定位都非常精确，项目一直强调品牌、品质、实力和客群的身份，主导一种高尚、高雅充满艺术和文化感的生活方式。6、产品分析一期建筑面积约为20万平米，共有16幢楼组成，其中有12幢18层的高层，4幢小高层（即7、9、12、

12、16号楼），三室、四室全为一梯两户，两室在7号楼上，7号楼为一梯三户。二期新推的18#、19#楼（主推三房二厅二卫户型，面积在134142平米之间）已售完，预计5月中旬推出两房，面积在90平米左右。 一期户型配比：户型面积配比主力户型畅销户型滞销户型两室两厅两卫100平米左右10%三室两厅两卫130-140平米60%四室两厅两卫170平米左右30%一期户型图：两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫四室两厅两卫 二期户型二期首批推出的212套房源均为130-150平方米的三室两厅，目前准备推出的第二批方房源将以90平方米左右的两室为主。三室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅两卫7、价格及销售

13、情况时间价格2006年上半年对位置不好，临近高压线部分组织团购，团购价4200-4300元/平方米2006-12月开盘价：2居室均价4800元/平方米，3居室均价4900元/平方米，4居室均价5600元/平方米；12月22-23日将发放VIP卡，24日抽签，25日公布抽签中签结果，26日VIP卡持卡人选房2007年1月首次推出的556套房全部售罄，均价5000元/平米，地下室均价2600元/平米，主体在建2007-2月至3月均价5000元/平米。一期推出房源销售完，后续房源（一期中另外五幢高层）将于4、5月份推出，为高层板式住宅。（一梯两户，户型有两室、三室、四室，户型配比与上期推出的4幢高层

14、相似），价格未定，主体在建2007年6月一期后续房源五幢高层开盘销售，均价5600，当月售完。主体封顶2008年3月二期认购开始，预计均价6600元/平方米2008年4月二期首批推出212套140平方米左右的户型，开盘当天签约194套。2008年4月29日项目18#、19#楼已售完，预计5月中旬推出两房，面积在90平米左右。8、客户群分析名士豪庭的购房者多来自于历下区，年龄集中在40岁左右，职业以企事业单位职工和教师为主，一期产品相当比例被东部企事业单位团购。9、项目优劣势分析 优势 品牌优势：香港南益集团品牌认知 区位优势：经十东路、燕山立交桥东核心位置，区域认可度高、高端人士集中。 产品优

15、势：非常吻合项目客群定位具有品质感的新古典主义建筑风格、舒适感突出的户型设计、精雕细琢的景观设计。 劣势 地块内有高压线和变电站 生活配套尚不完善鑫苑国际城市花园1、 楼盘概况项目位于历城区高新区工业南路与开拓路交汇处，为鑫苑置业2006年初进军济南的第三个项目，通过鑫苑城市之家、鑫苑碧水尚景的成功运作，企业已经树立了较高的知名度和美誉度。该项目2007年4月获得土地，2007年8月亮相，预计2007年11月开盘销售。快速运作是鑫苑置业的一贯操作风格。鑫苑国际城市花园占地面积140余亩，总建筑面积约30万平米，绿化率35%，容积率2.4。整个小区规划居住户数3700余户。小区内规划有大型商业场

16、所、会所、幼儿园等大型生活配套设施。共22栋楼，三栋高层酒店式公寓、七栋小高层住宅、十一栋高层住宅、一座幼儿园。1#、2#、3#楼是酒店式公寓，户型面积在3646平米之间，8#、9#、10#是公寓，其他的是普通住宅，户型面积在46-119平米之间。小区临街的几座楼1#、2#、3#、4#、8#和9#楼下有大量的临街商铺，上下两层，面积为100平米左右。7#、12#楼是两梯四户，16#楼是一梯三户，22#楼是一梯两户，14#和17#楼是两梯三户，3#楼是两梯三十二户。整个小区的车位配比为1：0.8，在小区的南侧和东侧楼下规划有地下停车场。品牌推广：丽丰地产咨询承建商：四建、中建五局建筑设计公司：深

17、圳大学建筑设计研究院景观设计公司：芝加哥凯德（）空间设计有限公司物业管理公司：鑫苑物业2、建筑与规划建筑风格：现代简约外立面：涂料装修标准：毛坯房3、配套设施 项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐47，87，99，123，119，116,112,10路等4、开发时序开发时序推出时间推出楼座/套数建筑类型规模一期2007年12月6#、7#、11#、12#、14#、16#、17#、20#、22#楼，共1123套小高层、高层约11万2008年1月3#楼，共534套高层约1万二期2008年3月13、15、18#楼

18、241套小高层约2万2008年4月4#、10#392套高层约2万三期未定5、市场定位同一个城市 同一个鑫苑鑫苑置业在济南开发的三个项目，始终坚持着同一个风格，专一的面对同一类客群青年首次置业者，定位为经济型普通住宅，建筑以简单明快的现代风格为主，户型设计经济实用，在销售上采用速战速决的方式，所打造的产品一直深受工薪阶层的青睐。6、户型分析开发时序户型户型面积所占比例热销户型一期一室6019%两室76-7828%三室92-11653%二期一室6024%两室76-7868%三室92-1208%金座单户36-46平方米之间，可以随意组合户型图户型点评：90平米以下的户型占到总数量的70%。在户型设计

19、上，“国花”的一大特色就是“大开间，小进深”，在近期开放的样板房区里，就能充分感受到这种尺度7、价格及销售情况时间销售面积价格2007年12月11万，1123套房源52802008年1月52802008年2月1日新推3#鑫苑麦都总计房源500多套南向均价5000；北向均价46002008年4月新推部分均价5600-5700一期销售率90%，二期推出的18号楼，基本售罄，上个月推出的13、15号楼。户型以两居室为主。目前销售率在60%以上。本月新推出的4、10号楼，目前销售率在10%。8、客户群分析高新区从业的年轻人以及老城区内的青年人为主9、项目优劣势分析n 优势： 企业通过城市之家、碧水尚景

20、确立了市场知名度和美誉度 鑫苑营销推广力度大，有利于为销售提供支持 项目位于高新区核心位置区域，区位优势明显n 劣势： 潜在市场竞争激烈 生活配套设施相对缺乏 小区的配套不够成熟盛世花城1、楼盘概况在售在售酒店式公寓项目由山东天业房地产开发有限公司开发，山东天业房地产开发有限公司成立于1999年，注册资金3000万，总资产10亿余元，具有房地产开发二级资质，从单一房产企业向地产、能源、投资、金融、餐饮等综合性企业转变。公司先后开发建设天业翠苑、创展中心、济南国际会展中心、新东方花园和绣水如意国际商都。项目位于济南高新区国际会展中心东邻，由山东天业房地产开发有限公司开发，营销代理信立怡高，由博思

21、堂整合推广。盛世花城总占地173亩，总建筑面积达37万平方米，容积率2.4，绿化率35%，共有20栋高层、小高层，其中18栋住宅（土地使用年限70年）、2栋公寓（土地使用年限50年），最低11层，最高22层，住宅共有1649户，地上车位280多个，整个小区采用人车分流的规划设计。小区特色配套为幼儿园。销售代理：信立怡高广告推广：深圳九牛创意2、配套设施 项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐10、47、87、99、119、122、123路4、开发时序项目采用滚动式开发的方式，没有明确分期。具体推售时序见销售

22、价格分析图表。5、市场定位2006年9月10日，聘请鲁能泰山球员李金羽作为形象代言人，成为盛世花城名誉业主。后期大户型销售阶段，广告主题语为“给家人的永远不够”，目标客群直指事业稳定，上有老，下有小的三口之家或是三代同堂的家庭。6、户型配比产品配比建筑类型栋数规模占总规模比例小高层5616%高层153184%户型分析户型面积所占比例四室两厅两卫16015%四室两厅三卫182三室两厅两卫143、137、132、13140%三室两厅一卫120、116、122、121、10815%两室两厅一卫87、105、9515%两室一厅一卫81、7515%标准层户型面积区间为75-160平方米，复式面积一般在2

23、00平方米以上。项目主力户型为三室两厅，主力面积为100-130平方米。认购最多的为80平米左右的两室和110平米左右的三室。7、价格及销售情况时间均价备注2006年4月春季房展会无定价盛世花城项目携手天业开发的其他项目首次亮相，进行前期的形象宣传。2006-8-15开始内部认购，未公布销售均价举办置业会，买卡2万抵3万，并可享受优先选房。截止到2006年9月13日，售卡数量达到300多张。2006-12公布销售均价4300元/平米盛世花城一期推出五幢高层，分别是2、5、6、10、11号楼，该期建筑面积约为7万平米，共556套房子2007-1-12开盘， 价格4300元/平米盛世花城一期推出五

24、幢高层，分别是2、5、6、10、11号楼，该期建筑面积约为7万平米，共556套房子2007年2月底均价4300元/平米现售一期，二期预计2007年上半年推出。2007年3月均价4300元/平米销售速度最快的为100平米以内的两室，100平米以上户型销售速度放慢。销售率到70%。2007-4-20均价4350元/平米现仍销售位于小区西北角的六幢高层和位于小区东北角的一栋高层。其中77平米的两室售价4800元/平米，层差价20-30元/平米。2007-6-30均价4600元/平米七幢高层75平米小户型已售完。位于小区西南角的两栋15层、面积在45-80平米之间、总建筑面积在1.5万平米的精装酒店式

25、公寓正在内部认购中，该部分为商业用地。具体价格未定。2007-7-21公寓开盘，均价4700元/平米，两梯27户。首付6万元，总价21万元起，从5月26号开始认筹，实施交5000块钱优惠10000的措施，层差价20-30元/平米。面积在45-85平米。面积从5080平米不等，精装修。50公寓主要针对首次置业者，具有低首付与低总价的特点，是一款适合年轻人的公寓。主流面积在50平米左右，它是以50平米左右的户型为核心，主要是43平米至48平米，很少一部分是80平米，主要是一室一厅一厨一卫为主。2007年9月整体均价5000元/平米在售部分为项目一期西侧及东侧楼栋，普通住宅最小户型为80平米，570

26、0-5900元/平米。一期销售率70%，整体销售率40%。处于项目中心区域的二期户型以140平米以上的三室为主力户型。2007年12月22日均价5300元/平米推出16号楼，总计70余套房源，建筑类型为高层，主力户型面积为140三室，开盘销售20余套。2008年1月5400目前住宅主推140、170平米左右的房源，120平米的已不多，通盘销售率约75%。2008年3月5400目前住宅主推140160平米的户型，住宅通盘销售率约75%。住宅预计08年69月交房2008年5月55008、客群分析项目位于高新区，属于济南的发展区域，周边企业较多，区域发展潜力较大，同时距离老城区相对较远，主要客户群为

27、市中、历下区以及周边企业工作的中高收入客户、私企老板为主。其中，有济钢、济炼等大型企业的职工。区域客户以及周边工作的人群是项目的主力客源。家庭结构多为三口之家。公寓的主力客群为齐鲁软件园等附近写字楼内的白领。9、项目优劣势分析盛世花城位于济南高新区核心区域，并且位于高新区规划的居住区内，具有较大的升值潜力。东部新城的重点打造以及奥体中心等基础设施的开工建设，众多企业的入住，为项目提供了客源保障。产品自身规划先进合理，注重景观设计和小区的人性化设计，采用人车分流的道路系统，打造区域内高品质生活。项目周边生活商业配套设施相对不完善，生活、商业、休闲、娱乐等公共配套设施仍较为缺乏，大量的潜在市场供应

28、，使得区域内竞争相对较为激烈。汇展.香格里拉1、楼盘概况汇展香格里拉是济南国际会展中心二期工程，由济南天业实业有限公司投资开发，规划总建筑面积近23万平方米，共2856套，绿地率40.2%，车位520辆（地下240辆，地上280辆）。本项目于2007年4月开工建设，将于2008年12月竣工。 楼盘位置： 济南高新区汇展中心开发商：济南天业实业有限公司代理公司：北京置地前景承建商：济南四建建筑设计公司：广东设计院景观设计公司：广东设计院物业管理公司：长城物业2、建筑与规划建筑风格：现代简约风格外立面：外墙砖装修标准：中高档次科技含量：一般档次。3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设

29、施小区诊所中老年活动场所会所暂无高新实验学校会展中心超大购物超市、万隆超市、农贸市场等暂无小区花园暂无项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐科技文化广场、世纪财富中心、齐鲁软件园有暂无建设银行、交通银行、工商银行、农业银行47，87，99，123，119，116,112,10路等公交车途经项目(新宇路向北)。暂无暂无4、开发时序全为高层，一期开发，一期销售5、市场定位广告主题语：济南城市魅力之作收藏青春最灿烂十年，从产品定位上看此项目主要是以中小户型为主，部分酒店式公寓。汇展香格里拉东、西两塔以两室、或可以分割两室的一室两厅户型为主。主要是面向思想较前沿的中青年人群体。6、

30、户型分析套数西塔580北塔1794东塔580汇展香格里拉由三幢高层构成，其中北塔公寓地下一层，地上31层，高96.89米，建筑分为左、中、右三部分，其中左右两部分完全对称，中塔也为对称结构；东、西塔公寓包括地下一层，地上28层塔楼，高80.6米，最前面一栋全部为57-78平米的一室小户型酒店式公寓构成，后面两栋为64-115平米两室住宅。其酒店式公寓和住宅内部结构均为内廊式。建筑类型户型户型面积所占比例高层一室57-6970%两室108-11530%户型图7、价格及销售情况时间工程进度产品类型价格销售状况2007-3高层未定现认购汇展香格里拉，每套预交10000元，在开盘后可抵房款15000元

31、。2007-44000北向为3000，南向户型5000，2007-640006月30日盛大开盘。开盘推出“千套特价房”优惠计划，优惠价在32004130元/平方米，每套仅售2030万元。2007-7简装修均价40001-10层低楼层住宅销售速度最快。东、西塔两室销售速度比北塔的一室公寓销售速度快。整体销售率为20%。2007- 9均价4300销售率30%2007- 12建设到17、18层。均价4900销售进度：整体销售率为50%；户型面积为50-110平米，2008- 3施工到18、19层。均价4900朝向差价在400500/平米销售进度：整体销售率为50%；户型面积为50-110平米。200

32、8-5均价49008、客户群分析因汇展香格里拉东、西两塔以两室、或可以分割两室的一室两厅户型为主，其购买客群主要看中其低单价及低总价。购买客群多为30岁左右的已婚人士为主，购房目的以过渡性自用为主，其比例约占购房总体的70%。9、项目优劣势分析n 优势 项目周边分布有济钢、炼油厂等大型企业，消费客群充足 区域发展潜力、升值潜力大 户型以60-80平米为主力户型，总价集中在25-30万，周边竞争产品少。n 劣势 项目为塔楼设计，南北不通透，采光、通风条件相比于普通住宅要差；周边目前配套不成熟。(二) 其他区域竞争楼盘天泰太阳树1、楼盘概况天泰太阳树项目位于市中区舜德路1号(阳光舜城南侧)，东靠千

33、佛山，南接兴济河，北邻中华女子学院，由天泰置业有限公司开发兴建的高档居住社区，现由合富代理销售、TBC机构北京铭鼎负责全案推广。南通三建承建，北京五合国际建筑设计、济南同圆负责景观设计、戴德梁行为物业顾问公司。项目总占地11.322万平方米，建筑面积约为20万平米，由13幢小高层和高层组成，约1300户。2、建筑与规划项目规划设计：弧形设计：建筑成弧形围合布局，每个组团与建筑两侧的山脉相互呼应；阶梯状天梯线：单体楼座采用两端高、中高低的流线设计，错落有致。板式建筑形态：全部板式建筑，保证每个家庭、房间、窗户都有最大程度的采光和通风。纯粹人车分流：小区出入口车辆直接进入地下车库，电梯直达车库，形

34、成完善的人车分流系统。（地下一层为半地下，作为住宅和储藏室；地下二层为车库）新科技住宅：技术1：外墙保温外墙保温是以聚苯乙烯泡沫塑料板或挤塑聚苯乙稀泡沫塑料板为保温隔热层，采用聚合物胶浆粘结方式，辅以锚栓固定于主体墙结构外侧，并以界面剂作防护层的保温系统。天泰太阳树采用10公分厚的密度聚苯保温板，传热系数0.4w/k.m2太阳树在屋顶铺设了20公分厚高密度聚苯保温隔热板，外墙保温隔热板延伸到地下1.5米，减少能量从层顶和地下的传导。（墙体厚达40公分，但10公分不计入建筑面积）技术2：外墙干挂太阳树采用的大块合金板，而且，合金板和温层之间的流通空气层，有利于隔热和干燥保温材料。（聚苯板保温层、

35、界面剂保护层、流通空气层、横竖龙骨、合金板。）技术3：外窗隔热太阳树铝包实木窗的窗框分成内外两部分，形成断桥，有效阻止热量传导；采用镀膜后的LOW-E玻璃，其表面辐射率在0.25以下。冬季可以阻止室内热辐射反射回室内，保证室内热量不向室外散失。夏季可以阻止室外来自太阳的热辐射进入室内。技术4：外遮阳传统的遮阳采用内置活动百叶板、帘。这两种内遮阳主要缺点是由于悬挂于室内，不可避免地使室内热量积聚，较外遮阳效率要低。外遮阳帘由优质铝合金制成，内衬保温，遮阳率能达到85%；与内遮阳相比，外遮阳可使制冷能耗降低83%-88%。技术5：天棚混凝土辐射采暖（制冷）顶棚辐射冷暖系统的构造是：房间混凝土楼板内

36、部都设有水管，其直径为16-20毫米，间距在200-300毫米之间，此系统要求结构板厚160-250毫米，可利用混凝土的蓄热作用来减少温差。根据冬夏环境气温的变化，冬天在水管内注入28-30度的热水，夏季注入18-20度的冷水，通过混凝土楼板散热和吸热，再以柔和的辐射方式使室内环境温度均匀受控。做到室内空气温度冬季不低于20度，夏季不高于26度的人体最舒适范围。（楼层高3米，净高2.6米）技术六：自然新风清新空气来自35米以上高空，经过温度和湿度处理后，通过风道送入室内，24小 时不断地更新室内污浊空气，在不开窗的情况下也可保持室内空气新鲜，有益身体健康。新风经过过滤、加湿或除湿等多重处理后从

37、房间底部慢慢充满整个房间，以每秒不高于0.3平的低速从地面缓慢上升，人体和其他热负荷加热新风，产生上升气流。最后排到厨卫顶部，从排气道排出。技术七：同层后排水太阳树应用同层后排水技术，同质后排水系统是一种新型的室内排水系统，它与传统隔层排水系统相比具有明显的优势，主要区别在于：隔层排水系统是卫生间洁具排水通过管道穿越到下一层，在下一层顶部横向进入立管的排水方式；而室内同层后排水系统是将所有室内排水器具通过铺设在楼板上的横管连接，由苏维脱或球型多通接至排水立管。污水水平后排，无须立管穿透楼板；水管均为暗设，位置可调整；洁具均为悬挂，杜绝卫生死角。3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业

38、设施小区诊所中老年活动场所会所有无未定无无有项目周边配套公园/广场超市/商场学校医院银行公交车邮局休闲娱乐舜耕会展中心、植物园、千佛山公园舜耕中小学财政学院、济南大学千佛山医院、省中医、齐鲁医院110路34路,k100鲁能国旅、中铁国旅山东大厦、南郊宾馆4、开发时序开发模式开发时序工程进度销售节点建筑类型规模分三期开发一期现房08.4月交房小高层1（14F）、2(11F)、5(16F)三幢楼，共200余户。共3.5万平米二期后期尚有10栋楼尚未开发，体量18万平米左右 5、市场定位“不要空调暖气的科技住宅”是天泰.太阳树贯穿始终的推广主题，环保节能、居住舒适、地段优势、品牌品质是该项目在营销推

39、广中的主要诉求。总结其卖点主要有以下几点：卖点阐述品牌天泰的知名度和美誉度，并且以高档项目著称。品质注重产品的品质和细节处理舒适度恒温恒湿，新风系统、营造舒适生活空间精装修值得信赖的精装修，免除装修、设计麻烦地段环境千佛山下，土地稀缺，独特的景观资源和便利的交通科技住宅新材料、高科技、新设计环保节能未来建筑发展趋势，人与环境和谐相处6、户型分析开发时序建筑类型户型户型面积所占比例热销户型滞销户型一期小高层两室两厅一卫110平方米130%相对而言两室和三室销售较快三室两厅两卫155平方米60%四室两厅两卫200平方米13%五室两厅两卫200-21013%7、价格及销售情况时间产品类型价格销售状况

40、2006年9月3日开盘小高层住宅均价8800元/平方米推出1#、2#楼186套，截止到2006年11月6日，推出部分销售率达到15%2007年9月均价8800元/平方米销售率约40%，销售速度较慢2008年4月均价10040元/平方米推出楼座销售率70%左右 8、客户群分析项目强调高科技住宅，整体定位高端，客户心理价位都很高，从项目的意向客户来看，客户群覆盖全省，为社会的高端收入人群，如大学教授、体育明星、企事业单位高层、个体老板成功人士等，除了认可项目的品牌外，对科技、生态住宅也很认同。9、项目优劣势分析n 优势 天泰.太阳树位于济南地理位置和自然环境绝佳的南部区域 受“南控”规划的影响，土

41、地越来越稀缺 距离城市繁华地段近，出则繁华、入则清净。n 劣势 总价过高天泰.太阳树在济南的非别墅项目中单价和总价都居于最高，户型面积几乎都在150平方米以上，总价逼近别墅项目，价格定位尴尬，对销售造成较大压力。 对全新居住概念的怀疑对于天泰.太阳树提出的“不要空调暖气的科技住宅”，大多消费者仍然持有怀疑态度，特别是对于济南这样一个相对保守和固执的城市，早已习惯和认可了空调暖气，固有的生活方式难以改变，因此对于“科技住宅”的认可程度不高，造成即使有消费能力的置业者也并不愿意为新的生活方式买单。 担心增加生活成本新材料、高科技、节能环保固然是件好事，但是对于精打细算的济南消费者来说，更多的考虑到

42、了后期的维护成本，高品质意味着不菲的物业管理费，高科技是否会产生高额的运营和维护成本，对增加生活成本的顾虑造成了销售难度。10、项目照片、楼书、户型图1#楼150平方米 2#楼A户型110平方米2#楼C户型200平方米折页大舜天成1、楼盘概况项目位于山大路236号，是济南标志性的高尚的高品质社区，存在的理由和目标是“为成就而制造”，由一座高层、三座小高层和两座多层组成。简约、现代、欧式风格。其地理位置优越，小区设计和建设均严格执行国家建设部“AAA”级住宅性能标准，全面实现国家先进水平的智能化管理系统，强调“人、建筑、环境、信息”的彻底融合。大舜天成的空间设计与哲学有关，在充分展现空间的基本元

43、素之上，又特别强调了人性化和个性化。注重精神生活，挑战传统的客户casa spirituale-精神家园追求艺术氛围的casa creativa-创意空间体现温和和生活态度及家庭观念的客户casa soft-温和主义紧跟科技潮流与新事物的客户casa hitech-高科技紧跟简约主义时尚潮流的客户casa minimalista-简约主义文化功能：常年举办各种展览和让人激动的文化活动，关注当代最先锋的艺术事件和人物。为小区业主提供精神养份和艺术享受。攀岩馆规划：儿童岩壁高3.6米，岩壁高10米，可进行难度赛及速度赛的训练，目前是山东省登山队的训练基地。大舜天成外观图承建商：济南二建建筑设计公司

44、：上海同济大学建筑设计研究院景观设计公司：北京艾方环境艺术设计有限公司物业管理公司：港鲁军安物业公司2、建筑与规划建筑风格：简约、现代、欧式风格外立面：镶贴优质外墙砖，装修标准：精装修3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所无无无有无有项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐无大润发，科技市场等武警医院、千佛山医院工、农、浦发、招行等112、16有东方之韵等4、开发时序时间工程进度建筑类型规模06年9月现房一座高层、三座小高层和两座多层组成，300套左右占地面积：2.4534万平米，建筑面积：9万余平方米5、市场定位项目为高端楼盘，大胆

45、的想法和超前的理念，在济南市场占据了高端的位置，一次性付款、银行按揭的高要求，界定了客户，高单价、高总价。相对的就是市场的高端客户才有实力来享受销费这个产品，富的人总是占少数，无论是居住还是理财投资，这个消化速度相对济南的楼盘消化速度相对慢些。从产品的角度上看，此户型布局有些不合理，部分户型面积过大，这也是导致销售慢的因素。6、户型分析开发时序建筑类型户型户型面积所占比例热销户型滞销户型一期高层、小高层、多层三室、四室、五室159.56285.51三室五室户型图7、价格及销售情况时间工程进度产品类型价格销售状况2003-09-16开盘高层、小高层、多层78002006-09-30 790020

46、07-6-2090002008-4-309000剩余30%历史价格走势8、客户群分析客群来源区域较广，主要来自各个区域以及各行业高收入人群，其中也不乏山东省各地级市的成功私企老板。9、项目优劣势分析n 优势 区位好，升值潜力大 配套完善 建造品质较高n 劣势 价格高，普通消费者难以接受 全部为大户型，消费群有限10、项目样板间客厅 餐厅卧室 卫生间白金瀚宫1、楼盘概况白金瀚宫位于市中区玉函路102号一区，为伟东新都1号地，由济南伟东置业有限公司开发，伟东置业集团承建，上海荣景代理（伟东置业下属公司）。项目占地22万平米，建筑面积29万平米，由25幢11层小高层、沿街商铺组成。其东邻南北向城市主

47、干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，西行300米左右即到英雄山路，项目中部有一条东西向城市次干道八里洼路穿过，交通便利。2、建筑与规划古典欧式建筑，国际保温技术现代艺术与古代文明结合，利用希腊建筑，融入国际保温技术。艺术圆顶、天然砂岩基座、浮雕身柱、巴洛克式柱廊、弧形长窗、屋顶飞檐、收边线角、铁艺雕花，穿插曲面和椭圆形的空间。交房标准：毛坯房3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所内设双语幼儿园伟东中学小区筹建近3万平米的购物中心有项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐舜耕会展中心、植物园、千佛山公园武警总医院中国银行、工商银行、济南商

48、行等多家34、42、K54、43、44、48、66、129舜玉邮局鲁能国旅、中铁国旅山东大厦、南郊宾馆4、开发时序开发模式开发时序工程进度销售节点建筑类型规模分两期开发一期开盘前命名为伟东帝景，后因改变项目外立面设计，更名为白金瀚宫。一期准现房08年5月底交房小高层20#21#15#三栋二期部分为现房今推出一栋小高层，其他部分未定5、市场定位主推广语：植物园 御玉函路、铂金豪宅生活方式：享受奢适生活定位：玉函路欧陆豪宅6、户型分析开发时序建筑类型户型户型面积所占比例热销户型滞销户型一期小高层两室两厅11420%两室两厅已售磬无明显滞销户型三室两厅158、160、19080%二期规划未定白金瀚宫

49、外立面为欧式风格，与伟东前期产品风格差距较大。每栋楼体23个单元，一梯两户。主力户型为3室2厅2卫。7、价格及销售情况时间进度产品类型价格销售状况2006年12月认筹小高层52002007年6月准现房销售57002007年12月准现房销售660008年1月准现房销售680008年4月现房7000现销售率达85%项目最新均价为6600元/平米，与周边相似未知楼盘价格相比，价格偏低。周边银丰山庄二手房价格为8000元左右（单户面积250平米以上，普通住宅），天泰太阳树单价1万元以上（科技住宅）。8、客户群分析由于项目开盘前期总价较高，后期价格增长幅度较小。以周边原居住居民为主，以机关私企类较高收入

50、者为主。客户年龄以30岁45岁之间为主。9、项目优劣势分析n 优势 项目位于济南豪宅聚集区，周边项目品质高，知名度高，价格高。 项目自然环境好，群山环绕，空气新鲜，其位置在济南具有不可复制性。 项目具有优质自然资源的同时，交通方便，据市中心较近，生活配套较全，入则宁静，出则繁华。 项目外立面具有较好的昭示性，与周边项目相比，较有特色。 伟东新都作为项目一期，是济南早期高档楼盘之一。其宣传力度大，在济南市民中是传统的高档住宅。n 劣势： 产品户型较大，总价较高。 户型设计不够合理。浪费面积较多，功能设置不合理，部分已成准现房，修改余地不大。 售楼处与项目品质不符。采用双售楼处，其中位置上昭示性较

51、好的是舜耕路的售楼处，90%的客户首先到达的是此售楼处。它是伟东新都的老售楼处，装修简单，沙盘破旧，销售氛围淡薄，物料摆放杂乱。销售人员精神面貌较差，没有样板间。与项目本身高档楼盘形象严重不符。 位于项目工地的售楼处距离舜耕路售楼处较远，由于周边正在修路，机动车无法行驶到售楼处周边。此售楼处装修较豪华，销售环境较好。但销售人员少 样板间暴露户型缺陷。通往样板间的看楼通道没有任何装修。样板间只有一个，装修为欧式风格。整体感觉户型设计浪费面积较大，客厅和阳台很小，功能设计不科学。样板间没有起到修饰户型缺点的作用。 宣传资料不能体现项目特点。排版方式过时，整体色彩感觉陈旧，选用的图片质感粗糙。 项目

52、一期遗留问题影响二期形象。舜耕路售楼处到项目工地售楼处的必经的路口，沿街商铺拆除没有完成，并且工期呈现停滞状态，未拆除的钢筋等物料突兀的呈现在舜耕路路口，对项目形象产生非常不好的影响。10、项目照片、楼书、户型图2-2-1 114平米3-2-23-2-2 149.63平米3-2-2 157.55平米3-2-2 174.23平米3-2-2 161.17平米复式售楼处折页 新世界阳光花园1、楼盘概况新世界阳光花园整体规划二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期新世界阳光花园紧邻纬十二路和经七路，小区占地23.87公顷，建筑总面积48万平方米。新世界阳光花园整体项目分为东、西两区，分三期开发

53、，其中东区包括一期和三期，西区为二期。东区中的一期已于2004年底全部交付使用。12层小高层，1-2层为住宅底商新世界阳光花园西区规划图11-18层高层带电梯7层多层11-18层高层新世界阳光花园西区总建筑面积12万平方米，规划有12栋楼，建筑形式有7栋多层（带电梯）锦庭组团、2栋小高层香郡组团、3栋高层青城组团，按照高层、小高层、多层建筑类型分为三个组团，沿街设计有底商。现推售二期西半部分的一栋小高层、四栋多层和一栋高层。楼盘位置：东起纬十二路，西至北小辛庄西街，南起经七路，北至经六路延长线开发商：济南新世界阳光发展有限公司 广告公司：北京明格策略机构建筑设计公司：城乡设计研究院景观设计公司

54、：北京奥斯派克物业管理公司：济南新世纪物业管理公司2、建筑与规划建筑风格：现代外立面：涂料装修标准：甲级科技含量：智能化设备3、配套设施项目内配套区内幼儿园区内中小学区内商业设施小区诊所中老年活动场所会所多所10所学校较完善有有有项目周边配套公园/广场超市/商场医院银行公交车邮局休闲娱乐多个西市场片区、华联大厦、嘉华大厦、华联超市省立医院、济南第五人民医院、儿童医院、槐荫人民医院中国银行： 农行、华厦银行、交通银、工商银、建设银、农业银、济南商业银行经 十 路：42路 33路 81路 117路 20路 86路 K56路 K59路 K109路 长清1路；经 七 路：104路102路K108路20

55、路19路；经 六 路：19路73路K58路K98路；纬十二路：9路19路120路20路2路76路有桃源大酒店、桃花源水上人家、粤都酒店、黄桷树大酒店、舜和商务酒店4、开发时序开发模式开发时序工程进度推盘节点建筑类型规模分期开发一期2000年小高、高层、多层10万二期2007年7栋多层（带电梯）、2栋小高层、3栋高层，16万三期未定18万5、市场定位广告主题语：坐拥都市繁华腹地，悠享人文生活美宅经七路边.大隐尊邸.大宅风范6、二期户型分析建筑类型户型户型面积所占比例热销户型小高、高层、多层两室两厅一卫105-11047%85-150的户型三室两厅两卫150-18447%顶层复式174-2666%

56、户型图2室2厅1卫 新世界阳光花园二期以两室两厅一卫和三室两厅两卫为主力户型，该两种户型均衡分布。在开盘较短的时间内难以看出两种户型在销售速度的差异。7、价格及销售情况时间工程进度价格销售状况2007-6开盘均价5800首推6幢，销售面积约7.3万平米，至25号销售20套左右，销售率不足10%。2007-8均价6000销售率15%2007-9均价6000销售率20%2008-3多层均价6500，小高层均价6100，高层均价6000，目前正处于二期（西区）销售中，销售率50%左右。2008-5多层均价6500，小高层均价6100，高层均价6000，多层仅剩210260多平方米的复式，小高层、高层户销售率约50%。8、客户群分析新世界阳光花园二期客群主要是来自周边居住人群、企事业单位、个体户等；其小高层客群主要含有市中区及部分东部高收入人群。9、项目优劣势分析n 优势新世界阳光花园是济南区域内中高档楼盘，开发商实力雄厚，相比于一期户型设计，二期户型面积有所减小，将惠行之道与奢华生活融为一体。n 劣势本项目位于经济相对落后的槐荫区，周边高档配套较为缺乏，自然环境相对较差，相对于东部和南部，本