重庆西永组团商业分析（行业特选）

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1、重庆西永组团商业分析1行业材料目 录Content、发展方向研究、经济测算、项目定位、项目属性研究、市场研究2行业材料市场研究城市概况：重庆5大传统核心商圈正在升级改造，城市的快速扩张带动了以西永为代表新商圈的兴起目前主城区五大商圈已发展成熟，未来：1.随着电商冲击，百货将逐步被淘汰。2.五大商圈因其交通、核心、商务等功能的完善，自身发展越来越多元化，未来发展潜力虽有限，但绝不会被取代。3.每个商圈都正在经历升级换代，更多全新购物中心将成为商圈的消费主力地。4.重庆正在规划聚居区，随着人口和交通的爆发，五大商圈必然面临大量的消费外溢，近郊新商圈正在崛起。新兴商圈商圈级别辐射范围与功能定位茶园商

2、圈市级商业副中心服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心西永商圈市级商业副中心辐射主城东部消费者，集高新技术产品、文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术特色的文化中心。大渡口商圈都市区商业副中心服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特色的“都市生态购物公园”北碚商圈都市区商业副中心服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心区 渝北商圈都市区商业副中心服务于辐射与北区及北部新区消费

3、者。建成重庆北部集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心巴南商圈都市区商业副中心服务于辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。龙盛商圈都市区商业副中心服务与辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心3行业材料市场研究区域概况：西永-大学城板块重庆西部扩张主要方向，主城六大经济副中心之一大学城微电园台资园城市西部扩张主要方向和必然选择l重庆主城区六大副中心之一l带动西部槽谷地带发展的关键点都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口

4、最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业4行业材料市场研究板块规划：西永-大学城

5、板块分为3大商圈：西永中心商圈、大学城中部商圈、大学城南部商圈西永天街廊桥天都台北城龙湖睿城本案公公园园U城16万方，定位青春时尚熙街15万方：定位校园经济富力城75万方，定位中高端学苑U街6万方，定位中高端大学城南部商圈大学城南部商圈大学城中部商圈大学城中部商圈土主土主物流物流园园西永中心商圈西永中心商圈大学城南路大学城南路城市中心区城市中心区p西永商圈目前有首创、龙湖、金科等多个项目开发，是未来商业发展区西永商圈位置：西永中心商圈，位于西永大道沿线p大学城板块将以大学城南路为界，形成两个相对集中的商业发展区大学城中部商圈：位于大学城南路以北大学城南部商圈：位于大学城南路以南片区项目名称商业

6、规划体量（万）预计供应时间西永片区约95.3万西永公租房商业（包含康居西城）12.3万康居西城商业已经开业西永天街约3万已开业首创光和城6.5万预计2015年开业龙湖拉特芳斯24万商业未开建，首期以洋房面世金科西永项目约33万未开工新欧鹏项目10万-西永中央广场7.5万目前开始动工大学城片区约396.4万龙湖U城天街16万已开业卓越熙街13万一二期已开业大学城美院等临街商业4.4万已开业东方剑桥天街广场4万已开业台北城33万2015年首期开业富力城260万已开业协信城立方8万在建中，预计2015年开业北麓国际城5万-康田曼城5万恒阳项目33万集中商业及街区金科廊桥水乡15万已建成，预计2014

7、年开业合计约490万-根据西永-大学城片区在建项目商业的入市时间情况估算，预计2015年商业面积为56.3万，2020年商业面积近500万。5行业材料市场研究产业规划：规划至2015年西永-大学城板块IT产值将达到重庆GDP的1/3，成为重庆经济重要增长极区域规模产业发展定位规划产值大学城大学城总用地面积22平方公里全国重要的科教节点，西南地区高级人才培育中心、科研与交流中心、创新中心和产业基地重庆西部现代物流园沙区规划布局33平方公里的重庆西部现代物流产业园区，预计总投资1.117亿建设具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主题的综合物流园区2020年将建成西部最大铁路国际口岸，年吞

8、吐能力达到2000万表箱西永微电园西永综合保税区园区总规划面积约30平方公里，由6园1区组成规划面积10.3平方公里，分AB区预计2015年将实现年产值8000台笔记本电脑，7000亿元总产值、800亿美院进出口额的目标软件及外包服务产业主要布设IC设计产业与芯片制造产业形成上下产业链，规划建设7-10条6-12英寸芯片生产线集成电路产业园忠县布设芯片封装、测试和封装材料生产基础电子产业园重点发展通讯设备设施、医疗、消费类电子、汽车电子、工业自动化控制等电子信息工业创新创业产业园重点布设高技术创业区，企业研发中心和企业总部区企业服务园生活配套区台资信息产业园台湾电子企业的生产基地到2015年，

9、西永IT产业产值将达到重庆GDP的1/3，彻底改变重庆产业格局；大学城、物流园、西永微电园形成丰富产业群集，互为支撑，区域综合经济实力得到提高。同时，大量快速导入的高素质消费群体，支撑商业的高效发展。6行业材料市场研究人口规划：规划至2015年西永城市副中心人口将达到60万，目前常住人口较少，多为教育人群u 目前大学城板块已入住15所高校，100多个科研院所，8万余名科教人员；u 规划教师、学生人口约15万人，社会人口约25万人；u 未来西永板块的人口将达到60万人；7行业材料市场研究交通情况：双碑隧道的开通，缩短了与江北之间的距离，提升了项目整体的易达性交通设施贯通时间影响力外环线2010年

10、1.串联外围组团，扩大城市版图2.增强西永与机场等重要设施的关联璧山隧道2010年9月28日1.打破璧山与西永板块的阻隔2.璧山产业经济与西永板块经济联动发展、共同促进3.为西永板块房地产市场引入璧山客群双碑大桥2012年10月1.缩短大学城与城市北板块距离，为西永经济与两江新区经济互动打通交通命脉双碑隧道预计2013年年底1.加强西永板块与主城紧密连接程度2.缩短城市距离，加强内外沟通3.增加西永板块外向性连接通路，助力开放发展井口隧道未定1.加强北碚区与西永关系地铁1号线一期2011年10月二期2012年底1.缩短西永城市距离2.将西永更紧密融合入城市大都会圈3.为泛众共享西永打开便捷之门

11、4.为西永成为目的性消费（休闲、娱乐）地点做好铺垫轻轨7号线2015年后1.拓展西永板块城市交通网，提高可达性和便捷程度2.连贯板块纵线，使城南、城中、城北板块互动更为明显3.促成西永板块不同区域功能互补，活化大都市生活区8行业材料市场研究商业现状：区域内商业市场呈现供过于求的态势，竞争压力较大，消费水平有待提高年份新增面积销售面积供需比商业余量2011年106882.1121104.79 5.064438552.82012年180347.7367290.872.682013年1-10月364494.73124776.072.92u2011年至今，西永组团商业销售约21万，供应面积约65万；整

12、体西永-大学城板块商业余量约44万方，处于供过于求态势；u产业人口消费力低下，依靠厂区自身供给；固定居民无法贡献消费力；u学生群体主要依赖熙街和美院商业街；教职工返回主城消费；已开业项目商业类型一期部分开业龙湖U城天街+社区部分开业学院U街街区商业部分开业富力城街区+社区+底商已开业东方剑桥集中式已开业康田漫城社区商业已开业龙湖花千树社区底商已开业西永天街街区商业已开业康居西城社区底商已开业川美商业街区商业已开业龙湖睿城社区商业9行业材料市场研究商务办公现状：区域内已呈现商务项目较少，存量约为8万方左右，未来规划有多栋甲级写字楼，预计商务体量将达到55万1.独栋办公：区域内仅康田国际企业港设置

13、独栋式办公产品，空间分割灵活多变，在市场上比较受客户喜爱。客群集中在区域内的创新型技术企业；总建面8.9万，已售约4万；2.甲级写字楼：目前区域内仅富力城智汇国际甲级写字楼在售，均价9500元/，去化速度平缓，2013年5月首次开盘，总建面约4万，已售约1万；康田企业港独栋式办公项目商务面积富力城多组团综合40万台北城8.5万拉特芳斯7.5万合计55万未来写字楼预计放量公寓甲写乙写乙写酒店综合商业10行业材料1.935.360.000.002.213.620.003.520.001.931.630.870.980.800.431.250.480.430.760.3050094904522247

14、21490653206486648155195757010002000300040005000600070000.001.002.003.004.005.006.00/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式供应成交建面成交均价（元/）52845284元元/1.8万方供需走势：2013年前10月供应18.56万方，成交7.94万方，销供比仅为0.43，市场低迷。2013年1-10月西永公寓物业市场需求持续走低有继续恶化的风险；市场格局：受供应影响，公寓以商业产品为主导。商务公寓市场份额达到77%；2013年1-10月西永公寓成交走势公寓

15、（商业）77%公寓（住宅）23%市场研究公寓现状：区域内公寓市场较为低迷，主要以商务公寓为主，整体市场呈现供大于求的现状，竞争压力较大11行业材料市场研究西永-大学城板块商业现状p区域内整体商业市场处于供过于求态势，据不完全数据统计，未来存量可供市场去化10年以上；p商业整体租金水平较低，出租率除熙街外，整体上出租率较低且商铺经营不乐观；p区域内现有常住人口较少，多为流动人群；p区域整体消费力较低，学生和产业人群形成了固有的消费习惯，不能做为主力消费力支撑；西永商业趋势p按照现有商业规划，目前可以预见的西永区域未来商业供应量将超500万p西永未来发展前景可见，商务前景看好，而且未来常住人口将不

16、断上升且消费力强劲，对未来商业将有很大的支撑和提升作用；p未来常住人群增多，消费力稳定；西永-大学城板块商业（包含商务及公寓）现在及未来很长一段时间都将处于供大于求的态势整体商业经营情况和出租情况不容乐观；未来商业供应体量极大，商业将进入残酷的竞争阶段总结12行业材料目 录Content、发展方向研究、经济测算、项目定位、项目属性研究、市场研究13行业材料项目属性研究项目区位：项目位于板块核心位置，未来发展前景较大，具备一定的价值基础项目位置连接双碑隧道、双碑大桥公园广场沙区行政中心轻轨1号线科技大道西永大道大 学城组 团西永中央商务区金科廊桥水乡西城大道（一纵线）渝新欧物流园区微电园区项目位

17、于西永中央商务区内，西永-大学城板块未来将打造3大核心商圈，本项目位于西永中央商务区的核心位置，具备一定的价值基础。14行业材料L29-4/03面积：23.07亩L29-3/03面积：19.09亩L26-4/03面积：28.19亩L27-1/03面积：29.06亩L28-2/03面积：18.64亩市政广场金科商业用地商业用地：142.9亩，建面36.3万方住宅用地：211.1亩，建面35.18万方市政广场金科住宅/商住用地商住混合：42.4亩，容积率3，建面8.49万方住宅用地：616.34，容积率2.35，建面96.56万方商业用地：220.8亩，建面19.32万方其中商业17.9万方LOF

18、T及SOHO11.4方住宅用地：124.2亩，建面32万方龙湖拉特芳斯首创光和城项目属性研究基本经济指标占地面积51.88万建筑面积132.8159万商业总体量约40万纯商业：32.6813万商业容积率4.0-4.5项目情况：项目整体商业体量较大，在区域内属于大规模商业项目，可打造区域性商业中心纯商业用地经济指标用地性质面积（亩）土地面积（）容积率建筑面积（）B1B228.19 187904.0 75,160 B1B229.06 193714.3 83,295 B1B218.64 124284.5 55,926 B1B223.07 153814 61,524 B1B219.09 127274

19、50,908 总计118.0578697326813第一批次拿地地块容积率平衡为4.2第二批次拿地地块容积率平衡为415行业材料项目属性研究地块分析：地势较为平坦，周边多为规划的居住用地，可利用资源较少南面北面西面东面u北面：待出让居住用地u南面：龙湖拉特芳斯及 首创光合城u西面：待出让商住用地u东面：西城大道项目地块内地势平坦，最大高差约为10米；整体用地条件较好。16行业材料项目属性研究周边情况：龙湖拉特芳斯及首创光合城已入市，未来竞争激烈本项目龙湖拉特芳斯首创光合城龙湖拉特芳斯首创光合城17行业材料项目属性研究交通情况：项目所处板块交通现状不太理想，未来随着区域的发展，项目的易达性将得到

20、提升项目位置连接双碑隧道、双碑大桥公园广场沙区行政中心轻轨1号线科技大道西永大道大 学城组 团西永中央商务区金科廊桥水乡西城大道（一纵线）渝新欧物流园区微电园区项目所处板块内呈现“三横两纵”的交通体系，项目附近配置了轻轨1号线，并且微电园站在项目附近，未来双碑隧道的开通，将大大提升项目与区域外的通达性，也将提升整个板块的商业价值。宗地一宗地二宗地三龙湖项目首创项目轻轨1号线连接双碑隧道微电园站赖家桥站学城大道西永大道西城大道（一纵线）西园一路渝遂高速渝襄铁路西永中央商务区18行业材料项目属性研究动线分析：目前项目动线只能通过已建成的道路到达，未来区域成型后，将提升项目整体易达性，价值得到提升微

21、电园站人流动线车流动线u 人流来向：1.可通过西园一路及轨道1号线微电园站方向到达本项目商业；2.未来还可通过本项目住宅部分到达项目商业部分；u 车流来向：1.可通过科技大道及西城大道（一纵线）到达本项目；本项目19行业材料项目属性研究总结项目区位优势明显，中央商务区核心商圈优质项目；通过对项目规模及地块条件分析，具备价值基础及打造潜力；通过对项目交通及动线分析，未来发展前景良好，具备辐射至外围区域的能力；与周边商业项目竞争激烈，具备共同打造副中心核心商圈实力；20行业材料项目属性研究SWOT分析中心商圈优质商业毗邻优质商业项目差异化定位共同营造中心商圈优势Strengthl区位：核心地段，具

22、备价值基础l规模：规模效应，具备市场关注度l地块：地势平坦，用地条件优越l展示：十字路口，展示性较好劣势Weakenl入市时间较晚，首波客户流失l周边无可利用资源l现有交通较少，到达性差l现有人群支撑力薄弱机会Opportunityl西永板块城市发展，增加消费需求l未来的中央商务区，价值潜力巨大l核心区域，利用优质项目的互补，具备打造第一商圈的潜力威胁Threatenl未来商业放量较大，竞争激烈l周边商业项目对本案客户的分流及截流SO战略l强化项目区位优势l吸引稳定客群，释放消费需求l利用中央商务区的核心位置，合力打造城市副中心第一商圈WO战略l弱化入市时机，打造目的性强的商业中心，吸引客群l

23、通过形象的塑造及市场营销，大力宣传项目，提升市场关注度ST战略WT战略l共同打造城市副中心核心商圈，弱化竞争层面l差异化定位，弱化分流现象l弱化竞争对手，借势成长l强化自身资源的打造，塑造核心竞争力21行业材料目 录Content、发展方向研究、经济测算、项目定位、项目属性研究、市场研究22行业材料项目难点解析发展方向研究 消费人群支撑力薄弱，如何吸引客群？交通不便的情况下，如何辐射外围区域？整体：商业：未来竞争激烈的情况下，如何打破商业格局，引爆市场？商务：供大于求的市场中，怎样的产品才能刺激市场，拉动销售？23行业材料发展方向研究商业市场u商业市场整体概况u竞争对手分析u机会点挖掘u项目定

24、位24行业材料发展方向研究商业市场：目前大学城商业项目较多，但整体分布较为凌乱，暂无较为核心的商业体呈现123456789101、陈家桥商业街 2、卓越熙街 3、富力一期商业 4、大学城中路临时商业 5、重大北门商业街 6、川美商业7、龙湖睿城和东方剑桥配套商业8、龙湖U城天街商业9、龙湖花千树商业10、康田漫城商业11、学苑U街12、旭阳台北城商业13、西永天街目前处于商业发展初期，随房地产开发和学校进驻而分布11131225行业材料发展方向研究商业市场：已开业的商业多为社区底商及街区型商业，未来将面世的商业体量预计约500万方已开业项目商业类型新增供应销售面积商业总规模销售均价一期部分开也

25、龙湖U城天街+社区30788.4720556.7716万19322部分开业学院U街街区商业23238.3620767.656.5万15500部分开业富力城街区+社区+底商82120.4420852.16260万14752已开业东方剑桥集中式5638.792243.294万15243已开业康田漫城社区商业1626.182019.005万17069已开业龙湖花千树社区底商2542.69470.821万15461已开业西永天街街区商业021320.002万12030已开业康居西城社区底商2505.6418831.212万9860已开业川美商业街区商业023720.002.4万14178已开业龙湖睿城

26、社区商业0616.36616.361059126行业材料发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯商业地块基本信息物业类型体量（万方）LOFT2.4酒店1.5商业16乙级写字楼4.4甲级写字楼4.5公寓10.8合计39.6竞争力分析：1.龙湖拉特芳斯位于西永中央商务区中心区位，紧邻地铁站，地理位置优于本项目；2.龙湖未来规划是打造现有的商业产品的集合，口碑优势明显；3.龙湖商业的品牌效应较大，有利于商业的宣传及发展；乙级写字楼2万乙级写字楼2.4万酒店1.5万甲级写字楼4.5万公寓2.8万LOFT2.4万公寓8万商业16万27行业材料物业类型体量（万方）LOFT2.4酒店1.5商业16乙级写字楼4

27、.4甲级写字楼4.5公寓10.8合计39.6物业类型体量（万方）洋房33住宅社区商业16.5合计39.5发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯住宅地块商业地块28行业材料发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯1、参与了前期的定位和调研，对产品充满信心。2、目前以住宅销售为准，刚开始比较混乱，一步一步完善。3、明年3月份有甲级写字楼销售的计划，该置业顾问参与了西永写字楼市场调研。4、龙湖有很多“龙民”，现在就非常关注商务产品的销售，在房展会期间，对商务产品的咨询量和住宅相差不大，很多人都预留了信息，等待商务产品的推出。5、公寓产品有极小户型，可以5-10套的组合购买。6、商业公司内部称是天街系，

28、对外的统一说辞口径也是天街系产品。7、不看好U城天街，因为微电园距离主城更近，置业顾问个人认为，拉特芳斯的景观街区更好，更容易去化。龙湖置业顾问访谈摘录：29行业材料1、龙湖在西永规划了大社区概念，拉特芳斯是收官之笔。2、目前龙湖聚集了商业、洋房、公寓、住宅、学校等综合成为了一个大社区概念，但是唯独缺少商务属性产品，拉特芳斯是一个很好的弥补。3、商业部分，目前以天街系呈现，但是商业组合会是星悦荟、MOCO家居、日常零售、超市、影院等为主的综合性商业，并预留调整空间。用不同特色构建这个商业。4、社区底商完全销售，但是商业部分目前大方向是全部自持，龙湖将在未来10年内，逐步增大自持比例，不轻易进行

29、销售。5、U城天街和时代天街的销售外界看来非常成功并赞许，但是对龙湖而言，实际运营和招商过程里出现了很多问题，特别是小业主的控制、业态的无法控制、龙湖都在调整，包括现在在拉特芳斯，底商能够做餐饮的，龙湖主动预留餐饮设施，提高商铺的附加值。6、U城天街的开业，是一个很好的试点，但是通过运营发现，对学生的吸引力非常低，我们也在调整，并为U城天街2期做奥特莱斯的方向做论证，现在还不能给出准确的答案。龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录1：龙湖MOCO家居生活馆龙湖星悦荟发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯30行业材料1、U城的公寓销售非常好，获得了业界很多赞许，但是内部发现，其实后期销售比较吃力，极小

30、户型去化完毕和竞品的大量出现，导致了龙湖目前做公寓比较谨慎。但是毕竟龙湖是有庞大的“龙民”存在，而且微电园站距离主城更近，我们认为能够吸引更多沙坪坝、双碑的外溢客流，具体的，要等我们的合作公司给我们提供相关的调研。2、担心公寓和写字楼的去化，我们现在找到了3家公司给我们提供了7个版本的方案，目前比较倾向商业和塔楼之间的平衡，并适当缩小塔楼面积，增大商办独栋，方便日后的销售和使用。3、商业属性和住宅属性的公寓的区别很大，与政府的沟通，尽量保证供气、商水商电等各种日后的使用成本，都是影响销售的关键，龙湖正在全力调整这个方面的问题，针对不同属性的产品，对户型的设计做出调整。4、拉特芳斯未来的商业面向

31、的还是家庭群体，龙湖做商业看的是5年后的状况，新兴家庭，没有太多钱的年轻人，投资者将房租给青年人，产业这些个小年轻，都是以家庭为单位（该副总认为，在谈恋爱的情侣、有孩子小两口、无孩子的小两口，都是家庭单元），所以整个商业定位完全基于家庭为单位，满足家庭的需要。龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录2：发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯31行业材料1、龙湖做星悦荟是不怕的，因为现在的星悦荟很多都是龙湖的业主购买消费卡在支撑，特别是渝信川菜等，很多都是购卡的业主的食堂，龙湖在西永的项目，将提供更大更好的餐饮服务，打造一个“聚餐”圣地。2、龙湖扮演的是一个商务领导者的角色，但是内部认为，龙湖在西永是按

32、照大社区概念进行的，是一个编织很久的大网，主打拉特芳斯的概念，并不是为了这个地块突发奇想，而是经过对龙湖大社区的功能的组合，增加一个商务功能，能够使得大社区概念更加完善，真正成为办公、居家、休闲、购物四个功能的综合概念落地。3、龙湖希望看到在这个大社区内，有更多的业主可以设立自己的公司，自己的工作室，让这部分人，住在这里，生活在这里，工作在这里，未来，孩子也可以在这里有各种学校，并借助大学生，完成一体化的教育体系。对于龙湖来说，这也是仅仅西永能够达到的，也是刚开始不敢去想的，其他地方这样的机会不会再有。龙湖不透露姓名的商业副总访谈摘录3：发展方向研究竞争对手分析：龙湖拉特芳斯32行业材料发展方

33、向研究竞争对手分析：首创光合城项目名称首创光合城项目地址西永微电园（地铁1号线微电园站旁）物业类型住宅、商业、办公建筑形态高层 LOFT装修情况清水占地面积146409建筑面积491061容积率2.65开发商首创地产开盘时间2013/08项目基本信息土地位置宗地编号出让方式出让时间净用地面积(亩)楼面地价(元/)沙坪坝西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1/02拍卖 2010/12/16564.161322.5533行业材料发展方向研究竞争力分析：1.首创光合城紧邻地铁1号线微电园站，项目的展示性及人流到达性较强；2.商业提前面世，有

34、利于吸引投资者的关注；3.项目自身的商业配套容易造成对本项目的消费客群的分流；LOFT4.2万住宅32万公寓7.2万商业6.5万竞争对手分析：首创光合城物业构成及体量34行业材料发展方向研究机会点分析体量主题定位档次业态建筑特色龙湖拉特芳斯：自持16万方商业，集合龙湖现有3大商业产品线，以天街模式为主，打造综合性高较高的商业中心；首创光合城：自持小体量商业，销售部分商业街，以打造区域性社区中心为主；本项目：利用规模效应及中央商务区核心区域，以主题性较强的商业定位吸引客群，结合周边商业项目，共同营造城市副中心第一商圈的核心地位；龙湖拉特芳斯首创光合城本项目35行业材料发展方向研究机会点分析学府人

35、文社区浓厚书院气质文化底蕴传承在西永-大学城板块中，学府人文社区的定义已深入人心结合书院气息，以人文为依托，以文化为主题烘托；打造文化创意性较强的商业中心；36行业材料发展方向研究机会点分析u 区域内的直接竞争对手具备多元化的业态布置及产品分布，不利于项目打造综合性较强的城市级商业中心；u 本项目商业应打造主题性较强的城市级商业中心，寻求差异化定位；u 以大环境的人文气息为依托，以文化为主题背景；打造以文化、创意为主题以休闲、餐饮、零售为配套业态的商业37行业材料怎样的文化主题才能成为核心动力进而引爆市场达到真正的吸引客群，辐射范围扩大？38行业材料发展方向研究核心价值挖掘在房地产开发过程中，

36、能够引发社会广泛关注，为地产项目带来大量人气、商气，最终带动地产物业销售的新、奇、特项目。核心引擎的特点:1、标志性，如：伦敦之眼摩天轮。2、聚集性，如：美国百老汇。3、吸引力，如：香港迪士尼乐园。核心引擎定义：39行业材料一般而言，在房地产开发过程中，核心引擎项目承担的职能主要体现在两大方面 降低成本、提高溢价提升项目销售溢价降低项目开发成本核心引擎发展方向研究核心价值挖掘核心引擎在房地产项目开发过程中的主要作用：40行业材料提升项目销售价值降低项目开发成本核心引擎由于核心引擎项目巨大的人气吸引力和经济带动效应，能够满足地方经济发展和社会繁荣等多方面需求，因此备受地方政府关注，为了鼓励此类项

37、目发展，地方政府往往出台相关优惠政策。其中土地优惠、税收减免、财政补贴是最常见的鼓励方式。好的核心引擎，可以引发社会关注，带动销售人气，提升项目形象，营造生活氛围，拔高项目调性，促进区域成熟，最终实现地产项目开发的物业升值和快速销售的双重目标。核心引擎杠杆价值：促进地方经济增长大幅提升区域土地价值为政府带来政绩为城市改善形象带动地方税收持续增长增加地方就业岗位发展方向研究核心价值挖掘核心引擎在房地产项目开发过程中的价值杠杆模型：41行业材料发展方向研究案例借鉴新世纪环球中心项目位于成都国际城南CBD核心区域，城市中轴天府大道两侧，处于政府重点打造区域，项目总建筑面积176万平米（含艺术中心约1

38、8万方），为世界上最大的单体建筑，物业类型涵盖写字楼、购物中心、洲际酒店、海洋乐园中心、艺术中心。总占地面积：858万平米 建筑面积：176万平米 写字楼建筑面积：72万平米建筑密度：41.39%地上建筑面积：117.6万方地下建筑面积：58.4万方容积率：2.52车位数：约15000个楼层：地上18层，地下2层结构高度：最高点122米，海洋乐园弯顶高度99米建筑主体：高约100米、长近500米，宽约400米经济技术指标全球最大单体建筑，西部唯一室内人工沙滩，艺术中心42行业材料新世纪环球中心艺术中心是集大剧院、剧场、艺术馆、音乐厅、展示厅、国际会议中心于一体。大剧院可同时容纳2000人观赏影

39、剧音乐厅可同时容纳1000人欣赏音乐演出现代艺术馆面积达30000，为艺术作品展览提供平台国际会议中心上万平米国际会议中心，8000多功能会议厅国际展览厅12000平米展示厅，为品牌展览推介提供场地艺术中心建成后将成为中国西部最大且最完备的文化艺术建筑体发展方向研究案例借鉴新世纪环球中心43行业材料项目名称拿地时间拿地面积（亩）成交价（万元/亩）楼面地价（元/）拿地金额亿元）新世纪环球中心2008-09-122008-09-26935.86424213.95中航国际广场2007-04-2736.143001323.531.08蜀都中心2007-09-132007-09-2833.96 900.

40、001687.503.06金控时代广场2009-12-152009-12-2927.49380.00 950.001.04中国水电大厦2005-09-202005-10-1050.00 66.67333.35 0.33花样年福年广场2008-06-022008-06-1824.85260487.50 0.65环球时代中心2009-12-222010-01-0636.44325.00706.521.18东方希望中心2007-02-012007-02-0944.48230862.501.02天合凯旋南城2010-12-312011-01-1848.65466.6720002.27茂业中心2006-

41、10-3034.06 64216052.19与周边项目土地对比新世纪环球中心周边3公里范围内有20个办公项目在售，多为100亩以下项目，其楼面地价多为1000元/平米左右，本项目占地达936亩，楼面地价仅421元/平米，明显低于周边项目，低土地成本优势尤为突出。注：其余周边办公项目无土地信息。3KM项目开发以地标建筑、海洋游乐中心，文化演艺等为核心引擎，以此获取政府土地优惠政策。以同期周边市场土地均价1/7的价格获取936亩土地。发展方向研究案例借鉴新世纪环球中心44行业材料项目名称新世纪环球中心棕榈泉国际中心东方希望天祥广场希顿国际广场 奥克斯广场 中航国际交流中心茂业中心销售总套数3220

42、44919275999185223销售总面积（）620387.5436084.9299416.7537698.97110213.2813439.0346033.97销售总金额（万元）720976.4155521.529916852196.2283841.1211131.2557963.64建面均价（元/）11621.3815386.359974.9813845.5312713.578282.7812591.49去化时间（月）39291826321729月均去化面积（）1590712445523145034447911587由于项目商业体量非常巨大，项目在销售过程中没有采用核心引擎的高溢价杠杆效

43、应，而是更多的发挥了低成本效应。在项目几大核心价值支撑下，项目售价位于区域中上水平，去化速度完胜周边竞品，是周边竞品去化速度的3-10倍。与周边项目对比发展方向研究案例借鉴新世纪环球中心45行业材料发展方向研究案例借鉴新世纪环球中心借鉴点一：打造区域内首个特色建筑；利用特色鲜明的建筑，集合多种特殊业态，吸引客户关注；打造方向：寻求主题特色鲜明的业态，结合独具特色的建筑群落，提升市场关注度 如主题乐园等。特色建筑主题乐园46行业材料 北欧知识城是丹麦与中国的大型合作项目，打造成为整个西南地区乃至全国，以知识和科技为本的重要载体，成为产业园区建设的新样板。项目位于新都区，规划总面积约1200亩，一

44、期A地块约220亩：学校100亩，住宅100多亩（联排别墅+花园洋房+高层电梯），打造高品质北欧低碳生活方式。整个规划包括哥本哈根商学院中国校区、第三代创意园区(3G)、欧洲商务中心及可持续发展生态社区等多功能城市复合业态。总占地面积：80万平米 建筑面积：240万平米 容积率：3.80绿化率：40%建筑类别：板塔结合、多层、高层总户数：20000户一区：低碳示范区一桥：知识桥一公园：诺贝尔主题公园四中心：欧洲商务中心、北欧会展中心、文化艺术中心、设计创意中心经济技术指标发展方向研究案例借鉴北欧知识城47行业材料发展方向研究案例借鉴北欧知识城北欧知识城以西班牙伊萨德创意产业园（伊萨德商学院与知

45、识产业的互交）的成功案例为范本，同时植入拥有成熟知识产业链的北欧低碳经济，升级打造亚洲第一的第三代创意科技园模式。即为入驻的追求革新的企业提供国际知名哥本哈根商学院、嫁接欧洲产业、输入先进技术等特制服务，是中国西部与欧洲的深度合作典范，也是提升成都国际化的一次契机，更是未来低碳经济和可持续发展模式的最新实践与探索。引入丹麦哥本哈根商学院（与沃顿商学院齐名的世界级知名学府），打造知识地产概念，今年9月与阿里巴巴签约，阿里巴巴电子商务中心即将入驻，将电商产业融入地产发展模式48行业材料发展方向研究案例借鉴北欧知识城项目名称拿地时间拿地面积（亩）成交价（万元/亩）楼面地价（元/）拿地金额亿元）北欧知

46、识城2009年1200141311.92源上湾国际社区2010-09-1094.521708501.61云水涧2009-3-2667.54100833.336754香江紫钻2010-5-692.391005009239与周边项目土地对比北欧知识城周边6公里范围内有6个住宅项目在售，多为200亩以下项目，其楼面地价集中于1000元/平米以下，北欧知识城项目规模大，楼面地价仅131元/平米，明显低于周边项目，低土地成本优势突出。6KM项目以哥本哈根商学院为核心引擎价值驱动，一次性锁定区域内1200亩土地，项目每亩土地成本是周边竞品的1/7，楼面地价也是周边竞品均价的1/7倍。49行业材料发展方向研

47、究案例借鉴北欧知识城北欧知识城周边6公里范围内有6个住宅项目在售，其中高层均价集中于4100-5300元/平米，多层均价达集中于4200元/平米，本案均价明显高于周边项目。与周边住宅项目价格对比项目产品类型成交均价（元/、开盘-2013.11月备案均价）北欧知识城多层8314中高层6022高层6648源上湾国际社区中高层5557高层5288物联港盛世香河高层4167金峰云水涧多层4140香江紫钻小高层4347中高层4274泽瀚峰景中高层4277高层4369鹏发绿岛中高层4921项目售价高层物业高出周边竞品1400-2500元/，中高层物业高出周边竞品500-1800元/，多层物业高出周边420

48、0元/50行业材料项目名称北欧知识城源上湾国际社区物联港盛世香河金峰云水涧香江紫钻泽瀚峰景鹏发绿岛销售总套数36721504761606149463139销售总面积（）364888.62143828.270129.47048014788.73469712521.3销售总金额（万元）24.77.72.922.96362.41.56161.8建面均价（元/）69955352416741404302.243014921去化时间（月）2516123617255月均去化套数（套）14795.6631791828在均价高出周边竞品的情况下，项目月均去化速度依然大幅度领先周边项目与周边项目去化速度对比发展方

49、向研究案例借鉴北欧知识城51行业材料发展方向研究案例借鉴北欧知识城借鉴点二：利用异域文化产业吸引客群；结合异域风情建筑，营造项目整体氛围；打造方向：寻求特色异域文化做为定位支撑，结合特色建筑，吸引消费者人文风情52行业材料目 录Content、发展方向研究、经济测算、项目定位、项目属性研究、市场研究u方案一u方案二53行业材料整体定位方案一“最”文化的休闲娱乐目的地“新”与“旧”的较量是更能唤起人们对旧时文化的追溯还是更能激发人们对新兴文化的追捧54行业材料“新”与“旧”的文化碰撞，更能激发城市功能的充分发挥55行业材料是“新”、“旧”文化的碰撞还是时代变迁带来的文化贯通抑或是代表着新旧交替的

50、文化背景中带来新的城市功能56行业材料是追捧着科技的发展是感叹着技术的发达更是人们对未知领域的探索57行业材料通过全息显像科技与体感科技相结合，让游客置身于一部被机械臂控制360摆动的巴士中，体验被金刚保护并与暴龙作战的过程；在此过程中，观众将通过全息成像科技，感受到在自己身边1:1存在的金刚与暴龙搏斗场景，高达15米的金刚和恐龙以及被机械臂控制摆动的巴士车，将给予观众史无前例的真实冒险体验与魔幻体验。在新兴文化的催生下，产生的4D360电影秀58行业材料 JOYPOLIS将没有任何安全风险的机械游乐带入商业娱乐中心内，以融入了故事情节、仿真情境的“冒险”体验带入游乐过程，以“超现实”的情景带

51、入互动体验，包括：虚拟体感过山车、DARK PAPLE 5D互动、现场推理体验娱乐、虚拟情境恐怖体验、动漫3D合成照相馆等。在科技不断发展中，创造的室内游乐场59行业材料“旧”重庆“最”重庆在不断进步的社会中，越来越多的人开始遗忘过去，也开始寻找过去；不是喜新厌旧，只是被不断更新的现在迷乱了双眼；只需要给人们一点回忆，便会想起旧时的背景60行业材料火锅五十强重庆土特产百年老字号重庆小面重庆特色之一：火锅又称为毛肚火锅或麻辣火锅，是中国的传统饮食方式，起源于明末清初的重庆嘉陵江畔、朝天门等码头船工纤夫的粗放餐饮方式，原料主要是牛毛肚、猪黄喉、鸭肠、牛血旺等。重庆火锅50强：晓宇火锅重庆火锅50强

52、：矿火锅旧时文化的渊源起故总能带来人们莫名的共鸣61行业材料火锅五十强重庆土特产百年老字号重庆小面重庆特色之一：老字号商家沿袭和继承了优秀的文化传统，具有鲜明的地域文化特征和历史痕迹、具有独特的工艺和经营特色，取得了社会广泛认同和良好商业信誉的企业名称和产品品牌。重庆百年老字号：陆稿荐重庆百年老字号：吴抄手旧时文化的渊源起故总能带来人们莫名的共鸣62行业材料火锅五十强重庆土特产百年老字号重庆小面重庆特色之一：重庆土特产具有一定历史和文化内涵的产品，能够反应当地文化背景或历史发展的产品。重庆土特产：磁器口陈麻花重庆土特产：城口老腊肉旧时文化的渊源起故总能带来人们莫名的共鸣63行业材料火锅五十强重

53、庆土特产百年老字号重庆小面重庆特色之一：重庆小面说到重庆给人的印象，人们肯定首先想到的是火锅啊，美女，山城什么的，但是如果我说重庆有一种美食比火锅还出名，排在火锅之前的就是重庆小面，重庆人对重庆小面的热爱不亚于火锅。重庆小面50强：老太婆摊摊面重庆小面50强：门外香怪味面旧时文化的渊源起故总能带来人们莫名的共鸣64行业材料也或者“新”、“旧”文化的这一场较量就是一场旧时文化的新生只是结合在了不同的时代，产生了不同的效应65行业材料“新”文化中心【展现新时代的文化发展】自持12万方的购物中心2 2栋写字楼栋写字楼+空中商铺空中商铺SOHOSOHO公寓公寓LOFTLOFT公寓公寓商业街精装精装公寓

54、公寓购物中心66行业材料“新”文化中心建筑特色业态分布以最能体现新时代建筑的简约时尚为建筑外观，同时又能成为本项目的标志性建筑67行业材料购物中心楼层分布情况以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售快餐/休闲零售魔术剧场餐饮/休闲零售书店超市卡丁车艺术培训“新”文化中心建筑特色业态分布B11F2F3F4F5F顶层68行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售休闲零售魔幻剧场餐饮/休闲零售书

55、店超市卡丁车艺术培训以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；建筑特色业态分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F顶层B1室内卡丁车室内卡丁车蓝速蓝速/68号号自持2000超市超市自持5000-700069行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售休闲零售魔幻剧场餐饮/休闲零售书店超市卡丁车艺术培训以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；建筑特色业态分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F顶层1F鲜芋仙鲜芋仙满记甜品满记甜品C&aHM西西弗

56、西西弗自持150070行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售休闲零售魔幻剧场餐饮/休闲零售书店超市卡丁车艺术培训以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；建筑特色业态分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F顶层2F普乐方魔幻剧场普乐方魔幻剧场自持1500星巴克星巴克COSTAZARABIT/屈臣氏屈臣氏71行业材料购物中心楼层分布情况以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态；城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joyp

57、olis休闲零售休闲零售魔幻剧场餐饮/休闲零售书店超市卡丁车艺术培训建筑特色业态分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F顶层SEGA/joypolis自持5000GAP成人钢琴培训机构，成人钢琴培训机构，500匠人组合匠人组合优衣库优衣库3F72行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售快餐/休闲零售书店餐饮/休闲零售AKB48餐饮/休闲娱乐卡丁车艺术培训以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；“新”文化中心建筑特色业态分布B11F2F3F4F5F顶层SEGA/joypolis

58、自持5000点播式影院，点播式影院，2000博物馆，博物馆，3000DQ冰激凌冰激凌太平洋咖啡太平洋咖啡4F73行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售快餐/休闲零售书店餐饮/休闲零售AKB48餐饮/休闲娱乐卡丁车艺术培训以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；“新”文化中心建筑特色业态分布B11F2F3F4F5F顶层SEGA/joypolis自持50003D魔幻艺术馆，魔幻艺术馆，1000御粥坊御粥坊台北纯台北纯K比格披萨比格披萨5F74行业材料购物中心楼层分布情况城市农场餐

59、饮3D艺术展馆餐饮/休闲博物馆餐饮/休闲娱乐娱乐SEGA/joypolis休闲零售快餐/休闲零售书店餐饮/休闲零售AKB48餐饮/休闲娱乐卡丁车艺术培训“新”文化中心建筑特色业态分布B11F2F3F4F5F顶层城市农场城市农场屋顶餐厅屋顶餐厅顶层以“新”文化创意业态分布为主，为达到均好性，每层楼都有核心主力业态及特色商家；75行业材料“旧”文化中心【还原最原始的重庆特色】自持节点位置，可销售物业SOHOSOHO公寓公寓LOFTLOFT公寓公寓商业街精装精装公寓公寓购物中心2 2栋写字楼栋写字楼+空中商铺空中商铺76行业材料“旧”文化中心以吊脚楼、电车、民国风格为主的商业街建筑特色业态定位产品定

60、位77行业材料“旧”文化中心利用最有重庆特色的建筑，集合最具重庆范儿的商家，打造“最”重庆的商业街让地地道道的重庆人寻找最原始的重庆味儿建筑特色业态定位产品定位78行业材料“旧”文化中心建筑特色业态定位产品定位商业街区吸引力业态自持/销售品牌举例重庆特色火锅五十强销售德庄火锅、小天鹅百年老字号销售老川北凉粉、陆稿荐特产一条街销售陈麻花、合川桃片重庆小面销售眼镜牛肉面、胖妹小面合计建面约94800商务办公商务办公组团组团商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团79行业材料“旧”文化中心建筑特色业态定位产品定位“最”重庆商业街，利用院落式+线性式的商业分布为主街区式商铺街区式商铺院落式建筑广场节点

61、街区式商铺街区式商铺80行业材料“旧”文化中心建筑特色业态定位产品定位“最”重庆商业街，利用院落式+线性的商业分布为主线性式分布院落式分布平面示意81行业材料物业类型产品形态体量（）数量总体量（）自持与销售占比公寓loft公寓2100024200013%SOHO公寓200001200006%精装公寓200001200006%空中商铺270001270008%商务塔楼甲级写字楼3500013500011%乙级写字楼270001270008%自持商业购物中心12000012000037%可售物业商铺558003580011%车库800662288 80066总计326800项目定位方案一物业持有方

62、式及比例82行业材料整体定位重庆首个零售集散娱乐中心方案二83行业材料功能定位西永中央商务区第一商圈微电子产业园大学城板块物流产业园生态观光区西永板块城市中心区本案本案龙湖拉特芳斯龙湖拉特芳斯辐射1号线沙坪坝辐射璧山方案二84行业材料客群定位客群定位：年龄在20-40岁的时尚人群、潮流达人、青年才俊品客对位：打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的零售集散娱乐中心，满足区域内年轻人全方位的生活需求，引领西永-大学城板块休闲、健康、时尚的生活方式。方案二85行业材料建筑风格定位方案二建筑风格定位：针对年轻客群的喜好特点，建筑定位为时尚、潮流的风格。86行业材料商业街区吸引力业态自持/销售品

63、牌举例重庆特色火锅五十强销售德庄火锅、小天鹅百年老字号销售老川北凉粉、陆稿荐特产一条街销售陈麻花、合川桃片重庆小面销售眼镜牛肉面、胖妹小面合计建面约94800商务办公商务办公组团组团业态布局商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团87行业材料商业街区吸引力业态自持/销售品牌举例重庆特色火锅五十强销售德庄火锅、小天鹅百年老字号销售老川北凉粉、陆稿荐特产一条街销售陈麻花、合川桃片重庆小面销售眼镜牛肉面、胖妹小面合计建面约94800商务办公商务办公组团组团业态布局重庆街购物中心商务商务公寓公寓组团组团88行业材料商业街区吸引力业态自持/销售品牌举例重庆特色火锅五十强销售德庄火锅、小天鹅百年老字号销售

64、老川北凉粉、陆稿荐特产一条街销售陈麻花、合川桃片重庆小面销售眼镜牛肉面、胖妹小面合计建面约94800商务办公商务办公组团组团业态布局商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团89行业材料商业街区吸引力业态自持/销售品牌举例重庆特色火锅五十强销售德庄火锅、小天鹅百年老字号销售老川北凉粉、陆稿荐特产一条街销售陈麻花、合川桃片重庆小面销售板凳面庄、胖妹面庄合计建面约94800商务办公商务办公组团组团业态布局商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团90行业材料购物中心吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心力运动专业超市8000自持迪卡侬/折扣店集合休闲家生活12000自持国美电器、特力屋、宜家主力店影院2

65、000自持点播式影院真冰场3000自持冠军/世纪星KTV3000自持欢乐迪/台北纯K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麦当劳时尚数码体验1200自持苹果体验店其他餐饮12000自持良木缘、金汉斯、陶然居等其他14300自持总计60000商务办公商务办公组团组团商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团业态布局91行业材料购物中心吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心力运动专业超市8000自持迪卡侬/折扣店集合休闲家生活12000自持国美电器、特力屋、宜家主力店影院2000自持点播式影院真冰场3000自持冠军/世纪星

66、KTV3000自持欢乐迪/台北纯K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麦当劳时尚数码体验1200自持苹果体验店其他餐饮12000自持良木缘、金汉斯、陶然居等其他14300自持总计60000商务办公商务办公组团组团商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团业态布局92行业材料购物中心吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心力运动专业超市8000自持迪卡侬/折扣店集合休闲家生活12000自持国美电器、特力屋、宜家主力店影院2000自持点播式影院真冰场3000自持冠军/世纪星KTV3000自持欢乐迪/台北纯K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麦当劳时尚数码体验1200自持苹果体验店其他餐饮12000自持良木缘、金汉斯、陶然居等其他14300自持总计60000商务办公商务办公组团组团商业街区购物中心商务商务公寓公寓组团组团业态布局93行业材料购物中心吸引力业态面积自持/销售品牌举例核心力运动专业超市8000自持迪卡侬/折扣店集合休闲家生