物业辖区强电系统管理办法

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1、文章来源物业辖区强电系统管理办法(|)一.中央空调运作、管理、维修、保养作业规程1.0 目的 规范中央空调运行管理，维修保养工作，确保中央空调良好运行。2.0 适用范围 适用于本公司辖区内中类空调的运作、管理、维修、保养。3.0 职责3.1 工程处经理负责检查中央空调管理的实施情况。3.2 工程处经理负责审检设施年度维修保养计划并检查该计 划的执行情况。3.3 工程组主管负责组织实施中央空调的运行管理。3.4 工程组主管负责组织制定设施和维修保养等计划并组织该计 划的实施。4.1.2 巡视临控主要内容如下:3.5 工程组维修员负责日常的运行管理，维修保养。4.1 程序要点4.1 巡视监控4.1

2、.1 当值维修员每四小时巡视一次中央空调机组。a）检查线电压。b）检查互相电流。c）检查咼压。d）检查油压。e）检查低压。f）冷却水进水温度。g）冷却水出水温度。h）冷冻水进水温度。i）冷冻水出水温度。j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。k）检查冷却堵风机运转是否平稳，冷却堵水位是否正常。l）检查管道，闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。m）检查控制柜（箱）各器件动作是否正常，有无异常噪音或气 味。4.1.3 巡视过程中如发现有上述情况,应及时采取措施于以解 决。4.2 异常情况的处理4.2.1 中央空调制冷剂泄漏时的处理：a）立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。4.3.2 中央空

3、调机房内严禁存放易燃，易爆，危险品。b）加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。C）救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。d）排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，方可投 入正常运行。4.2.2 中央空调机房发生水浸时的处置：a）视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。b）堵住漏水源。c）漏水源堵住后，应立即排水。d）排干水后，应立即对通水设备设施进行除湿处理。e）确认湿水已清除各绝缘电阻符合要求后，先试机后投入正常运 行。4.2.3 中央空调机房发生火灾时，按应急情况的处理规程处 置。4.2.4 当值管理员应根据用冷部门的要求，按

4、时开关中央空调， 并 根据负荷情况应用相应的机组，最大限度比节省电源。4.3 中央空调机房管理。4.3.1 非值班员不准进入中央空调机房，若有领导检查，应由工4.3.2 中央空调机房内严禁存放易燃，易爆，危险品。程 组主管陪同。4.3.3 中央空调机房内应配备各可提式灭火器，防毒用品，并放 在 方便，显眼处，室内严禁吸烟。4.3.4 中央空调机房保持每班打扫一次卫生,每周清洁一次设备， 设施。4.3.5 中央空调机房应做到随时锁上，专人保管钥匙，不准自己 配 钥匙。4.4 交接班要求441接班人员应准时上班。4.4.2接班人员应认真听取上班交待，并查房交接班记录表确 认后签字。4.5 维修、保

5、养。4.5.1 设施年度维修保养计划的制定。4.5.2 每年的 12月 15日之前，由管理维修主管组织制冷技工一 起研究，制定设施年度维修保养计划并上报工程处经理审批。453 制定设施年度维修保养计划的原则：a）中央空调使用程度。b）中央空调运彳丁状况。c）合理的时间。4.3.2 中央空调机房内严禁存放易燃，易爆，危险品。4.5.4 设施年度维修保养计划应包括如下内容:a）维修保养项目及内容。b）具体实施维修保养的时间。c）预计费用。d）备品各件计划。4.6 对中央空调进行维修保养时应按设施年度维修保养计划 进行。4.7 制冷技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修 理现及PC中央处理

6、器的故障处理由外委完成。4.8 冷却塔维修保养，制冷每半年对冷却塔进行一次清洁,保养。4.8.1 用 500v 万能表检测电机绝缘电阻应不低于 0.5MQ 以上时 则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5MQ以上时则应拆修 电机线圈。4.8.2 检查电机风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑 油，如有异常磨擦声，则应在换同型号规格的轴承。483检查发带是否开裂或磨损严重,如有则应在换同规格皮带，检 查皮带轻与相配合是否松动，如是则应整修。4.8.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。 485清洗冷却塔，清洁风扇时。4.8.6 检查补水浮球阀是否动作是否可靠，否则应修复。4

7、.8.7拧紧所有紧固件。4.8.8 清洁整个冷却塔外表。4.9 风机盘前维修保养，制冷技工每隔半年对见机盘进行一次清 洁，保养。491 每周清洁一次空气过滤网，排除盘管内的空气。492 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油， 如有异常磨擦响声应更换风机轴承。4.9.3用500v万表检测风机电机线圈绝缘，电阻应不低于0.5M Q, 否则应急时维修处理。检查电容有无变形，鼓胀或开裂，如是应 更换 同规格电容，检查各按接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有 则作 相应整修。4.9.4 检查布水器是否布水均匀，否则尖清洁管道及喷嘴。495 清洗冷却塔，清洁风扇风叶。4.9.6检查补水浮球阀

8、是否动作可靠，否则应修复。497拧紧所有紧固件。4.9.8 清洁整个冷却塔表面。4.10 风机盘管理保养，制冷技工生隔半年对风机盘进行一次清 洁 保养。4.10.1每周清洗一次空气过滤网，排出盘管内的空气。4.10.2 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油， 如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。4.10.3 用 500V 万能表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应整修处理，检查电容有无变形，膨胀或开裂，如是则应 更换同规格电容，检查各线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则 作 相应整改。4.10.4 清洁风机风叶，盘管，积水盘上的污物。4.10.5 用盐酸溶液清除盘管

9、内壁的水垢。4.10.6 拧紧所有固件。4.10.7 清洁风机盘管外壳。4.11 冷凝器，蒸发器维修保养，制冷技工每半年对冷凝器、蒸发 器进行一次清洁，保养。4.11.1 柜式蒸发器维修保养：a）每周清洗一次空气过滤网。b）清洁蒸发器散热片。c）清洁接水盘。4.11.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养：a）配制10%的盐酸溶液。b）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水进行封闭，然后向里注满盐酸溶液、酸洗时间为 24小时，清洗时间为 12小时。c）全部清洗完毕后检查是否漏水。文章来源文章来源 4.12 冷却水泵机组，冷冻水泵机组维修保养，制冷技工每天对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一 次清洗保养。4.12

10、.1 电动机维修、保养：a）用500V万能表检测电动机线圈剧院电阻是否在0.5MQ以上， 否则应进行干燥处理或修复。b）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有应加入润滑油或更换。c）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修正处理。4.12.2 水泵维修保养：a）转动水泵轴，观察是否有阻滞，碰撞、卡住现象，如是轴承问 题须针对轴承加注润滑油或更换轴承，如是水泵叶轮问题则应拆修水 泵。b）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。1.1.3 3 检查浮性联轴器有无损坏，如损坏则应更换浮性橡胶垫。1.1.4 4 清洗水泵过滤网。1.1.5 5拧紧水泵机组所有禁固螺栓。1.1.6 6 清洗水泵机组外壳，如脱

11、漆或锈浊严重，则应重新油漆一遍。4.13 制冷技工每半年对冷冻水管路，送冷风管路，风机盘管管道 进行一次保养，检查冷冻水管道，送冷风管道，风机盘各处是否有大 量的凝结水或保温后的破坏，如是则应重做保温层。4.14 阀类维修保养，制冷技工每半年对阀类进行一次保养。4.14.1 节制阀与调节阀的维修、保养：a）检查是否泄漏，如是则应加压填料。b）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。c）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门。d）检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.14.2 电磁调节阀，压差调节阀维修保养：a）干燥过滤器，检查是否脏堵或吸潮了，如是则应更换同规格的干

12、燥过滤器。b）磁调节阀、压差调节阀：-通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀。-对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料4.15 检测、控制部分维修保养，制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。4.15.1 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a）对于读数模糊不清的温度计，压力表应拆换。b）送检温度计、压力表合格后方可使用。c）检测传感器参数是否正常并做模拟试验。d）检查装检测器的定位是否渗漏。4.15.2 控制部分维修保养：a）清洁控制柜内的灰尘、脏物。b）检查禁固所有接线头，对于严重烧浊的接线头应更换。c）交流接

13、触维修保养：- 清除天弧罩内的碳化物和金属颗粒。- 清除线头表面及四周的污物，如线头烧浊严重的则应更换同 规 格交流接线头。- 清洁铁芯上的灰尘及脏物。- 拧紧所有紧固螺栓。d）热继电器维修保养：-检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整 修处理，处理后达不到要求的应更换。-检查热继电器上的纪像盖板是否完整，如损坏，则应更换。e）自动空气开关维修保养:-用500v万能表测量纪像电阻应不低于05M Q，否则应烘于处 理。-清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏,则应更换。 -清除线头表面上的小金属颗粒。f）信号灯，指示仪表维修保养：-检查各信号灯是否正常，如不亮，则应更换同规

14、格小灯泡。 -检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差要进行调整。g）中间继电器，信号继电器维修保养，对中间继电器，信号继电 器做好模拟实验，检查两者的工作是否可靠。h）PC 中央处理器，印刷线路板如出现问题，则申请外委保养。4.16 压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检查、保 养。4.16.1 检查压缩机油位、油色，如油位低于观察镜的 1/2 位置, 则应查明漏油原因，并排除故障后再充住润滑油，如油已变色则应彻 底更换润滑油。4.16.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气a）压缩机电机纪像，电阻（正常0.5MQ以上）。b）压缩机运行电流，（正常为额定值，三项基本平衡）。c）

15、压缩机油压（正常IO-15kgfCm2）。d）压缩机外壳温度（正常85C以下）。e）吃压力（正常值4.9-5.4kgfCm2） f）排气压力（正常值12.8kgfCiTi2） 0g）检查压缩机是否有异常的噪音或振动。h）检查压缩机是否有异味。4.16.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。4.17 中央空调维修保养时间计划不允许超过8小时。4.18 中央空调因维修保养与原因，因需要停用时，应由物管 处, 工程组先审报项目经理，同意后才执行。5.1 记录5.1设施年度维修保养计划MPS-YG2-06设施日常检查表 MPS-YG2-05交接班记录表 MPS-YWB2-016 . 0相关支持文件6.1应急情况的处理规程 MPS-YW1-06