房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标

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1、金三林：国内房价收入比的社会差距及政策启示房价收入比是考察居民购房能力的一种通行指标。，国内平均房价收入比只有6.77，并不是很高，并且与国际平均水平接近。但国内房价收入比的社会差距很大，最低收入户的房价收入比是22.69，而最高收入户只有2.45，前者是后者的9.3倍，大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距，规定国内政府应对不同收入群体实行不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。 国内有研究者计算出国内房价收入比只有6.67，低于的水平，并得出了“国内房价收入比仍然在可以接受的范畴内”这一结论。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？因素就在于，国内居民收入差距太大，用简朴平均数远不能真

2、实反映国内居民购房能力的差距。本文根据城乡居民收入分组资料，分别计算出了最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。成果表白，国内不同收入群体的房价收入比差距很大，并且有扩大的趋势。这也意味着，国内政府有必要建立符合国内国情的住房政策体系，对不同收入群体实行不同的住房政策。一、国内房价收入比的变动特点1.国内平均房价收入比的计算房价收入比是指家庭住房总价(即一次性购房总价)与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一种通行指标。在国外，有新建住宅(新居交易)的房价收入比，也有旧有住宅的(二手房交易)的房价收入比，所选用的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。一种

3、国家的平均房价收入比一般用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积*每户家庭平均人口数*单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数*家庭人均所有年收入。由于国内住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此国内房价收入比应当从上世纪90年代初开始计算。根据历年中国记录年鉴发布的有关数据，本文计算出国内1991的平均房价收入例如表1所示。从表1可以看出，以平均水平计算的国内房价收入比并不是很高，只有6.77，1991的数值在5.35到7.26之间

4、，波动幅度为35.7%，也不是很大。2.国内平均房价收入比的变动特点如表1所示，从1991年到期间，国内房价收入比的变动可分为四个阶段：第一阶段是19911993年，房价收入比较快增长并处在较高水平，1992年的7.26是自上世纪90年代以来的历史最高值。第二阶段是19941998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。第三阶段是1999，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到的5.75，年均下降0.12。第四阶段是到，为迅速上升阶段。的房价收入比6.77比增长1.02，年均增长0.51，增速明显加快。房价涨幅较

5、大，房价收入比也会高于。3.国内房价收入比变动的影响因素房价收入比的变动重要取决于每户住房总价增长状况和家庭年总收入的增长状况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从图1可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。以来，每户住房总价增速迅速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，两者的增速差迅速扩大，成果导致了房价收入比的迅速上升。需要指出的是，国内房价记录制度还存在某些问题：随着都市范畴的扩张，不断有郊区房屋进入都市房价的记录体系，导致都市总体房价指数减少。如果还按原先的地区范畴记录，房价涨幅应比发布的记

6、录数据高出诸多，房价收入比也将会不小于本文的计算值。二、国内房价收入比的社会差距1.不同收入群体的房价收入比尽管从平均水平来看，国内目前的房价收入比不高，但由于国内居民收入差距很大，用简朴平均数并不能真实反映国内居民的购房能力。事实上，不同收入群体的房价收入比差距很大，并且有扩大的趋势。本文根据中国记录年鉴提供的城乡居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。分析表2可以得出如下结论：(1)国内中档收入户的房价收入比接近全国平均水平，中档如下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而中档以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。(2)国内最低收入户的房价收入比

7、很大，达到22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，达到14.74，是全国平均水平的2倍多。(3)国内最高收入户的房价收入比很小，只有2.45，是全国平均水平的36%。高收入户的房价收入比也很小，只有4.1，是全国平均水平的60.5%。(4)国内最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，两者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。2.不同收入群体房价收入比的变动特点从表2还可以看出，国内不同收入群体房价收入比的变动具有如下特点：(1)中档收入如下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中档收入户的房价收入比从到的增幅为16.2%；低收入

8、户的房价收入比从到的增幅为16.2%；而最低收入户的房价收入比从到的增幅高达53.7%。(2)国内高收入以上家庭的房价收入比总体呈现下降的趋势。高收入户的房价收入比从到的降幅为1.7%；最高收入户的房价收入比从到的降幅为20.4%。(3)国内最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，扩大到5.4倍，8.5倍，8.9倍，进一步扩大到9.3倍。需要阐明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要不不小于全国平均水平，其房价收入比也许会不不小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要不小于全国平均水平，其房价

9、收入比也许会高于本文的计算值。但是，由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于记录水平，其真实的房价收入比应当低于本文的计算值。因此，虽然考虑人均住房面积差别这一因素，“国内不同收入群体房价收入比差距很大，并且有扩大的趋势”这一结论也仍然成立。3.房价收入比差距扩大的重要因素到，国内每户住房总价增长了1.83倍，年均增长12.8%；最低收入户家庭收入年均增长3.5%，比住房总价增速低9.3个百分点；中档收入户家庭收入年均增长9.6%，比住房总价增速低6.8个百分点；中档偏上户家庭收入年均增长11.3%，比住房总价增速低1.5个百分点；高收入户家庭收入年均增长13.2%，比住房总价增速高0.4个百分

10、点；最高收入户家庭收入年均增长17.2%，比住房总价增速高4.4个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，特别是低收入家庭的收入增速与房价增速差距很大。如表3所示。如果以房价增速与中档收入家庭收入增速大体同步为合理原则来看，国内近两年房价增速明显偏高，直接导致了中低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速始终较低，虽然房价增速保持在一种合理水平，这些家庭的房价收入比也仍然会较高，与中高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，国内房价收入比差距扩大的重要因素是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢。三、国内房价收入比的国际比较1

11、.平均房价收入比的比较有关房价收入比的合理范畴，有国际机构曾提出4:16:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的记录口径不一致，国内曾有学者提出国内房价收入比的合理范畴应当是4:19:1之间。但事实上，房价收入比的高下受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费构造、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同步期拥有的有关因素很不同样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的记录资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家(地区)房价收入比，最高的为30，最低的为0.8，平均值为

12、8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收入比在6以上，尚有一部分在4如下，列入46范畴内的只有一小部分地区。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范畴内，房价收入比的平均水平在6.48.4之间。从这个原则来看，国内目前的平均房价收入比是较低的，并且与国际平均水平接近。2.房价收入比差距的比较从国际比较来看，国内不同收入群体的房价收入比差距是较大的，并且低收入家庭的房价收入比也是较高的。根据世界银行世界发展指标提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元如下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在300

13、03999美元之间(中档收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。如表4所示。，国内最低收入户家庭收入为9998元，按当年中间价平均汇率(1美元等于8.1917元人民币)计算，约合1220美元，属于表3中的10001999美元组；中档收入户家庭收入为29265元，约合3570美元，属于表3中的30003999美元组；最高收入户家庭收入92463元，约合11290美元，属于表3中的10000以上组。但，国内最低收入户房价收入比是22，69，是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍；中档收入户房价收入比是7.75

14、，是同组国际平均水平(9)的86%；最高收入户房价收入比是2.45，只有同组国际平均水平(5.6)的44%。从全球96个地区(国家)的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭，但差距要比国内小诸多。，国内最高和最低收入户房价收入比差距是20.24，而国际同等差距只有4.1，只有国内的20%。综上分析，国内房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近；但是国内不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比，比同等国际平均水平高出诸多，中档收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要不不小于同等国际平均水平。这再次阐明，国内住房问题的核心是

15、购买能力的社会差距过大，而本源却在于收入差距过大。四、国内住房政策的调节方向与重要任务尽管房价收入比的差距重要是由于收入差距导致的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太也许通过提高家庭收入来明显提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节，需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应当有不同的住房政策：对低收入家庭，重要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，重要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府

16、要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中档收入家庭，则需要政府和市场同步发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，都达不到政策的初衷。国内人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善、公民对政府还不能实行有效监督等现实国情，决定了国内政府直接供应住房只能限制在小范畴，即最低收入家庭。对于众多的中档(涉及中低和中高)收入家庭，政府一方面应调控市场来满足多样化的需求，同步通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供应住房，政府重要通过货币政策来调节房地产市场的波动。同步，政府尚有必要保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，

17、保证低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中档收入家庭较少收到影响。由于和谐社会要基本形成，鉴于国内住房水平社会差距巨大的现实，必须在此前遏制房价收入比差距继续扩大的趋势。对各级政府而言，可谓是任重但不能道远。目前，应重要做好三项工作：1.抓紧实行与单户面积和容积率挂钩的不动产税收政策目前，国内不动产税制改革已基本达到共识。综合有关政策研究成果来看，不动产税费制度改革的总体思路是：在不动产的保有环节，将目前存在的房产税、都市房地产税和城乡土地使用税三个税种合并为一种统一的房地产税，实现税种的简化和内外税制的统一。在不动产的获得(开发)环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税两个税种。在不动

18、产的流转(交易)环节，契税是一种相对独立、自成体系的税种，对这一税种以暂不作变动为宜。最后的不动产税税制由两个税种构成，即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。鉴于国内人多地少、土地资源的稀缺性越来越大的国情，统一的房地产税税率应当采用累进制，并且还应与容积率和单户面积挂钩：容积率越高，税率越低；住房面积(多套住房面积合计计算)越大，税率越高。通过这种税率制度设计，使同等土地多供应住房面积，同等面积多供应住房套数。具体操作上，可根据土地资源、人口构造、既有居住水平等因素拟定一种容积率和居住面积的基准水平，按这个水平拟定最低税率。基准水平如下，按最低税率征税；超过基准水平，按等额累进措施征

19、税。超过基准越多，税率越高。税率由中央政府统一制定，但容积率和居住面积基准由地方政府制定。2.大力加强廉租房建设，完善有关制度一方面要将“建设廉租房、满足最低收入家庭基本住房需求”作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范畴，彻底变化廉租房严重缺少的局面；另一方面要制定统一的制度，规范各地廉租房的出租对象、出租程序、出租期限、资金保障等具体问题，增长出租工作的透明度，并对官员的违规行为建立罚则。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少政府官员的寻租空间，也活跃房地产三级市场。廉租房的出租对象应限定在特定范畴，并以民政部门的低保户等为重点

20、。廉租房的出租、管理等工作，应下放到都市的街道办事处，尽量减少信息不对称。3.加快住房公积金向政策性住房金融转变住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它目前归建设主管部门管理，各地市场分割，远远没有发挥出其应有的功能，应加快改革，使其成为真正的政策性金融工具。改革的重要工作涉及：将各省级住房公积金管理中心(机构)由行政管理部门改导致住房金融银行；将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系；容许不同住房金融银行异地开展业务，容许公司或个人自由选择交纳机构，增强住房公积金市场的竞争性；完善公积金归集政策，实现对低收入职工缴存住房公积金最低限额、对高收入职工最高限额政策，支

21、持中低收入家庭购买或租赁住房；建立住房公积金贷款担保制度，防备住房公积金贷款风险；完善政府对住房金融银行的财政和税收支持体系，建立政府对住房金融银行的考核体系。巴曙松：金融助推房地产业马太效应巴曙松博士近日表达，在目前高价拿地背景下，房地产行业将很也许呈现比较明显的马太效应。大型优质公司进入良性循环：融资渠道多元化有能力高价拿地土地储藏增长公司长期发展有保障，大公司得到更多的资源和发展空间。巴曙松表达，一边是资金，一边是土地，几乎写尽了当今中国房地产公司的所有喜怒哀乐。由于土地市场的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位要素时，已经不再是位置、位置、位置

22、，而是金融、金融、金融。能否纯熟灵活运用多种金融工具进行融资，成为投资者选择优秀房地产公司的重要原则之一。巴曙松觉得，高价拍地事实上是行业集中度提高的前奏，最后行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完毕的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的公司加快土地储藏增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约房地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的核心。资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型公司集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小公司很也许将被收购或退出。此外，今年将面临着对期

23、房销售的限制，而房地产公司资金最大的来源之一预售款的挤压，必将导致大量中小房地产商的资金链紧张，其成果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，此外也也许通过卖地来缓和压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。来源： 金融时报李志能：目前中国房地产业的格局与趋势我谈谈自己的想法，我觉得目前房地产公司开发商被当作没有品牌的行业，诸多因素除了人们都注意到的公司运作规模相对比较小，产业发展不是很成熟，区域的发展不平衡，除了这些以外，很重要的因素是房地产行业很大限度上，到目前为止还是一种卖方市场。这个影响是非常大的，房子在卖方市场里面诸多人抢着买，卖方市场的市场构造状况下，再加上目前

24、诸多房地产公司通过推迟销售，通过控制供应挤压市场，形成一种价格上涨的局面。作为卖方市场很大时候有人为的因素在里面，再加上自身具有暴利标签的话，使得这个行业的美誉度是缺少的，人们一看房地产上涨的过程中，赚钱的房地产公司，房地产公司是游戏里面受益者，你得到最大的利益，还要得到较好的美誉度，这是不现实的。这里面多多少少对买房人的压力非常大，也许要找一种替罪羊也罢，总是找到一种矛头，这个矛头就指向了受益者，受益者又是谁？ 此外从品牌来说有一种担保因素在里面，竞争很剧烈，有一种差别化的因素，某种意义上提供了担保，就说我的产品的确比别人好，诸多人送礼的时候乐意送名牌，就是觉得名牌是有保障的，不是最讨巧的东

25、西，但是价值都很承认。 目前的卖方市场决定了品牌，也许不需要品牌就可以赚诸多钱，这是市场竞争机制的构造决定的。此外我想谈一下房地产行业垄断的问题，房地产行业的确像人们刚刚提到的，有一种垄断限度的评价问题，怎么样算怎么样，怎么样不算，这个绝对指标相对比较难，但是有一种趋势指标，不管怎么样都是有一定的指标，虽然没有说达到一种行业的60%以上，但是集中度提高是非常客观的。 目前不仅仅中国浮现这个状况，美国过去里面也浮现了这个提高的趋势，在美国的十大地产商里面，92年销售只有93亿美元，达到到了988亿美元，此外上市公司占到房地产销售额的比例，92年在美国只有8%，已经提高到27%了，里面从8%-27

26、%，销售额从93亿到988亿，像美国消费比较成熟的话，在过去十年里面也浮现了这个趋势，因此对于像目前中国地王新的垄断，虽然没有到一种人垄断的趋势。但是一定限度上是规范化起到的成果，本来是混战，谁都可以进入，没有门槛，因此有关系的就可以了，目前多种各样的规矩起来了，跨越一种壁垒相对难某些。 此外我想谈一下目前垄断集中度提高的一种背景。这里面人们一般去谈利益有关者的时候，我是想说垄断浮现的背后推手的背景，很大限度和目前的流通过剩关系很大，过去很难生存的公司很难依托银行贷款，目前诸多公司依托上市公司，土地储藏的增值，这个发展越来越大，此后公司上市公司的规模动辄上百亿，目前中国的首富有上千亿。 房地产

27、公司是一种金融行业，中国目前上市公司从依赖银行贷款转向依赖股票市场融资，对此后提高行业的影响会进一步深远。 从国际上来看也是这样，这一点非常明确的可以断定，金融方面的创新也罢，房地产公司的融资方式的变化，都会带来房地产行业里面的集中度变化，在美国过去的十年里面也浮现过，以来浮现了诸多的变化，在以来，由于流通过剩，房地产公司获取资金的渠道比本来多诸多，可以从银行，私募、股票蒸发、从银行资金拆借，美国有一种衡量房地产公司的指标，事实上房屋销售由地产商自身提供按揭贷款的比例，过去6年浮现了大规模这样的，美国一种最大的建筑商，的比例，她自己造的房子，销售、按揭的比例60%，有90%，第三家60%，的时

28、候是80%。我想新的融资渠道目前慢慢的对中国的房地产公司的影响已经体现出来了，对中国接下来房地产公司的影响也会越来越大。 也许房地产行业的垄断不会像其她的行业同样，浮现三四家公司就控制60%-70%的市场份额的现象，但是大的公司浮现会不久的。 此外我说一下怎么样评价好的公司坏的公司，目前评价一种上市公司好坏就是看她的土地储藏，土地在什么地方？价值上升多少？但是实际从金融市场的评价来看，这种状况很简朴，按照趋势来说，还是显得比较单调一点，因此我觉得此后从住宅地产转向商业地产并举，尚有向更大的公司，旅游地产等等怎么样进一步融合，这是房地产公司此后竞争的重要的原则。张立群：成都市基本住房保障的做法与

29、启示住房制度改革以来，随着买房需求的迅速扩大，都市住房价格上涨较快，受影响最大的是都市中低收入家庭。保障这些家庭的基本住房需求，不能仅依托市场，更重要的是发挥好政府的公共职能。成都市政府的做法提供了重要启示。成都市基本住房保障的基本做法 根据国务院199823号文献精神，成都市政府从1999年开始启动廉租住房工作。根据国务院卫8号文献精神，到实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。同步，大力建设经济合用房，不断摸索完善经济合用房制度。在此基本上，逐渐扩大廉租房和经济合用房制度的覆盖范畴，形成了覆盖都市中低收入及如下水平家庭的基本住房保障制度。截至底，合计解决城区11万多户中低收入及如下水平家庭的住

30、房问题，占城区住户总数的10%以上。 (一) 加快建立廉租房制度 在全面调查的基本上，全面掌握全市需要廉租房的户数，并建立完整档案；按照发放租赁补贴为主，实物配租为辅的措施，对符合租住廉租房条件的家庭实现了应保尽保。 按照廉租房保障原则，严格准入和退出管理。建立街道办事处、区房管局和市住房保障机构三级审核体系，采用公示制度和定期审查措施(每年)，形成动态监管系统。对特殊困难家庭，则从实际出发，通过安顿房屋(实物配租)解决基本需求。 环绕廉租房制度建设，建立都市公共住房专项资金。由住房公积金增值部分的一定比例、政府土地出让净收益的一定比例(52)和都市财政预算安排必要补贴(在以上两部分局限性时)

31、构成。使资金来源制度化、规范化。同步，保证廉租房建设用地，已初步贯彻廉租房建设用地100亩。 在资金增长和应保尽保的前提下，逐渐扩大廉租房制度的覆盖范畴，对没有达到廉租房保障条件，而又买不起经济合用房的低收入家庭(俗称“夹心层”)，也通过适量的租金补贴形式，解决其基本住房需求。 (二) 摸索完善经济合用房制度 明确中低收入家庭的原则(户年收入2-40000元)，通过街道、区、市三级审核，严把准入门槛；实行“按照原则，提前登记，按需建设，保证供应”的方针，精确掌握经济合用房需求总量，充足满足保障对象的购房需求，根据需求和经济合用房建设原则(中小户型，非电梯住宅面积控制在90平方米以内)，严格管理

32、经济合用房建设；支持企事业单位运用存量土地集资建房，并纳入经济合用房管理；对经济合用房建设实行免收工地出让金，配套费减半征收等优惠政策，同步，对其销售实行政府定价规定购房人在获得房屋产权证、土地使用证三年后来，才可以上市交易，同步必须返还政府在该房屋建设中予以的土地及其她优惠；规定购房人发售经济合用房后来即失去再申购此类住房的资格。准入和退出环节的严格管理，较好地避免了经济合用房建设和销售方面的混乱状况，到目前为止，成都市经济合用房没有浮现供不应求和排队抢购的局面。 逐渐完善经济合用房来源。目前除政府组织集中建设经济合用房外，成都市正在摸索新措施。具体考虑是：由住房保障管理部门根据掌握的廉租住

33、房和经济合用房的需求状况，购买开发项目尾盘房或二手房等合适房源。 合理规划经济合用房布局。目前的经济合用房建设方式，导致中低收入家庭集中居住的格局，不利于形成良好的社区环境，也不利于引入物业管理。成都市正在结合房源获取方式的调节，综合考虑中低收入家庭生活、工作、上学等多方面需要，积极调节经济合用房布局，使其逐渐趋于合理。 对于拆迁户中的最低收入家庭和低收入家庭，也在经济合用房制度内采用多种方式解决其住房困难。其一是在政策支持下购买(针对不同家庭的状况，在购房时予以30%、50%、甚至70%的优惠，对特殊困难家庭再进行特别补贴)；其二是对低保家庭一次性发放5年租金补贴，支持其解决住房困难。 对经

34、济合用房进行了售改租试点。，推出了100套经济合用住房，参照市场租金出租，申请者近千户，反响比较热烈。将来将逐渐扩大经济合用房租赁比重。 (三) 积极建设都市基本住房保障制度 在廉租房制度和经济合用房制度的基本上，摸索建立都市基本住房保障制度。8月1日，成都市制定并发布了成都市都市公共住房制度实行方案(试行)，并配套发布了成都市最低收入与低收入家庭住房保障实行细则、成都市经济合用住房销售管理实行细则等政策性文献，初步形成了全面覆盖都市最低收入家庭(户年收入8000元及如下)、低收入家庭(户年收入8000-2元)和中低收入家庭(户年收入2-40000元)的基本住房保障体系，并且正在推动住房保障制

35、度的地方立法，努力使其规范和稳定。 四大启示(一) 准入和退出管理是廉租房和经济合用房制度的重要环节 成都市建立了街道、区、市三级的准入退出审核管理体系，对有关需求实行动态审查，较好地把握住了廉租房、经济合用房制度的保障对象，提高了保障效果，避免了不必要的开支。 (二) 保障所需资金 资金到位，是做好廉租房保障的重要基本。成都市为此建立了都市公共住房专项资金，由市财政预算保底。有效地保障了廉租房制度所需资金，支持了在应保尽保的基本上，将覆盖面扩大到低收入家庭。实现资金到位，成都市的经验是重要领导要注重。成都市政府成立了由市长挂帅的住房委员会，在贯彻和规范资金来源中发挥了重要作用。 (三) 尽快

36、建立符合国内国情的都市居民基本住房保障制度 廉租房制度的保障对象是最低收入家庭，经济合用房保障对象是中低收入家庭。处在两类家庭之间的低收入家庭，目前没有相应的保障措施。成都市的做法启示我们，应当在完善这两个制度的基本上，建立统一的都市居民基本住房保障制度，对所有中低收入及如下水平的家庭提供住房保障。建议总结各都市廉租房和经济合用房制度建设的经验、问题和创新，借鉴国外的住房制度，加快研究构建符合国内目前国情的都市居民基本住房保障制度。 (四) 加强有关立法 成都市的实践中，深刻感受到缺少立法保障的弊端。如在准入和退出管理上，由于缺少有关法律层面的规定，约束某些社会成员的行为遇到不少困难；此外，在资金保障方面，仅仅依托领导注重，也存在不稳定性。因此，基本住房保障制度应当以立法的形式拟定下来，既有助于约束社会各方面的行为，也有助于约束政府行为。