房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化练习题及参考答案（第15卷）

《房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化练习题及参考答案（第15卷）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化练习题及参考答案（第15卷）（82页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化练习题及参考答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素【正确答案】C2.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C3.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期【正确答案】B4.（）是指权利人在法律规定的范围内对一

2、定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A5.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A6.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C

3、.73%D.79%【正确答案】D7.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D8.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B9.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【正确答案】D10.运用市场法估价的步骤顺序是(

4、)。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A11.房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同【正确答案】C12

5、.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D13.吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人【正确答案】D14.设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B15.划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C16.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（

6、）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C17.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C18.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B19.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B20.同类房地产的市场价

7、格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【正确答案】C21.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧【正确答案】D22.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B23.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.

8、40D.20666.67【正确答案】D24.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料【正确答案】C25.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C26.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D27.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确

9、答案】B28.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B29.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B30.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D31.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【正确答案】D32.如果房

10、地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D33.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B34.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C35.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资

11、产的回收额【正确答案】A36.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D37.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A38.估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况【正确答案】C39.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C40.在成本法中，

12、为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用【正确答案】D41.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B42.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C43.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站

13、在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B44.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正确答案】C45.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【正确答案】B46.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.【正确答案】D47.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不

14、可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限【正确答案】D48.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B49.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况【正确答案】B50.某宗收益性房地产，预测未来3年

15、的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C51.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D52.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C53.

16、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B54.如果设立了他项权利，()就变得不完全。A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案】C55.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A56.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1

17、万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B57.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D58.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方【正确答案】B59.某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增

18、长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71【正确答案】A60.成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D61.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A62.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C63.估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取

19、C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D64.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A65.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C66.城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地

20、价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术【正确答案】D67.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的

21、价格D.市场前提下的价格【正确答案】A68.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C69.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B70.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该

22、宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500【正确答案】C71.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值【正确答案】C72.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D73.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事

23、项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B74.画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D75.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465【正确答案】C76.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其

24、未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C77.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B78.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D

25、.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D79.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D80.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A81.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A82.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()

26、。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B83.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B84.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都

27、是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围【正确答案】B85.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B86.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C87.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B88.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案

28、】A89.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元【正确答案】A90.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B91.适合原理是以房地产与其外部环

29、境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A92.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。A.卖方B.买方C.开发商D.政府【正确答案】B93.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A94.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850

30、D.2034【正确答案】D95.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A96.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B97.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土

31、地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.45C.50D.60【正确答案】D98.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A99.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B100.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以

32、逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确答案】D二.多选题(共70题)1.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化【正确答案】ABCE2.下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD3.求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC4.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的

33、优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】AD5.【真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其

34、中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【正确答案】AB6.房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC7.报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数【正确答案】ABC8.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB9.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC10.下列

35、关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE11.下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝【正确答案】ACD12.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC13.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面

36、的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系【正确答案】BCD14.在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE15.下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB16.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE17.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房

37、地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD18.属于权益状况比较修正的主要内容的是()。A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB19.商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金【正确答案】ABD20.在求

38、取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD21.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD22.建筑物外观形象包括()等，对房地产价

39、格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB23.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC24.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC25.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率【正确答案】BCD26.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估

40、价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE27.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD28.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD29.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答

41、案】ABC30.市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC31.房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD32.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC33.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC34.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B

42、.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD35.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD36.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE37.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC3

43、8.下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税【正确答案】AB39.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD40.对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数【正确答案】CD41.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE42.目前，我国房屋权属证书有（）。A.房地产权证B

44、.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证【正确答案】ABD43.市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校【正确答案】ABC44.套内建筑面积包括()。A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.分摊的共有建筑面积E.电梯间建筑面积【正确答案】ABC45.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD46.【真题】长期趋势法

45、可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE47.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费【正确答案】BCD48.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC49.房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC

46、50.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构【正确答案】ACD51.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵

47、押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。【正确答案】ACDE52.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE53.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC54.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间

48、C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC55.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC56.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【正确答案】BCDE57.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易

49、才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB58.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD59.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC60.临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率【正确答案】CDE61.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正确答案】AB62.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要

50、专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD63.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE64.以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD65.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC66.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常

51、价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC67.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC68.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用【正确答案】CD69.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD70.下列属于危险房

52、的特点的是()。A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确答案】ACD三.判断题(共30题)1.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）【正确答案】错2.房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。()【正确答案】对3.交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）【正确答案】对4.在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。（）【正确答案】对5.预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）【正确答案】对6.如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()【正确答案】错7.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）【正确答案】错8.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）【正确答案】错9.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()【正确答案】错10.当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()【正确答案】对