深圳密度分区研究课件

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1、深圳经济特区密度分布研究现状解析和规划对策导 言 第一部分:现状解析第二部分:规划对策导 言 1.1.研究背景研究背景2.2.研究意义研究意义3.3.研究目标研究目标4.4.研究框架研究框架 导 言 1.研究背景 2.研究意义 3.研究目标 4.研究框架 深圳市城市总体规划检讨与对策表明，深圳经济特区面临经济和社会的超常规发展态势，城市土地资源配置是规划研究的一个重要议题，为规划决策提供必要的和充分的理性依据。导 言 1.研究背景 2.研究意义 3.研究目标 4.研究框架 第一，在未来十年中，深圳特区仍将面临极大的发展压力，法定图则是规划控制的核心作用所在。深圳特区密度分区研究将为法定图则提供

2、指导框架，因而具有十分重要的实践意义。第二，深圳作为经济特区，是各项改革的试验基地。城市密度分区的规划研究在我国尚属空白，深圳的城市规划实践使这项研究不仅具有必要性和可行性，并且对于其它城市也会产生相当积极的示范价值。导 言 1.研究背景 2.研究意义 3.研究目标 4.研究框架 为深圳特区的密度分区规划提供概念上和方法上的指导框架，而不是制定密度分区的具体方案；为法定图则提供密度分配的一般原则和基本思路，但不会涉及特定街坊或地块的密度控制指标。导 言 1.研究背景 2.研究意义 3.研究目标 4.研究框架 现状特征 级差构成和空间分布 演化过程（以每 5 年为时间区段）区位因素 服务、交通、

3、环境区位 地价因素 居住、办公、商业、工业 空间分布的成因分析 其它因素 建筑用途、建造年代 法定图则 分区规划 总体规划 密 度 分 布 现 状 解 析 现状 空间分布 与各种规划意图的比较 城市设计 宏观层面的对策：经济特区的整体密度 基于土地供求关系的环境标准 基准模型 效率原则（服务、交通、环境区位）生态原则 安全原则 美学原则 修正模型 其它原则 中观层面的对策：密度分区模型 扩展模型 基准模型+修正模型 居住用地 中观层面的对策：各类用地的密度分配 非居住用地 办公/旅馆、商业、工业/仓储 土地用途 地块规模 城市设计 基本原则 交通条件 密 度 分 区 规 划 对 策 微观层面的

4、对策：地块的密度分配 典型示例 导 言 1.研究背景 2.研究意义 3.研究目标 4.研究框架 技术路线：从现状解析到未来对策、从宏观层面到微观层面、从基准模型到扩展模型，从一般原则到典型示例。分析方法：运用GISGIS软件ARC/INFOARC/INFO进行空间数据处理，运用SPSSSPSS统计软件包进行相关分析、回归分析和主因素分析。第一部分：现状解析 第一章 密度级差构成和空间分布的特征描述 第二章 密度级差构成和空间分布的演化过程 第三章 密度分布的成因分析 第四章 密度分布与各种规划意图的关系 第五章 案例研究 第一部分结语 现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与

5、规划意 图的关系 5.案例研究 结语（1）原始数据：2000年的深圳经济特区建筑普查资料。（2）基本空间单元：以街坊作为基本空间单元来计算建筑容积率，会影响相关分析的精确度；建筑普查街坊是以相邻道路中心线为边界的空间单元，因此街坊建筑容积率为毛容积率。（3）数据有效率：街坊类型街坊数量 比例城市建设用地数据有效 445街坊 54.5数据无效 372街坊 45.5非城市建设用地 133街坊-合计 950街坊-数据来源 现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 1.密度级差构成和空间分布的特征描述 1.1 发展概况 特区已形成了沿东西向展开的带

6、状组团式城市格局，整体结构为“三个组团和四个分区”，连接各组团间的是“三条干道”。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 1.2 密度级差构成的特征描述 街坊容积率分为低（0.5或以下），中低（0.5-1.0）、中（1.0-2.0）、中高（2.0-3.0）和高（3.0）五个等级。街坊密度以中低和中密度为主，密度构成呈现明显的空间分异特征，中高和高密度街坊比较集中在罗湖区和福田区，而南山和盐田区的密度较低，尚未出现高密度街坊。街坊面积7%29%51%10%3%低密度中低密度中密度中高密度高密度街坊数量7%22%50%15%6%现状解析 1.

7、特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 1.3 密度空间分布的特征描述 高密度街坊空间分布呈现“三核一轴”的集聚格局：罗湖和华强北商贸中心、福田行政中心的周边地区、沿着深南大道两侧。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 1.4 密度分布与城市空间结构 密度分布呈现中间高四周低的空间形态。沿东西方向，中心组团密度较高，东部和西部组团较低；在南北方向，城市主要轴线（深南大道）沿线密度较高，南北边缘地区较低。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语

8、 01020304050607080901001985年1990年1995年2000年街 坊数 量(%)低密度中低密度中密度中高密度高密度2.密度级差构成和空间分布的演化过程2.1 密度级差构成的演化过程 低密度街坊的比例不断地大幅下降。中低密度街坊的比例呈现先升后降的动态格局。中密度、中高密度和高密度街坊的比例不断上升，并且具有逐年加速趋势。5个时间节点（1980年、1985年、1990年、1995年、2000年）。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 2.2 密度空间分布的演化过程至1980年：局限于南山区的蛇口和罗湖区的东门，绝大

9、部分街坊容积率都不超过0.2。1981-1985年：开始出现少量的中低和中密度街坊，中密度街坊集中在罗湖口岸、上步、八卦岭、蛇口。1985-1990年：开始出现少量的中高和高密度街坊，集中在罗湖口岸和华强北商贸中心。1990-1995年：中高和高密度街坊继续增加，高密度地区继续扩展，但仍然集聚在罗湖和华强北商贸中。1995-2000年：中高和高密度街坊明显增加，除了罗湖和华强北以外，福田行政中心周边地区形成一定数量的中高和高密度街坊，南油大道沿线出现一些中高密度街坊。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 3.密度分布的成因分析3.1 影

10、响因素选择 影响因素包括四个方面：区位条件、建筑用途、建造年代和地价体系。影响因素影响因素 变量类型变量类型 区位条件区位条件 服务区位连续变量 交通区位连续变量 环境区位连续变量 其它因素其它因素 建筑用途 级差变量 建造年代 级差变量 地价体系地价体系 多层住宅连续变量 高层住宅连续变量 商业建筑连续变量 办公建筑连续变量 工业建筑连续变量 现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 3.1.1 区位因素 区位因素可以分为三种类型：服务区位、交通区位和环境区位。服务区位：街坊和市/区中心之间距离的倒数和相应权重的乘积之和作为表征。现状解析

11、 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 交通区位：以街坊周边道路上的公交线路数量作为表征。环境区位：以街坊和城市公共绿地之间距离的倒数作为表征。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 3.1.2 其它因素建筑用途：归并为低、中低、中高和高容积率的四种用途大类。以街坊中相对多数建筑的用途类型作为整个街坊的用途类型，会影响相关分析的精确度。建造年代：划分为五个时间区段，以时段容积率大于总容积率（2000年）50%的建造年代作为整个街坊的建造年代，会影响到相关分析的精确度。现状解析 1.特征描述

12、2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 地价体系 采用1999下半年的基准地价体系，分为多层住宅、高层住宅、办公、商业和工业五种类型。地价体系以各种区位条件为考虑因素，因而只是一个中间变量。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 地价体系 采用1999下半年的基准地价体系，分为多层住宅、高层住宅、办公、商业和工业五种类型。地价体系以各种区位条件为考虑因素，因而只是一个中间变量。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 3.2 影响因素分析 将原始数据进行

13、标准化处理，进行相关分析、多元逐步回归分析和主因素分析。（1）相关分析 相关分析对于二组或以上变量进行统计分析，以检验它们之间是否存在相关关系。相关系数只是表明变量之间在统计上存在相关关系，并不足以肯定两者之间存在因果关系。数学模型只能检验变量之间的相关关系，在此基础上需要采用概念模型（即专业理论知识）来判断变量之间的因果关系。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 地价体系地价体系区位条件区位条件其它因素其它因素容容积积率率多层住宅高层住宅商业建筑办公建筑工业建筑服务区位交通区位环境区位建筑用途建造年代地地价价体体系系多层住宅1.755

14、*.691*.768*.625*.413*.366*-.010.185*-.078.451*高层住宅 1.886*.970*.611*.560*.523*-.017.238*-.013.579*商业建筑 1.926*.562*.710*.496*-.144*.169*-.091.607*办公建筑 1.681*.597*.531*-.064.196*-.051.610*工业建筑 1.318*.383*-.109*.050-.165*.395*区区位位条条件件服务区位 1.418*-.142*.037.039.471*交通区位 1.017.226*-.032.351*环境区位 1-.001.000

15、-.123*其其它它因因素素使用性质 1-.039.101*建造年代 1.077容积率容积率 1*显著度为0.01，*显著度为0.05。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 自变量之间的相关分析 服务区位和交通区位之间存在高度相关关系；五种用途地价的空间分布之间存在高度相关关系；五种用途地价与服务区位和交通区位之间存在高度相关关系。自变量与因变量之间的相关分析 密度空间分布的最重要影响因素是服务区位（R=0.471）和交通区位（R=0.351）；由于数据原因，建筑用途（R=0.101）和建造年代（R=0.077）的实际影响可能被低估了；

16、环境区位（R=-0.123）的影响较为复杂，未表现出明显的规律，并与理论假设不符，需要进行案例研究；地价因素（R=0.395-0.610）以服务区位和交通区位为主要依据，只是一个中间变量。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语(2)多元逐步回归分析 在因变量受到多个自变量的影响，并且自变量之间也存在相互作用的情况下，采用多元逐步回归分析，可以检验影响因素的独立性和重要度。建构优化的多元回归方程，可以较好地推断因变量；根据多元回归方程的标准回归系数，判断各个影响因素的重要程度。根据标准回归系数进行影响因素的权重判断，服务区位和交通区位是最重

17、要的。0.3880.1900.089 0.0010.3880.1900.091（常数）服务区位交通区位建造年代标准回归系数标准回归系数回归系数回归系数自变量自变量0.3880.1900.089 0.0010.3880.1900.091（常数）服务区位交通区位建造年代标准回归系数标准回归系数回归系数回归系数自变量自变量 现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语(3)主因素分析 现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 4.密度分布与各种规划意图的关系 建筑普查容积率和法定图则容积率在空间分

18、布形态上是基本一致的（R=0.611），但就统计规律（Y=0.972X+0.56）而言，规划容积率要比现状容积率高出35%，并且从城市中心到边缘的容积率递减程度更为显著。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 法定图则容积率和分区规划容积率在级差构成和空间分布上都是相当一致的（R=0.952）。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 现状容积率与城市总体规划（城市设计导引）和整体城市设计的高度分区策略是基本协调的，主要问题是高层控制区的实际效果不太理想。城市总体规划（城市设计导引）和

19、整体城市设计的高度分区策略有所不同，主要是罗湖和华强北市级商贸中心、福田市级行政中心是作为引导高层发展区还是中高强度发展区，现状容积率的空间分布形态与总体规划（城市设计导引）更为相符。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 5.案例研究 案例调查的目的是分析容积率空间分布出现特殊情况的原因和机制，主要针对三类情况，分别是公共绿地周边容积率存在显著差异的街坊、1996-2000年期间建筑容积率突变的街坊、法定图则容积率明显高于建筑普查容积率的街坊。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语

20、 案例类型：绿地周边地块容积率呈现明显差异的成因案例地区：福田中心绿地西侧地区 （FT001-04/FT001-05/FT001-06）建建造造年年代代 层层数数 1980-1985 1986-1990 1991-1993 1994-1996 1997-2000 低密度 彩色显象管荫罩厂(2)三星视界有限公司厂房（4）赛格日立有限公司仓库（3）莲花一村小学（4）中低密度 行政办公楼（6）武警部队（7）莲花一村（7）莲花二村（7-8）莲花三村（7-8）深大新村（7）中高密度 办公楼（10）建建筑筑用用途途 高密度 莲花大厦（21）国际人才培训中心(32)联合广场（59）证券大厦（26）美莲花园（

21、21）福景大厦（30）彩虹大厦（33）高科利大厦（33）福源大厦（28）中深花园（31）海天大厦（36）福建大厦（25）新元大厦（29）皇洲花园（21）依迪花园（28）现代苑（32）福田财政局住宅楼（24）岗厦变电站住宅楼（23）现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语 第一部分结语（1）密度级差构成和空间分布及其演化过程：在19802000年期间，中/中高/高密度街坊的比例不断上升。罗湖和华强北商贸中心始终是高密度街坊的集聚地区，并且不断扩展，福田行政中心周边正在形成一定数量的中高和高密度街坊，南油大道沿线正在出现一些中高密度街坊。至20

22、00年，高密度街坊形成“三核一轴”的空间格局。（2）密度空间分布的影响因素：最重要的影响因素是服务区位和交通区位。环境区位的影响未表现出明显的规律。由于数据原因，低估了建筑用途和建造年代的实际影响力。现状解析 1.特征描述 2.演化过程 3.成因分析 4.与规划意 图的关系 5.案例研究 结语（3）现状容积率和各种规划意图之间的关系：建筑普查容积率和法定图则容积率在空间分布形态上基本一致。法定图则容积率和分区规划容积率在空间分布上相当一致。现状容积率与城市总体规划（城市设计导引）和整体城市设计的高度分区策略是基本协调的，主要问题是高层控制区的实际效果不太理想。（4）案例研究：解析了环境区位影响

23、无明显规律的现象，环境区位的早期影响较弱，而建筑用途和建造年代的影响较为明显。第二部分：规划对策 第六章 宏观层面的规划策略：2010年特区建筑总量的推测 第七章 中观层面的规划策略：密度分区模型 第八章 中观层面的规划策略：各类用地的密度分配 第九章 微观层面的规划策略：街坊内部的密度分配原则 第十章 法定图则地域的密度分布：实证检验和示例 第二部分结语 6.1 现状和供给情况 2001年特区内的建设用地总量为133.4平方公里，人口为255万，人均建设用地面积为52.2平方米/人；特区内建筑总量达到1.36亿平方米，建筑毛容积率为0.978。依据深圳市城市总体规划（1996-2010）,建

24、设用地规模控制在160平方公里，人均建设用地达到国家规定的最低标准60平方米/人，则人口规模必须控制在270万以内。6.2 推测原则和方法 （1）推测原则：建筑量的增长要适应人口、环境、城市设施等要素的可持续发展。（2）推测方法：从供给和需求两个方面对2010年深圳经济特区的建筑总量进行合理推测，采用以下方法：环境标准导向、人口-居住建筑模式和人口-公共设施模式。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 环境标准导向 以不降低特区的环境质量为前提，对0.9、0.95

25、和1.0三种容积率水平进行权衡。人口-居住建筑模式 利用反映居民生活水平的居住用地指标，均衡人口数量和居住建筑二者之间的关系，依据比例确定2010年的建筑总量。人口-公共设施模式 结合教育和医疗卫生的合理指标体系，综合考虑人口-教育/医疗设施-建筑三者之间的数量关系，寻找未来发展的均衡点。推测结果 2010年特区建筑总量为1.52亿平方米，建筑毛容积率为0.95。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 模型建构框架 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.1

26、.1 基准模型：影响因子选择 （1）基于现状分析 （2）参照香港经验 （3）根据区位理论 确定密度分区基准模型的主要参数包括交通条件、服务条件和环境条件。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.1.2 基准模型：交通条件 1）基于地铁影响的交通条件分区地铁线路两侧各500米的覆盖区域赋值1，其余地区赋值0。2）基于道路影响的交通条件分区道路两侧各250米（不包括道路自身宽度）区域赋值1，其余地区赋值0。3）基于交通条件的密度分区模型基于地铁和干道的交通可达性，各个区域的土地开发强度存在以下级差关系：地铁

27、+干道地铁干道其它地区。对于两个交通条件分区进行综合，建立密度分布模型，将深圳特区分为四种密度分区。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.1.3 基准模型：服务条件 1）基于市中心影响的服务条件分区：中心区内部赋值4；10分钟步行距离（700米）范围内赋值3；公交10分钟运距（3500米）范围内赋值2；其它地区赋值1。2）基于区中心影响的服务条件分区：区中心内部赋值4；10分钟步行距离范围内赋值3；公交10分钟运距范围内赋值2；其它地区赋值1。福田区和罗湖区都没有区级中心，赋值0。3）基于服务条件的密

28、度分区模型：对市级和区级中心赋予相应权重，分别为1.0和0.5。对于两个服务条件分区进行综合，建立密度分布模型，将深圳特区分为三种密度分区度。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.1.4 基准模型：环境条件 公共绿地对于容积率分布的影响具有特殊的距离衰减效应，直接面临公共绿地的土地价格往往会特别高，从而导致容积率也特别高。假设公园绿地对于周边100米范围内土地开发强度的影响最为显著。建立基于环境条件的密度分区模型，将深圳特区分为三种密度分区，赋值采用：面临公园绿地100米范围内赋值3，步行10分钟范围

29、内赋值2；其余地区赋值1；公共绿地本身作为非开发用地,赋值0。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.1.5 基准模型 （1）参数权重：现状分析结果，服务和交通因子影响力分别为0.67和0.33。服务因子中包含公共绿地对容积率分布的贡献0.1，从而得到三个因子的影响力排序：服务区位0.57交通区位0.33环境区位0.1。基于地铁建设对三个影响因子的相对权重进行调整，调整后的的权重分配为：服务区位0.45；交通区位0.45；环境区位0.1。（2）建立密度分区的基准模型：将经济特区划分为高密度、中高密度、中

30、低密度和低密度四种密度分区。公共绿地作为非开发用地。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.2.1 修正模型：生态原则 总体规划和总规检讨提出要针对不同的生态功能区采取相应的建设和保护措施;深圳市福田红树林保护区总体规划也对红树林周边地区的开发建设提出了控制建议。综合以上生态建设原则，以总体规划中的“生态功能分区图”为依据，建立生态模型并对基准模型进行相应的局部修正。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.2.2

31、 修正模型：安全原则 总体规划检讨以坡度为标准，将特区范围内的城市建设用地划分为三类。以总规检讨中的“可建设用地评价图”为依据，建立适建用地模型，对基准模型进行相应的局部修正。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.2.3 修正模型：美学原则 总体规划将特区划分为一般地区、控制高层发展区、引导高层发展区、景观轴线和重要节点地区等五类地区；深圳市经济特区整体城市设计研究对于城市天际轮廓线提出了控制要求。以总体规划的“特区城市设计导 引”为依据，建立城市设计模型，对 于基准模型进行相应的局部修正。规划对策

32、6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.2.4 修正模型：其它修正 鉴于港口用地相当可观（11.2平方公里）以及开发强度的特殊性，拟作为特殊密度分区，不纳入一般密度分区。城市发展备用地也相当可观（14.02平方公里），但并未列入以2010年为期限的发展用地计划，因此也不能作为一般密度分区的组成部分。建立基于其它原则（港口用地和发展备用地）的密度分区修正模型。基于美学/其它原则的基准模型修正 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结

33、语 基于生态/安全原则的基准模型修正 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.3.1 密度分区的扩展模型 通过各项修正并叠加总体规划路网，最后得到以街坊（以道路红线为街坊边界）为单元的密度分区扩展模型。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 7.3.2 非居住用地的密度分区扩展模型 旅馆和办公等高密度用途主要集中在市中心、区中心和深南大道两侧，除此而外地区的非居住用地的密度相对较低。7.3.3 居住用地的密度分区扩展

34、模型 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 1)基准模型 2)修正模型 3)扩展模型 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 基准模型 修正模型 扩展模型 交通条件 服务条件 环境条件 生态原则 安全原则 美学原则 其它原则基准模型 扩展模型 非居住扩展模型 居住扩展模型 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 （1）满足规划要求：城市未来发展对于各类建筑的总量需求。（2）遵循理论依据：各类用地的密度递减规律。（3）参照相关经验：国内外城市的各类建筑总量构成，例如对于

35、上海中心城区的各类建筑总量构成的近年变化趋势进行类比。8.1 密度分配原则各类用地的密度递减规律密度分配方法步骤一：确定各类建筑总量。步骤二：核定各类用地在密度分区中的分布和面积。步骤三：进行密度分配。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 8.2.1 居住建筑总量推测 （1）住宅发展目标：2001年深圳特区的人均住宅建筑面积为29平方米/人，居住建筑面积合计为7941万平方米，占建筑总量的60.85%；2010年的特区人均住宅建筑面积要达到35平方米/人。（2）住宅建筑总量

36、和比重预测：根据深标对于居住建筑面积构成的相关规定推测居住建筑总量：居住建筑总量=人口（270万人）*人均居住建筑面积（35+1.88）=9958万平方米，新增2017万平方米；占总建筑量的比例为65.5%，比目前上升4.6个百分点。非居住建筑面积为（15200-9958）5242万平方米，新增133万平方米，占建筑总量的比例为34.5%。（3）相关城市类比：1997-2001年期间，上海中心城区的居住建筑占建筑总量的比重从60.0%上升到63.2%，预计在未来一定时期内上海中心城区的居住建筑占建筑总量的比重仍然会呈现上升趋势。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则

37、2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 8.2.2 居住用地的密度分区 将总体规划的“土地利用总体规划图”中的居住用地范围和扩展模型的密度分区进行叠加，得到居住用地在4个密度分区中的分布和面积。考虑到密度4区（城市中心地区）内的居住用地数量较少、开发强度不宜也不可能比密度3区更高，因此拟在密度4区和密度3区采用相同的居住用地的密度标准。8.2.3 容积率测算 （1）以深标为依据的测算：A.居住小区用地构成:深标和国标在居住小区的各项用地比例构成方面是相同的，但两者在居住小区级公共设施的配置项目上存在差异，需要对深标的居住小区用地构成进行调整

38、。深标规定人均居住用地为20-24平方米/人，取中值为22平方米/人。则居住小区的各项用地比例构成如表。居住小区的用地构成 深标规定比例（%）中值比例（%）调整后取用比例（%）人均用地（平方米）住宅用地55-65606514.3道路用地7-1310102.2公共绿地5-128.571.5公共设施用地18-2722.5184.0 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 B.各类居住小区中住宅建筑的净容积率和毛容积率:假设各类居住小区中人均公共绿地和公共设施的用地标准保持不变，即

39、人均5.5平方米/人，同时又假设各类居住小区中住宅用地和道路用地的比值关系也保持不变,即住宅用地占住宅和道路用地之和的14.3/（14.3+2.2）=87%。高层居住小区：人均居住用地为10-13平方米，取中值为11.5平方米；住宅和道路用地合计占小区用地的比例为1-5.5/11.5=52%，其中住宅用地所占比例为52%*87%=45%,人均住宅用地为11.5*45%=5.2平方米。2010年的特区人均住宅建筑面积为35平方米，则高层居住小区的住宅建筑净容积率为35/5.2=6.7，毛容积率为6.7*45%=3.0。C.各类居住组团中的住宅建筑密度 根据深标或国标测算的高层/中高层/多层居住小

40、区的住宅密度指标 毛容积率住宅用地所占比例（%）净容积率建筑密度(净)平均建筑层数高层3.0456.724%28中高层2.6515.130%17多层1.8632.833%9 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 由于高层住宅的平均层数达到28层具有相当的难度，多层住宅的平均层数也不宜超过6层（由于不经济，深标建议不设置7-9层住宅），为此结合居住用地的密度分配，对于上述数据进行适当的调整。（2）国内外城市经验 调整后的高层/中高层/多层居住小区的住宅密度指标 毛容积率住宅用

41、地所占比例（%）净容积率建筑密度(净)建筑层数高层2.7456.024%25中高层2.4514.730%16多层1.2631.933%6 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 （3）实际测算：按公式进行测算：高层FAR（毛）*密度四区的居住用地面积+高层FAR（毛）*密度三区的居住用地面积+中高层FAR（毛）*密度二区的居住用地面积+多层FAR（毛）*密度一区的居住用地面积=（满足）规划居住建筑总量。密度分配得到的居住建筑总量为9928.5万平方米，与前面推测的9958万平

42、方米相差29.5万平方米，偏差0.3%在允许范围之内。居住用地的密度分配结果 密度分区4区3区2区1区合计用地面积(km2)0.2711.0019.9817.4248.67建筑总量(万m2)72.92970.04795.22090.49928.5毛容积率2.72.72.41.2-净容积率6.06.04.71.9-平均层数2525166-建筑净密度（%）24243033-规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2

43、)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 8.3.1 各类建筑量发展趋势的推测 （1）基本原则：以2001年特区各类建筑面积及其占建筑总量的比例为基础。以相关规划对于各类建筑面积的需求为依据。以国内外城市密度分布的相关经验作为类比。以上海中心城区的各类建筑面积比重及其近年变化趋势作为参照。1997-2001年间，上海中心城区商业建筑面积的比重持续增加，办公和旅馆建筑面积的比重在有所上升后基本稳定在8.8%左右，其它类建筑面积的比重总体上呈现下降趋势，而工业和仓储建筑面积的比重则持续下降。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分

44、配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 A.规划依据：福田市中心区的建设将新增办公建筑180万平方米，旅馆建筑57万平方米，合计为237万平方米。B.以上海中心城区的近年变化趋势作为参照：基本达到平衡，即保持在8.8-8.9%。C.以国内外城市的办公和旅馆建筑容积率作为类比。A.规划依据：福田市中心区的建设将新增商业服务建筑66万平方米。B.以上海中心城区的近年变化趋势作为参照：逐年上升趋势。C.以国内外城市的商业建筑容积率作为类比。A.近年来特区新建的高新技术产业园区的容积率标准：高新园区的容积率水平基本上可以分为0.6-0.8和

45、0.9-1.1二个档次。B.规划依据：严格控制工业用地的发展。C.以上海中心城区的近年变化趋势作为参照：逐年下降趋势。D.以国内外城市的工业和仓储建筑容积率作为类比。A.规划依据：福田市中心区的建设将新增文化设施和展览中心等各类其它建筑面积63万平方米。B.以上海中心城区的近年变化趋势作为参照：整体上呈现下降趋势。办公和旅馆商业建筑工业和仓储其它类建筑 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 8.3.2 非居住用地的分布 将总体规划中的“土地利用总体规划图”（包括商业、工业、

46、仓储、公共设施、市政设施用地等）与扩展模型的密度分区分别进行叠加，得到各类用地在4个密度分区中的分布和面积。（单位：平方公里）密度分区4区3区2区1区合计居住0.2711.0019.9817.4248.67 非 居 住商业3.421.894.011.4210.74工业/仓储-0.986.7712.2720.02政 府/团 体/社 区用地0.881.433.682.448.43市政设施-0.350.450.80其它-5.316.0711.38合计4.5715.340.140.07100.04 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度

47、分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 商业用地的密度分区 工业/仓储用地的密度分区 其它用地的密度分区 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 8.3.3 非居住建筑容积率分配 （1）对于办公/旅馆、商业和其它建筑类型进行容积率分配：FAR（四区）*密度四区用地面积+FAR（三区）*密度三区用地面积+FAR（二区）*密度二区用地面积+FAR（一区）*密度一区用地面积=（满足规划需求的）建筑总量。（2）以深标对工业/仓储建筑容积率的控制规定和特区内新建高新技术

48、园区的规划容积率为依据，对于工业和仓储建筑进行容积率分配：根据工业和仓储建筑容积率的分析，可以划分为三个层次，即密度三区为1.2FAR1.6、密度二区为0.9FAR1.1、密度一区为0.6FAR0.9。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 各类用地密度分区汇总表 密度分区 密度4区密度3区密度2区密度1区居住 容积率2.72.72.41.2用地面积(km2)0.2711.0019.9817.42建筑量(万m2)72.92970.04795.22090.4非居住类 办公/旅馆

49、 容积率5.13.5用地面积(km2)2.151.07建筑量(万m2)1096.5374.5商业/金融/服务容积率2.11.51.00.8用地面积(km2)1.270.824.011.42建筑量(万m2)266.7123.0401.0113.6工业/仓储容积率1.21.00.7用地面积(km2)0.986.7712.27建筑量(万m2)117.6677.0858.9其它 容积率1.20.90.60.5用地面积(km2)0.881.439.348.96建筑量(万m2)105.6128.7560.4448.08.4 密度分布和地价分布比较 办公、居住、商业和工业建筑的地价变化趋势与密度分布均比较接

50、近，且各类用途的密度分配都遵循相应的密度递减规律。由于在密度分布中考虑到了地铁的区位影响，使办公、居住等高容积率用途用地的区位差异性更为突显。各类用地的地价分布曲线 各类用地的密度分布曲线 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 1)分配原则 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地价分布比较 9.原则制定10.典型示例 结语 地块的密度分配原则的方法 依据相关的理论，参照国内外城市的类比经验，并且针对深圳特区的实际情况，确定影响街坊内部密度分配的主要因素包括土地用途、用地规模、城市设计和交通条件。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定 1)土地用

51、途 2)用地规模 3)城市设计 4)交通条件10.典型示例 结语 9.1 土地用途 街坊或地块中不同土地用途会有不同的密度分布，对于具有两种或以上用途的地块容积率，可以按照下列公式进行计算：FARaXa+FARbXb+.+FARnX n=FAR 其中,FARa、FARb、FARn为a用途、b用途或第n种用途的各自容积率；Xa、Xb、X n分别为a用途、b用途直至第n种用途占总用地的比例，合计为100%；FAR为地块的综合容积率。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定 1)土地用途 2)用地规模 3)城市设计 4)交通条件10.典型示例 结语 规划对策 6.总量推测 7

52、.模型建构 8.密度分配 9.原则制定 1)土地用途 2)用地规模 3)城市设计 4)交通条件10.典型示例 结语 高层居住用地的密度分配 中高层居住用地的密度分配 多层居住用地的密度分配 9.2 用地规模 参考其它城市的经验，用地规模对于密度分配的影响主要体现在居住用地内部的配套公共服务设施。对规模大于居住小区的用地，容积率标准按照住宅密度分配中的毛容积率实行；对规模小于组团的居住用地，容积率标准按照组团的容积率实行；规模介于小区和组团之间的居住用地，按照相应的人均用地面积比例对容积率进行折算。9.3 城市设计 在街坊内部的密度分配中，受到城市设计引导的影响，在个别地块需要形成地标建筑，有可

53、能突破密度分区的基准容积率。考虑到这类地块在总用地面积中所占比例较小，增加的建筑面积不会对于特区的建筑总量造成太大的突破，因此对于城市设计影响下的街坊内部密度分配，采取街坊整体的基准容积率不变，受到城市设计引导影响的个别地块作为例外，可以在基准容积率的基础上进行相应的调整。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定 1)土地用途 2)用地规模 3)城市设计 4)交通条件10.典型示例 结语 9.4 交通条件 （1）原则和方法：借鉴香港的密度分配经验，根据地块毗邻的道路数量赋予相应的容积率级差系数，对于街坊内基于交通条件而划分的不同类型地块的基准容积率进行修正。级差系数的确

54、定方法是将城市支路面积的相应容积率份额转移到所毗邻的相应地块上。（2）经验参考：香港各种类型地块的容积率之间的级差比值关系为：甲类地块容积率：乙类地块容积率：丙类地块容积率=1.0：1.10-1.14：1.18-1.25。（3）容积率分配：基于微观交通条件影响的街坊内部密度分配原则 甲类地块乙类地块丙类地块丁类地块基准容积率基准容积率的1.15倍基准容积率的1.20倍基准容积率的1.25倍 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定 1)土地用途 2)用地规模 3)城市设计 4)交通条件10.典型示例 结语 规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定

55、10.典型示例 结语 密度规划容积率 法定图则容积率 福田FT01-01&02片区中心区及莲花山地区法定图则示例 结果显示：法定图则容积率和密度分配的规划容积率在总体上较为一致，但是在居住用地和办公/旅馆用地上存在显著差异。对于办公/旅馆用地，密度规划容积率要比法定图则容积率平均低0.8；对于居住用地，密度规划容积率要比法定图则容积率平均高0.6，法定图则没有考虑到各种居住配套设施对于居住用地容积率的影响。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 1.宏观层面的密度分布策略：特区环境标准 在宏观层面上，根据城市建设用地的供求关系，确定环境标准（即特区

56、整体的容积率），作为建筑总量控制的依据。地方规划部门应当进行定期检讨，根据各个时期的城市建设用地的供求状况，确定相应的环境标准，对于特区范围内的建筑总量控制进行调整。2.中观层面的密度分布策略：密度分区模型 在中观层面上，首先根据（交通、服务和环境）区位条件，建立以效率为原则的密度分区基准模型，然后引入生态原则、安全原则、美学原则和其它原则，建立密度分区的各项修正模型。这是本项研究的核心部分。随着时间推移，区位条件和其它条件都可能发生变化，需要对于密度分区进行相应的修正，但密度分区模型在概念上和方法上仍然会是适用的。3.中观层面的密度分布策略：各类用地的密度分配 根据各类城市用地分布和密度分区

57、模型，在满足总量的前提下，进行各类建筑的密度分配。如果各类城市用地和建筑总量发生变化，则需要对于密度分配进行相应的调整，但密度分配的概念和方法仍然会是适用的。4.微观层面的密度分布策略：地块密度分配原则和方法 在微观层面上，引入土地用途、地块规模、城市设计和交通条件作为影响因素，讨论地块密度分配的原则和方法。这也是本项研究的核心部分，特别适用于作为法定图则的指导框架。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 5.密度分区制度的实施 深圳的城市规划体系是在借鉴香港经验的基础上形成的，密度分区制度与城市规划体系的衔接可以参照香港的相关经验。深圳特区密度分区制度可以纳入深圳城市规划标准与准则，作为在各个层面规划中对于开发强度进行管制的主要依据之一。规划对策 6.总量推测 7.模型建构 8.密度分配 9.原则制定10.典型示例 结语 同济大学城市规划系深圳市城市规划设计研究院