深圳市城市更新及房地产法条汇编

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1、深圳市都市更新及房地产法条汇编1、深圳市都市更新措施（12月1日）2、深圳市都市更新措施实行细则3、有关加强和改善都市更新实行工作的暂行措施（深府办8号）；4、深圳市都市更新历史用地处置暂行规定（深规土294号）；2、中华人民共和国土地管理法（全文）3、中华人民共和国土地管理法实行条例4、都市房地产管理法5、深圳经济特区股份合伙公司条例；7、；10、深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（深府198号）；11、深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行措施；12、深圳市宝安龙岗两区都市化土地管理措施；13、龙华新区都市化转地非农建设用地后续管理暂行措施。深圳市都市更

2、新措施深圳市人民政府令（第211号）文号：第211号深圳市都市更新措施已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自12月1日起施行。深圳市都市更新措施第一章 总 则第一条 为规范我市都市更新活动，进一步完善都市功能，优化产业构造，改善人居环境，推动土地、能源、资源的节省集约运用，增进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本措施。第二条 本措施合用于我市行政区域范畴内的都市更新活动。本措施所称都市更新，是指由符合本措施规定的主体对特定都市建成区（涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有如下情形之一的区域，根据都市规划和本措施规定程序进行综合整

3、治、功能变化或者拆除重建的活动：（一）都市的基本设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）既有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源运用明显不符合社会经济发展规定，影响都市规划实行；（四）依法或者经市政府批准应当进行都市更新的其她情形。第三条 都市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节省集约、保障权益、公众参与的原则，保障和增进科学发展。第四条 都市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从都市总体规划和土地运用总体规划。都市更新实行都市更新单元规划和年度筹划管理制度。都市更新单元规划是管理都市更新活动的基本根据。都市更新年度筹划应当纳入近期建设规划年度实行

4、筹划及土地运用年度筹划。第五条 都市更新可以根据有关法律法规及本措施的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其她符合规定的主体实行。第六条 市、区政府应当保障开展组织实行都市更新的工作经费，对都市更新项目提供合适的资金扶持。都市更新波及的基本设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。都市更新波及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的有关规定实行。第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市都市更新工作，依法拟订都市更新有关的规划土地管理政策，统筹都市更新的规划、筹划管理，制定都市更新有关技术规范，组织制定都市更新单元规划，负责都市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

5、第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内都市更新用地的整顿，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府拟定由其实行的拆除重建类更新项目的实行，对功能变化类和其她拆除重建类更新项目的实行进行协调。市发展改革部门负责拟定都市更新有关的产业指引政策，统筹安排波及政府投资的都市更新年度资金。市财政部门负责按照筹划安排核拨都市更新项目资金。各有关主管部门依法在各自职能范畴内为都市更新活动提供服务并实行管理。第二章 都市更新规划与筹划第九条 全市都市更新专项规划根据都市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市都市更新的重点区域及其更新方向、目的、时序、总体规模和更新方略。第十条 法定图则应当对其规

6、划范畴内的都市更新作如下规定：（一）都市更新单元的范畴；（二）都市更新单元范畴内应当配备的基本设施和公共服务设施的类型和规模；（三）都市更新单元的规划指引。第十一条 对于都市建成区中具有本措施第二条所规定情形，需要进行都市更新的区域，应当在保证基本设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为都市更新单元，制定都市更新单元规划。一种都市更新单元可以涉及一种或者多种都市更新项目。第十二条 都市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。都市更新单元规划应当涉及如下内容：（一）都市更新单元内基本设施、公共

7、服务设施和其她用地的功能、产业方向及其布局；（二）都市更新单元内更新项目的具体范畴、更新目的、更新方式和规划控制指标；（三）都市更新单元内都市设计指引；（四）其她应当由都市更新单元规划予以明确的内容。都市更新单元规划波及产业升级的，应当征求有关产业主管部门意见。第十三条 都市更新单元规划应当根据法定图则所拟定的各项控制规定制定，由市规划国土主管部门批准后实行。未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基本上，根据分区规划拟定的各项规定拟订都市更新单元规划，报市政府批准后实行。都市更新单元规划的有关内容应当纳入法定图则的制定。都市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调节的，由市规划国土主管部门报市

8、政府批准后实行。相应的内容应当纳入法定图则并予以发布。第十四条 都市更新年度筹划涉及都市更新单元规划的制定筹划、已具有实行条件的拆除重建类和综合整治类都市更新项目、有关资金来源等内容。其中，综合整治类都市更新项目可以单独制定年度筹划。第十五条 各区政府可以组织其有关职能部门对辖区内各类需要进行都市更新的项目进行筛选，提出辖区内的都市更新单元规划的制定筹划和已具有实行条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入都市更新年度筹划。市政府各有关主管部门、有关企事业单位，也可以提出都市更新单元规划的制定筹划和已具有实行条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市

9、规划国土主管部门申报纳入都市更新年度筹划。第十六条 未纳入都市更新单元的都市建成区具有本措施第二条所规定情形，具有制定都市更新单元规划有关条件的，各区政府和市政府各有关主管部门可以根据全市都市更新专项规划等有关规划，拟订都市更新单元范畴并提出纳入都市更新年度筹划的建议，提交市规划国土主管部门。第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各有关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订都市更新年度筹划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实行筹划及土地运用筹划草案，报市政府审批。需单独制定综合整治类更新项目年度筹划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。都市更新年度筹划可

10、以按照上述报批程序进行调节。第十八条 区政府申报的辖区内都市更新单元规划制定筹划纳入都市更新年度筹划的，由区政府组织原申报单位拟订都市更新单元规划草案，按照规定程序报批。市政府各有关主管部门、有关企事业单位申报的都市更新单元规划制定筹划纳入都市更新年度筹划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订都市更新单元规划草案，按照规定程序报批。第三章 综合整治类都市更新第十九条 综合整治类更新项目重要涉及改善消防设施、改善基本设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不变化建筑主体构造和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基本设施和公共服务设施

11、需要加建附属设施的，应当满足都市规划、环保、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的规定。第二十条 综合整治类都市更新的有关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实行方案并组织实行。根据法律、法规及有关规定或者有关原则与规范，实行综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其她有关人共同承当，费用承当比例由各方协商拟定。波及改善基本设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承当比例按照市、区两级财政承当事权划分的有关规定执行。第四章 功能变化类都市更新第二十三条 功能

12、变化类更新项目变化部分或者所有建筑物使用功能，但不变化土地使用权的权利主体和有效期限，保存建筑物的原主体构造。功能变化类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基本设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足都市规划、环保、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的规定。第二十四条 功能变化类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增长公共空间和产业转型升级的需要。第二十五条 实行功能变化类更新项目的土地使用权人应当按照有关法律法规规定的建筑物变化使用功能的程序，向市规划国土主管部门及有关主管部门申请办理规划许可变更和有关手续。市规划国土主管部门在受理规划许可变更申请后，应当在深圳特区报、深圳商报就申请

13、事宜进行公示，公示时间不少于7日，公示费用由申请人承当。建筑物由业主辨别所有，部分业主申请将住宅改为经营性用房的，申请人应当依法征得利害关系人的批准，并在申请办理规划许可变更手续时提交书面证明文献。建筑物由业主辨别所有，部分业主申请其她形式的功能变化的，参照前款规定解决。第二十六条 市规划国土主管部门批准功能变化的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充合同或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照有关规定缴纳地价。功能变化后的土地使用权有效期限按照原用途的有效期限扣除已实际使用时间的剩余期限拟定。原土地有效期限局限性原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足

14、。第二十七条 功能变化类更新项目应当缴纳的地价按照如下规定拟定：（一）变化功能的原有建筑面积部分，按照其变化后的功能和土地使用权剩余期限以公示基准地价原则计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公示基准地价原则计算的地价；（二）变化功能的增长建筑面积部分，按照其变化后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价原则计算应缴纳的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。第五章 拆除重建类都市更新第二十八条 拆除重建类更新项目应当严格按照都市更新单元规划、都市更新年度筹划的规定实行。第二十九条 根据都市更新单元规划的规定，都市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建

15、设基本设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实行都市规划进行旧城区改建需要调节使用土地或者具有其她法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。第三十条 除依法应当收回的外，市政府可以根据都市更新的需要组织进行土地使用权收购，都市更新单元内的土地使用权人也可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储藏和土地收购的有关规定执行。第三十一条 除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实行都市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入公司单位承当拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在拟定开

16、发建设条件且已制定都市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中拟定由中标人或者竞得人一并实行都市更新，建筑物、构筑物及其她附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。第三十二条 拆除重建类都市更新项目范畴内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相似且为单一权利主体的，可以由权利人根据本措施实行拆除重建。第三十三条 拆除重建类都市更新项目范畴内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多种权利主体的，可以在多种权利主体通过合同方式明确权利义务后由单一主体实行都市更新，也可以由多种权利主体签订合同并根据中华人民共和国公司法的规定以权利人拥有的房

17、地产作价入股成立公司实行更新，并办理有关规划、用地、建设等手续。第三十四条 同一宗地内建筑物由业主辨别所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准拆除重建的，全体业主是一种权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决批准。本措施所称城中村是指我市都市化过程中根据有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保存使用的非农建设用地的地区范畴内的建成区域。第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实行主体在获得都市更新项目规划许可文献后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充合同或者补签土地使用权出让合同，土

18、地使用权期限重新计算，并按照本措施规定补缴地价。第三十六条 拆除重建类都市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及如下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公示基准地价原则的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公示基准地价原则补缴地价。城中村依本措施补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位获得完全产权，并可以自由转让。城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定返拨所在区政府，作为城中村基本设施和公共服务设施建设费用。第三十七条 市政府有关发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行措施的告知实行前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占

19、地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超过部分按照公示基准地价原则补缴地价。第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增长的建筑面积按照公示基准地价原则的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权有效期限以公示基准地价原则计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公示基准地价原则计算的地价；增长建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权有效期限以市场评估地价原则计算应缴纳的地价。但市政府有关宝安龙岗两区旧城旧

20、村改造项目的解决意见已有规定的，从其规定。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公示基准地价原则全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，合用市政府工业楼宇转让的有关规定。第三十九条 本措施第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类都市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公示基准地价原则计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公示基准地价原则计算的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。第四十条 实行拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范畴内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并

21、按照都市更新单元规划和土地使用权出让合同的规定移送基本设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。第六章 其她规定第四十一条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，根据都市危房管理的有关规定执行，不需要纳入都市更新年度筹划，不专门制定都市更新单元规划。第四十二条 都市更新项目范畴内的违法用地、违法建筑应当根据有关法律、法规及广东省、我市有关规定接受解决后，方可作为权属拟定的更新对象。都市更新项目范畴内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据我市有关房地产权登记历史遗留问题解决的有关规定完善手续后，方可作为权属拟定的更新对象。第四十三条 都市更新单元范

22、畴内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基本设施和公共服务设施的建设。未被规划用于基本设施和公共服务设施建设的，可以根据都市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理有关手续，出让给其相邻地块的都市更新实行主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。第四十四条 都市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护都市更新范畴内的历史文化遗存。实行都市更新不得破坏都市防洪系统、都市人民防空设施等各类都市安全保障系统，或者使其功能部分、所有丧失。第四十五条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关规定，可以在拆除

23、重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体措施由有关主管部门另行制定，报市政府批准后实行。第四十六条 都市更新波及产业用地的，除应当遵守本措施的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、都市更新或者有关产业升级政策。第四十七条 市规划国土主管部门根据都市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更新项目实行主体商定配套建设保障性住房、产业用房、基本设施和公共服务设施的内容。第四十八条 规模较大的都市更新项目可以分期实行。都市更新项目分期实行的时序、规模等规划控制指标由都市更新单元规划和规划许可文献规定。分期实行的都市更新项目应当优先安排基本设施、公共服务设施和用于安顿回迁业主的建筑。第四十九条

24、 实行都市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源构造，推广中水和雨水运用，加强建筑废弃物再运用等多种途径，有效推动keyword/keyword节能减排keyword/keyword工作。第七章 附 则第五十条 有关管理部门及其工作人员在都市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关解决。对都市更新实行主体违背都市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。第五十一条 本措施自12月1日起施行。本措施施行前我市有关规定与本措施不一致的，以本措施为准。深圳市人民政府有关印发深圳市都市更新措施实行细则的告知广东省深圳市人民政府深圳市

25、人民政府有关印发深圳市都市更新措施实行细则的告知深府1号各区人民政府，市政府直属各单位：深圳市都市更新措施实行细则已经市政府批准，现予印发，请遵循执行。深圳市人民政府二一二年一月二十一日深圳市都市更新措施实行细则第一章 总 则第一条 为实行深圳市都市更新措施（如下简称措施），规范我市都市更新活动，建立规范、有序的都市更新长效机制，制定本细则。第二条 市查违和都市更新工作领导小组（如下简称市领导小组）负责领导全市都市更新工作，对全市都市更新工作波及的重大事项进行决策。市规划国土部门是全市都市更新工作的主管部门（如下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市都市更新工作。主管部门的派出机构根据措

26、施及本细则规定在辖区范畴内履行都市更新管理有关职责。第三条 市政府有关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其有关职能部门，应当根据措施及本细则规定履行都市更新管理有关职责。第四条 主管部门、市政府有关职能部门、区政府应当积极开展都市更新政策的宣传，加强引导。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护都市更新活动的正常秩序。第五条 都市更新项目免收多种行政事业性收费。第六条 鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对都市更新项目予以支持。第七条 都市更新项目在实行过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市有

27、关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。鼓励都市更新项目按照绿色建筑的原则进行规划、建设和运营管理。第八条 主管部门和区政府应当建立都市更新工作投诉解决制度，对受理的投诉及时进行调查和解决。第九条 市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严肃查处都市更新单元范畴内新浮现的违法建设行为。农村都市化历史遗留违法建筑解决部门应当加快开展都市更新单元范畴内历史遗留违法建筑的解决工作。第二章 都市更新规划与筹划第十条 主管部门根据全市都市总体规划和土地运用总体规划，定期组织编制全市都市更新专项规划，指引全市范畴内的都市更新单元划定、都市更新

28、筹划制定和都市更新单元规划编制。第十一条 实行以拆除重建为主的都市更新，应当以都市更新单元为基本单位，以都市更新单元规划为根据，拟定规划规定，协调各方利益，贯彻更新目的与责任。第十二条 都市更新单元的划定应当符合全市都市更新专项规划，充足考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合如下条件：（一）都市更新单元内拆除范畴的用地面积应当不小于10000平方米。（二）都市更新单元不得违背基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、都市基本设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等都市控制性区域管制规定。（三）都市更新单元内可供免费移送给政府，用于建设都市基本设

29、施、公共服务设施或者都市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不不不小于拆除范畴用地面积的15%。都市规划或者其她有关规定有更高规定的，从其规定。不具有前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不不不小于3000平方米的都市基本设施、公共服务设施或者其她都市公共利益项目等因素确需划定都市更新单元的，应当就单元范畴、拆除范畴、配建规定等内容进行专项研究，在筹划审批过程中予以专项阐明。第十三条 划定都市更新单元时波及下列用地的，根据如下规定分别解决：（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为都市更新单元。（二）全市土地整备规划和年度整备筹划拟定的政府土地整备区范畴内不

30、划定都市更新单元。（三）除通过都市更新实现用地清退外，被非法占用的已完毕征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入都市更新单元。（四）福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地区范畴应当整村划定都市更新单元，鼓励其她各区参照执行。按照整村范畴划定都市更新单元的，不受本细则第十二条第一款第（一）项限制。（五）未建设用地不划入都市更新单元，但符合本细则第十四条规定的除外。第十四条 未建设用地因规划统筹确需划入都市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范畴用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实行主体；超

31、过部分应当结合都市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在都市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。未建设用地因规划统筹确需划入都市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人批准后，可以结合都市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。第十五条 都市更新单元规划的编制应当符合如下原则：（一）优先保障都市基本设施、公共服务设施或者其她都市公共利益项目。（二）充足尊重有关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与都市更新的其她主体等各方利益的平衡。（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、贯彻法定图则规定的各类都市基本设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。（四）鼓励增

32、长公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，减少建筑密度，节省集约运用土地。（五）推动文化遗产融入都市发展，保护都市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，鼓励节能减排，增进低碳绿色更新。都市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实行。第十六条 都市更新单元规划的制定实行筹划管理。都市更新单元规划制定筹划（如下简称更新单元筹划）实行常态申报机制。单独实行的综合整治项目，按照本细则第三章规定纳入综合整治类项目筹划进行管理；按照已批准都市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实行综合整治的区域，不单独进行筹划申报，由拆除重建类项目的实行主体一并实行。第三章 综合整治类都市更新第十七条 综合整治类

33、都市更新由市、区政府统筹推动。市城管部门组织、协调、指引和督促全市综合整治类都市更新工作。发展改革、财政、规划国土、人居环境、住房建设、水务、消防等部门，按照各自职责分工承当综合整治类都市更新具体管理工作。各区政府及其相应的职能部门负责组织实行本辖区内的综合整治类项目。第十八条 区政府应当按年度制定本区综合整治类项目和资金安排筹划草案，由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实行。已批都市更新单元规划拟定的单独实行的综合整治类项目应当优先纳入筹划。综合整治类项目波及的改善都市基本设施、公共服务设施和市容环境的工程，根据政府投资项目管理有关规定申报立项，该部分费用按照市、区政府投资事权划分有关规定

34、承当。第十九条 在综合整治类项目纳入筹划并经批准立项后，区政府应当组织实行单位根据项目审批文献及有关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实行方案。区政府在组织编制实行方案过程中，应当征求市规划国土、产业、人居环境、住房建设、水务、城管、消防等部门的意见。波及市、区政府财政投资的，市、区发展改革部门根据需要安排前期工作的必要经费。第二十条 市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批成果抄送市城管部门。综合整治类项目一般不增长建筑面积。确需加建都市基本设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第二十一条 根据有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水

35、务、消防等许可的，实行单位应当依法申请并获得许可方可实行综合整治。第二十二条 综合整治类项目的筹划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定，由市城管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。第四章 功能变化类都市更新第二十三条 按照法定图则、都市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用有关规定的前提下，既有建筑物的使用功能需进行调节的，权利主体可以向主管部门申请实行功能变化类都市更新。具有如下情形之一的，不得实行功能变化类都市更新：（一）申请将配套服务设施变化功能，变化后无法满足有关配套规定的。（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志

36、性建筑、具有地方特色和老式风格的建筑物等变化功能，变化后不符合保护规定的。（三）申请将危险房屋或者都市更新单元规划拟定的拆除重建区域内的建筑物变化功能的。（四）建筑物变化使用功能后，不符合建筑构造安全、都市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等有关技术规定的。（五）申请建筑物部分变化使用功能，但变化的部分不能满足独立使用规定或者导致建筑物剩余部分使用不便的。（六）建筑物由业主辨别所有，未经本栋建筑物内其她业主及同一宗地内其她主张与变化功能有利害关系的业主批准的。（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请变化功能进行二次开发的。（八）其她法律、法规、规章以及市政府规定不得变化建筑物使

37、用功能的情形。第二十四条 申请人申请实行功能变化类都市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主辨别所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其她业主及同一宗地内其她可以证明其房屋价值、生活质量受到或者也许受到不利影响的业主批准申请的证明文献。第二十五条 主管部门受理申请后，根据申请变化使用功能的建筑物所在区域的有关规划及其她申请材料进行审查。不符合功能变化条件的，应当书面答复申请人并阐明理由；符合功能变化条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就有关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承当。第二十六条 公示结束后，主管部门应当对有关意见进行汇总

38、和解决。有关异议经核算成立或者临时无法拟定的，应当书面答复申请人并阐明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核算不成立的，应当向申请人核发规划许可文献，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充合同（或者增补合同）的方式完善用地手续。第二十七条 申请人办理完毕有关规划和用地手续后，可以实行功能变化类都市更新，实行费用所有由申请人自行承当。项目实行波及规划国土、环保、建设、城管、消防等其她行政审批事项的，由申请人按照有关规定办理。第二十八条 项目实行完毕后，有关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。第二十九条 功能变化类项目一般不增长建筑面积，因完善自身

39、建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照有关规定获得规划许可文献并按照措施第二十七条规定补缴地价。加建都市基本设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第五章 拆除重建类都市更新第一节 一般规定第三十条 特定都市建成区具有措施第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能变化等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实行都市更新。第三十一条 措施第二条第二款第（一）项规定的“都市的基本设施、公共服务设施亟需完善”，是指都市基本设施、公共服务设施严重局限性，按照规划需要贯彻独立占地且用地面积不小于3000平方米的都市基本设施、公共服务设施或者其她都市公共利益项目。措施第二条第二款

40、第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，重要涉及下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重局限性，不合适生产、生活。（二）有关机构根据危险房屋鉴定原则鉴定为危房集中，或者建筑质量有其她严重安全隐患。（三）消防通道、消防登高面等不满足有关规定，存在严重消防隐患。（四）经有关机构鉴定存在常常性水浸等其她重大安全隐患。措施第二条第二款第（三）项规定的“既有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源运用明显不符合社会经济发展规定，影响都市规划实行”，重要涉及下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调节，既有土地用途、土地运用效率与规划功能不符，影响都市规划实行。（二）属于我市严禁类和裁减类产

41、业，能耗、水耗、污染物排放严重超过国家、省、市有关原则的，或者土地运用效益低下，影响都市规划实行并且可以进行产业升级。（三）其她严重影响都市近期建设规划实行的情形。第三十二条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照有关规定划入都市更新单元的，不纳入拆除重建类都市更新。第三十三条 拆除重建类都市更新项目的实行方式重要涉及：（一）权利主体自行实行。涉及项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实行，或者多种权利主体将房地产权益转移到其中一种权利主体后由其实行。（二）市场主体单独实行。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实行。（三）合伙实行。城中村改造项目中，原

42、农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合伙合同合伙实行。（四）政府组织实行。政府通过公开方式拟定项目实行主体，或者由政府都市更新实行机构直接实行。波及房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。第二节 申报与审批第三十四条 拟以拆除重建方式实行都市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元筹划。主管部门负责拟订更新单元筹划申报指引，报市政府批准后实行。申报指引应当涉及申报情形、都市更新单元拟订规定、都市更新意愿规定、筹划申报主体规定、申报途径、有关证明材料等事项。第三十五条 更新单元筹划的申报主体按照如下方式拟定：（一）权利主体自行申报。其中都市更新单元内用地属城

43、中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范畴以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。（二）权利主体委托单一市场主体申报。（三）市、区政府有关部门申报。以旧住宅区为主的都市更新单元，应当由区政府组织开呈现状调研、都市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区都市更新职能部门申报。筹划申报主体负责申报更新单元筹划、委托编制都市更新单元规划等工作。第三十六条 申报更新单元筹划应当同步满足如下条件：（一）筹划申报主体符合本细则第三十五条规定。（二）都市更新单元内的权利主体具有都市更新意愿且符合本细则第三十七条规定。（三）法定图则已划定都市更新单元；或者未划入

44、都市更新单元的特定都市建成区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类都市更新，已自行拟订都市更新单元。（四）申报的用地功能、开发强度等都市更新诉求基本符合都市更新专项规划、法定图则等规划。申报途径、申报材料等还应当符合更新单元筹划申报指引的具体规定。第三十七条 申报更新单元筹划的，都市更新单元内权利主体的都市更新意愿应当符合下列条件：（一）都市更新单元拆除范畴内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体批准进行都市更新；建筑物为多种权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人批准进行都市更新；建筑物辨别所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建

45、筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体批准进行都市更新。拆除范畴内用地涉及多种地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不不不小于拆除范畴用地面积的80%。（二）都市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范畴以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决批准进行都市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位批准。第三十八条 市、区政府有关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。其她申报主体向区都市更新职能部门提交申报材料，区都市更新职能部门在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核

46、对，申报材料的内容和深度不符合有关技术规定的，书面答复申请人并阐明理由；符合规定的，在收到申报材料之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元筹划申报指引的有关规定，对更新意愿达到状况及筹划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设状况进行核查，对申报进行都市更新的必要性及更新单元范畴的合理性等因素进行综合判断。区都市更新职能部门在进行更新意愿达到状况认定期，主管部门应当协助提供有关土地、建筑物权属资料。申报材料不符合有关规定的，区都市更新职能部门应当书面答复申请人并阐明理由；符合有关规定的，报送主管部门审查。第三十九条 主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元筹划草案，会同区

47、政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行不少于10日的公示后，报市政府审批。审批通过的，由主管部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上对筹划进行公示。第四十条 更新单元筹划经市政府批准后，在都市更新单元规划编制之前，筹划申报主体应当向主管部门申请对都市更新单元范畴内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。主管部门根据筹划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范畴图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对都市更新单元范畴内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核查成果函复筹划申报主体；并对地上建筑

48、物的性质、面积等信息进行核查和汇总。都市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照有关程序加以完善。第四十一条 筹划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查成果，编制都市更新单元规划并报主管部门审查。土地及建筑物信息核查和都市更新单元规划的报批应当在更新单元筹划公示之日起一年内完毕。逾期未完毕的，主管部门可以按有关程序进行更新单元筹划清理，将该都市更新单元调出筹划。第四十二条 主管部门在受理都市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合有关技术规定的，书面答复申请人并阐明理由；符合规定的，向区都市更新职能部门征求意见。都市更新项目波

49、及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。区都市更新职能部门对都市更新单元的规划目的及方向、配建责任、实行分期安排等进行核查，市产业部门对都市更新单元的产业现状、产业定位与否为市政府鼓励发展产业等状况进行核查和认定，在10个工作日内将书面意见反馈至主管部门。第四十三条 主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后10个工作日内形成规划草案，会同区都市更新职能部门在都市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由申请人承当。公示结束后，主管部门在10个工作日内对有关意见进行汇总和解决，并对都市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复申请人。都市更新

50、单元规划波及未制定法定图则地区或者变化法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。第四十四条 都市更新单元规划经批准后，主管部门应当在5个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公示，并将有关内容函告区都市更新职能部门。都市更新单元规划的批准视为已完毕法定图则相应内容的编制和修改。经批准的都市更新单元规划是有关行政许可的根据。第三节 实行主体第四十五条 都市更新单元规划经批准后，区政府应当根据近期建设和土地运用规划年度实行筹划拟定的本辖区都市更新年度土地供应规模，按照已批准的都市更新单元规划，组织制定更新单元的实行方案，并组织、协调实行方案的贯彻。更新单元实行方案应当涉及更新

51、单元内项目基本状况、进度安排、单一主体形成指引方案、搬迁补偿安顿指引方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等有关内容。区政府应当将其制定的更新单元实行方案及时报送主管部门备案，并定期报送实行方案的贯彻状况。第四十六条 都市更新单元内项目拆除范畴存在多种权利主体的，所有权利主体通过如下方式将房地产的有关权益移转到同一主体后，形成单一主体：（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安顿合同。（三）权利主体的房地产被收购方收购。属于合伙实行的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合伙合同。属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，

52、区政府应当在都市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安顿指引方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主批准后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安顿合同后，形成单一主体。第四十七条 多种权利主体通过签订搬迁补偿安顿合同方式形成实行主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实行方案的指引下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安顿合同中商定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，合同生效的时间和条件等有关事项。搬迁补偿安顿合同还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任

53、的承当作出商定。没有商定的，有关义务和责任由搬迁人承当。第四十八条 搬迁补偿安顿合同的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安顿合同报区都市更新职能部门备案。因履行搬迁补偿安顿合同发生纠纷的，应当按照合同商定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。第四十九条 都市更新单元内项目拆除范畴的单一主体，应当向区都市更新职能部门申请实行主体资格确认，并提供如下材料：（一）项目实行主体资格确认申请书。（二）申请人身份证明文献。（三）都市更新单元规划拟定的项目拆除范畴内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封状况核查文献。（四）申请人形成或者作为单一主体的有关证明材料。（五）

54、其她有关文献资料。前款第（四）项规定材料涉及：（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。（二）申请人制定的搬迁补偿安顿方案及与权利主体签订的搬迁补偿安顿合同、付款凭证、异地安顿状况和回迁安顿表。（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文献。（四）申请人自身即为权利主体或者权利主体之一的有关证明文献。（五）以合伙方式实行的城中村改造项目的改造合伙合同。第五十条 区都市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完毕对有关申请材料的核查。经核查申请人不符合实行主体确认条件的，区都市更新职能部门应当书面答复并阐明理由；经核查申请人符合实行主体确认条件的，区都市更新职能部门应当在

55、项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府或者本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属状况及单一主体的形成状况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承当。第五十一条 区都市更新职能部门应当在公示结束后5个工作日内完毕公示意见的解决。有关异议经核算成立或者临时无法拟定的，应当书面答复申请人并阐明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核算不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订项目实行监管合同，并向申请人核发实行主体确认文献。实行主体确认文献应当抄送主管部门及有关单位。第五十二条 区都市更新职能部门与实行主体签订的项目实行监管合同，应当明确如下内容：（一）实行主体按照都市更新单元规划规定应履行的移

56、送都市基本设施和公共服务设施用地等义务。（二）实行主体应当完毕搬迁，并按照搬迁补偿安顿方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安顿等义务。（三）更新单元内项目实行进度安排及完毕时限。（四）区都市更新职能部门采用的设立资金监管账户或者其她监管措施。（五）双方商定的其她事项。第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安顿合同时，应当在合同中商定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文献及房地产权益由搬迁人承受的声明书。搬迁人被确觉得项目实行主体并在区政府的组织和监督下完毕建筑

57、物拆除后，应当及时向区都市更新职能部门申请就建筑物拆除状况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应当提供如下材料：（一）申请表。（二）申请人身份证明及委托书。（三）房地产权属证书。（四）都市更新单元规划成果。（五）项目实行主体确认文献。（六）与申请注销房地产权属证书相相应的搬迁补偿安顿合同。（七）区都市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文献。（八）法律、法规、规章及规范性文献规定的其她文献。本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安顿合同时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等有关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。第五十

58、四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完毕后，实行主体应当持实行主体确认文献、项目实行监管合同、有关土地权属证明文献等材料，就都市更新单元规划拟定由实行主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。主管部门应当在批准项目建设用地后与实行主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目波及农用地转用的，应当办理转用报批手续。出让给项目实行主体进行开发建设的用地，总面积不得不小于都市更新单元项目拆除范畴内手续完善的各类用地及可以一并出让给实行主体的零星用地的总面积。第五十五条 都市更新项目土地使用权出让合同应当明确如下内容：（一）按照都市更新单元规划，独立占地的都市基本设施、

59、公共服务设施和都市公共利益项目等用地的移送入库规定。（二）出让给实行主体的开发建设用地的建设、管理规定。（三）保障性住房、创新型产业用房、都市基本设施和公共服务设施等的配建规定。（四）按照项目搬迁补偿安顿方案和项目实行监管合同的规定，用于补偿安顿的房产不得申请预售。（五）都市更新单元规划明确及项目实行监管合同商定的其她有关内容。第四节 地价计收第五十六条 如下用地合用措施第三十六条规定的地价计收原则：（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范畴内的用地。（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行措

60、施、发布的深圳市宝安龙岗两区都市化土地管理措施划定给原农村集体的非农建设用地。（三）1993年后来，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。已批准合伙建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享有过城中村地价政策的用地不再合用措施第三十六条规定的地价计收原则。符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照措施第三十六条规定计收地价。第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照措施第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公示基准地价按照工业和商业公示基准地价的平均值测算，研发用地的公示基准地价按照工业和办公公示基准地价的平均值测算。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照措施第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。第五十八条 项目涉及按照本细则第十四条规定出让给项目实行主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多种地块且地上建筑物涉及多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后多种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实行主体的开发建设用地总面积分别计算多种用途建筑物的平均容积率。第五十九条 项目涉及按照本细则第十四条规定出让给项目实行主体的