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1、营改增后开发公司自持物业不同运营模式如何纳税一、房地产开发公 司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的 运营思路不 同、市场销售状况不同，主动或被动留有 部分自持物业（以商业为 例），主要有以下经营模式：（以商业为例），自第一类、房地产开发公司自持物业用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业（以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业（以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:（以商业为例），委托给商业运1.房地产开发公司将自持物业营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式;2 .房地产开发公司将自持物业（以商业为例），
2、出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3 .房地产开发公司将自持物业（以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业用自营的模式涉税：（以商业为例），自房地产开发公司涉税：1 .增值税：不交纳。2 .城市建设维护税：不交纳。3 .教育费附加税：不交纳。4 .地方教育费附加税：不交纳。5 .房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值X 1- （10%-30% ） X 1. 2%o房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市 和计划单列市财政和地方税 务部门在上述幅度内自行确定。6 .土地使用税：应纳城镇土地
3、使用税额二应税土地的实 际占用面积X 适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业（以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1 .增值税分三种情况：房地产企业出租-行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或政策依据征收率般纳税人2016年4月30日 、八日H可选择简易5%财税2016 68号2016年5月1日后般计税11%财税2016 68号小规模无限简易计税5%财税2016 68号2 .城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% （城市）。3 .教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% （城 市）。4地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2% （城市）
4、。5房产税：年应纳房产税的税额=租金收入X 12% 6土地使用税：应 纳城镇土地使用税额二应税土地的实际占用面积X适用单位税额7印花税：合同价款的千分之一缴纳。8企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。第三类、房地产开发公司物业（以商业为例），交由商业运营公司管理的模式,分三种情况：（一）开发公司将自持物业（以商业为例）委托商业运 营公司出 租，并向商业运营公司支付管理费的模式:1 .开发公司涉税如下：(1)增值税分三种情况:房地产企业委托商业运营公司出租-行开发商业应交增值税明 细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日、Z *刖可选择简易5%财税
5、2016 68号2016年5月1日后般计税11%财税2016 68号小规模无限定间易计税5%财税2016 68号(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% (城市)。(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% (城市)。(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率 为2% (城 市)。(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入X 12%o（6） 土地使用税：应纳城镇土地使用税额二应税土地 的 实际占用面积X适用单位税额（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2商业运营公司涉税：商业运营公司代开发公司出租物业（以商业为例），向
6、开发公司 开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务一经纪代理服务纳税。 商业运营公司如为一般纳税人税率为6%,如为小规模纳税人征收率为 3%o（二）开发公司将自持物业（以商业为例）出租给商业 运营公司， 由商业运营公司经营的模式：1 .开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业出租-行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日、八 刖可选择简易5%财税2016 68号2016年5月1日后一般计税11%财税2016 68号小规模无限定间易计税5%财税2016 68号(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% (城市)
7、。(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% (城市)。(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2% (城市)。(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入X 12%o(6) 土地使用税：应纳城镇土地使用税额二应税土地的实际占用面积X适用单位税额(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2 .商业运营公司再出租涉税：(1)增值税分三种情况：商业运营公司租入商业再出租应交增值税明细表税率公司类型般纳税人项目开工时间2016年4月30日 、八或计税方法;二政策依据征收率税总纳便函2016 7可选择简易 5%1号般计税 11%税总纳便函2
8、016 72016年5月1日后1号小规模无限定间易计税5%国家税务总局2016年第16号公告(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% (城 市)。(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% (城市)。(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率 为2% (城 市)。(5) 土地使用税：应纳城镇土地使用税额二应税土地的实际占用面积X适用单位税额(6)印花税：合同价款的千分之一缴纳。(7)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。此模式比房 地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言， 一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业(商业)的租赁 时点，应
9、 注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择 简易 计税方法按5%交纳增值税；否则按一般计税方法11%交纳增值税。房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值 税计税方法的；商业运营运租入资产再出租，则以租 入的时间为标准，选择增值税计 税方法的。（三）房地产开发公司将自持物业 （以商业为例），投资给商业运营公司（以房地产全资子公司为例），由商 业运营公司经营的模式：1 .开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业投资自行开发商业应交增值税明细表公司类型项-开工时间计税方法税率或征收率政策依据般纳税人2016年4月30日、八 刖可选择简易5%财税2016 36号2016年5
10、月1日后一般计税11%财税2016 36号小规模无限定间易计税5%财税2016 36号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% （城 市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% （城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率 为2% （城 市）。（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。（6）地增值税：以对应增值率计算交纳。（7）企业所得税：如符合国家税务总局关于资产（股 权）划转企业所得 税征管问题的公告2015年第40号公告的条件，可免企业所得税， 需向税务机关报批。2 .商业运营公司涉税：（1）接受投入环节商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如
11、能符合 财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契 税政策的通知财税2015） 37号的条件，可免交契税，需报税务部门审 批。商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方 法交纳增值税的 房地产开发企业投入不动产，取得增 值税专用发票，按H%税率分两 年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购 入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两 年抵扣增 值税。（2）接受投入后再出租环节增值税分三种情况：商业运营公司接受投入不动产再出租应交增值税明细表公司类型接受投入时间计税方法税率或征收率政策依据般纳税2016年4月30日、八 刖简易计税5%国家税务总局2016年第16号公告人2016年5月1日后般计税11%国家税务总局2016年第16号公告小规模无限定间易计税5%国家税务总局2016年第16号公告 城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7% （城市）。 教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3% （城市）。 地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2% （城市）。土地使用税：应纳城镇土地使用税额二应税土地的实际占用面积X 适用单位税额印花税：合同价款的千分之一缴纳。房产税：年应纳房产税的税额=租金价值X 12%o土地使用税：应纳城镇土地使用税额二应税土地的实际占用面积X适用单位税额 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
营改增后开发公司自持物业不同运营模式如何纳税
