市场调查报告之二-竞争楼盘分析

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1、 目录前 言一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析个案分析一：华达西湖城市花园个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁个案分析四：显达花园个案分析五：御龙居 个案分析六：尚城华府（一期）个案分析七：金宇数码大厦个案分析八：中南阳光城（一期）个案分析九：万博城市花园个案分析十：翡翠城个案分析十一：建业森林半岛（三期）前 言前 言本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。 一、竞争楼盘总体分析 竞争楼盘总体分析一一、调查说明、调查区域本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在

2、调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。、调查对象及数量本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。、调查时间4月12日4月18日 二、综合分析（一）综合分析：本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万，总套数在7000套左右，现已销售近65%。【住宅】：本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/4200元/。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/2200元/；小高层、高层住宅及别墅销售

3、一般，价格相对较高1900元/4200元/。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。【住宅底商】：本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100以上，销售价格为4000元/10000元/。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。楼盘表单价销售率翡翠城1900/元/90%桂月园2160元/70%华达西湖城市花园住2100元/别4200元/30%建业森林半岛三期2200元/开始认购金宇数码大厦1900元/65%尚城华府（一期）2160元/50%万博城市花园2200元/30%问天阁1500元/90%显达花园1980元/认购（100组）御龙居213

4、0元/60%中南阳光城（一期）1700元/80（二）借鉴及失误分析：本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。1、值得借鉴之处 建筑设计方面 建业森林半岛“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。 华达西湖城市花园目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。 营销推广方面 翡翠城率先在驻马店市运用“体验营销”， 让

5、客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。 华达西湖城市花园注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！2、失误分析 普遍无样板房、看房通道在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。 销售人员着装及销讲技巧差在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业森林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。 销售中心包装及现场气氛营造不到位在售11个项目中除翡翠城、建业森林半岛、华达西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼

6、盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。 竞争楼盘个案分析二二、竞争楼盘个案分析个案分析一：华达西湖城市花园一、楼盘概况案 名华达西湖城市花园建筑风格海派开发商驻马店市华达房地产开发有限公司表单价住宅2100元/别墅4200元/物业位置驻马店市白桥东侧交房日期2008年6月建筑类型多层、别墅物业公司华达物业公司楼栋数42栋物业费未定占地面积10万销售率30建筑面积135000余主力户型三房层 数6层、3层主力面积116.95136.93总套数约800余套交房标准毛坯容积率1.35工程进度部分结顶二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销

7、售状况12345二房二厅91.780三房二厅136.9132.4127.4126116.9（30）四房二厅150.970别墅229.8323.310特点分析： 两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。 四、价格分析最高价： 4200 元/平米，层数： 叠加别墅 最低价： 1800 元/平米，层数： 6层 分析： 别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。 五、销售状况分析：华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。 六、小区配套分析：

8、(1)双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。 七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。 劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。 八、学习借鉴方面（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。 九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（

9、3）销售部无人气，现场气氛不活跃。 个案分析二：桂月园一、楼盘概况案 名桂月园建筑风格现代开发商驻马店市金桂置业表单价2160元/物业位置雪松路与文明路交叉口西50米路南公开日期2006年10月建筑类型高层交房日期2008年8月楼栋数3栋物业公司金桂物业公司占地面积30余亩物业费0.60.7元/月建筑面积5万销售率70层 数16层主力户型三房/两房总套数360套主力面积36、98.85、126工程进度主体封顶交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况1234单间36未正式销售一房一厅4854未正式销售二房二厅8598已售70三房二厅118126127已售80四房

10、二厅149152售出30左右特点分析：两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。 四、价格分析最高价： 2360 元/平米，层数： 16层 最低价： 2060元/平米，层数：2层分析： 目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。 五、销售状况分析：该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。六、小区配套分析：（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。七、优劣势分析：优势：（1）交通优势。文明路、雪松路出行便利；（

11、2）景观优势。江南园林和大面积水景。 劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。 八、学习借鉴方面（1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。 九、失误及问题方面小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。 个案分析三：问天阁一、楼盘概况案 名问天阁建筑风格现代开发商三辰置业有限公司表单价住1500元/商6300元/物业位置乐山路与雪松路交汇西南角交房日期4月底建筑类型多层、小高层物业公司鑫诺物业楼栋数6栋物业费0.38元/月占地面积25亩销售率90建筑面积24000主力户型三房

12、层 数5层主力面积139.83143.25总套数180套交房标准毛坯/双气容积率1.44工程进度现房二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅92100三房二厅139.8143.2100四房二厅18117615580特点分析： （1）全明设计，南北通透，采光好；（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。 四、价格分析最高价：1600元/平米，层数：3层最低价：1300元/平米，层数：5层分析： 多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。 五、销售状况分析： 目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较好。 六、小区配套分析： 天然气、车库以及储藏室。 七

13、、优劣势分析：优势：（1）价格优势：均价1500元/，低于周边楼盘；（2）交通优势：位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。 劣势：（1）楼间距较窄；（2）无法按揭，只能一次性付款。 八、学习借鉴方面（1）三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑；（2）低价入市的市场策略。 九、失误及问题方面 大户型设计较多，目前未销售的户型均为170以上大户型。 个案分析四：显达花园一、楼盘概况案 名显达花园建筑风格现代开发商驻马店市显达置业有限公司表单价1980元/物业位置文明大道与金雀路南100米公开日期2007年4月建筑类型多层交房日期2008年5月楼栋数9栋物业公司未定占地面积30亩物业费未定建筑面积3

14、万销售率认购（100组）层 数7层主力户型两房/三房总套数144套主力面积96148工程进度一层交房标准毛坯/双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅96较少认购三房二厅122132客户认购重点户型四房二厅148较少认购特点分析：户型设计一般，为市场上传统设计、面积配比偏大。 四、价格分析分析：认购阶段，均价1980元/。 五、销售状况分析：现正处于认购阶段，目前已积累客户100组左右，2007年4月21日举行认筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。 六、小区配套分析：双气配置，地面停车与车库相结合；绿化无特色，主要以成树和草地植被为

15、主。 七、优劣势分析：优势：物业位于文明路旁，国土局南侧，交通便利，区位优势明显。 劣势：小区规模小，绿化景观无特色，整体档次不高。 八、学习借鉴方面区位优势显著，能够降低建筑密度，30亩地容积率1.5，借此来提升项目档次，拉升开发商和项目知名度。 九、失误及问题方面销售现场环境简陋，销售代表形象和资料档次不高。 个案分析五：御龙居一、楼盘概况案 名御龙居建筑风格现代开发商驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司表单价2130元/物业位置文化路与骏马路公开日期2006年12月建筑类型高层交房日期2008年9月楼栋数1栋物业公司新兴物业公司占地面积16.5亩物业费0.64元/月建筑面积4万销售率60

16、层 数16层主力户型两房/三房总套数112套主力面积91135工程进度正做基础交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况1234二房二厅91共50套已销售80%,余10套左右三房二厅128135共60套,已售60%四房二厅特点分析：2梯4户设计,南向为2套两房户型,采光,对流设计良好,但进深较大,北侧为2套两房户型,面积偏大,受南向两房影响,采光不足. 四、价格分析最高价： 2280 元/平米，层数： 10层 最低价： 2090 元/平米，层数： 4层 分析： 在区域市场内,价格较为合理,市场接受度一般. 五、销售状况分析：御龙居一期多层已交房入住,较好的销售局面为二

17、期高层积累了较好的市场基础。目前,二期高层正在做地基,客户交5万元定死房源,已大定60套。 六、小区配套分析：(1)双气入户,一二层商业裙房,并建有书吧,棋牌室、台球室、乒乓球室、会所等。（2）小区内有前湖公园游泳池被有效利用，成为项目重要卖点。 七、优劣势分析：优势：项目位于原前湖公园内，环境优美；老城区内、生活配套丰富。 劣势：周边文化路和骏马路均为辅干道、人、车流量大，小区停车，出入不便；产品设计不合理；市民对该项目风水有意见，认为树多、水多阴气重。 八、学习借鉴方面注重环境营造，提升项目自身优势。 九、失误及问题方面（1）销售部太小，与项目宣传的物业档次不符； （2）销售代表水平和服务

18、态度亟待提高 个案分析六：尚城华府一、楼盘概况案 名尚城华府1期建筑风格现代开发商驻马店金石房地产有限公司表单价2160元/物业位置雪松路与文明路交叉口东100米北公开日期2006年10月建筑类型多层、高层、小高层交房日期2008年底（1期）楼栋数3栋（一期）物业公司金石物业公司占地面积65余亩物业费0.60.7元/月建筑面积16万（总）销售率50（一期）层 数6层、19层主力户型三房两厅两卫总套数187户（一期）主力面积134工程进度一期两栋已建（多+小高）交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅90销售一般40三房二厅1431491261

19、63销售较快50四房二厅171181未开始正式销售特点分析： （1）户型整体配套较好，大中小户型均有设计，客户选择层面大；（2）三房户型，阳台采用空中花园和弧形设计，较为新颖。 四、价格分析高层：最高价： 2400元/平米，层数： 17层 最低价：1900元/平米，层数：1层多层：最高价：2120元/平米，层数：3层最低价： 1580元/平米，层数：6层分析： 价格在区域市场内整体偏高，尤其是多层，顶层已接近1600元/，客户有抗性。 五、销售状况分析：整体销售状况较好，这源于项目大力度的市场宣传推广，小区品质较高，目前一期销售已达70左右。 六、小区配套分析：双气入户，中央水系和成述绿化，辅

20、以雕塑小品，步道等设施，能够有效提升项目品质。 七、优劣势分析：优势：位于雪松路与文明路，交通便利，小区档次、品质高。 劣势：剩余四房和三房房源面积大，总价高，市场抗性大，销售难度大。 八、学习借鉴方面售房部装饰，销代形象，接待水平等值得借鉴。 九、失误及问题方面在注重品质宣传的同时，未能对工地现场进行较好的包装。 个案分析七：金宇数码大厦一、楼盘概况案 名金宇数码大厦建筑风格现代开发商驻马店市金宇房地开发有限公司表单价住宅1900元/、商业7000元/物业位置解放路与富强路交汇处交房日期2007年10月份建筑类型高层物业公司金宇物业公司楼栋数1栋物业费0.71.1元/月占地面积10余亩销售率

21、65建筑面积17000主力户型三房层 数19层主力面积147总套数90套交房标准毛坯容积率2.5工程进度结顶二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅98.1990三房二厅14780四房二厅182.7330六室四厅两卫288.5410七室两厅四卫257.7510特点分析： （1）大采光面，明亮通透；（2）动静分离；（3）蝶形布局，实用率高。 四、价格分析最高价： 2240平米，层数： 16 最低价： 1880米，层数：4层分析： 楼层越高价格越贵。 五、销售状况分析：主体结构封顶，且与万博城市花园相比价格低300元/，故销售状况较佳。 六、小区配套分析：（1）天

22、然气，挂壁炉供暖；（2）电子监控系统；（3）24小时巡更。 七、优劣势分析：优势：（1）区位优势：位于解放路与富强路交汇处；（2）配套优势：周边各校林立（教育资源丰富，市幼儿园、第三小学；商业配套优势，乐山商场、风光市场）。 劣势：销售人员技巧差，售房部包装不到位。八、学习借鉴方面商业部分对外统一招商，而非单纯分割销售，先租后售，利于价格提升。 九、失误及问题方面（1）销售人员素质差；（2）售房部包装不到位；（3）宣传推广手段少。 个案分析八：中南阳光城一、楼盘概况案 名中南阳光城1期建筑风格中式开发商驻马店中南房地产开发有限公司表单价1700元/物业位置交通路与天山中路交叉口公开日期建筑类型

23、多层交房日期5月楼栋数14栋（1期7栋）物业公司乐群物业公司占地面积60余亩物业费0.36元/月建筑面积10万销售率一期80层 数6层主力户型三房总套数约500套主力面积131134.44工程进度现房交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况1234一房一厅51（2期）尚未销售二房二厅104.33售完三房二厅131.29131.54134.64销售90四房二厅141.0840特点分析：户型方正，南北通透，实用率高，两个卧室朝阳。不足：卧室门对开，私密性不强。 四、价格分析最高价： 1900 元/平米，层数： 6层 最低价： 1580元/平米，层数：3层分析： 3层最贵

24、，六层是顶层，故价格较低。 五、销售状况分析：目前已是现房，五月份交房，故销售状况较好，小区刚开始销售时因原土地为坟地，当地人忌讳较多。 六、小区配套分析：（1）双气入户；（2）24小时巡更管理；（3）智能化管理。 七、优劣势分析：优势：（1）价格优势：价格与市区比较低；（2）交通优势：文明路与天中路交汇处；（3）规划好；（4）建筑优势：现浇楼板。 劣势：（1）周边环境劣势，周边为医药厂，药味浓厚，对生活有一定影响；（2）整体包装（现场销售部）较差，人员素质差。 八、学习借鉴方面中式外立面，蓝灰色格调，清新素雅。 九、失误及问题方面（1）无样板房及看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售

25、人员销售技巧差；（4）销售道具：如沙盘、户型模型档次低。 个案分析九：万博城市花园一、楼盘概况案 名万博城市花园建筑风格现代开发商驻马店市万博房地产开发有限公司表单价2200元/物业位置解放路与文明大道交汇处公开日期建筑类型小高层交房日期一期7月份，2期12月份楼栋数3栋物业公司人和物业公司占地面积20亩物业费未定建筑面积36000销售率30层 数15层主力户型三房、四房总套数156套主力面积141164.53工程进度一期封顶，2期13层交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345三房二厅14140四房二厅164.5330复式233.6510特点分析：（1）户

26、户向阳，南北通透；（2）有阳光落地窗，双层玻璃隔音；（3）动静干湿分离。 四、价格分析最高价： 2430 元/平米，层数： 15层 最低价： 1800 元/平米，层数： 三层 分析： 高层住宅，层数越高，价格越高。 五、销售状况分析： 位于市中心，且工程即将结顶，销售状况逐渐好转。 六、小区配套分析：(1)双气入户供热水，天然气壁挂炉；（2）有线电视接口；（3）电子可视对讲系统，电子巡更系统、红外线防翻越系统；（4）智能化门禁管理系统；（5）燃气泄漏报警系统；（6）电气智能化Ic卡收费。 七、优劣势分析：优势：（1）1梯2户纯板式架构；（2）车在小区门口直接进入地下车库，地面无车；（3）多重智

27、能化安防；（4）区位优势，配套齐全。 劣势：（1）价格较高，面积大总价高；（2）销售人员形象，技巧差。 八、学习借鉴方面（1）外立面，现代风格，铝塑扣板；（2）人车完全分流。 九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售部形象差，物品凌乱，道具胡乱摆放；（3）销售人员接待水平有待提高。 个案分析十：翡翠城一、楼盘概况案 名翡翠城建筑风格现代开发商驻马店市新家园房地产有限公司表单价1900元/物业位置文明路、置地大道交叉口东北角公开日期2005年3月27日，2006年2.15建筑类型多层交房日期5月楼栋数31栋物业公司鼎新物业公司占地面积120余亩物业费0.46元/月建筑面积18万销

28、售率90层 数6.5层主力户型三房两厅两卫总套数805套主力面积37.7、140、168工程进度现房交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345单间37.7100一房一厅55.42100二房二厅65.9277.73121.56100三房二厅140.89144147152100四房二厅163.21168.34100复式234.21243.4820921840特点分析： 1房、2房销售情况最好，酒店式公寓，面积小，总价低，3房、4房面积稍微偏大，但户型结构较合理，复式面积偏大。 四、价格分析最高价： 2500 元/平米，层数： 1层 最低价： 1400元/平

29、米，层数：顶层复式层分析： （单价）价格适中，但由于面积偏大，总价偏立。 五、销售状况分析：小户型公寓，三房、四方已售罄，但市场反映面积稍大。，复式楼（亚别墅），顶楼复式销售情况不理想，原因是层数多，面积大，总价高。 六、小区配套分析：泛会所（因商业房）提供健身、医方、卫生，便利店等社区服务，丹尼斯大卖场、家居广场、大型社区配套使生活更加便利。 七、优劣势分析：优势：地理位置优势，交通便利，空气清新，临新市政府配套完善，规模较大，建筑风格，立面新颖。 劣势：商业房偏多，影响居住品质，开发公司信誉不太好。 八、学习借鉴方面产品定位，建筑风格，立面。 九、失误及问题方面亚别墅（复式）产品定位偏差，

30、顶楼复式面积过大，推广连续性不强。 个案分析十：建业森林半岛三期一、楼盘概况案 名建业森林半岛3期建筑风格地中海开发商驻马店建业住宅建设有限公司表单价2200元/物业位置乐山大道与淮河大道交叉口东400米公开日期4月21日排号（交2万）建筑类型多层交房日期2008年4月楼栋数9栋物业公司建业物业公司占地面积约30亩（三期）物业费0.48元/月建筑面积3.9万销售率层 数6层主力户型三房两厅两卫总套数318套主力面积132工程进度二层交房标准毛坯二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）12345一房一厅53.75二房二厅92112三房二厅132126四房二厅165特点分析：（1）户型方正

31、；（2）客厅、餐厅连通室内空间开阔（3）明室、明厅明卫（4）南北双阳台（5）四房、三房没有增加储存功能。 四、销售状况分析：一二期基本售罄。二期余170大面积。 五、小区配套分析：建业小哈佛双语幼儿园，省级示范园；商务会所。 六、优劣势分析：优势：（1）建业品牌优势；（2）400亩整体规模一环二弧二轴；（3）规划好；（4）景观好，生态水景。 劣势：（1）离市区较远；（2）周边环境较差；（3）价格过高。 七、学习借鉴方面（1）产品：规划景观，配套好；（2）推广：户外广告较多，口碑传播佳；（3）现场包装：示范区环境优雅，凸显高档楼盘形象。 八、失误及问题方面（1）商业街不易出租，经营。（2）户型面积偏大，造成总价高，客户层面窄。