广州市天河区某地铁大楼经营策划书

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1、天河区建中路56，58号地铁大楼经营策划书资源总部商贸部2007-8-3目 录前言2一、本项目商业环境介绍2（一）天河区整体商业现状2（二）项目所在地的商业环境2二、项目基本情况介绍5（一）项目建筑及设施情况5（二）项目现时的租赁情况6（三）项目物业管理情况7（四）项目租户工商登记的情况8（五）项目供电情况8三、项目SWOT分析9（一）优势（S）9（二）劣势（W）10（三）机会（O）11（四）威胁（T）12（五）总结12四、物业经营行业定位分析12（一）天河区高新技术产业状况12（二）本项目目标客户企业定位13五、价格定位14（一）物业出租价格分析14（二）管理费收支运作分析15六、物业改造建

2、议15（一）项目设施改造及成本分析16（二）项目规划用途变更及成本分析17七、主要的经营方案建议19（一）经营方案一19（二）经营方案二20（三）经营方案三20八、各经营方案建议的比较21（一）各经营方案对物业市场价值产生的影响21（二）各经营方案所面临主要问题的比较24（三）各经营方案比较汇总24九、各经营方案比较结论25十、物业交接建议26前言广州市天河区建中路56，58号地铁大楼业主为我司，整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450。首层现时分别出租给火石软件（广州）有限公司、联邦快递（中国）有限公司广州分公司和广东盈信信息投资有限公司，二至六层整体出租给广州天河科技园管委会服务中心，

3、现时四家租户即将到期，为降低本公司经营风险，提高物业资源的收益，资源总部商贸部组织人员实地勘查，在充分了解物业周边的市场情况的条件下，制定了本项目的经营模式策划方案，并提出了有关物业经营、出租价格、规划变更及设施改造等多个建议。一、本项目商业环境介绍（一）天河区整体商业现状天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。广州市城市总体规划（19912010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线

4、、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力。（二）项目所在地的商业环境1、项目周边环境简介地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，所在园区名为广州天河科技园工业区，该园区是天河科技园园区之一，位于广州市中山大道西，东至科韵路，西至天河公园东侧围墙，南至建华路，北至广海花园，是广州市发展高新技术产业的重要基地。工业区于1991年开始建区工作，经过十多年的建设，园区各类楼房和各项配套设施已基本建成并投入使用。目前，工业区已拥有一大批实力强大的科技企业，区内新成立的天河软件园，又吸引了近百家软

5、件企业加盟。广州市政府与天河区政府对天河工业区的建设与管理十分重视，从2000年起投入大量资金，对园区与周边环境进行大力整治及改造，进一步完善园区内各种配套设施。这一系列的措施，逐步树立了园区的品牌形象，扩大了园区的知名度及影响力。经过十多年的建设和管理，园区内配套设施基本齐全，水电的供应、电信网络连接基本完善。广州天河科技园工业区通过中山大道、黄埔大道，直接连接天河区天河北-体育中心、珠江新城两大商务圈，通过科韵路直通琶洲大桥，连接琶洲商务圈，有较好的地理、交通位置。 园区内大部分基础建设已经完成，区内现时共有36栋建筑物，分别由80多个业主拥有。区内的建筑物大都为工业用途，包括本项目在内共

6、有31栋建筑物到现时为止，使用性质仍为厂房，其规划用途、消防工程、供电工程等均按工业用途设置，电梯室内设施也按照工业用途安装。另外5栋经过调整规划用途，现时使用性质变更为办公用房或者商业用房。近几年由于工业区周边的经济环境发生了较大的变化，加上广州市的中心城区不断扩大，工业区基本向郊区发展。由于城区中心工业生产受到较大的限制，并且工业用房的租金效益较低，工业区周边新开发建设的建筑物使用性质基本上为办公用房。工业区原开发建设的建筑物使用性质大部分为工业，但按照现时的经济环境来看，继续用作厂房等工业用途的可能性不大，适宜用作办公用途。但厂房性质的物业用作办公用途，在工商登记、错峰用电等方面存在较大

7、的限制。2、本项目位置图3、本项目周边物业情况（1）广州信息港广州信息港为工业园新建物业，位于科韵路边，规划建设6栋建筑物，现时已建成5栋，总建筑面积超过10万平方米，为周边最大规模的一个项目。该项目外墙安装玻璃幕墙及大理石，室内装修档次较高，并配有中央空调系统等设施。该项目大部分面积经营专业化写字楼，首层路边位置同时配备银行、餐饮等商业配套设施。该项目周围有较大面积的广场、绿化带、地面停车位，并配置有大型的地下停车场，项目配套齐全，经营档次较高。（2）经规划改造的物业工业区内现时共有36栋建筑物，原使用性质大都为工业厂房，后来其中4栋经过调整规划用途，使用性质变更为办公用房，分别为嘉都国际大

8、厦、裕桥大厦、禾田大厦、科韵路18号（原管委会大楼）。经规划变更后，该几栋物业在价值上有一定的提升。另外1栋变更规划的建筑物为数码港国际酒店，该建筑物位于科韵路边，在建成时规划用途为办公楼，后来为经营酒店行业，实现物业效益最大化，变更规划用途为酒店。（3）周围类似物业如前所述，本项目周围大部分建筑物使用性质为厂房，而几乎全部建筑物的实际使用情况都是办公楼，并且大部分建筑物的业主都对其设施或者装修进行了翻新改造，以下为与本项目位置最相近的几栋建筑物的概况，其原来的建筑物状况及现时的使用性质基本上与本项目相同。雅爵商贸大厦：正门面外墙重新装修翻新，陶瓷砖贴面，铝合金窗，室内按照写字楼的功能进行装修

9、及设施安装，分体空调机统一安装在建筑物的侧面或者背面，提高了建筑物的外观形象。室内安装载客电梯，适应了办公楼使用功能的需求。柏朗奴商贸大厦：与雅爵商贸大厦相连，原来为同一栋建筑物，建筑物状况与雅爵商贸大厦相同。中国人民银行结算中心：正门面重新安装铝扣板，室内也按照办公的用途重新进行了装修，电梯、消防、照明等设施也相应改造，适应办公楼功能要求，分体空调也统一安装在侧面。二、项目基本情况介绍（一）项目建筑及设施情况地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，业主为我司，所在园区名为广州天河科技园工业区。地铁大楼整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450，每层建筑面积2301.7075。建筑物外墙

10、马赛克装修，安装铝合金窗，室内陶瓷砖地面，安装有铝合金龙骨石膏板吊顶，现时消防系统是按照工业的要求设置。室内有两个位置的电梯井，原有的两台电梯（货梯）由于使用年限过长，2001年时已经报废。2001年9月份广州天河科技园管委会服务中心（现时的租户）在其中一个电梯井重新安装了一台电梯，另外一个电梯井直到现时仍空置。建筑物没有安装中央空调系统，由其中的租户各自安装空调机。本项目建成初期为工业厂房的大开间间隔布置，管委会承租后对其已作部分的设施间隔改造，现时本项目内部的设施、间隔已基本上适合办公用途。由于经过十多年的使用，再加上政府要求的逐步严格，有部分设施在功能上需要更新或者改造，如供电、消防喷淋

11、系统、电梯的安装、空调机排水管及厕所冲水装置等设施。由于本项目到现时为止已使用十多年的时间，没有进行室内外的装修翻新，室内装修已显得比较陈旧，外墙的瓷片有少量剥落的现象。现时室内外装修情况并不影响本项目的日常使用，但对本项目的经营档次有一定的影响，周边的相同类型楼宇大多作出了重新装修翻新，其经营档次相对高于本项目。排水管道为旧式的铸铁管，由于使用时间较长，锈蚀现象比较严重，部分出现渗漏。本项目外观的照片：（二）项目现时的租赁情况项目现时的租赁具体情况见下表：租户火石软件（广州）有限公司联邦快递（中国）有限公司广州分公司广东盈信信息投资有限公司广州天河科技园管委会服务中心承租面积（）1104.4

12、511008.2811500承租位置首层首层首层西边角位二至六层使用状况办公办公、物流发电机房分拆转租办公合同到期日2008年7月30日2008年5月11日2008年7月31日2008年7月30日现时承租单价（元/月）38.65405026.6注：部分承租面积是按套内建筑面积计算，所以承租面积总和与建筑面积总和有一定的出入。首层西边角位建筑面积8.28平方米，承租方广东盈信信息投资有限公司作为其发电机房使用。上表承租单价为2007年6月份的数据。本项目现时经营运作的企业（租户）共有37家，全部从事高新技术产业。到现时为止我司月租金收入约为42万元，年度租金收入总额约为504万元。（三）项目物业

13、管理情况工业区内的物业管理公司共有8家，其中5家由广州天河科技园管委会直接聘用。另外3家则由其他业主聘用。我地铁大楼现由广州利元物业管理有限公司进行内部物业管理，向租户收取物业管理费首层为5元/平方米/月，二层为5.8元/平方米/月。其中向天河区科技园物业管理公司交付1.1元/平方米/月，作为公共位置管理费；其余用作大楼内部的保洁、保安、设备维护、人工费用等管理成本。根据向天河区科技园物业管理公司有关人员的咨询，工业区于开发建成时没有建立物业维修基金，物业的维修、更新由各业主自行投入解决。（四）项目租户工商登记的情况承租的客户办理工商注册时需要提供房管局租赁登记的资料，以其资料上注明的物业用途

14、来核准登记，原则上厂房作为办公用房使用，工商局对租户不予办理工商登记。广州天河科技园管委会服务中心承租了本项目大部分的面积，并将其分拆成多个单元出租给35家租户，其中大多数租户需要办理工商登记。由于天河区政府为了扶持广州天河科技园的发展，特给予广州天河科技园管委会制定了特殊政策，所以现时在其租户办理工商登记时，管委会出具有关证明，无须提供房管局租赁登记的资料，就可以办理工商登记。（五）项目供电情况现时工业区的用电性质为工业用电，地铁大楼变压器供电总功率为1150KVA，可保证各租户的基本用电。由于旁边建银楼的用电问题，管委会之前向该楼的两家公司出借了约300 KVA的用电，对本项目的用电产生了

15、一定的影响，管委会有关的人员表示于合同到期前可以解决此问题。目前的工业用电与物业作为办公用房的用途有较大的冲突。在错峰用电期间，平均每一周有两天时间（星期二、星期三）需要减低用电量，办公用途的物业可以使用正常用电量的70%，而电费则要相应较高，按照商业办公1.5-1.8元/度电收取；而工业用途的物业原来只可以使用正常用电量的5%，不可能满足现时租户的需要，后来经过广州天河科技园管委会与供电局协商，错峰用电期间可以使用正常用电量的50%，可以满足照明及电脑网络使用的需要，而空调等其它用电量较大的设备则不能使用。工业用电的电费相应较低，按照0.902元/度收取。于错峰用电期间，用电量大的租户购买或

16、者租赁发电机自行发电，也可以一定程度上缓解用电紧张情况，但租户发电的成本较大。另外，根据向管委会有关人员咨询，现时工业用电分A、B、C、D四类的用户，B、C、D类用户需要参与用电错峰轮休（即前述的星期二、星期三），用电的有关政策规定差别不大。而A类用户差别较大，平时不用参加用电错峰轮休，只是在用电异常紧张的情况下才配合供电部门，降低用电负荷。据了解，审批申请A类用户的部门是市经委能源处，但A类用户一般为生产型企业，且用电量大，地铁大楼未达到其有关要求，所以申请审批的难度较大。关于电房内的供电设施，由于使用已超过十年，已经接近报废年限，经向现时物业管理公司有关人员了解，电房内设施使用时发热量过大

17、，需另外使用风扇降温，可能产生一定的安全隐患。三、项目SWOT分析（一）优势（S）1.交通方便，地理位置较好广州天河科技园工业区通过中山大道、黄埔大道，直接连接天河区天河北-体育中心商务圈、珠江新城商务圈两大商务圈，通过科韵路直通琶洲大桥，连接琶洲商务圈，有较好的地理、交通位置。工业区邻近天河公园，附近有大量不同类型的项目在建设当中，不久将来会发展成为广州市的新城市中心。优势利用：方便的交通，优越的地理位置，能适应各种不同类型的商家要求，方便其经营运作，从而有利于寻找适合的租户。2.高新技术行业企业密集，行业集中度高天河区政府在立项建设广州天河科技园工业区时，把该工业区定位在高新技术行业，并在

18、税费等政策上给予一定的优惠，经过十多年的发展，工业区内已形成较好的经营氛围。工业区内现时大部分租户经营高新技术行业，有较高的行业集中度。优势利用：行业集中度高，有利于明确目标客户群，减少招商宣传费用。在物业市场中，工业区有明确的行业经营定位，有利于树立物业在市场中的形象，增加潜在客户对物业的认知度。3.周边类似物业需求量大，租金价格相对较高工业区已拥有一大批实力强大的科技企业，区内新成立的天河软件园，又吸引了近百家软件企业加盟。工业区内现时大部分建筑物的出租率较高，租金价格在近几年有很大幅度的提升。本项目二至六层管委会分拆出租的35个单元都处于出租的状态，没有空置的单元。而首层也有相应的租户，

19、出租时所签的合同期较长，所确定的出租单价也较高。上述表明本项目周边类似物业需求量大，租金价格相对较高，能带来较好的租金收益。优势分析：周边类似的物业需求量大，很大限度地降低物业的空置率，提升物业的出租价格，以减低物业的经营风险，带来稳定的物业出租收益，提升物业的长远价值。4单元分拆间隔灵活，建筑结构适应性强地铁大楼整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450，每层建筑面积2301.7075，呈长方形布置。由于原为轻工业厂房设计，每层开间较大，公共位置分摊面积较小，实用率高，可以间隔成大小各异的多个独立单元，并可保证每个单元的通风采光等要求，建筑结构适应性强。优势分析：单元分拆间隔灵活，可以适应

20、不同租户对建筑面积、楼层朝向等要求，具有较好的市场适应性。（二）劣势（W）1现时规划使用性质为厂房，不利于办公用途的使用本项目规现时划使用性质为厂房，由于工业区周边的经济环境发生了较大的变化，加上广州市的中心城区不断扩大，工业区基本向郊区发展。由于城区中心工业生产受到较大的限制，并且工业用房的租金效益较低，工业区内现时基本上没有按照厂房用途使用的物业，所以本项目只能出租用作办公用房。但厂房用途的建筑物作为办公用房使用，在租户办理工商登记、错峰用电等方面存在较大的限制。（如前所述）2建筑物内设施陈旧，不适应现时发展的需要本项目现时消防系统是按照工业的要求设置，工业厂房的消防喷淋及烟感系统是按每层

21、大开间布置的，而办公场所间隔成多个小单元，消防工程、走火通道等要求更高，现时的消防系统不适应现时办公用房的需求。室内有两个位置的电梯井，原有的两台电梯（货梯）由于使用年限过长，2001年时已经报废。2001年9月份广州天河科技园管委会服务中心重新安装了其中一台电梯，另外一个电梯井直到现时仍空置。建筑物没有安装中央空调系统，由其中的租户各自安装空调机，而空调机直接安装在物业的外墙，滴水现象相当严重，需要在外墙安装空调机排水管。另外如前所述，供电工程已有老化现象。3没有专用停车场，车辆停放不方便由于建筑物原为工业厂房设计，没有设置地下停车场及专用停车场，车辆停放在路边，影响了交通的畅顺，而且位置有

22、限，满足不了现时租户大量的车位需求。车辆停放不便也直接影响了物业的出租价格。4.园区存在经营行业限制，管委会不鼓励高新科技以外行业进入园区广州天河科技园管委会相关人员表示，现时管委会继续予以配合企业办理工商登记的问题，仅限于高新科技企业。而其他行业的企业则不鼓励其进入园区经营，工商登记的问题可能不予配合解决。同时，其他行业进入园区经营也不享受税收优惠。（三）机会（O）1.广州城市中心东移，为该区域带来新动力本项目位于广州市的东面，随着广州市的城区中心东移，本项目附近的各种配套设施、市政建设等方面必将大力改善，经济环境也将随之不断向好，潜在租户的数量也将有大幅度的增加，物业租金价值随之相应提高。

23、2变更物业规划用途，增加物业的市场竞争力根据现场周边市场调查，工业区内已有5栋建筑物变更了原规划用途，变更规划用途后为办公用房或者商业用房，以适应市场的需求。本项目也可以变更规划用途，增加市场竞争力。（变更规划用途涉及的有关问题后面有详细叙述）（四）威胁（T）广州天河科技园管委会服务中心现时为本项目的租户，可以配合出租的租户出具证明办理工商登记，管委会有关人员也表示，假如管委会退租，在办理工商登记的问题上管委会也可以继续作出配合，但并不是彻底解决问题的办法。所以由于现时物业使用性质的原因，在工商登记的问题上存在较大的不确定因素。（五）总结本项目具有良好的交通环境及地理位置，有较大的市场需求，发

24、展前景乐观。但同时也存在规划用途等多方面的限制。我们能从分析当中找到降低风险的机会，发掘项目的优势，更好地进行运营。四、物业经营行业定位分析（一）天河区高新技术产业状况天河区是广州乃至南中国地区智力与科技密集区，天河云集诸多的高校和科研单位。区内有华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、暨南大学、广州大学等全日制普通高校31所；有广东省农科院、广东省社科院、中科院和省、市级研究所57个；天河拥有各类专业技术人员2万多人。2003年9月，天河软件园荣获国家科技部“实施火炬计划十五周年先进火炬计划软件产业基地”，2003年11月，天河软件园经广州市经委正式授牌，成立广州集成电路设计园。天河区内高

25、新技术企业密集，共有各类科技企业一千多家，经国家认定的高新技术企业三百多家，占全市的73，其中信息技术、自动化、生化制药、新材料、精细化工是支柱产业。天河科技园、软件园作为科技兴区的龙头，集科、工贸于一体，聚集了大批科技人才和科技企业，集中了一批有自主知识产权的品牌商标、名牌产品，迅速提高了全区经济的整体素质和产业竞争力。2003年，全区生产总值达374.15亿元，同比增长16.96。天河科技园和软件业突飞猛进。广州高新技术产业开发区天河科技园（简称天河科技园）建于1988年。1991年经国务院批准为国家级高新技术产业开发区。1999年8月，在天河科技园的基础上，成立广州天河软件园。1999年

26、12月，广州天河软件园经国家科技部批准为国家火炬计划软件产业基地。近年来，天河科技园和天河软件园发展迅速。2003年，全年累计实现技工贸总收入177.17亿元，比上年增长18.69%；工业总产值（区口径）92.5亿元，比上年增长17.24%；外贸出口总额2447万美元，比上年增长17.64%；税收总额8.49亿元，比上年增长21.98%。技工贸总收入超亿元企业35家，工业总产值（区口径）超千万元企业78家，技工贸总收入超千万企业187家，其中5千万以上亿元以下企业31家。 （二）本项目目标客户企业定位 天河区政府在立项建设广州天河科技园工业区时，把该工业区定位在高新技术行业，并在税费等政策上给

27、予一定的优惠，经过十多年的发展，工业区内已形成较好的经营氛围。工业区内现时大部分的企业都是从事高新技术产业，行业经营非常集中，对外已形成了比较固定的经营定位。本项目现时经营运作的企业共有37家，包括火石软件（广州）有限公司、联邦快递（中国）有限公司广州分公司，广州天河科技园管委会服务中心分租的35家租户，全部从事高新技术产业。所以本项目的目标客户企业应定位在高新技术产业企业。另外，管委会继续予以配合企业办理工商登记的问题，仅限于高新科技企业。而其他行业的企业则不鼓励其进入园区经营，工商登记的问题可能不予配合解决。五、价格定位（一）物业出租价格分析根据现场查勘，广州天河科技园工业区及其周边的物业

28、出租用作办公用房大致分为三类：近5年内新建成的办公楼，根据办公用途装修及配置各种设施，建筑质量档次较高，基本上没有规划用途、消防水电等方面的问题。原来物业为工业用途，后来变更规划、改造配套设施，成为办公楼用途，楼龄一般超过10年，建筑、装修质量一般，改造后，规划用途、消防水电等方面的问题较少房地产证上法定用途为工业用途，现时作为办公用房使用，楼龄一般超过10年，建筑、装修质量一般，配套设施大多适合于工业用途。规划用途、消防水电等方面的问题较多。三种类型物业的有关情况见下表：办公用房类型楼龄装修及设备配置规划用途出租价格（元/月）新建成办公楼5年以内根据办公用途装修及配置各种设施办公楼50-55

29、原工业用途，后变更、改造成办公楼5-15年变更规划用途，根据办公楼的要求装修及改造各种设施办公楼40-45工业用房作为办公用房使用5-15年设备配置仍适合工业用途，室内加以间隔、装修成办公用房工业用房30-38分析：根据现场勘查及上述资料可知，本项目周边的类似物业的出租价格适中，新建成的办公用房租金价格较高。本项目现时管委会分租的价格为35元/月，基本与市场现状相符。整体出租的价格一般会在散租的价位基础上，下降约20%左右。（二）管理费收支运作分析如前所述，物业管理的形式可以由我方决定。物业管理可以有两种形式，第一种形式为业主自营，第二种形式为外聘物业管理公司经营，物业管理经营的有关收支运作分

30、析如下：物业建筑面积13810.245平方米，管理费收取均价约为5.5元/平方米/月，其中：公共位置管理费为1.1元/平方米/月，有关的税费估计为11%（包括营业税等，以及有关费用），收款率估计为90%（考虑物业空置率、免管理费优惠等情况），有关人员工资、社会保险及福利费等40400元/月（按16个人，人均2525元/月计算），水电费用及办公耗材等有关费用估计3000元/月，物业小型维修费用估计为3%（大修费用在物业租金中支出）。管理办公用房面积分摊到出租面积当中，所以此处不计算办公用房的租金成本，根据上述有关数据，计算出每月净利润约为3600元。根据上述计算可以看出，物业管理经营预期可产生利

31、润，利润空间不大。但是考虑到如果招商、租金的收取、物业现场管理一体化，会有利于物业的长远发展。故物业管理的选择，我方自行经营管理或者外聘物管公司管理的两种形式均可。六、物业改造建议如前面所述，本项目现时设备设施主要存在三方面的问题：规划使用性质为厂房，不利于办公用途的使用。建筑物内设施陈旧，不适应现时发展的需要。没有设置地下停车场，车辆停放不方便。对于停车场的问题，由于区内建筑物已完成建设，改造的可能性极小，所以现存的问题只有两项。（一）项目设施改造及成本分析如前面项目基本情况中叙述，本次建议改造供电系统、消防系统、加装一台电梯、安装空调机排水管及厕所冲水装置，以适应使用的要求，具体成本分析如

32、下。1、现时地铁大楼变压器供电总功率为1150KVA，根据本部门有关工程人员估计，其改造费用约300000元。2、本项目现时消防系统是按照工业的要求设置，工业厂房的消防喷淋及烟感系统是按每层大开间布置的，而办公场所间隔成多个小单元，消防工程、走火通道等要求更高，现时的消防系统不适应现时办公用房的需求。根据本部门人员与消防公司相关人员现场查勘，需要改造的消防工程项目及费用如下表：序号工程项目内容成本费用概算（元）1安装消防自动报警系统2500002安装改造防排烟系统1700003水泵房及消防栓改造，喷淋系统加装喷头80000合计5000003、室内有两个位置的电梯井，原有的两台电梯（货梯）由于使

33、用年限过长，2001年时已经报废。2001年9月份广州天河科技园管委会服务中心（现时的租户）在其中一个电梯井重新安装了一台电梯，另外一个电梯井直到现时仍空置。由于现时租户较多，一台电梯不能满足需要，再加上该台电梯为货梯，应相应增加一台客货两用梯，以满足现时租户需求，重新安装一台客梯所需费用估计约300000元。4、建筑物没有安装中央空调系统，由其中的租户各自安装空调机，而空调机直接安装在物业的外墙，滴水现象相当严重，需要在外墙安装空调机排水管。本项目共六层，适宜在每层各安装一圈横管，于建筑物的四个角位各安装一条立管，基本上可以满足空调机排水需要。厕所冲水管的横管由于管径过小，不能产生正常的冲水

34、水压，需要作出更换。以上两项估计成本费用约50000元。5、改造成本合计115万元。（二）项目规划用途变更及成本分析1、规划用途变更程序本项目规划用途的变更可以适应物业的长远发展，项目规划用途变更基本流程大致分为几步：首先，到广州市城市规划局用地管理处办理用地性质变更；第二，到广州市城市规划局建筑管理处办理建筑物使用性质变更，第三，凭规划局出具的有关证明材料，到广州市国土资源和房屋管理局，办理补交地价评估，并补交相关的土地有偿使用费。2、规划用途变更的相关要求根据有关规定，工业物业调整使用性质为办公用途，其配套车位有一定的要求，约110平方米建筑面积的办公用房需配置一个车位，工业区配置的路边车

35、位比较少，导致本项目现时旁边的车位较少，路边车位分摊到本项目约有30个左右，不符合规划的要求。为解决上述的问题，可以将本项目首层暂时作为车位申报，可设置约70个车位，总车位数可达100个，可以满足规划要求。申报完成之后，为使物业收益最大化（车位收益较小），首层可出租用作办公兼有物流货运的用途，其出租收益预计不比原用途收益低，正如现时首层其中一个租户联邦快递（中国）有限公司广州分公司承租的1100平方米，其用途为办公、物流，租金收入也达到了40元/平方米/月。3、补交土地有偿使用费的预计根据广州市政府文件关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)（穗府200536号）中有关的规定，只征收土

36、地有偿使用费的土地，其有偿使用费标准按基准地价的一定比例计收。其中：商业用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的35计收；综合(办公)用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30计收；住宅用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30计收；经营性基础设施和经营性仓储用地土地有偿使用费按工业网格点基准地价的30计收，其余工业用途(经营性基础设施和经营性仓储用地除外)土地有偿使用费按其网格点基准地价的20计收。用地方申请调整用地性质或建筑用途的，若新用途的基准地价高于原用途，按改变用途时新旧用途基准地价在剩余使用年限内的差价全额追收；若新用途的标准低于原用途，原则上土地出让金额不予调整。但政府主导的规划调

37、整引起用地性质改变的，土地出让金额应予调整。本项目由于变更规划用途，应补交土地有偿使用费的差价。（1）土地有偿使用费差价的确定在广州市国土资源和房屋管理局网站上查询得到基准地价如下：工业用途网格点基准地价：800元/平方米建筑面积，住宅用途网格点基准地价：1600元/平方米建筑面积，办公用途网格点基准地价：1920元/平方米建筑面积，（根据有关规定，办公用途基准地价参照住宅用途基准地价的1.2倍。）办公用途的土地有偿使用费：192030=576元/平方米建筑面积，工业用途的土地有偿使用费：80020=160元/平方米建筑面积，差价：576-160=416元/平方米建筑面积，（2）使用年限修正系

38、数的确定计算公式：S=(1-1/(1+i)r1)/(1-1/(1+i)r2)S使用年限修正系数i折现率（参照商业银行一年期贷款利率，取7.5）r1本项目土地现时剩余使用年限（改变规划用途后的使用年限仍从1994年7月1日起50年，剩余37年）r2办公用途土地最高使用年限（50年）经过上述计算，使用年限修正系数为0.9569。（3）需要补交的土地有偿使用费单价：4160.9569=398元/平方米建筑面积，总价：39813810.245=550万元。七、主要的经营方案建议（一）经营方案一采取整体出租的形式，不改变原规划，由整体承租的租户进行设施改造，物业管理委托物管公司经营，或者自行经营。地铁大

39、楼整栋楼房共六层，总建筑面积13810.2450，每层建筑面积2301.7075。可以整体出租与一家商户，再由该商户自己使用或者分拆出租。按照本项目现时的出租状况，二至六层基本上也是采用大包租的形式。首层层高较高，除了可以出租用作办公用房外，还可以用作物流等其他用途，适应范围相对比较广，所以首层可以单独整层出租，或者分拆出租。优势：适当地选择长期性客户，容易得到长期稳定的收入，降低经营的风险。可以在租金上给与优惠，让租户自行对本项目进行改造，最大限度减少本公司前期投入。实力较大的租户（特别是租户自用性的承租），一般会对本项目的装修进行翻新改造，从而可以提高本项目的经营档次和形象。存在的问题：由

40、于整体出租的原因，租金价格相对会较低。在工商登记的问题上存在不确定因素。出租价格建议：首层适应范围相对比较广，租金价格相对较高，建议出租单价35-40元/平方米/月。二至六层整体出租，或者整栋整体出租，租金价格应相对降低，建议出租单价30元/平方米/月左右。根据现时市场状况，租金的年递增率应确定为3.5%。预计我司年租金收入：约500万元（现合同，每平方米约为30元/月）。（二）经营方案二自主经营，由我司自行投资改造现有设施，规划仍保持原用途，项目自我招商、经营、管理一体化，间隔成若干单元，散租给不同客户。我司收回目前管委会承租场地，以现在租户为基础自行招商、经营、管理，再加上首层现有客户，保

41、证90%以上的出租率,使经营效益最大化。同时我司投入一定的改造费用，对现有设施进行改造（改造成本如前所述）。规划仍保持原用途，加强与管委会的沟通，令其配合我方的经营管理工作。优势：能实现租金收入最大化，降低经营风险。可以利用现有的客户，较大限度降低招商成本。管委会有关人员表示，假如管委会退租，在办理工商登记的问题上管委会也可以继续作出配合。招商、经营、管理一体化，更有利于物业的长远发展。存在的问题：项目设施改造存在一定的成本，我司前期投入较大。分拆出租需加强空置率的控制。需要配置一定的管理人员及管理物资，有一定运营成本。如方案一，在办理工商登记的问题上也存在不确定因素。出租价格建议：根据现时周

42、边物业的市场状况，以及本项目现时出租的情况，出租价格适宜控制在33-38元/平方米/月。根据现时市场状况，租金的年递增率应确定为3.5%。预计我司年租金收入：约580万元（参照现时管委会分租的价格，每平方米约为35元/月）。考虑3%-5%的空置率后，收益较现状提升幅度为15%。物业改造成本：项目设施改造成本如前所述，合计共115万元。（三）经营方案三改变原来规划，改善现时设施，我方自行经营。根据现场周边市场调查，工业区内已有5栋建筑物变更了原规划用途，变更规划用途后为办公用房或者商业用房，以适应市场的需求。本项目可以变更规划用途为办公，改造现有设施，增加市场竞争力。（改造成本如前所述）优势：规

43、划用途变更为办公性质，改造现有设施，可以提高租金单价，最大限度实现租金收入。可以利用现有的客户，较大限度降低招商成本。可以彻底解决工商登记、错峰用电等相关的问题。存在的问题：改变规划用途在行政部门审批方面难度较大。变更为办公性质用房，规划部门要求很高，如车位配置等问题，本项目是否符合要求存在较大不确定性。改变规划用途须补交较大数额的土地有偿使用费。项目设施改造存在一定的成本，且需要本公司前期投入。出租价格建议：规划用途变更为办公性质，改造现有设施，租金单价相对较高，建议出租单价38-43元/平方米/月。根据现时市场状况，租金的年递增率应确定为3.5%。预计我司年租金收入：约660万元（每平方米

44、约为40元/月）。考虑3%-5%的空置率后，收益较现状提升幅度为25%。物业改造成本：665万元项目设施改造成本如前所述，合计共115万元。项目规划用途变更成本如前所述，合计共550万元。八、各经营方案建议的比较（一）各经营方案对物业市场价值产生的影响1、方案一的影响按照前述的价格建议，首层适应范围相对比较广，租金价格相对较高，建议出租单价35-40元/平方米/月。二至六层整体出租，或者整栋整体出租，租金价格应相对降低，建议出租单价25-30元/平方米/月。本次计算设定物业整栋整体出租，估计租金单价设定在30元/平方米/月较为符合现时的市场状况。具体计算如下：（1）出租价格的确定估计租金单价设

45、定在30元/平方米/月。（2）递增率的确定根据现时市场状况，租金的年递增率应确定为3.5%。（3）房地产租赁税费的确定房地产出租需要缴纳一定的税费，税费比例估计如下表：序号税费种类计价基础计收比例1房产税租金收入12%2营业税租金收入5.50%3其他租金收入0.50%合计18%（4）出租率的确定本项目整体出租一般不存在空置的问题，所以出租率设定为100%。（5）剩余使用年限的确定根据房地产证（穗房地证字第0912136号）中显示，本项目使用性质为厂房，已征收土地使用权出让金，使用年限从1994年7月1日起50年，剩余使用年限37年。（6）折现率的确定参照现时的商业银行对企业贷款的一年期贷款利率

46、，折现率确定为7.5%。（7）物业维修基金物业于往后的几十年经营运作里，将出现各种各样的损耗，所以应在每年租金收入中提取物业维修基金。本方案为整体出租形式，可以由承租方支付，所以此处物业维修基金设定为0%。（8）物业市场价值的计算计算公式：Q=AB12C（1-D）（1-F）/（I-E）1-（1+E）/（1+I） r Q物业市场价值A估计租金单价B物业建筑面积C出租率D房地产租赁税费率E递增率F物业维修基金I折现率R物业剩余使用年限根据上述公式计算物业市场价值为7686万元。2、方案二的影响本项目保持原来的使用性质（厂房），按照办公用途改造现有的设施，间隔成若干单元，出租与不同客户。根据现时周边

47、物业的市场状况，以及本项目现时出租的情况，出租价格适宜控制在30-38元/平方米/月。（1）出租价格设定在35元/平方米/月。（2）年递增率应确定为3.5%。（3）房地产租赁税费确定为18%（4）出租率的确定本项目分拆出租存在空置的问题，根据现时的状况及周边市场情况，出租率设定为95%。（5）剩余使用年限37年。（6）折现率确定为7.5%。（7）物业维修基金物业于往后的几十年经营运作里，将出现各种各样的损耗，所以应在每年租金收入中提取物业维修基金，估计提取比例2%。（8）根据上述参数计算物业市场价值为8349万元。（计算公式同方案一）3、方案三的影响规划用途由原来的厂房变更为办公性质，改造现有

48、设施，租金单价相对较高，根据现时周边物业的市场状况，出租单价38-43元/平方米/月。（1）出租价格设定在40元/平方米/月。（2）年递增率应确定为3.5%。（3）房地产租赁税费确定为18%（4）出租率的确定本项目分拆出租存在空置的问题，根据现时的状况及周边市场情况，出租率设定为95%。（5）剩余使用年限37年。（6）折现率确定为7.5%。（7）物业维修基金估计提取比例2%。（8）根据上述参数计算物业市场价值为9541万元。（计算公式同方案一）（二）各经营方案所面临主要问题的比较1、方案一所面临的主要问题（1）承租客户办理工商登记的问题（2）错峰用电问题2、方案二所面临的问题（1）方案二同样面

49、临方案一的两个问题。（2）需要投入一定的改造费用，如前所述，估计约115万元。3、方案三所面临的问题（1）方案三可以彻底地解决方案一所面临的两个问题，但项目改造费用较大，如前所述估计约665万元。（2）改变规划用途在行政部门审批方面难度较大。（三）各经营方案比较汇总各建议方案比较汇总如下表：建议方案市场价值预计短期内收益提升改造成本估计存在的问题方案一7686万元无无规划用途问题，错峰用电问题，设施落后问题方案二8349万元15%115万元规划用途问题，错峰用电问题，投入一定改造成本方案三9541万元25%665万元改造费用较大，变更规划实施难度较大由上述比较看出，采用方案一的经营模式，物业未

50、经我方自行改造，市场价值7686万元；采用方案二的经营模式，我方投入115万元的改造成本后，市场价值8349万元，较采用方案一时的市场价值增加了663万元（8349-7686=663）；采用方案三的经营模式，我方投入665万元的改造成本后，市场价值9541万元，较采用方案一时的市场价值增加了1855万元（9541-7686=1855）。所以，方案二、方案三均对物业的市场价值有大的提升，并且提升幅度远大于改造成本的投入。综上比较，从物业长远发展的方向来考虑应选择方案三，实施方案三后对物业效益的提升、未来的发展，在政策上、市场竞争力上均具有较大的优势，但是实施难度较大，项目改造费用也较大。如果方案

51、三面临的问题未能很好地解决，为实现项目效益最大化，可以选择方案二，并且管委会有关人员表示能配合我方解决工商登记的问题，估计可以满足项目运营需要。方案一效益相对偏低，但可以利用租户对本项目的装修进行翻新改造，从而可以提高本项目的经营档次和形象。九、各经营方案比较结论综合以上分析，为降低方案实施的难度，较大地实现本项目的效益，本次建议优选方案二，即由我司自主经营，自行投资改造现有设施，规划仍保持原用途，项目自我招商、经营、管理一体化的自主经营方式，间隔成若干单元，散租给不同客户。次选方案为方案一，将该大楼整租给有实力的大客户，由其进行该大楼的翻新改造和经营管理。十、物业交接建议本项目租户到期日大都

52、集中在2008年7月份（联邦快递承租首层的1100为5月份），为顺利进行交接，我司应提前与各租户联系，落实交接方案。1、首层租户的交接方式首层三家租户与我司直接签订租赁合同，交接方案比较简单，可采取直接谈判的方式进行接洽，与其直接落实续租问题。也可以进行公开招商，选择更适合的租户。交接联系时间应确定在租赁期满前3-6个月，以满足谈判或者招商的时间要求。2、二至六层租户的交接方式广州天河科技园管委会服务中心整体包租了本项目的二至六层，如前所述，现时分租出去的租户共有35家，由于租户较多，同时对35个单元进行重新招商，不能保证出租率及租户的质素。所以，应整体接收管委会原有的租户，价格上可以作出适当的调整。据我方向管委会了解，现时各租户租赁均价为35元/平方米/月，整体基本符合市场现状。我方接收此批租户后，为实现公司效益最大化，同时也考虑租户的稳定性，可与各租户进行协商，在租金不低于原管委会与其签订的价格基础上，尽量保证原租户继续租赁本项目。于合同到期前3个月时，我方应与管委会有关人员协商，要求其配合我方组织一次租户会议，向租户说明我方与管委会合约到期后继续承租本项目的有关问题，以及我方的出租意向，并对各家客户预先登记，以备日后联系需要。会后，每家租户分别进行谈判协商，并应预先制定好价格方案。