澳门房地产市场投资决策分析

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1、理论背景解释投资决策投资在经济学中重要是指公司部门为增长生产能力，在资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发性两种。自发性投资是不受经济模型内的其他因素所影响的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。诱发性投资重要是受其他经济因素（如消费及收入等）的影响。投资的目的重要是为了赚钱或获得回报。根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时，投资少；利率低时，投资增长。因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格，利率高时，投资者乐意付出的投资额便下降；利率低时，投资者便但愿多作投资。这就表达利率和边际报酬率决定投资的重要因素。一般来说，随

2、着投资额的增长，投资的边际报酬率是会徐徐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增长会使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。由这些因素可知，投资增长时，边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线，也即是一条负斜率的投资需求曲线。投资也会受到其他因素的影响，例如科技的迅猛发展，市场状况的变化，人们对将来的预期，资本财货的成本的变化，国民所得水平的多少，公司目前的赚钱状况，政府的政策等。（二）研究对象澳门房地产拥有四十多万人口的澳门，投资服务约占有澳门总市场比率的百分之几，占有的比率虽是很小，但是，这个比率已经为澳门市民奠定了不少的生活条件。澳门本地

3、市民常会最多接触；最为实用性的应当是本地的房地产市场，由于它是为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。据报导：澳门整体经济的迅速增长，年本地房地产业得到了迅猛的发展，楼宇成交总数达个单位，比年增长；年楼宇成交额达亿澳门元，比前一年增长；年澳门的楼价大幅上升，年后来新建的楼宇价格上升左右，年之前所建的楼宇价格的升幅也达左右。澳门业界乐观地估计，澳门的房市可再升30%到50%。人们纷纷投资房地产，而影响澳门投资的因素有银行业界的理财利率的服务，政府政策的支持，供求关系的变化，市场状况的变化和国民所得水平的多少。（三）分析对象加以理论解释 澳门房地产投资的影响因素1 银行利率的变动对投资的影响澳门银

4、行公会决定从12月13起将银行储蓄利率调降0.125，最优惠贷款利率调到5.125，是40近年来的最低点。由于澳门的存贷款利率均下调，市民不肯将资金存入银行，于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保值或增值的心理。同步特区政府在1996年履行4厘利息补贴筹划，即无房户购屋自住，银行贷款利息可减少4厘。再加上美国等地银行利率持续下调，带动澳门银行利率向下调节，加强了4厘利息补贴筹划对居民购房的吸引。这些措施都是促销空置单位的好措施。由于银行利率持续减少和近年房地产市场转趋活跃，澳门特区政府通过仔细研究和评审，决定自7月起取消对居民自置居屋贷款的4厘利息补贴。同步，澳门银行公会3月22号宣布跟随

5、香港银行加息，今日起调升港元及澳门元原则储蓄存款利率由0.01%至0.25%。这是次微调近0.25%，对存贷影响不大，但是因已进入加息周期，影响会逐渐显现。亦由于居民早已不再依赖食息，今次加息，资金不会立即转移流入银行。反而是贷款最优惠利率由5%调升至5.25%，令现时偏高的楼价更添压力，加上步入加息周期，供楼者将来压力会越来越大。并且目前更不是买楼时机，楼价又高，将来还会继续加息，失明都不想加重承当。银行的加息和贷款利率的提高，均有助于遏制楼宇炒卖的热潮。 这便体现利率低时，投资者便但愿多作投资；当利率高时，利率便是投资成本，投资者乐意付出的投资额便下降的原理。2政府政策对投资的影响回归后，

6、澳门的经济逐渐迈进较迅速发展的周期。特区行政长官何厚铧在年度施政报告中发出明确的“信号”，特区政府除了将旧区重建列入重要工作之外，还将研究制定新城区规划，以填海造地扩大公共生活空间。她说，填海造地将是特区政府来年的施政重点之一，政府但愿通过新城规划，为澳门预留合适的土地资源储藏。特区政府来年会提交建议进行较大幅度的填海工程，不单为澳门将来几年，也要为将来到年提供合理的土地供应。在特区政府推动旧区重建的政策下，泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发商争购的“抢手货”。澳门特区记录暨普查局数字显示前3季成交的不动产买卖及按揭贷款契金额15023宗2323亿澳门元与同期上升4091445今年第三

7、季度，澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为澳门元，较去年同期上升，较今年第二季上升。1985年5月，中葡双方刊登联合公报，房地产价格亦因而逐渐上 升。1987年中国和葡萄牙政府共同签订了中葡联合声明。大量外 资涌入澳门，同步，澳门政府宣布多项大型基建工程开建；加之澳门的楼价与邻埠香港相比，明显偏低；此外，当时澳门的工商旅游业皆 平稳发展，市民收入增长。因而，带动了澳门房地产市道的昌盛。 进入90年代，澳门的存贷款利率均下调，诱发了不少市民产生置 业保值心理。澳门市民的入市助长了楼市的上升。中国内地调节经济政策，信贷宽松，投资环境活跃起来，某些省、 市以至乡镇资本纷纷到澳门投资建筑置业。本地的

8、投资移民政策亦支持房地产市场。数据显示，去年申请本地投资移民申请个案多达4,000个，当中约有2,000个已获批出。由于规定投资移民人士必须投放资金在产业市场，故增长本地物业需求。而去年澳门住宅交投量较对上一年劲升54%，并多达16,000宗. 以上资料反映出在近年来，澳门的物业需求及房价有持续上升的趋势，其核心因素是澳门的投资移民政策渐见成效。根据澳门的移民政策订明投资金额下限为100万元资金必须投放物业或其他不动产，相比香港的650万，澳门的移民政策门坎比香港低得多。因此吸引大批国内物业买家申请，以求获得居住权后，以便进出内地营商及获得外国护照，令申请居留的数字大增。据美联移民顾问的数字显

9、示，在澳门当局已批出2,000宗投资移民的申请。3供求关系的变化对投资的影响澳门房地产市场，自1993年开始到1999年，始终维持向下调节仍未看到止跌回升的现象。究其因素，供过于求，严重失衡，或者可以说已达至饱和点和过剩现象。在供求关系和竞争机制下，澳门楼宇价格由1992年高峰期到目前楼价已下调50，从每平方英尺1000澳元下降至400多澳元。由于政府相继推出了投资居留法和4厘利息补贴筹划，而发展商在推销时提供多款多种优惠服务，才干增进房地产业有新的发展。后由于澳门赌业及旅游业布满商机，加上政府规定投资移民人士必须投放资金在产业市场的政策全力支持、利息低企，故投资澳门物业具有一定优势，也增长本

10、地物业需求。总的来说重要是经济迅速增长，购房者踊跃。因此近年澳门房地产市场蓬勃发展，令本地房产亦成为投资者的焦点，新楼住宅的升值潜力亦较优厚。此时由于本地物业需求上升，但新增供应不多，物业市场将浮现供不应求状况。随着利好澳门楼市的因素持续，将牵动澳门楼价继续步步高升。这使澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。这便体现了供过于求时，商品的价格会减少；求过于供时，商品价格就会相应提高的原理。4市场状况的变化对投资的影响据澳门记录局数据显示，澳门共有18556楼宇单位买卖成交，其中住宅物业为10398个。今年首三季澳门楼宇买卖数目达20557个，已超去年全年的交投量。 所促成交易分布 住宅商

11、业及写字楼工业单位11198个3209个230个第四季度，澳门及后来建成的住宅单元房每平方米平均成交价为澳门元（下同），较第四季上升，也比第三季上升。澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。由去年下半年开始，住宅物业交投量持续攀升， 住宅物业买卖第3季 第4季2803宗4196宗一年后交投活跃限度增长近50 建成物业数量的步伐，远追不上楼宇买卖交易宗数，求过于供，促使澳门楼价“高处未算高”。今年首3季澳门建成的单位数目仅465个(住宅、商业及写字楼、工业单位，分别占403个、52个及1个)，主线难以满足逾0个的庞大交投量。在渴市的非常时期，推动澳门楼价不断飙升。澳门整体经济得到恢复和发展

12、，来澳定居的新移民 （重要是来自中国内地）骤增，刺激了对住宅楼宇的需求；此外香港 房地产市道畅旺，某些投资者因难以在香港买到抱负的土地，而转向 澳门房地产市场。澳门的楼价只有香港的2025，大大吸引了日本、韩国、新加坡等地的建筑商入市澳门。对将来的预测从年终到，将有大量新基建项目落成，新的旅游景点如渔人码头、东亚影视城和东亚运场馆也将投入使用。业内人士估计，来年澳门的楼市还会在今年的基本上再升三成。 以上资料反映了市场状况对投资的影响。5国民所得水平的多少对投资的影响因素1998年至之本地生产总值、人均本地生产总值及本地生产总值之平减物价指数年份本地生产总值, 以当年价格计算 本地生产总值,本

13、地生产总值之 平减物价指数 (=100)人均本地生产总值, 以当年价格计算 人均本地生产总值,以不变() 以不变() 价格计算 价格计算 千澳门元 1000 MOP千澳门元 1000 MOP澳门元 MOP澳门元 MOP123456 1998 49 360 446(-7.3)46 862 141(-4.6) 105.3(-2.8) 116 884(-8.4) 110 968(-5.7) 1999 47 287 433(-4.2)45 756 819(-2.4) 103.3(-1.9) 110 637(-5.3) 107 056(-3.5)48 972 396(3.6)48 386 399(5.7

14、) 101.2(-2.1) 113 739(2.8) 112 378(5.0)49 704 405(1.5)49 783 977(2.9) 99.8(-1.4) 114 501(0.7) 114 684(2.1)54 818 745(10.3)54 818 745(10.1) 100.0(0.2) 125 058(9.2) 125 058(9.0)63 564 343(16.0)62 581 691(14.2) 101.6(1.6) 142 820(14.2) 140 612(12.4)82 685 465(30.1)80 089 012(28.0) 103.2(1.6) 180 965(26

15、.7) 175 282(24.7)从上表可以看出，澳门每年的GDP都在增长，而人们也更加乐意把钱投资在房地产上。1998年至以当年价格估算之固定资本形成总额年份总值私人部门政府Sector privadoGovernoPrivate sectorGovernment总值建筑设备总值建筑设备19988 829 8507 249 5665 734 4991 515 0671 580 2831 405 253 175 03019998 275 0707 043 3154 977 5772 065 7381 231 7551 057 368 174 3875 618 3144 783 1593 113

16、 8381 669 320 835 155 606 600 228 5555 118 9504 243 8142 123 2302 120 584 875 136 607 505 267 6315 800 6864 490 7381 951 0352 539 7031 309 9481 066 353 243 5958 981 9356 671 6823 469 9553 201 7282 310 2532 017 928 292 32513 391 99810 075 8095 370 8434 704 9663 316 1892 931 296 384 893从上表可以看出，私人部门与政府

17、部门在建筑（地产）方面每年的投入也不断增长。从以上资料可以看出国民所得的多少对投资有一定的影响。（四）总结 澳门经济的蓬勃发展，是经由整体的内部因素和外部因素影响所致，让澳门房地产市场在澳门己不再是一般的销售点，而是具有竞争性的市场形势。外部的有利因素和内部的恰当政策共同地配合下，使目前本地市场除了澳门自身的公司公司之外，尚有多种类型不同的投资公司相继在本地开业。如澳门娱乐场合的陆续增长、各间大型的酒店相继落成等等，这些眼前的例证，就可以证明澳门是可以运用自身的特点去营运，同步也会带动不同产业的发展，酒店、零售业、手信业等等，尚有目前有诸多人投身的房地产行业。目前澳门房地产市场兴旺的因素是有由

18、多种的条件因素，但是首要因素是有银行业界的理财利率的服务和政府政策的支持，这些都是可觉得有需求的市民提供合理的援助和有关楼宇买卖的结识，使市民可以容易和较快捷地选购自己心中的原则。除了银行业界的理财利率的服务和政府政策的支持，尚有其他因素影响着澳门房地产投资，像供求关系，市场状况，国民所得水平。诸多不同的人士投身于房地产行业和诸多投资公司在澳门设立分行，是由于觉得澳门土地或不同区域的楼宇是可以做出相称的价值，如某些有关香港的房地产市场投资于澳门本土，在开设不到半年的时间里，香港的房地产分行在澳门已有数十间的分行公司，并且它们运用现今澳门的经济条件，把澳门土地自身的价值提高，从而使澳门的楼宇价值编制于不可预测的数字。这问题可以理解好的现象，由于澳门的经济比去年的市道相差有些不同，目前的澳门市民都很乐意把自己手上的金额去做出合适的投资，但假设在以往的时段，想市民把自身的金额投资是很难的事。因此目前澳门的市场是有无限的发挥，是只求投资人士能否把握时机和争取较好的发展地段。