天鹅老年宜居社区建设项目可行研究报告

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1、全国智能化养诚实验基地陕西省天鹅老年宜居社区可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目背景与概况11.2 报告编制根据和内容61.3 问题与建议7第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性13第三章 市场需求分析193.1 项目市场定位193.2 区域房地产业分析193.3 养老地产行业分析213.4 文化产业园分析26第四章 建设地点与建设条件334.1 建设地点334.2 建设条件33第五章 项目建设方案365.1 项目建设指引思想和基本原则365.2 设计根据385.3 总体规划395.4 建筑构造39第六章 智能化系统工程设计方案476.1 项目概

2、况476.2 项目需求分析486.3 设计原则和根据506.4 系统设计阐明55第七章 公用工程及辅助设施717.1 电力工程717.2 给排水工程757.3 供热工程787.4 消防工程79第八章 节能、节水措施818.1 节能节水的必要性818.2 设计根据818.3 建筑节能828.4 节电措施828.5 节水措施838.6 能源管理84第九章 环保与消防859.1 环保859.2 消防91第十章 组织机构及劳动定员9310.1 组织机构9310.2 机构设立9310.3 人力资源开发94第十一章 项目管理与实行进度9611.1 项目建设期管理9611.2 项目实行进度97第十二章 项目

3、招投标方案9812.1 招标根据9812.2 招标组织原则9812.3 招标范畴9912.4 招投标程序9912.5 招标的具体状况101第十三章 投资估算与资金筹措10313.1 编据根据10313.2 估算范畴10313.3 编制措施10313.4 投资估算10513.5 项目资金筹措及资金来源112第十四章 财务评价11314.1 财务评价根据11314.2 财务评价基本数据选择11414.3 收入估算11514.4 财务评价指标计算11614.5 盈亏平衡分析11714.6 财务评价结论117第十五章 社会效益评价11915.1 社会影响分析11915.2 互适性分析12015.3 社

4、会风险分析121第十六章 结论与建议12316.1 结论12316.2 建议124第一章 总论1.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称某某天鹅老年宜居社区1.1.2 承办单位概况单位名称：某某市城泰实业集团有限责任公司单位概况：某某市城泰实业集团有限责任公司是一家民营公司，成立于，既有资产20亿元。母公司成立于，注册资金1亿元。通过不断的摸索创新，历经多次变革，公司既有十个子公司，经营范畴拓展到房地产开发、文化传媒、信用担保、信息产业、煤化工、装备制造业等多种领域。公司及子公司既有员工300人，其中30岁如下占60%；3150岁的员工占34%，年龄构造合理。本科以上学历占70%；大专及其如下

5、占30%。初某某城泰集团对原有的组织构造进行了调节，拟定总部与子公司的基本构架与职能。总部下设：企管部、财务部、投资发展部、造价管理部、工程部及综合办公室。保存、改组、新建成立了陕西城泰房地产开发有限责任公司、陕西城泰房地产建筑有限责任公司、陕西城泰房地产筹划有限责任公司、某某市金莳工贸有限责任公司、某某市创新软件有限责任公司、亚洲传媒陕西分公司、府谷县泰达煤化有限责任公司、陕西万诺空调设备有限责任公司、陕西某某兴煜通用机械制造有限责任公司9家子（分）公司。组织机构进一步优化，职能与分工进一步明确，为某某城泰集团的发展奠定了基本的组织基本。公司自成立以来，重要从事政府统建代建项目等有关业务，几

6、年来在工程管理等有关方面积聚了一定的专业人才。某某城泰集团按照“融资多样化、股权多元化、运营市场化、发展产业化”的经营理念，着力打造三大主营板块：房地产开发及基本设施建设板块，煤、煤化工、轻工业板块，金融服务与资本运营板块。努力实现三大目的：一、实现更大的社会效益和肩负更大的社会责任；二、壮大公司资产；二、充足发挥公司融资平台。某某城泰集团愿以一流的服务，一流的质量和加倍的努力，携手社会各界同仁团结奋进，高原则、严规定，为某某经济的发展做出奉献。1.1.3 拟建地点本项目拟建地点位于陕西省某某市榆阳区芹河乡天鹅海则村。1.1.4 项目建设规模1.1.5 项目整体定位根据全国老龄办及全国智能化养

7、老工作委员会有关文献精神，本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的示范性工程、国家智能化养诚实验基地、老年宜居社区专为老年人设计的智能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院、护理中心、中小学校、幼儿园、商场、剧院、银行、加油站等，以及独具特色的民俗风情园、红色文化教育基地、陕北四合院等文化旅游基地。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高品位老年客户群体，成为国内出名的“智能化养老示范工程”。1.1.6 项目的实行进度1.1.7 总投资及资金筹措1.1.8 重要技术经济指标1.2 报告编制根据和内容1.2

8、.1 编制根据1、中华人民共和国老年人权益保护法；2、社会养老服务体系建设规划(-)；3、中国老龄事业发展“十二五”规划；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门有关加快发展养老服务业意见的告知；5、陕西省老龄办等部门有关加快发展养老服务业意见；6、陕西省社会养老服务体系建设规划(-)；7、某某市人民政府有关印发某某市老龄事业发展十二五规划的告知（榆政发65号）；8、某某市人民政府有关印发某某市老年人优待规定的告知（榆政发66号）；9、全国智能化养诚实验基地建设原则(试行)；10、国家康居示范社区智能化系统示范社区建设要点与技术导则；11、养老住区智能化系统建设要点与运营原则；12、老年公寓和养

9、老院设计指南；13、都市道路和建筑物无障碍设计规范;14、老年人建筑设计规范;15、以便残疾人使用的都市道路和建筑设计规范；16、项目业主提供的其他有关基本数据和材料。1.2.2 编制内容本项目是某某天鹅老年宜居社区建设项目，重要编制内容涉及项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑构造、公用工程和辅助设施、环保与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实行进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、精确的决策根据。1.3

10、 问题与建议1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，减少资金使用成本，有效而合理的运用资金有助于项目总投资额的减少，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，国内养老地产行业仍处在初级发展阶段，行业经验局限性，老式养老观念将导致养老地产需要一定的市场哺育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达都市个别开发商开发了老年住宅；同步，既有老年社区重要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着将来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的变化，养老地产行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总

11、体市场前景广阔。科学地吸取借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的重要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，因此在建设时需注意建筑物的宽阔简便，进出口应注意设立无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边沿应多采用圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而导致的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要予以老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会畅通和便与全面接触生活的空间。4、本项目投资巨大，根据项目现状有关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的

12、特点，我们建议本项目实行滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为。 第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性1、本项目的建设是提高老年人生命生活质量、满足各类老年人不同需求的需要；本项目将按照全国老龄委办公室的规定，与国内最具影响力的养老机构连锁联动，与加拿大、日本等国外养老机构互动，积极摸索时下最受老年人仰慕的潮流生活方式“候鸟式养老”模式，建设成为规模大、设施全、服务高、理念新的高品位智能化养诚实验基地。基地建成后，将形成养生颐养、健康延寿、快乐享年、人性智能化等几大板块，突出以人为本、整体智能化平台、管家式服务、医疗联动绿色通道等特点，全力打造

13、满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区。本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营原则，打造高原则、高规格的智能化老龄服务示范基地。项目总占地约2800亩，总建筑面积320万平方米。其中，智能化老年住宅62.7万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即涉及卧室、客厅、厨房的配备，与一般居民住宅相似。老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，以便老人使用；厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘掉关火，引起火灾。社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，以便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。基地内设有老年

14、大学，提供管家服务。入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器”，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等状况自动记录传播，护理中心就此对老人的身体状况进行远程监控，并提供个性化的保健方案。本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套建设尚有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；同步为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家庭农场等，整个基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅

15、游的好去处。2、本项目的建设，是国内转变养老服务发展方式，推动养老服务构造战略性调节，积极应对人口老龄化的必须选择随着国内经济与社会的发展，目前，国内已进入人口老龄化迅速发展阶段，根据国家记录局与全国老龄办最新记录，国内60岁老年人口将超过2亿， 2025年将突破4亿，2050年将达到峰值4.83亿。届时，国内每3个人中就有1个老年人。与此同步，国内家庭平均人数为3.1人，2030年将缩小到2.6人，2050年缩到2.51人。独生子女家庭占家庭总数的37%，“4-2-1”家庭构造逐渐成为主流的构造。人口老龄化迅速发展的同步，国内养老服务发展不平衡、不协调、不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资

16、源构造性短缺，劳动密集型的养老方式难觉得继。老式养老服务技术水平比较低，服务难以满足老年人需求。破解目前养老服务发展难题，获得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发展方式，推动养老服务构造战略性调节。所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务的过程，是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒服服务的现代养老模式。智能化养老是现代科技与养老服务有机结合的现代养老模式，代表先进养老方式的发展方向。具有如下特点：一是科技集成。智能化养老是现代科技的集成平台。集合了通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业

17、技术、现代医疗保健、智能控制技术等，实现了养老方式的革命。二是以人为本。以老年人的需求为出发点和立足点，通过高科技的技术、设备、设施和管理，最大限度地满足老年人的需要。三是绿色环保。应用先进的科学技术和产品，实现节能减排、绿色低碳，为老年人营造一种合适养生养老的生态环境。四是优质高效。科学技术的应用，提高工作效率，减少了人力成本，减轻了劳动强度，提高服务质量。五是整合资源。通过智能化的科技集成平台，整合了养老服务所需要的多种资源。如互联网、物联网、医疗卫生、护理康复、物业管理、建筑设计、社工措施等等。从应用范畴看，智能化养老系统通过对老年人家庭的智能化改造，让老年人在自己家里享有智能化的养老服

18、务；通过对整个社区的智能化建设，使智能化养老系统覆盖到每一种家庭、每一种老人；还可以应用于养老机构或者老年服务机构，使生活在机构里的每一位老人都能享有到智能化的服务。从服务对象看，可以面向老年群体提供共性化的养老服务，例如物业管理、康乐活动、教育服务等；还可以针对老年人的特殊需求提供个性化的养老服务，例如护理服务、康复服务、精神慰藉服务等。从服务内容看，可以根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别、限度不同、各具特色的智能化养老服务智能、以人为本、绿色环保可持续，智能化养老这些特点正是代表着先进养老方式的发展方向。作为全国智能化养诚实验基地建设项目，本项目建设完毕后，将成为摸索国内养老住

19、区智能化系统建设的典型试点，必将推动智能化养老模式的发展，推动国内养老服务构造战略性调节。3、本项目的建设是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然规定。全面建设小康社会和构建和谐社会成为国内在新时期社会发展的重要战略。让涉及老龄人口在内的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。通过近年的改革开放，国内经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提高，人均寿命明显延长，高龄老人明显增多。在将来的间，国内老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的承认，在此后5将陆续进入老年期，这将进一步加剧国内人口老龄化的进

20、程。老龄化步伐的迅速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是老式养老机构的数量局限性，二是老式养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决，将直接影响到国内构建社会主义和谐社会的大局。通过养老服务社会化的履行，可以较好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代有关家里老人的养老问题的担忧，让她们能精力充沛地投入到社会建设中去。老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。4、本项目的建设，是扩大消费

21、和增进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照顾和护理的需求，有助于养老服务消费市场的形成。据推算，国内老年人护理服务和生活照顾的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。本项目建成后，估计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等约人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，估计将带动超过三千人的就业，这将可以有效地增进本地的劳动就业。第三章 市场需求分析3.1 项目市场定位3.1.1 整体定位项目将采用“国家智能化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。3.1.2 项目内容3.2 区域房地产业分析房地产业是国内国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联

22、度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、增进投资和消费的多用利器。随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，城乡化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，都市拆迁及外来人口的增长，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。中国房地产业处在向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。从重要靠政府政策调控向依托市场和公司自身调节的方式转变。总的看来，国内的房地产呈现出一种健康、稳定、持续发展的良好趋势。某某市作为陕北区域的中心都市，拥有丰富的矿产资源。并依托资源带动了区域经济和有关产业的发展。在能源及政策

23、的带动下，某某都市规模不断扩大，政府加快了都市新区建设和市区道路改造的步伐，都市环境越来越好，因此吸引了大量的周边人口入住某某。随着城乡构造被崩溃，都市化进程和城乡一体化发展加快推动，第三产业的迅速发展，市区非农业人口不断在扩大，市场需求逐渐加大。同步周边都市房价大幅度提高，某某房价在需求的刺激下大幅上升。特别是商品房的需求始终呈上升趋势，某某市商品房销售面积15824平方米，销售额3245万元，到，销售面积611456平方米，实现销售额15亿元，商品房销售面积增长38倍，商品房销售额增长44倍，商品房平均价格增长17%。3.3 养老地产行业分析3.3.1 市场现状国内养老地产较欧美发达国家而

24、言尚处在起步发展阶段，市场发展还不成熟:第一，从养老地产市场需求看，一方面，家庭构造的小型化发展、空巢老人的增长、养老观念的逐渐变化等形成了养老地产消费者的消费意愿; 另一方面，中国人的老式的消费习惯一般是先积累后消费，多数人进入老年阶段后，都已经完毕了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得老年消费群体具有了养老地产的实际消费能力。第二，从养老地产开发类型上看，国内养老地产尚处在起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的多种福利性养老地产为主，房地产公司、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。随着养老模式的社会化发展，公司、机构

25、不断参与养老地产的开发运营，特别在经济较发达地区逐渐浮现商业性老年居住地产项目，并以老年公寓、民营养老院、老年社区等为重要类型，较为典型的案例有北京东方太阳城、嘉兴江南太阳城、成都夕阳红、三亚清平乐等养老地产。各类型项目的不断涌现实现了养老居住的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单一，现阶段的发展面临着诸多困难，如有效需求局限性、供应滞后、居住模式陈旧、项目软硬件配备水平低、产业发展政策不全面、社会管理缺失、开发运营成本高、利润低、投资回收期长等。第三，从养老地产市场需求特性上看，养老地产市场需求可划分为自住型需求、改善型需求、投资型需求及投机型需求。但由于目前国内养老地产业未真正全面

26、发展，养老地产临时还不是社会资本的重点关注方向，因此养老地产市场需求类型以自主型需求、改善型需求为主，投资投机型需求为辅。自住型与改善型需求是一般老年消费人群为了实现或改善自己的养老居住需要，通过购买或租赁等多种方式实现养老地产产品消费; 投资投机型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将养老地产作为投资产品，充足运用其保值增值特性，在价格上涨时发售或出租以获得差额利润和租金收入。随着市场的进一步发展、人们养老居住观念的变化以及经济收入的不断提高，养老地产市场需求将增长，通过需求带动供应，增进养老地产市场的发展。第四，从养老地产市场供应上看，随着着人口老龄化进程及近两年国家房地产调控政策的出台，

27、诸多大型房地产公司积极谋求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施的过程中，公司资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如底，以万科为首的大型房地产公司先后进行养老地产项目的开发，重要以高品位养老地产项目为主，创新了商业养老地产的开发模式，完善了市场产品构造。但是，区域经济发展的不平衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差别与养老观念差别也使得目前国内养老地产市场的总体状况是市场发展不成熟，尚未全面启动，其症结就在于养老地产潜在需求量巨大而有效需求局限性。3.3.2 养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求是指在某一特定期期内特定消费群体乐意购买并且有能力购买的养老

28、地产商品的数量。由于影响养老地产市场需求的因素众多，本报告从市场供需主体两方面进行分析。1、市场供应主体层面养老地产市场的供应主体重要是都市政府及房地产开发公司。一方面，都市政府重要是通过政策措施影响市场需求。养老地产属于老龄产业与房地产业的有机结合，为缓和政府养老资金压力及提供开发利润率以吸引公司参与建设，就必须予以公司政策支持，如: 在供地上，由于地价与房价互动攀升，养老地产作为房地产业的细分领域，地价与养老地产商品的价格也互相影响:地价高，则会拉升养老地产商品价格，影响消费群体的支付能力，进而影响市场需求; 在信贷上，信贷优惠将提高房地产公司的项目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目

29、的可获利性，刺激房地产公司开发建设; 在财税上，减免税收有助于提高公司开发的积极性。各项优惠政策的实行，能增进房地产公司投资开发，直接增长有效供应，也能辅助都市政府解决养老居住问题，缓和养老压力。部分都市在老年公寓的建设中，政府予以了一定的政策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今有关全面增进发展的政策文献或措施未出台，仅是个别项目获取一定的政策优惠，不利于整个市场的蓬勃发展。另一方面，房地产开发公司对于养老地产市场需求的影响重要是通过供应影响需求。由于商品住宅、商业地产市场的高利润，房地产开发公司偏向其两者的投资开发，忽视开拓养老地产领域，导致长期以来房地产市场产品构造不均衡。近两年，国家严肃

30、的房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房地产开发公司向房地产业其她领域扩展，养老地产将成为新一轮的投资开发热点，养老地产的市场供应将增长，逐渐与市场潜在需求实现平衡，保持养老地产商品价格在一定水平合理波动。2、市场需求主体层面养老地产的市场需求主体重要是自住型及投资型的中老年人群，自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住养老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取一定的经济利益。由于市场需求由经济支付能力与需求意愿共同构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素与社会性因素。其中，经济性因素重要涉及: 消费支付能力、经济发展水平、家庭居住水平、利率。消费支付能

31、力涉及工资水平、可支配收入、子女赡养资金水平、乐意承当的养老地产租售价格; 经济发展水平用GDP 表达; 家庭居住水平重要是人均居住面积; 利率是指一年期的贷款利率。社会性因素重要涉及: 人口年龄与构造、消费欲望、对养老地产市场的将来预期、政府政策等。人口年龄与构造指老年人口的数量与其在总人口中所占比重; 消费欲望是消费群体的养老观念、消费观念及对养老地产的环境规划、建筑设计、设施设备、服务管理等的见解; 对养老地产市场的将来预期是从投资型消费群体角度，对将来预期乐观，则会选择投资行为; 政府政策是都市政府在养老、土地、财税、信贷等各方面的政策措施。各项经济性因素直接影响消费群体的需求支付能力

32、，社会性因素则影响消费群体的需求意愿，两者共同作用于市场需求主体。3.3.3 市场前景有关数据显示，估计到2050 年，中国的老年人口总量将超过4 亿，占总人口的1/4 以上。但现阶段，国内养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6 张，即只有1.16% 的老年人能入住养老机构。 年，国内老年市场需求近1 万亿元，但每年为老年人提供的产品还局限性500 亿。特别在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。中国的老年住宅市场长期处在供求严重不平衡的状态。不管是面向中端的老年公寓，还是近些年浮现的高品位老年别墅，一经推出市场就

33、抢购一空。而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来，之因此国内众多开发商在近来几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。以美国为例，上世纪90 年代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。大批老年公寓开发公司在收到资我市场承认的同步，纷纷开始上市并销售股票。此举带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范畴内大规模建造老年公寓。如今，这样的开发热潮似

34、乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力正是国内养老地产行业前景广阔的重要因素。3.4 文化产业园分析3.4.1 建设文化产业园的战略意义3.4.2 某某文化产业发展状况 ，在某某市建设“西部文化大市”推动下，以打造“书香某某”为目的，文化产业开始进入新的发展阶段。1、产业规模不断扩大，某某文化产业得到了进一步发展，规模继续扩大。从经济规模看，全年实现文化产业增长值10.34亿元，占生产总值的比重为0.59%，较减少了0.02个百分点；文化产业总资产13.8亿元，较上年增长32.7%。从单位规模看，底，全市共有文化产业法人及产业活动单位1007个，单位从业人员1.

35、07万人，分别较上年增长9.2%和2.76%；平均每个单位拥有从业人员11人，与上年基本持平；有文化产业个体经营户近4051户，从业人员8728人，分别较上年增长3.1%和4.8%。2、发展速度有所加快作为重点发展的产业之一，文化产业发展步伐快于全市经济发展。全市文化产业增长值同比增长28.7%，高于地区生产总值增速10.4个百分点，高于第三产业增长值增速10.5个百分点，有力的推动和支撑了全市经济的增长。3、经济效益稳步提高在全市文化产业规模扩大、增长速度加快的同步，经济效益有了明显的提高。文化产业劳动生产率达到11.6万元/人，较上年增长14.9%。从文化产业重点单位调查状况看，调查的10

36、2家公司和事业机构营业利润率11.2%较上年提高了0.2个百分点；资产利润率5.8%，较上年提高了0.8个百分点。102家公司中，全年收入过千万的公司有14家，其中收入合计占所有调查公司收入的56%；年末资产合计过千万的公司有16个，其资产合计占所有调查公司资产的58%；从业人员过百人的公司有9家，其人员合计占所有调查公司的48%。4、产业投入仍然较弱虽然文化产业对于经济发展的增进作用得到了社会各方面的认同，单于某某市提出建设“西部文化大市”的目的地位相比，文化产业投入仍然较弱。全市财政一般预算支出中，文化体育与传媒支出4.9亿元，较增长了2.9%，占财政一般预算支出的2.1%；增速较低27.

37、1个百分点，比重较低0.7个百分点。5、文化事业全面推动经济效益与社会效益相结合，是文化产业的一种重要特性。某某文化产业在获得良好经济效益的同步，也对全市文化事业发展、人民生活改善起到了积极的增进作用。市县区组织开展了春节文化系列活动，举办了文艺表演、民俗文化展演、秧歌表演、书画展览、焰火晚会等30多活动。成功举办了第五届某某国际民歌艺术节，欢乐中国行魅力某某、陕北民歌校园行、农民歌手擂台赛、“陕西音乐奖”大赛等活动。特别是农民歌手擂台赛、欢乐中国行魅力某某、世界三大民歌演唱会，突破了以往文化活动的模式，增进陕北民歌走向了全国。从文化设施看，公共文化活动，传播设施得到增强。末，全市公共图书馆总

38、藏量101万册、较上年增长10.5%每万人拥有公共图书3011册，增长10.4%；每百万拥有公共文化设施3.33个比增长了2.53个；全市文物点数338个，比增长了9.7%；馆藏文物总件数26142个，比较增长了12.7%。截止底。全市广播、电视人口综合覆盖率分别达到92.6%和94.1%，有线电视入户率51%，每百户家庭互联网宽带顾客数从的31.9户增长到的35.6户，增长11.6%。阳光广场、滨河公园等大型文化主题公园的建成开放，为市民文化活动提供了更多的空间。从文化市场看，表演、馆点参观日趋活跃，呈现迅速增长。，全年艺术表演团队表演2086场，较下降了24%；图书馆接待读者25万人次，比

39、去年有所下降；举办各类展览次数533次，比去年增长了173%；组织文艺活动次数1089次，比去年增长了51.7%；馆藏参观人数195万人次，比去年增长了15.4%。虽然某某近年来经济发展获得巨大成就，但目前某某文化仍处在起步、摸索、哺育的初级阶段，还没有形成规模优势，更谈不上成为支柱产业。与周边地区及全省先进都市相比差距较明显。本项目结合都市规划，配备相应的公园文化广场、学校、医院等公益设施，规模较大，变化了某某市文化产业种类不够多，文化层次比较单一的现状，为周边公司和居民提供服务平台。第四章 建设地点与建设条件4.1 建设地点4.2 建设条件4.2.1 自然环境4.2.2 地质构造4.2.3

40、 气候某某市属温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，冷暖有序，日照充足。春季干旱多风，风向西北，俗称四月风，常伴有大风降温；夏季高温炎热，降水集中在7月，多为暴雨和雷阵雨，且有冰雹；秋季清爽湿润，降雨较多，霜降较早；冬季干旱寒冷，冰封期长。常年风向西北风和东南风，夏季多为东南风，冬季多为西北风，平均风速3.2米/秒，极端最高气温在7月达37.8，极端最低气温在1月达-29.1，最大日温27，年平均降水量354.8mm，最大456.1mm，年沙尘暴日约10天，年雷暴日数29天。4.2.4 抗震设防根据中国地震动参数区划图（GB18306-）及建筑抗震设计规范(GB50011-)规定，某某市所在地抗

41、震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定规定抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其他规定。4.2.5 基本设施4.2.6 场地条件拟建场地四周地形平坦开阔、平缓，不存在滑坡、倒塌等不良地质作用；本项目场地相对较为平坦，有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工队伍的用地也很容易解决。第五章 项目建设方案5.1 项目建设指引思想和基本原则5.1.1 设计指引思想1、保护既有生态环境为前提，注意与周边环境的协调性，实现环境与文化的溶合。2、 充足运用地形、地貌、坡度等自然环境资源。在总体规划前，应对所有场地进行精心调查，对自然环境资源调查清晰

42、。根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，不仅可以减少土石方量，并且可以统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等。从而发明出一种建筑造型丰富、高下错落有致，重点突出，并与自然地势起伏一致，有机融入周边整体环境与文化产业汇集区。3、 体现独具特色的文化产业园。进一步把握空间环境和建筑的特点，既要为汇集区发明出文化产业园的氛围，又要体现“与众娱乐“的特点。注意营造大环境，精心发明小环境，在环境中体现出文化品位。5.1.2 设计原则1、 符合某某市的有关规划规定符合某某市总体规划规定。要充足体现和展示总体规划的指引原则和思想。2、 功能分区与空间组合（1）应根据选址的地形特性拟定，根据不同文化

43、功能组织景点（2）总平面布置宜相对集中，不适宜分散。总平面布置应布局合理、构图均衡、疏密有间、空间组织有序。既要严谨规整、富有特点。又要活泼灵动、自由开放，充足体现公益设施与文化旅游有机结合的特点。3、 建筑风格与建筑设计（1） 建筑风格应视不同文体弱功能做出定位。文化产业园区应定位，要与周边的环境相协调；（2）建筑要有代表性，体现某某地区的民俗文化。（3） 注重建筑的整体性。在呈现不同建筑单位的个性的同步，注意建筑群体意识，形散而神不散。建筑的总体风貌是在和谐中求统一，统一中有变化，同步发挥建筑群体效应，提高文化品位。（4） 实用性建筑在体现文化品位的同步，要合适考虑到实际工业和农业中的实用

44、性。4、 环境与景观设计（1）要尽量依托、运用原有的自然景观资源，在设计中体现、肯定、放大其价值及含义。对自然景观以恢复为主，局部地区采用人工造景，但力图达到“虽有人做，宛如天开”的效果。（2） 要充足运用既有的地形、地貌特性，运用其自然形成的高下起伏，隐现自然，明暗开阔的环境空间。5.2 设计根据5.3 总体规划5.4 建筑构造5.4.1 设计原则设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到她们的起居、平常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现她们早先生活方式的持续性，最重要的目的就是尽量长时间维持其独特生活能力。从生理学角度研究发现，人进入老年后，身体机能退化，功能

45、减少。这些都决定了老人相对而言身体较虚弱，行动缓慢，体力下降，这就规定老年人的住宅设计应从以便和经济角度出发，占地宜小，室内空间紧凑，使老人平时的生活自理和平常活动的困难至少并且省力，应使防火设计能保证最大安全。老人一般都喜欢宁静，怕吵，因此外界的环境及室内的环境也应高度宁静。而从建筑心理学出发，老人 一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤单感和被抛弃的悲观心理，因此建筑室内布置应宽阔明亮、居住舒服，建筑造型应富有生活气息，不应看上去像在社会福利机构。因此，在老年人居住宅的规划与设计上，应遵循如下原则。1、设计人性化。平面设计要以便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道

46、），电梯前厅和电梯内要保证担架及轮椅的活动范畴；要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不不小于140mm，跳面宽度不不不小于300mm，泼到坡度不不小于1/12,两侧要有扶手，每间隔150m应设休息座椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，多种开关、按钮均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不以便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等。总之，设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和规定。2、生活智能化。配备紧急呼喊对讲系统、安防系统、网络系统、消防系统等保障老人安全。3、环境园林化。应有幽雅的环境，让老人充足享有阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的

47、娱乐、锻炼场合。4、户型合理化。应充足考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住规定，结合本地实际，老年公寓酒店原则设计，人均面积按20规划，设立少量套间，以便家属探视、团聚。5、配套完善化。中心需配有完善的医疗保障、商场、会所、健身房、阅览房、书画室、花房、老年大学、娱乐室、门球场等生活配套设施。5.4.2 建筑阐明1、重要配套建设内容2、节能技术（1）每幢及楼梯间均有良好的自然采光通风（2）屋面采用新型隔热保温材料（3）采用传热系数较小的墙体填充材料（4）控制建筑各朝向的窗墙面积比（5）外窗采用传热系数小，自身遮阳系数高的玻璃和外框型材。3、人防设计在地下按建筑物所需人防面积设立

48、人防，级别满足人防部门规定，平时用作车库，本项目地下建筑1215833平方米。5.4.3 构造阐明1、抗震设防根据中国地震动参数区划图（GB18306-）及建筑抗震设计规范(GB50011-)规定，某某市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定规定抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其他规定。2、基本方案构造设计涉及地基基本的设计和主体构造的设计。地基基本设计级别为乙级，地基基本的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，对的拟定地基承载力，基本埋置深度应根据建筑设计、地质状况、土的冻结深度以及地下水位等状况综合考虑后

49、拟定。3、构造选型单层附属构造采用砖混构造，屋面采用预应力空心板。2层4层的公共服务建筑物拟采用钢筋混凝土框架构造，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。9层及13层的住宅建筑物均拟采用框架-剪力墙构造，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。4、重要构造参数第六章 智能化系统工程设计方案6.1 项目概况6.2 项目需求分析根据某某天鹅老年宜居社区的建筑功能特点，在智能化建设方面除与之相适应的多种设施外，重要有三方面要着重考虑。第一定位在老年人生活社区，应当着重考虑老年人的实际需求和平常使用的便捷性；第二，考虑到老年人身体因素，对于环境调节的机电设备规定较高，从智能化角度来看，就是规定楼宇自控系统的调节能力规定

50、较高；此外，一种高档次社区不仅仅是对设施的规定，更重要的是高档次的服务，针对这个特点为某某天鹅老年宜居社区配备了（可选择性）一系列辅助社区管理的软、硬件设施。一种好的社区建筑设计发明美观典雅的社区环境为社区的服务提供了合理、舒服的服务空间，而配备完善的建筑机电系统更是为后来社区服务中心提供了一种经济高效、安全舒服的服务平台，使社区的各项服务功能成为也许。由此可见，社区的建筑机电系统的合理配备在社区建设中显得尤为重要。建筑机电系统是一种系统工程，波及到建筑、通讯、计算机及网络、自动控制与管理、保安等多种领域的若干子系统，同步各个子系统间又存在诸多交叉和关联。一种良好的社区机电系统配备应将这些有关

51、的子系统有机的统一成为一种整体，充足发挥各个子系统功能，提供一种功能完美、设备先进、操作以便、安全可靠、投资经济的智能化建筑机电系统集成。 作为专门为老年人建造的高档次社区一方面应以老年人使用的便捷性作为出发点，通过配备电气系统、暖通系统、给排水系统、电梯系统提供社区建筑的能源供应、舒服性环境和人身安全的基本保障；另一方面，从社区的经营管理角度来说，通过配备建筑机电管理系统、社区经营管理系统、自助缴费系统、POS机结帐系统、安保系统等，从服务经营的角度出发，提供高效便捷、安全可靠、投资经济的服务设施。 6.3 设计原则和根据6.3.1 设计原则1、技术先进性系统的规划一定要兼顾眼前和将来的应用

52、需求，要用长远的眼光，以保证规划的科学性、先进性，保证所选用的硬件设备和软件系统的实用性和先进性，并具有较长的生命周期和先进水平。充足发挥我公司的技术优势，通过系统的二次开发和整体集成，使建成后的系统在国内居于领先水平，并在系统实际运营过程中，建立紧密结合管理实际的科学化、现代化管理运营机制。2、稳定性和可靠性选用主流并得到广泛应用的国际出名监控品牌；在系统设计、设备选型、调试、安装等环节严格执行国家、行业的有关原则及公安机关有关安全技术防备的规定，贯彻质量条例，保证系统的可靠性；采用成熟、稳定、完善和通用的技术设备，系统有升级能力和技术支持，可以保证全天候长期稳定运营，有完备的技术培训和质量

53、保证体系。无论从系统从构造上、产品性能上、设备的选型上还是到具体的实行方案，都充足考虑到系统的稳定性和可靠性，并且在系统集成过程中对硬件设备安装、操作系统应用、网络连接、数据库设计将尽量完善的做出故障检测、诊断及解决方略，以保证系统的稳定性和可靠性，保证系统正常、稳定、可靠、持续地运营。3、开放性系统设计应充足系统的开放性，除了保证系统内部之间的有机协调和开放性之外，应留有面向外部系统的原则接口，以实现与其他子系统之间的数据互换，保证系统的不断扩展。系统设备选型遵循有关国际原则、国标和行业原则，使系统具有高度的开放性和技术上的兼容性，系统间应具有良好的互联、互操作能力。4、可操作性提供清晰、简

54、洁、和谐的中文操作界面，操控简便、灵活，易学易用，便于管理和维护，能自动纠错和系统恢复，整个系统的操作简朴、快捷、环节少，以保证不同文化层次的操作者及有关领导纯熟操作系统。5、可扩展性系统设计不仅要保证目前系统容量的规定，也要考虑此后系统的发展，便于向更新技术的升级与衔接。要留有足够的扩大余量，考虑到此后业务的发展，系统在设计时必须考虑扩展性需求。本方案设计的系统可扩展性体目前如下几种方面：数据的可扩展性：随着系统功能的增长，原有数据和新增数据可以无缝融合，无需对原有数据构造作重大修改。功能的可扩展性：将来系统增长的功能可以和原有功能紧密结合，无需对既有系统构造重新设计。性能的可扩展性：当系统

55、负载增长时，可通过对系统既有设备增长硬件数量或升级系统以提高系统的性能，无需更换既有设备。系统构造易于扩大，以适应此后也许浮现的较大任务负载。系统设备及软件向下兼容，以保护系统的原始投资。6、易维护性具有强有力的系统管理手段，可以便地对系统资源进行集中配备与调节。系统应支持集中、统一的管理视图和图形化管理界面，可以实时监视设备的工作状况。系统各部分均采用模块化构造，各自具有相应的软硬件自检、故障诊断和安全保护措施，并有助于顾客从事简朴的现场维护。7、安全和规范性系统设计应充足考虑信息资源的共享，考虑信息的保护和隔离，对不同的应用和不同的环境，采用相应的措施对系统和数据进行保护。系统建成后，除提

56、供详尽的顾客手册和操作手册外，在技术上提供先进的、可靠的、全面的安全保密方案和应急措施，从人机界面设计、应用软件参数变更、系统设备自动检测、回绝非授权访问、系统恢复能力等方面，保证系统万无一失。设计的规范性重要体目前系统的接口规范、数据规范、服务规范和操作的规范性，这些规范可对前期建设系统的数据构造、发布方式提供一种统一的规范，为将来的业务模块留有转换接口和软件。8、良好的性能价格比整个系统应可以在先进性、高效性、可靠性和稳定性方面进行考虑，在满足顾客总体需求的前提下，充足体现设备资源的共享性，最大限度地减少系统造价和安装成本。6.3.2 设计根据6.4 系统设计阐明6.4.1 自控、网络系统

57、6.4.1.1 暖通空调子系统6.4.1.2 综合布线系统 6.4.2 安全防备系统第七章 公用工程及辅助设施7.1 电力工程7.2 给排水工程7.3 供热工程7.4 消防工程第八章 节能、节水措施8.1 节能节水的必要性6月3日，国务院印发的节能减排综合性工作方案，明确了“十二五”期间中国实现节能减排的目的任务和总体规定。工业和信息化部3月28日发布了“十二五”期间和今年国内工业节能减排四大概束性指标。明确国内单位工业增长值能耗、二氧化碳排放量和用水量分别要比“十一五”末减少18、18以上和30，工业固体废物综合运用率要提高到72左右；明确今年这四项指标同比要分别减少4、4以上和7左右以及提

58、高2.2个百分点。6月26日，建设部提出的“有关贯彻国务院有关印发节能减排综合性工作方案的告知的实行方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻贯彻科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节省型、环境和谐型社会的必然选择；是推动经济构造调节，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然规定。8.2 设计根据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其她建筑原则、规范。2、公共建筑节能原则；公共建筑节能设计原则（7月1日实行）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则（JCJ134）；4、“目前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节

59、水措施”。8.3 建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，规定自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，严禁使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；特别注重开发运用太阳能。8.4 节电措施8.5 节水措施8.6 能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并明确管理责任，避免跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节省用能。2、提高工作人员节能意识，运用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。3、

60、工作人员在平常工作中，不得损坏建筑物围护构造保温层和室内采暖供热管网系统导致损坏的，应当及时修复。第九章 环保与消防9.1 环保9.1.1 项目选址环境现状9.1.2 执行原则9.1.3 项目环境影响分析9.1.4 设计中环保措施9.1.5 项目运营期间环保措施9.1.6 环境影响评价结论9.2 消防9.2.1 设计根据9.2.2 消防规定9.2.3消防安全措施第十章 组织机构及劳动定员10.1 组织机构10.2 机构设立10.3 人力资源开发10.3.1 人力资源开发原则要本着如下原则进行人力资源开发：1、内部培训选拔与外部招聘相结合。要积极培养、选拔内部既有在职人员，从社会招聘体育专业中高

61、档经营管理人才和技术骨干。同步，聘任出名专家为公司顾问，指引健身产品开发与管理。2、院校培养和在职培训相结合。通过院校培训、行业培训、公司培训和社会培训等多种渠道，提高从业人员的整体水平。10.3.2 人力资源配备根据某某天鹅老年宜居社区整体规模和接待目的，项目建成后估计需要各类从业人员人左右，其中管理人员180人，护工840 人，后勤人员400 人，医疗卫生工作人员300人，物业、保安、维修人员280人。其中，具有大专以上文化节限度的达到50%以上。其他的从业人员从职高、中档职业技术学院和社会上进行招聘。管理、技术、服务人员所有持证上岗。定期组织员工到大专院校进行培训，并聘任有关专家举办专项

62、讲座，提高员工业务水平。公司应注重人才，加强对人才的培养和使用，牢固确立根据本人的实际能力分派岗位，按劳取酬。使全园职工产生强烈的参与经营管理意识，形成强大的凝聚力。第十一章 项目管理与实行进度11.1 项目建设期管理1、项目实行原则项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设原则，做到监管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确责、权、利，保证项目顺利实行。2、施工管理由基建办按照合同对中标人进行监管，规定中标方对项目做出具体的施工方案，明确项目目的、实行进度、质量技术保证等内容，经审批后方可执行。按照合同各方商

63、定的责、权，分阶段对工程进行验收，严把质量关，对不合格项目坚决不予验收，回绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同，对有关负责人追究相应的责任。3、财务管理项目财务由项目财务处统一管理，项目开支及资金拨付根据进度按合同执行。项目资金设立专户，配备专门的财务人员进行专人、专帐和资金封闭式运营管理，项目工程实行预算审批制度，由管理办公室审核，项目负责人签字后方可执行，对项目资金实行分阶段验收报账管理，对不达进度、不合质量原则的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关负责人的责任。 11.2 项目实行进度本项目建设期为。其中：一期工程建设期4年（7月6月）；二期工程建设期3年（7月6月）；三期工程建设期3年（7月2023年6月）。第十二章 项目招投标方案12.1 招标根据12.2 招标组织原则为保证工程质量，防备和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，