圆缘雅居价格方案8.9

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1、圆缘雅居价格方案圆缘雅居价格方案(讨论稿讨论稿)目录目录一、主要竞品分析一、主要竞品分析二、组团划分二、组团划分三、销售价格三、销售价格四、楼层差四、楼层差五、平面层差五、平面层差一、主要竞品分析一、主要竞品分析 近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品东东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。以确定圆缘雅居的销售定价。东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距离东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东

2、站街，距离本项目从侧约本项目从侧约800800米。东方之珠共有米。东方之珠共有7 7栋多层，房源栋多层，房源288288套，户型面积区套，户型面积区间间50120m50120m2 2，销售均价约为，销售均价约为29202920元元/m/m2 2。东方之珠上市销售状况东方之珠上市销售状况该项目该项目7 7月月2424日上市销售，除日上市销售，除6#6#、5#5#的两个单元进行销控，其余的两个单元进行销控，其余房源都对外销售，上市销售房源约为房源都对外销售，上市销售房源约为213213余套，销售余套，销售130130套，销售套，销售率约率约61%61%，套户型中，大部分为，套户型中，大部分为90m

3、90m2 2以上中大户型，以上中大户型，80m80m2 2以下以下的中小户型处于旺销状态。的中小户型处于旺销状态。上市销售套数上市销售套数销售套数销售套数销售率销售率东方之珠东方之珠21321313013061%61%1 1、户型分析（对比）、户型分析（对比）本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下：本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下：户型格局差别户型格局差别 项目名称项目名称一居室一居室两居室两居室三居室三居室圆缘雅居圆缘雅居58m58m2 2、75m75m2 2、85m85m2 2、91m91m2 2、94m94m2 2、103m103m2 2、1

4、06m106m2 2、116m116m2 2119m119m2 2东方之珠东方之珠50m50m2 2(有两种户型有两种户型)60m60m2 2、80m80m2 2、85m85m2 2、93m93m2 2110m110m2 2、120m120m2 2东方之珠户型配比例东方之珠户型配比例格局格局面积面积比例比例东方之东方之珠珠一居一居50m50m2 2 9.8%9.8%50m50m2 2 7.84%7.84%两居两居60m60m2 2 23.53%23.53%80m80m2 2 15.69%15.69%85m85m2 2 19.61%19.61%93m93m2 2 15.69%15.69%三居三居

5、110m110m2 2 3.92%3.92%120m120m2 2 3.92%3.92%旺销旺销圆缘雅居户型比例圆缘雅居户型比例圆缘雅居圆缘雅居一居一居0 00.00%0.00%两居两居58m58m2 2424215.56%15.56%75m75m2 2424215.56%15.56%85m85m2 2848431.11%31.11%91m91m2 214145.19%5.19%94m94m2 2282810.37%10.37%103m103m2 2303011.11%11.11%106m106m2 220207.41%7.41%116m116m2 25 51.85%1.85%三居三居119m

6、119m2 2 5 51.85%1.85%2 2、户型对比、户型对比50m50m2 2左右的小户型左右的小户型东方之珠东方之珠户型面积：户型面积：50m50m2 2户型格局：一居户型格局：一居客厅开间：无客厅开间：无 主卧开间：主卧开间：3.53.5米米东方之珠东方之珠户型面积：户型面积：50m50m2 2户型格局：一居户型格局：一居客厅开间：无客厅开间：无 主卧开间：主卧开间：3.93.9米米圆缘雅居圆缘雅居户型面积：户型面积：58m58m2 2户型格局：两居户型格局：两居客厅开间：客厅开间：3.53.5米米 主卧开间：主卧开间：2.72.7米米 70m70m2 2左右的中户型左右的中户型东

7、方之珠东方之珠户型面积：户型面积：65m65m2 2户型格局：两居户型格局：两居客厅开间：无客厅开间：无 主卧开间：主卧开间：3.63.6米米圆缘雅居圆缘雅居户型面积：户型面积：75m75m2 2户型格局：两居户型格局：两居客厅开间：客厅开间：3.63.6米米 主卧开间：主卧开间：3 3米米 90m90m2 2左右的中户型左右的中户型东方之珠东方之珠户型面积：户型面积：85m85m2 2户型格局：两居户型格局：两居客厅开间：客厅开间：3.93.9米米 主卧开间：主卧开间：3.63.6米米 圆缘雅居圆缘雅居户型面积：户型面积：94m94m2 2户型格局：两居户型格局：两居客厅开间：客厅开间：3.

8、93.9米米 主卧开间：主卧开间：3.33.3米米三居室大户型三居室大户型东方之珠东方之珠户型面积：户型面积：120m120m2 2户型格局：三居户型格局：三居客厅开间：客厅开间：4.354.35米米 主卧开间：主卧开间：3.63.6米米圆缘雅居圆缘雅居户型面积：户型面积：119m119m2 2户型格局：三居户型格局：三居客厅开间：客厅开间：3.53.5米米 主卧开间：主卧开间：4.84.8米米分析：分析：通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（80m

9、80m2 2以下）比重较小，供以下）比重较小，供应量仅为应量仅为31%31%，东方之珠小户型比重较大，供应量为，东方之珠小户型比重较大，供应量为57%57%。东方之珠上市。东方之珠上市销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘雅居户型小户型较少。雅居户型小户型较少。本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻力的重要因素。力的重要因素。本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使用面积较小。本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使

10、用面积较小。3 3、东方之珠项目价格、东方之珠项目价格 东方之珠销售均价约为东方之珠销售均价约为29202920元元/m/m2 2，折扣起价，折扣起价26882688元元/m/m2 2，最高价，最高价为为33503350元元/m/m2 2。贷款无折扣，一次性付款。贷款无折扣，一次性付款9898折。一楼赠送花园，价格与折。一楼赠送花园，价格与三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层350500350500元元/m/m2 2。东方之珠销售价格东方之珠销售价格项目名称项目名称最高价最高价最低价最低价均价均价东方之珠东方之珠33503350元元/m/

11、m2 226882688元元/m/m2 229202920元元/m/m2 2楼层差楼层差楼层楼层层差层差6 6层层3200335032003350元元/m/m2 2（最高价，差价约（最高价，差价约350350）4 4、5 5层层+60+601 1、3 3层层+80+802 2层层起价起价二、组团划分二、组团划分本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议7#7#、8#8#为第一组团，以低价入市。打开市场后，为第一组团，以低价入市。打开市场后，9#9#（多层）以相对较高（多层）以相对较高的价格入市，高开低走的价格走势

12、。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存的价格入市，高开低走的价格走势。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如下：下：组团规划组团规划楼宇楼宇套数套数比例比例第一组团第一组团7#7#、8#8#21021078%78%第二组团第二组团9#9#606022%22%三、销售价格三、销售价格本项目对外销售为本项目对外销售为7#7#、8#8#、9#9#三栋楼，其中三栋楼，其中9#9#为多层，为多层，7#7#、8#8#为小高层。为小高层。9#9#销售均价应高于销售均价应高于7#7#、8#8#

13、。7#7#户型优于户型优于8#8#，7#7#的销售均价高于的销售均价高于8#,8#,销售均销售均价排列顺序为价排列顺序为9#9#7#7#8#8#，最终销售均价为，最终销售均价为29002900元元/m/m2 2。8#8#为第一组团以为第一组团以低价冲击市场，销售均价为低价冲击市场，销售均价为28002800元元/m/m2 2，每栋楼宇销售均价如下：，每栋楼宇销售均价如下：楼宇销售均价楼宇销售均价面积（面积（mm2 2）均价均价(元元/m/m2 2)回款回款(元元)7#7#957695762900290027770400277704008#8#70567056280128011976667819

14、7666789#9#63856385301030101922012719220127合计合计23017230176675720566757205平均单价平均单价29002900元元/m/m2 2第一、二组团价格状况第一、二组团价格状况组团楼宇组团楼宇面积（面积（mm2 2）回款回款(元元)均价均价(元元/m/m2 2)第一组团第一组团7#7#、8#8#1663216632475370784753707828582858第二组团第二组团9#9#63856385192201271922012730103010四、楼层差四、楼层差本项目本项目7#7#、8#8#一、二层为低商，建议三层为起价，每层加价

15、一、二层为低商，建议三层为起价，每层加价5050元或元或4040元不等，顶层价格下调。元不等，顶层价格下调。9#9#一层为车库。顶层虽然有花园，但无阁楼，一层为车库。顶层虽然有花园，但无阁楼，建议顶层为起价，四层为最高价。建议顶层为起价，四层为最高价。多层层差多层层差楼层楼层加价加价价差价差六层（楼顶花园）六层（楼顶花园）0 0起价起价五层五层+200+200200200四层四层+100+100300300三层三层-50-50250250二层二层-150-150100100高层层差高层层差楼层楼层加价加价价差价差九层九层-100-100130130八层八层+50+50230230七层七层+50

16、+50180180六层六层+50+50130130五层五层+40+408080四层四层+40+404040三层三层0 0起价起价五、平面层差五、平面层差 建议本项目小高层（建议本项目小高层（7#7#、8#8#）西山房相对于中间同一面积的房型低）西山房相对于中间同一面积的房型低100 100 元元/m/m2 2，东山房对于中间同一面积的房型低，东山房对于中间同一面积的房型低5050元元/m/m2 2。多层（。多层（9#9#）西山房）西山房相对于中间同一面积的房型低相对于中间同一面积的房型低100100元元/m/m2 2，东山房对于中间同一面积的房型，东山房对于中间同一面积的房型低低6060元元/

17、m/m2 2楼层差如下：楼层差如下：7#7#平层差平层差一单元一单元二单元二单元三单元三单元四单元四单元五单元五单元六单元六单元1 12 23 31 12 23 31 12 23 31 12 23 31 12 23 31 12 23 3面积面积858558588585858558588585858558588585858558588585858558588585858558588585单价单价2813 2813 2971 2971 2886 2886 2886 2886 2971 2971 2886 2886 2886 2886 2971 2971 2886 2886 2886 2886 29

18、71 2971 2886 2886 2886 2886 2971 2971 2886 2886 2886 2886 2971 2971 2842 2842 一单元一单元二单元二单元三单元三单元1 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 4面积面积919175757575949494947575757594949494757575759191单价单价2688 2688 2853 2853 2853 2853 2781 2781 2781 2781 2853 2853 2853 2853 2781 2781 2781 2781 2853 2853 2853 2853 27

19、30 2730 注：由于街道办事处购买西山注：由于街道办事处购买西山91m91m2 2住宅，将住宅，将8#8#东、西山东、西山91m91m2 2户型价格对调以提高其单价户型价格对调以提高其单价8#8#平层差平层差9#9#平层差平层差一单元一单元二单元二单元三单元三单元四单元四单元五单元五单元六单元六单元1 12 21 12 21 12 21 12 21 12 21 12 2面积面积119119116116106106106106106106106106103103103103103103103103103103103103单价单价2920 2920 3025 3025 3025 3025 30

20、25 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 3025 2962 2962 9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.122.8.1Monday,August 01,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。23:10:3523:10:3523:108/1/2022 11:10:35 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.123:10:3523:10Aug-221-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。23:10:3523:10:3523:10Monday,August 01,202213、乍

21、见翻疑梦，相悲各问年。22.8.122.8.123:10:3523:10:35August 1,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月1日星期一下午11时10分35秒23:10:3522.8.115、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午11时10分22.8.123:10August 1,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月1日星期一23时10分35秒23:10:351 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午11时10分35秒下午11时10分23:10:3522.8.19、没有失败，只有暂时停

22、止成功！。22.8.122.8.1Monday,August 01,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。23:10:3523:10:3523:108/1/2022 11:10:35 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.123:10:3523:10Aug-221-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。23:10:3523:10:3523:10Monday,August 01,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.122.8.123:10:3523:10:35August 1,202214、意志坚强的

23、人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月1日星期一下午11时10分35秒23:10:3522.8.115、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午11时10分22.8.123:10August 1,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月1日星期一23时10分35秒23:10:351 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午11时10分35秒下午11时10分23:10:3522.8.19、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.122.8.1Monday,August 01,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:10:3523:1

24、0:3523:108/1/2022 11:10:35 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.123:10:3523:10Aug-221-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:10:3523:10:3523:10Monday,August 01,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.122.8.123:10:3523:10:35August 1,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月1日星期一下午11时10分35秒23:10:3522.8.115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午

25、11时10分22.8.123:10August 1,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月1日星期一23时10分35秒23:10:351 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午11时10分35秒下午11时10分23:10:3522.8.1MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉