续订二手房买卖合同必须注意的几点事项

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1、签订二手房买卖合同必须注意的几点事项 阅读选项: 自动滚屏左键停止 作者:贺俊律师 来源: 阅读: 3548 第一 注意交易房屋的权属状况，重要指审查交易房屋有无抵押或存在其她共有人，根据国内法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其她形式限制房地产权利 的房屋不得转让，此外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面批准。 第二 注意审查房屋价款、其她费用及佣金，房屋价款应当由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为避免不法中介故意抬高房价牟利，有必要充足理解交易房屋的出卖人的委托价，最佳在中介机构的组织下直

2、接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承当，此外，有些房屋有附属设施的，也应当明确价款。而对中介佣金应当明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出商定。 第三 必须对付款方式进行明确、具体的商定，这是签订二手房买卖合同最为核心的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付可以合适减少风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，尚有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应当明确、具体。此外，如采用按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解

3、决措施要先迈进行特别商定。 第四 注意对交房状况进行严格审查，涉及交房时间、交房条件、有关费用的支付等。买卖合同中应当明确商定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等有关费用的承当。 第五 注意拟定违约责任条款和救济方式，拟定违约责任条款有助于避免违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应当对如何承当违约责任，违约金、订金或补偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的商定。而一方违约后的救济方式一般涉及诉讼或仲裁，买卖双方可以选择合用，需要注意的是，如果双方批准采用仲裁的形式解决纠纷，应按照国内仲裁法的规定写清明确的条款。 作者： 贺俊 来源：律行天下网 .com 315消费

4、者置业指南:二手房置业的八项注意 来自：搜房bbs 随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的长处得到了众多置 业者的青睐。专家建议，在日益高涨的房价形势下，青年人的一次置业就应当根据自身实力选择合适 的次新居，以减轻还款压力。 注意1 理解该套“二手房”与否属于容许发售的房屋 由于公有住房“房改”售房时，有些单位还保存有优先收购权。因此，一定要征询原产 权单位批准所购房屋转让的书面意见，并签章。 注意2 理解房屋所有权与否真实、完整、可靠 房屋所有权人与否与她人拥有“共有权”关系，房屋有无其她债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权

5、证”。 注意3 理解所购“二手房”的精确建筑面积合同中商定发售房屋的面积应以目前的产权证上注明的为准，其她面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋构造、格局、采光条件以及物业管理等有关问题。注意4 理解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订房屋买卖合同，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房发售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5 理解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同步常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以所有赠送。成果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水

6、器更是不见踪影。 注意6 付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一种个环节。例如，买卖双方可以商定，在付款方式 的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相称于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。 注意7 交房时间 在合同签订的时候还应当明确注明房屋交验时间是在过户后第几种工作日或双方商定的其她时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承当；此外，双方的其她商定也需在合同中注明 。 注意8 违约责任 买卖双方在合同商定期最佳清晰标明各方的责任义务，这样可大大有助于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其她违约状况等。秘消费陷阱：买

7、二手房八陷阱不得不防 来自：每日新报 315新报法律专家团揭秘消费陷阱买二手房 八陷阱不得不防 二手房，由于其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二 手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几种陷阱，提示买房人注意。陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽视的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防备措施，是到房地产产权登记部门进行查询，核算产权的真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则也许导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常

8、用的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 如下几种方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多种共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要获得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应获得共同居住人批准。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给她人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的状况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可

9、住。为避免这一陷阱，在购买此类房屋时，买房人应在房屋腾空，具有交付条件后 再交付房款并在付款后立即接受房屋。陷阱5某些没有办理产权证的房屋，是由于存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，也许在长时间内无法获得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的因素弄清晰，对未 来风险有充足预期，再决定与否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封状况等产权受限制的状况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利获得所有权，甚至也许导致经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述状况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人常常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进

10、合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关怀的问题询问卖房人 后，尽量去核算状况的真实性，同步规定将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人一方面要理解清晰有关状况，同步把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。购房被中介忽悠？二手房4大陷阱一一拆招 来自：搜房bbs 近来的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都浮现了近一年来的高峰。但是在热闹的市场交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类状况非常多见。 门店房 两开间缩水为单开间 陷阱一：不实房源 萧山的韦女士打算在杭州市

11、区开店做生意，因此过完年后她就开始留意合适的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她不久就跟这家中介公司获得联系。 经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表达房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应当是单开间的。但是经纪 人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。 当

12、韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表达目前想买这套房子的客户很 多，如果韦女士故意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介告知她可 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现主线就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表 示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊？”韦女士当即决定退了这套房子，前面始终服 务态度较好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。 拆招：不实房源是黑中介常用的招数。比较常用的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防 范措施就是买卖双方

13、当面询问，避免只听中介方面的一面之词。 为免交赔付金，中介上演双簧戏 陷阱之二：独家代理 冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来规定独家代理她的房子。其中一家中介公司开 出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果届时候没有卖出去，中介方面将支 付给冯女士元的赔付金；如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，始终没有找到买家，因此冯女士与该中 介签订了独家代理合同。 冯女士的房子始终没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是某些自称是买家的陌生电话，其

14、中有一位体现得特别想买我这套房子。 ”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单 。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介 一起谈。但是那位客户不批准，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。 “我真的差点心动了，难得有这样诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提示这很也许 是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表达要再考虑考虑。“成果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几种电话过来，表达要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这 套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家

15、委托到期，中介不得不支付赔 付金后，那位客户再也没打来电话。 拆招：此前为了营造房子热卖的假象，某些中介公司会叫上诸多“房托”一起去卖房现 场托市；而目前冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火 眼金睛。 新居办证，加急要多交元 陷阱之三：乱收费 小张买的新居子去年年终的时候终于交付了，近来开发商委托了一家中介公司办理业主们的房产证 。中介公司的人员告诉小张，办证的单子已经在2月23日递交到房管部门了，“但是办证速度很 慢，一般要三个月时间。”这让小张心里很着急。由于为了资金周转，她在楼盘交付后没几天就 把房子挂出去卖，并且已经跟一位买家谈好了有关卖房事宜，只等房产证办

16、出来就正式过户。而买家 急着要装修住进去做婚房，也但愿小张能早点把房产证办出来。上星期，小张打电话给中介公司，询 问能否尽快办出房产证，中介经纪人表达，可以办理加急，但是要此外收费：“如果想下个月就 办出来，要收加急费1600元；如果想下个星期就办出来，收加急费元。” 记者询问某些品牌中介公司和有关部门后得知，办证主线不需要三个月的时间。根据杭州市房产交 易产权登记管理中心的有关规定，一般办证的承诺期限为自受理单开具之日起11个工作日内即可领证 。 拆招：中介乱收费，此前投诉最多的是意向金和订金。而目前冒出了办证加急费。据悉，新居办证 的时候，如果业主为一次性付款的，可以自己去房管部门办证，目

17、前基本可以做到立等可取；如果业 主为按揭贷款，一般由贷款银行委托中介公司统一办理业主们的房产证。一位中介业内人士表达，一 般状况下，两个星期时间都够了。搬进新租的房子，才发现是拆迁房 陷阱之四：隐瞒房屋真实状况 Y先生很郁闷，高快乐兴地搬进刚刚租下来的房子，却发现房子已列入拆迁。 今年1月份的时候，Y先生跟一家中介公司签了租房合同，搬到西溪路上的一套房子里。但是随后她 发现社区门口已张贴了政府拆迁公示，公示上规定Y先生所租的这套房子自公示之后来不得进行租赁行 为，并限定了搬迁期限为自12月02日至03月01日止。公示表达，根据杭州市都市房屋 拆迁管理条例第七条规定，自拆迁范畴发布之日起到11月

18、30日，拆迁范畴内的单位和个人不 得进行下列活动： (1) 房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修； (2) 变化房屋和土地用途； (3) 租赁房屋。 这意味着Y先生必须在2月底之前搬离新租的这套房子。让Y先气愤愤的是，之前中介公司主线就没 有告诉过她这套房子是拆迁房。 拆招：在杭州市都市房屋拆迁管理条例(第二次修正)中，明确规定了房屋拆迁主管部门在都市 规划主管部门核定拆迁用地范畴后，应告知有关部门在拆迁范畴内暂停办理下列事宜：(一)告知公安 部门暂停办理居民户口的迁入、分户；(二)告知有关部门暂停办理房屋的买卖、互换、翻(扩)建、赠 与、分户、析产、租赁、抵押等。 浮现出租拆迁房的事情，有些是中介公司对房子的具体状况理解得不够到位；有些则是中介公司明 懂得是拆迁房，但是为了多做几笔生意而故意隐瞒房屋真实状况。消费者遇到租赁或买卖老旧房的时 候，应当多去社区现场看看，留意社区里的公示栏。