洪城国际广场物业发展建议及定位报告86P

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1、1定义都市国际生活定义都市国际生活洪城国际广场物业发展建议及定位报告洪城国际广场物业发展建议及定位报告2目录纲要目录纲要 一一项目审视项目审视三三住宅物业发展建议及定位住宅物业发展建议及定位四四商业物业发展建议及定位商业物业发展建议及定位二二公寓物业发展建议及定位公寓物业发展建议及定位五五整体核心价值提炼及形象定位整体核心价值提炼及形象定位3项目营销核心问题思考项目营销核心问题思考p项目概况项目概况p项目营销核心问题思考项目营销核心问题思考项目审视项目审视41212万平住宅、商业、公寓的业态复合型项目，城市中心位置，交通便捷万平住宅、商业、公寓的业态复合型项目，城市中心位置，交通便捷 ，周边商

2、业设施齐全，周边商业设施齐全 复合优势、商业配套优势、交通优势复合优势、商业配套优势、交通优势项目概况项目概况5p产品类型产品类型公寓、住宅、商业抱石公园新余中心医院等医疗设施胜利路商业街汽车站火车站教育设施酒店金融设施p配套设施配套设施p项目指标项目指标住宅建筑面积：30660.49公寓建筑面积：38086.64商场和商铺建面：35161.31核心中轴，城市中心综合体，市政和项目综核心中轴，城市中心综合体，市政和项目综合配套优越，交通便利合配套优越，交通便利项目属性项目属性6营销核心问题思考一：营销核心问题思考一：1 1、如何在现有优势条件下，通过、如何在现有优势条件下，通过价值提升，树立项

3、目价格标杆；价值提升，树立项目价格标杆；2 2、如何树立项目绝对的高端形象，、如何树立项目绝对的高端形象，以何种品牌形象切入市场；以何种品牌形象切入市场；1 1、市场竞争激烈，明年新入市项目、市场竞争激烈，明年新入市项目将很大程度上和项目形成价格竞争将很大程度上和项目形成价格竞争（如大地紫金城、同创国际生态城（如大地紫金城、同创国际生态城等）；等）；2 2、目前市场高层产品最高均价、目前市场高层产品最高均价40004000元元/平米左右（春龙平米左右（春龙 金色海岸），金色海岸），我们要打破目前的价格标竿。我们要打破目前的价格标竿。项目营销核心问题思考项目营销核心问题思考7营销核心问题思考二：

4、营销核心问题思考二：1 1、公寓、住宅、商业同时开发，、公寓、住宅、商业同时开发，在营销节奏上如何组合，以便在在营销节奏上如何组合，以便在价值得到提升的基础上保证销售价值得到提升的基础上保证销售速度；速度；2 2、新余供大于求，市场竞争激烈，、新余供大于求，市场竞争激烈，如何保证出货速度；如何保证出货速度；1 1、公寓、住宅、商业的不同物业类、公寓、住宅、商业的不同物业类型，如何挖掘并提炼出各自独特的型，如何挖掘并提炼出各自独特的核心价值，共同促进项目的整体形核心价值，共同促进项目的整体形象；象；2 2、如何在营销模式上进行创新，保、如何在营销模式上进行创新，保证价量齐驱；证价量齐驱；项目营销

5、核心问题思考项目营销核心问题思考8公寓公寓公寓物业发展建议及定位公寓物业发展建议及定位p公寓物业属性公寓物业属性p核心价值提炼核心价值提炼p公寓物业定位公寓物业定位p价值提升计划价值提升计划9p 825套,38000方;p 40年产权;p 35-62平米;p 精装出售;p 标准层高。公寓物业属性公寓物业属性10p 套数多，体量大，周期相对较长，竞争中处于被动；套数多，体量大，周期相对较长，竞争中处于被动；p 产权年限不占优势，陷于对比竞争中；产权年限不占优势，陷于对比竞争中；p 精装模式能否满足客户需求，即赚了吆喝又获了益。精装模式能否满足客户需求，即赚了吆喝又获了益。公寓问题思考公寓问题思考

6、11扬子鳄观点扬子鳄观点三个问题非常客观及现实，而且相互关三个问题非常客观及现实，而且相互关联，不能为解决问题而解决问题，应是联，不能为解决问题而解决问题，应是为解决问题而跳出问题，再来看问题。为解决问题而跳出问题，再来看问题。公寓问题思考公寓问题思考12扬子鳄对公寓物业的解决方案关健词扬子鳄对公寓物业的解决方案关健词 顺势而为顺势而为 低成本突围低成本突围 理念致胜理念致胜关健词关健词公寓问题思考公寓问题思考13领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场细分创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品

7、的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者话外音:你凭什么成为领导者,领导者的权威在哪?公寓竞争战略公寓竞争战略14城市价值体系城市价值:新余城市核心圈层价值配套价值:抱石公园,火车站,百货大楼,人民医院交通价值:劳动路与抱石大道汇聚城市中心城市意象升值稀缺交通通勤项目价值价体系综合体城市价值:商业/居住/公寓,配套造就城市价值稀缺价值:城市中心首座大型综合体升值价值:抢占城市生活圆点城市意象升值稀缺城市综合体产品价值价体系投资/居住价值:功能复合,户型实用,配套齐全高品质价值:精装修,稀缺及升值价值:领先新余,城市中心唯一高品质精装公寓投资/居住升值稀缺精装修

8、/高品质领导者核心价值领导者核心价值15 看完价值体系分析看完价值体系分析,大家一定会觉得还是不够大家一定会觉得还是不够,这些价值点我们有竞争对手也会有这些价值点我们有竞争对手也会有,还是没有解决项还是没有解决项目存在的问题目存在的问题.好像只有实体好像只有实体,没有灵魂没有灵魂.对了对了,我们就我们就要你这么想要你这么想?那么那么,接下来接下来,我们应该怎么办我们应该怎么办?一场轰轰烈烈的造势运动即将开始一场轰轰烈烈的造势运动即将开始!16首先，要以首先，要以足够高的姿态，足够高的姿态，向市场递上一张向市场递上一张足够震撼足够震撼的名片，的名片，一鸣惊人，一出就不凡，一上来就震住市场。表明姿

9、一鸣惊人，一出就不凡，一上来就震住市场。表明姿态，暗示级别，并通过调性定位实现态，暗示级别，并通过调性定位实现资源等级与人的资源等级与人的级别级别的对应。的对应。17洪城洪城国际公馆国际公馆 新余首个五星级酒店式国际公馆新余首个五星级酒店式国际公馆公寓案名及定位公寓案名及定位18独占鳌头，内有乾坤独占鳌头，内有乾坤国际公馆国际公馆公寓案名释义公寓案名释义1 1 独占鳌头独占鳌头公馆，代表本项目的地位，从公寓转向于公馆,一字之差,天地之别,等级自现,阶层自分,指向着本项目的高端属性。2 2 内有乾坤内有乾坤公馆，始见于礼记，“公馆，君之舍也”。后来将诸侯私邸、王公豪宅均统称“公馆”。19上层社会

10、的主流，中产阶级的理想上层社会的主流，中产阶级的理想公馆的不仅仅是达官贵人的居住理想，还兼具有公私功能，既是住所，又是处理政务、交际、召开会议的地方。每一处公馆，都涵盖了历史的偶然片段。这样的建筑，其意涵已经远远超越建筑本身，“任何历史都是当代史”，公馆的价值因历史人文而得以封存，其光芒不会随时光的流逝而消退。公馆以上层社会主流建筑的形式出现，营造了一个个浮华之梦。公寓案名释义公寓案名释义20 看完这里看完这里,大家也许心里又会想大家也许心里又会想,虽然你定位这么高虽然你定位这么高,什么五什么五 星级酒店式星级酒店式,什么国际公馆什么国际公馆,但我的产品还是一但我的产品还是一样的产品样的产品,

11、并不会因为你的概念而发生改变并不会因为你的概念而发生改变,那么那么,又如又如何做虚实相结合何做虚实相结合?21价值提升方向价值提升方向舒适度高品质配套服务文化圈层稀缺升值回报以自用为导向的客户需求以投资为导向的客户需求p套数多,体量大,周期相对较长,竞争中处于被动;p产权年限不占优势,陷于对比竞争中;p精装模式能否满足客户需求,即赚了吆喝又获了益;客户需求解决问题产品细分产品细分形象展示形象展示差异化营造差异化营造公寓物业价值提升公寓物业价值提升22产品细分产品细分形象展示形象展示差异化营造差异化营造一分为三国际公馆产权式酒店样板房展示装修成本控制现场展示圈层文化导入服务体系建立营销体系建立公

12、寓物业价值提升公寓物业价值提升2320-30层层,产权产权式酒店式酒店20层以下为国层以下为国际公馆际公馆p一分为二,实现产品细分,产权式酒店为新余新型投资类产品,占据市场至高点;p以五星级产权式酒店为噱头,拔高公寓形象;p强化投资概念,淡化产权年限;公寓产品细分公寓产品细分2420-30层层,产权产权式酒店式酒店16-20层为国际公馆层为国际公馆3.0产品产品11-15层为国际公馆层为国际公馆2.0产品产品5-10层为国际公馆层为国际公馆1.0产品产品p国际公馆分为1.0/2.0/3.0产品,分别为毛坯销售/硬装销售/软装销售三种不同模式;p以掌握价格主导权;p可以针对市场竞争状况及销售状况

13、随时调整,退可攻进可守.公寓产品细分公寓产品细分25设计主题设计主题:严谨符号严谨符号-精细简洁的德式风格精细简洁的德式风格注重细节,突出局部功能:如厨房/卫浴公寓形象展示公寓形象展示26设计主题设计主题:尊贵简约尊贵简约厚重的商务气息厚重的商务气息营造商务氛围,突出历史的厚重公寓形象展示公寓形象展示27简约大气的新古典主义公寓形象展示公寓形象展示28装修成本控制装修成本控制:成本严控成本严控,注重表面功夫注重表面功夫,刀刃原则，在客户看刀刃原则，在客户看得见的地方多投入，适时适地的满足客户的品质及品牌感得见的地方多投入，适时适地的满足客户的品质及品牌感29万科全面家居解决方案万科全面家居解决

14、方案参考参考30销售期展示配合，重点在大厅及走道等公共销售期展示配合，重点在大厅及走道等公共部分，以增加及强化客户的品质感。部分，以增加及强化客户的品质感。公寓形象展示公寓形象展示31圈层文化导入公寓形象展示公寓形象展示差异化营造差异化营造3233341 1、确定方向、确定方向领导者战略2 2、概念营造、概念营造高端定位高端定位新余首个五星级酒店式国际公馆3 3、产品细分、产品细分新余首个五星级产权式酒店国际公馆三种销售产品销售模式4 4、形象先行、形象先行造市先造势5 5、价值提升、价值提升等级自现/服务至尚公寓突围路线公寓突围路线35住宅物业发展建议及定位住宅物业发展建议及定位p住宅物业属

15、性住宅物业属性p核心价值梳理核心价值梳理p价值提升计划价值提升计划p住宅物业定位住宅物业定位住宅住宅36户型：户型：89.8-13589.8-135、复式、复式229229，其中二房其中二房8484套，三房套，三房156156套，套，复式复式6 6套套套数：套数：246246套套结构：结构：2 2梯梯3 3户，板式户，板式住宅物业属性住宅物业属性37单从项目规划来分析：单从项目规划来分析：n 户型中规中矩，亮点不足户型中规中矩，亮点不足n 依托自身公寓和商业，配套齐全依托自身公寓和商业，配套齐全n 地处城市中心，交通便利，外部资源地处城市中心，交通便利，外部资源优势明显优势明显n 南北通透，居

16、住品质高南北通透，居住品质高n 洪城集团品牌优势，具有溢价潜质洪城集团品牌优势，具有溢价潜质n 总量不大，销售无压力总量不大，销售无压力住宅物业属性住宅物业属性38基于现状的住宅价值梳理基于现状的住宅价值梳理城市价值体系城市价值体系项目价值体系项目价值体系产品价值体系产品价值体系城市价值：新余CBD核心地段，彰显绝版城市价值配套价值：抱石公园、医院、学校、金融等，配套设施齐全通勤价值：抱石大道和胜利路5分钟缔结城市中心综合体城市价值：公寓、商业、酒店等塑造的城市综合体价值品牌价值：洪城集团品牌优势规划价值：多元化产品，多维价值聚合体稀缺价值：绝版地段，城市中轴首座城市综合体升值价值：占位城市中

17、心升值原点居住价值：纯板式住宅，南北通透，飘窗，双向阳台品质价值：升值价值：领先全市，绝版地段稀缺物业城市意象城市意象配套价值配套价值稀缺稀缺便利通勤便利通勤城市意象城市意象综合配套价值综合配套价值稀缺稀缺 升值价值升值价值品牌价值品牌价值高品质居住功能高品质居住功能稀缺稀缺 升值价值升值价值住宅价值梳理住宅价值梳理39占位城市核心地段占位城市核心地段具备浓厚城市意象具备浓厚城市意象享有综合配套优势享有综合配套优势高品质居住功能高品质居住功能洪城集团的品牌资源优势洪城集团的品牌资源优势基于现状的住宅价值梳理基于现状的住宅价值梳理住宅价值梳理住宅价值梳理40基于对项目属性和价值的梳理，我们发现，

18、住宅在本项目中基于对项目属性和价值的梳理，我们发现，住宅在本项目中其自身独有的价值还不够突出，要想实现项目价值最大化，其自身独有的价值还不够突出，要想实现项目价值最大化，除了除了地段和配套价值地段和配套价值，我们必须去挖掘或者创造项目的，我们必须去挖掘或者创造项目的产产品价值品价值。因此，项目住宅物业要想从新余市场中跳出来，必。因此，项目住宅物业要想从新余市场中跳出来，必须在现有价值基础上进行提升：须在现有价值基础上进行提升：住宅价值提升住宅价值提升41住宅物业价值提升计划住宅物业价值提升计划以居住导向的客户核心需求以投资导向的客户核心需求居住品质居住品质服务服务舒适度舒适度综合配套综合配套安

19、全性安全性稀缺稀缺升值潜力升值潜力提升方向提升方向公众化展示公众化展示差异化营造差异化营造精准化传达精准化传达如何兑现主力客户需求如何兑现主力客户需求如何满足高售价如何满足高售价如何提升附加值，同时控如何提升附加值，同时控制成本制成本如何向客户传递价值，达如何向客户传递价值，达成去化目标成去化目标客户需求客户需求限制条件限制条件住宅价值梳理住宅价值梳理42公众化展示公众化展示差异化营造差异化营造精准化传达精准化传达样板房展示样板房展示建筑用材展示建筑用材展示现场展示现场展示智能家居解决方案智能家居解决方案知名物管公司知名物管公司服务体系建立服务体系建立增值体系构建增值体系构建菜单式精装修销售菜

20、单式精装修销售住宅物业价值提升计划住宅物业价值提升计划住宅价值梳理住宅价值梳理本案重点阐述本案重点阐述“智能家居解决方案智能家居解决方案”，其他价值提升计划在后续报告中解读。其他价值提升计划在后续报告中解读。43住宅物业价值提升计划住宅物业价值提升计划智能家居解决方案智能家居解决方案智能系统智能系统 成就最适合居住的平层豪宅成就最适合居住的平层豪宅 u项目住宅建议采用智能家居系统，但不一定全部都用；u在推广上，项目将以智能豪宅为卖点，提升住宅的价值。44户式中央空调系统户式中央空调系统专为大宅户配备的户式独立空调系统，提供多个房间的供冷、供热需专为大宅户配备的户式独立空调系统，提供多个房间的供

21、冷、供热需求，确保冬、夏两季供热与制冷的质量，避免每个房间逐一安装空调求，确保冬、夏两季供热与制冷的质量，避免每个房间逐一安装空调器的累赘。器的累赘。中央空调系统中央空调系统45户式中央除尘系统户式中央除尘系统引进清洁能力是一般吸尘器引进清洁能力是一般吸尘器5 5倍倍的户式中央除尘系统，给居室的户式中央除尘系统，给居室一个最洁净的环境，让居者真一个最洁净的环境，让居者真正远离尘嚣。正远离尘嚣。采用品牌为爱迪士和布朗几大采用品牌为爱迪士和布朗几大知名牌之一知名牌之一 中央除尘系统中央除尘系统46户式中央新风系统户式中央新风系统采用全热交换新风主机，可以保证送入新风的同时很少的损失室内的采用全热交

22、换新风主机，可以保证送入新风的同时很少的损失室内的热量，热量，可以提供人体健康所需的新鲜空气，送入室内的新鲜空气由于可以提供人体健康所需的新鲜空气，送入室内的新鲜空气由于氧气渗透压不同，会逐步由新风送风口扩散到室内各个角落。氧气渗透压不同，会逐步由新风送风口扩散到室内各个角落。新风系统新风系统47户式中央热水系统户式中央热水系统每户采用大容量的燃气容积式热水器，并在管道上设循环泵，保证各用水每户采用大容量的燃气容积式热水器，并在管道上设循环泵，保证各用水点即开即用热水，其热源在冬天向中央空调提供辅助加热，省去了中央空点即开即用热水，其热源在冬天向中央空调提供辅助加热，省去了中央空调电辅加热，节

23、约能源并提高了效率。调电辅加热，节约能源并提高了效率。热水系统热水系统48中央纯净水系统中央纯净水系统采用中央水处理系统，包括：中央净水系统、中央软水系统、中央纯水采用中央水处理系统，包括：中央净水系统、中央软水系统、中央纯水系统三个部分。可以去除水中杂质、杀菌，降低水的硬度，实现家庭用系统三个部分。可以去除水中杂质、杀菌，降低水的硬度，实现家庭用水的各种需求，保护自己和家人的健康。水的各种需求，保护自己和家人的健康。纯净水系统纯净水系统49可视对讲系统、智能灯光控制系统、电动窗帘控制系统、智能家电控制系可视对讲系统、智能灯光控制系统、电动窗帘控制系统、智能家电控制系统、背景音乐系统、家庭安防

24、系统、智能监控系统、家居综合布线系统、统、背景音乐系统、家庭安防系统、智能监控系统、家居综合布线系统、远程控制和通讯系统等。家居智能选用世界顶尖控制品牌霍尼韦尔，深圳远程控制和通讯系统等。家居智能选用世界顶尖控制品牌霍尼韦尔，深圳的豪宅红树西岸就是用的此品牌系统。的豪宅红树西岸就是用的此品牌系统。智能家居系统智能家居系统50低辐射中央门窗系统低辐射中央门窗系统夏季能有效地控制太阳能辐射，阻断远红外线辐射；冬季能提高室内玻璃夏季能有效地控制太阳能辐射，阻断远红外线辐射；冬季能提高室内玻璃表面温度，有效防止露珠凝结、保持视线清晰。夏隔热，冬保温，低反射表面温度，有效防止露珠凝结、保持视线清晰。夏隔

25、热，冬保温，低反射率，低辐射，可有效减少空调能耗，亦可防止家具及织物褪色，让您生活率，低辐射，可有效减少空调能耗，亦可防止家具及织物褪色，让您生活品质更臻善。品质更臻善。低辐射门窗系统低辐射门窗系统51地段价值地段价值 产品价值（提升）产品价值（提升）价值最大化价值最大化新余中轴地段新余中轴地段完善城市配套完善城市配套商业设施完善商业设施完善接轨世界品质高接轨世界品质高度度全城唯一智能家全城唯一智能家居居五星级物管服务五星级物管服务城市中轴城市中轴 高尚人居高尚人居 智能豪宅智能豪宅住宅整体定位住宅整体定位52城市中轴城市中轴 高尚人居高尚人居 智能豪宅智能豪宅城市中轴城市中轴：突出项目城市属

26、性的区位价值。高尚高尚：既体现项目档次及形象，又反映项目将提供给城市中坚人群的生活特质。人居人居：人居本身就是一个高度复合、强包容性的词，包括与居住、生活相关联的所有元素。而我们提供的人居价值则是依托各种生活元素进行复合打造、叠加糅合而形成的，也是项目发展需要体现的核心内容。智能豪宅智能豪宅：强调引领市场的形象与价值，凸显项目的独特销售主张。住宅整体定位住宅整体定位53洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层住宅形象主题定位住宅形象主题定位54便捷的城市生活5 5 minmin，在忙碌工作与写意生活之间从容切换，享受城市生活的真谛。洪城洪城中央城中央城 定义一

27、座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层55休闲购物教育商业街区集中商业中西餐厅抱石公园星级酒店幼儿园中心医院小学中学医疗中医院咖啡厅亲子乐园全方位的优越生活360360，完善丰富的多元配套，重新定义新余城市生活新高度。洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层胜利路商业街56优雅的美学生活0 0 cmcm，随手可触的建筑美感，典藏一方尊贵与高雅。洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层57尊享的品质生活100100%，五星级管家式专属服务，于细微处体现尊贵礼遇。洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市

28、的上游生活圈层58高尚的智能生活8 8大智能系统大智能系统，成就最适合居住的平层豪宅，让生活随心、安心。洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层59理想的和谐生活365 365 dayday，欢笑、逍遥、尊贵、自然、和谐生活，尽在掌握之中。洪城洪城中央城中央城 定义一座城市的上游生活圈层定义一座城市的上游生活圈层60商业商业商业物业发展建议及定位商业物业发展建议及定位p商业物业属性商业物业属性p核心价值提炼核心价值提炼p商业物业定位商业物业定位p商业业态定位商业业态定位61p商业类型商业类型商场、商铺、街铺p商业主要指标商业主要指标商场建面：26573.3商铺

29、建面：8588.01商业属性分析商业属性分析位于城市核心商圈，商业氛围浓厚，商业价值凸位于城市核心商圈，商业氛围浓厚，商业价值凸显，商业竞争激烈。显，商业竞争激烈。商业街商业街商场商场商场商场商业街商业街集中商业集中商业商业属性分析商业属性分析62销售销售政府要求自政府要求自留留2 2万平万平商业属性分析商业属性分析 从商业营销来看，商业的销售、招商、投资最重要的保证是片区消费力的支持。本项目的整体物业类型、周边商业氛围及其消费吸引力是对本商业最主要的支持和核心优势。通过前期沟通，我司获悉本项目商业大部分将被持有。因此，本项目的商业营销要结合商场招商及推广整体进行。本项目商业街的销售必须基于项

30、目整体商业的运本项目商业街的销售必须基于项目整体商业的运营，以达到商业价值最大化。营，以达到商业价值最大化。63集中商业集中商业商业属性分析商业属性分析集中商业对项目整体的带动及关联集中商业对项目整体的带动及关联住宅住宅+商业街商业街+公寓公寓+客户客户对扩大投资性客源及树立投资客及经营客信心对扩大投资性客源及树立投资客及经营客信心起到良好的强化作用；起到良好的强化作用；价格价格直接刺激其他物业类型售价，从而对提升临街直接刺激其他物业类型售价，从而对提升临街商业售价提供支撑；商业售价提供支撑；价值价值建立城市商业形象新高度，提升区域配套、商建立城市商业形象新高度，提升区域配套、商业、居住、生活

31、等多项价值指标；业、居住、生活等多项价值指标；业态业态实现片区内对中、高端商业业态缺失的补充及实现片区内对中、高端商业业态缺失的补充及“钱钱”景；景；品牌品牌强化客户对洪城集团品牌认同，实现后期物业强化客户对洪城集团品牌认同，实现后期物业开发的价值最大化。开发的价值最大化。64商业属性分析商业属性分析2 2、商业氛围成熟，未来商业供应量较少、商业氛围成熟，未来商业供应量较少4 4、片区整体租金和售价水平逐渐升温，物业发展前景较好、片区整体租金和售价水平逐渐升温，物业发展前景较好主要业态为满足周边居民的配套商业，如：餐饮、便利店、连锁店等，缺少有品牌及能吸引人流的连锁商缺少有品牌及能吸引人流的连

32、锁商业业，如大型超市、家电商场如大型超市、家电商场；片区的住宅小区氛围促进了商业的发展和成熟，整个片区商业总体量较大，但集中商业场所较少，本项目具备打造商业中心有利条件具备打造商业中心有利条件；1 1、位于城区商业中心，集中消费潜力巨大、位于城区商业中心，集中消费潜力巨大项目所处片区属主城区核心，整个片区中上层消费人中上层消费人群集中群集中，整体消费水平较高；3 3、商业业态大部分为住宅社区服务，属于老旧、低端业态、商业业态大部分为住宅社区服务，属于老旧、低端业态65商业核心价值商业核心价值品牌价值品牌价值地段价值地段价值规划价值规划价值实力开发商，全国百强商业龙头企业。城南商业中心，成熟商业

33、氛围和多功能配套。城市综合体，商业体量大，商业业态丰富。66商业价值提升商业价值提升对项目价值体系的构建，决定了未来项目在客户心中的定位和地位。对项目价值体系的构建，决定了未来项目在客户心中的定位和地位。对项目价值体系的构建，同样可以反应出在竞争激烈的市场上我们的对项目价值体系的构建，同样可以反应出在竞争激烈的市场上我们的个性和位置。个性和位置。而作为一个城市综合体项目，而作为一个城市综合体项目，我们最终要实现的、对客户群来说真正的价值所在，则是他们的我们最终要实现的、对客户群来说真正的价值所在，则是他们的“价价值理想值理想”。所以，我们要构建的，乃是新余市高知、财富阶层的所以，我们要构建的，

34、乃是新余市高知、财富阶层的“价值理想价值理想”。67商业街市场定位商业街市场定位区域特色主题商业街区区域特色主题商业街区外向吸引与周边服务并举外向吸引与周边服务并举,在满足项目自身及周边市场配套需求的前提下，在满足项目自身及周边市场配套需求的前提下，增设外向型目的性消费业态。增设外向型目的性消费业态。从对市场和项目自身特点分析来看，产品的现状、商业规模、建筑规划等都将对从对市场和项目自身特点分析来看，产品的现状、商业规模、建筑规划等都将对项目的价值提升以及经营业态档次拔高有较大支撑，而如何突破现状，达到商业价值项目的价值提升以及经营业态档次拔高有较大支撑，而如何突破现状，达到商业价值的提升将是

35、我们重点解决的问题。我司认为价值的拉升必须从项目的市场占位入手，的提升将是我们重点解决的问题。我司认为价值的拉升必须从项目的市场占位入手，只有扩大项目的市场占位才能最大化的体现项目价值，因此我们应把项目商业街定位只有扩大项目的市场占位才能最大化的体现项目价值，因此我们应把项目商业街定位为：为：扬子鳄思考：扬子鳄思考：68商业街形象主题定位商业街形象主题定位 本案位于主城区的商业区，商业街的市场定位需要我们赋予一个全新的主题定位，本案位于主城区的商业区，商业街的市场定位需要我们赋予一个全新的主题定位，本项目的商业街所标榜的不是传统的本项目的商业街所标榜的不是传统的“社区商业社区商业”，而是更多的

36、和项目住宅、集中商，而是更多的和项目住宅、集中商业、公寓等物业形态，乃至后期繁衍出的娱乐功能、酒店功能、办公形态等联系起来，业、公寓等物业形态，乃至后期繁衍出的娱乐功能、酒店功能、办公形态等联系起来，通过通过商业（商业（BusinessBusiness）、休闲）、休闲(Liefallow(Liefallow)、开放、开放(Open)(Open)、人群、人群(Crowd)(Crowd)、亲和、亲和(Kind)(Kind)等五大特征等五大特征，重新诠释商业街，同时赋予，重新诠释商业街，同时赋予“家生活、生活家家生活、生活家”主题概念主题概念，增强项目业态消费的目的性，进而拔，增强项目业态消费的目的

37、性，进而拔高项目的形象定位，因此，我司提出项目形象主题定位为：高项目的形象定位，因此，我司提出项目形象主题定位为：扬子鳄思考：扬子鳄思考：洪城洪城BLOCKBLOCK生活家街区生活家街区 69商业街业态定位商业街业态定位满足基础需求满足基础需求提高生活质量提高生活质量反映周边居民的数量和质量反映周边居民的数量和质量满足发展需求满足发展需求体现生活品质差异体现生活品质差异具有主题特色，相对高端具有主题特色，相对高端城市配套性与辐射性两者兼顾的商业街经营相对城市配套性与辐射性两者兼顾的商业街经营相对更佳，前景更被看好。更佳，前景更被看好。城市配套型城市配套型主题型、辐射型主题型、辐射型70业态定位

38、上建议在发展与主题商业互补与主题商业互补的高尚城市综合配套基础上，发展目的性消费很强目的性消费很强的辐射型商业，填补项目商业中心的空白。高尚城市配套高尚城市配套BLOCKBLOCK生活家街区生活家街区 定位思路：定位思路：u 体现项目商业以“家生活、生活家家生活、生活家”的主题配套服务为主的功能；u 通过家庭主题消费的规划引进，带旺人流，保证项目商业永续发展；u 通过主题街区主题街区的规划，形成差异化的竞争优势；u 满足城市居民及周边居民的多方面、多层次的需求。商业街业态定位商业街业态定位71集特色餐饮、休闲娱乐、家居家饰、婴幼儿集特色餐饮、休闲娱乐、家居家饰、婴幼儿服装、社区配套为一体的家庭

39、生活街区服装、社区配套为一体的家庭生活街区q 满足树立城南商圈内消费唯一性，辐射周边消费满足树立城南商圈内消费唯一性，辐射周边消费q 实现项目业主居家生活需求，实现功能化、差异化竞实现项目业主居家生活需求，实现功能化、差异化竞争争q 以家庭生活为主题，强化消费的目的性以家庭生活为主题，强化消费的目的性BLOCKBLOCK生活家街区主题定位的明确，必须要有对应的商业业态进行支生活家街区主题定位的明确，必须要有对应的商业业态进行支撑，因此我司提出项目商业街的业态定位为：撑，因此我司提出项目商业街的业态定位为：扬子鳄思考：扬子鳄思考：商业街业态定位商业街业态定位72整体形象定位整体形象定位整体核心价

40、值及形象定位p价值体系分析p项目整体定位73本项目的极致方向何在本项目的极致方向何在?寻找寻找“与众不同与众不同”的洪城国际广场的洪城国际广场项目核心价值演绎项目核心价值演绎74以高品位生活社区开发为以高品位生活社区开发为中心中心；以五星级国际公馆为；以五星级国际公馆为形象形象;以高辐射力商业群以高辐射力商业群开发为开发为亮点亮点；以五星级产权式酒店为；以五星级产权式酒店为补充补充；以集中式商业为；以集中式商业为配套配套；。；。公馆公馆集中商业集中商业商业街商业街住宅住宅国际广场国际广场酒店酒店商业属性分析商业属性分析项目功能定位项目功能定位75高品质的配套稳定的客户群消费客买主投资者买主高消

41、费力的商务人群高品质的商业配套高消费力的商务人群高品质的商务人流经营管理平台，高品质的客户群体补充酒店功能提供配套设施高端客户群体商业街商业街国际公馆国际公馆星级酒店星级酒店高尚住宅高尚住宅集中商业集中商业商业属性分析商业属性分析项目功能价值体系项目功能价值体系76五星级酒店式公寓五星级产权式酒店五星级产权式酒店国际商业街区高尚人居智能豪宅商业属性分析商业属性分析项目整体定位项目整体定位五星级酒店式公寓五星级酒店式公寓国际商业街区国际商业街区77p HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。p HOPSC

42、A包含酒店（H)、办公（O）、停车系统（P）、商业（S）、休闲娱乐（C）、居住（A）纵横交叉的交通及等各种城市功能；是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。商业属性分析商业属性分析概念内涵概念内涵HOPSCAHOPSCA78 高可达性高可达性城市交通网络发达，城市功能集中，如城市交通网络发达，城市功能集中，如位于城市位于城市CBDCBD，城市的副中心或未来发，城市的副中心或未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。要交通网络和信息网络。高密度集约性高密度集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景建筑高度和密

43、度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。功能全面、集中。整体统一性整体统一性建筑风格统一，建筑风格统一，HOPSCAHOPSCA中各个单体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑相互配合、影响和联系；HOPSCAHOPSCA中建筑群体与外部空间整体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。环境统

44、一、协调。功能复合性功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。间联系紧密，互为补充，缺一不可。商业属性分析商业属性分析概念内涵概念内涵HOPSCAHOPSCA79 HOPSCAHOPSCA六大业态集合

45、了商务、办公、商业、景观、休闲、六大业态集合了商务、办公、商业、景观、休闲、居住，各个业态既相对独立又相互影响互补。居住，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCAHOPSCA不仅能满不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出赖更体现出HOPSCAHOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享的配

46、套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。受繁华、便捷的都市生活。HOPSCAHOPSCA代表了一种全新的生活方式代表了一种全新的生活方式商业属性分析商业属性分析概念释义概念释义HOPSCAHOPSCA80国际公馆国际公馆星级酒店星级酒店中央城中央城商业属性分析商业属性分析项目案名项目案名BLOCKBLOCK生活家街区生活家街区商业街高端住宅产权式酒店公寓8182从纽约到东京从纽约到东京,从北京到上从北京到上海海,每个城市的核心都有一每个城市的核心都有一综合体综合体,下一站是否是下一站是否是-洪洪城国际广场城国际广场8384建立超越竞争的建立超越竞争的,极致化

47、的差异性项目定位极致化的差异性项目定位改变游戏规则改变游戏规则,全面建立都市精华荟萃的高尚物业评价标准全面建立都市精华荟萃的高尚物业评价标准商业属性分析商业属性分析整体形象定位整体形象定位85洪城国际广场-核心价值演绎我最?国际生活精粹所在国际生活精粹所在核聚世界核聚世界 城接未来城接未来主流生活主流生活/核心位置核心位置/便捷交通便捷交通/繁华配套繁华配套主题商业及国际街区休闲娱乐配套,新余第一城市核心高品质建筑群,新余第一国际公馆与星级酒店复合商务配套,新余第一高品质与国际化精神融合,新余第一城市主流,HOPSCA国际社区,新余第一定义都市国际生活主题商业及国际街区休闲娱乐配套,新余第一城

48、市核心高品质建筑群,新余第一国际公馆与星级酒店复合商务配套,新余第一高品质与国际化精神融合,新余第一城市主流,HOPSCA国际社区,新余第一86纽约、伦敦、东京、香港、北京纽约、伦敦、东京、香港、北京.纵观世界城市发展史纵观世界城市发展史,从单功能区划到多元分区从单功能区划到多元分区,从单核心传统城市到新型城市综合体聚集的新都会，从单核心传统城市到新型城市综合体聚集的新都会，洪城国际广场遵循世界发展最高向度，洪城国际广场遵循世界发展最高向度，以世界都市主流生活为样本，以世界都市主流生活为样本，集约购物、居住、商务、休闲、娱乐等城市全业态，集约购物、居住、商务、休闲、娱乐等城市全业态，构建交流、融和、高度繁华、复合的构建交流、融和、高度繁华、复合的HOPSCAHOPSCA国际社区，国际社区，定义都市国际生活。定义都市国际生活。