怡心苑房地产开发可行研究课程设计

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1、目 录第一章 项目总论4 1.1、项目概况4 1.1.1项目开发公司简介4 1.1.2项目简介4 1.1.3项目简介开发用地的获得5 1.2、编制根据51.3、结论6第二章 项目背景及必要性62.1、项目背景6 2.1.1、益阳市地理概况7 2.1.2、益阳市近期经济概况8 2.1.3益阳市东部新区概况8 2.2、项目建设必要性9 2.2.1、项目建设的宏观意义9 2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展9 2.1.3项目建设迎合东部新区的需求12第三章 市场分析123.1、房地产市场现状分析123.2、益阳市房地产现状13 3.2.1、益阳市市场状况13 3.2.2、益阳市房地产投资现状1

2、4 3.2.3、益阳市房地产市场价格走向173.3、区域房地产市场状况17 3.3.1、区域房地产现状 17 3.3.2、区域竞争对手分析18 3.3.3、项目目的客户分析20第四章 营销方略20 4.1、项目定位21 4.1.1、项目地理位置定位 21 4.1.2、项目产品定位22 4.1.3、价格定位26 4.1.4、项目SWOT分析 27 4.2、销售方案27 4.2.1前期宣传28 4.2.2、销售筹划 29 第五章 项目建设方案 325.1、项目规划设计方案335.2、项目建设内容、规模335.3、项目配套设计概况34 5.3.1项目内交通系统 34 5.3.2项目内绿化系统35 5

3、.4、项目构造、水电设计35 5.4.1、构造设计35 5.4.2、给排水设计36 5.4.3、电气设计375.5、项目建设进度安排39第六章 投资估算与资金筹措406.1、估算编制根据406.2、总投资估算416.3、用款筹划和资金筹措44 6.3.1、资金来源44 6.3.2、投资筹划与资金筹措44第七章、财务效益评价457.1、销售收入筹划457.2、销售税金467.3、 钞票流量表分析46 7.4、利润表分析 487.5、风险分析487.6、盈亏平衡分析497.7、敏感性分析50第八章 结论与建议518.1、结论518.2、建议51怡心苑房地产项目可行性研究 院 系： 专 业： 班 级

4、： 姓 名： 学 号： 指引教师： 投资估算及资金筹措4.1、 项目总投资估算4.1.1、项目概况 本项目位于益阳市赫山区沧水铺镇城际干道和319国道旁，在金域上品的斜对面，其正对面是沧水铺将建的沧水铺村委会。本项目依山傍水，风景优美。项目总用地100亩，经益阳市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，商业部分占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的80%，总的建筑是180000平方米，建设用地面积26667 m2 。详见下表：表4-1 项目重要技术经济指标内容指标内容指标建设地点益阳市沧水铺镇村委会斜对面规划总用地面积100亩实际用地面积26667m2建筑容积率2.7总建筑面积180000

5、m2住宅面积144000 m2建筑密度40%绿地率35%车库1150个商业面积 36000m24.2、总投资估算本项目开发建设总投资额合计为47652.3万元，其中各项成本费用的估算成果详见下表。表4-2 项目成本费用估算表序号项目或费用名称内容总价单价(万元）(元/)一土地费用含土地出让金、动拆迁费用等10000555二前期费用详见下表(4-2)1012.7956.26三建安工程费建筑工程费、设备采购费、安装费等239401330四管理费用（一+二+三）*3%1048.8058.27五财务费用贷款利润6.7%6443.00357.94六销售费用销售收入*3%2220123.33七开发期税费根

6、据原则150元/2700150八其她费用根据原则7元/1267九不可预见费取建安费的5%1174.565.25合计47652.32626.29 成本利润率=（70500-47652.3）/47652.3=47.94%4.3、分项估算根据1 ）土地费用根据提供的数据，项目土地获得费用约为10000万，折合楼面地价为555元/平米。2） 前期费用表4-3 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算根据计价（万元）1规划设计费建安工程费3%718.22可行性研究费（土地费用+建安工程费）0.2%65.883水文、地质、勘察费（土地费用+建安工程费）0.5%164.74五通一平基底面积24元/m26

7、4合计1012.293 ）建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算拟定，综合型物业土建安装工程费用按1330元/计。合计：133018=23940万元4） 财务费用 根据资金筹措可得本项目的贷款额为3亿 3*（1+6.7%）33=6443万元5 ）管理费用即房地产开发公司的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述1-3项之和的3%取值。6 ） 销售费用 预测其销售的各项费用详见下表：表4-4 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算根据1广告宣传及市场推广费销售收入1%2销售代理费销售收入1%3其她销售费用销售收

8、入1%合计18727） 不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同步参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按建安费的5%取值即可。4.4、资金筹措的组合渠道 4.7.1、钞票流量表分析假设本项目的房产销售在建设期和运营期四年里销售完，分三期完毕，每期分别占总投资面积的45%、 35%、20%。在此基本上假设目的收益率为13%。管理费用在计算内均匀分布，销售费用在销售期四年里均匀分布，财务费用等额计息。 项目投资钞票流量表 单位：万元序号 项目计算期（年）0123451钞票流入240001872516675111001.1营业收入240001872516675111002钞票流出1000

9、01707615299.7511028.052340.52340.52.1建设投资1000016901.212959.28687.52.2销售费用5555555555552.3财务费用1610.751610.751610.751610.752.4管理费用174.8174.8174.8174.8174.83净钞票流量-10000-170768700.257696.9516675111004净钞票流量现值-10000-15111.506813.575334.3710227.096024.645合计净钞票流量现值-10000-25111.50-18297.93-12963.56-2736.47328

10、8.17根据上表可得： 1）动态回收期=5-1+2736.4/6024.64=4.45年0方案可行 2）求取内部收益率IRR，可得IRR=17.86%13%，则NPV=3288.260因此该方案可行. 通过度析测算，我们觉得该项目在投资上是可行的，内部收益率远远不小于目的收益率，项目建设方可获得满意的经济效益。3）项目的投资利润率年利润总额=（70500-47625.3）/4=5718.675投资利润率=年利润总额/项目总投资 =5718.675/47625.3=12.01%10%可行。4.7.2、利润表分析 1） 按国家法定税率考虑：2） 营业税及附加：销售收入的5.05%；3） 所得税：税

11、前利润的25%。 利润表经济指标金额（万元）备注租售收入70500所有租售（未含持有物业）总投资47625.3含土地成本税前利润22874.7营业税：3560.25万元所得税：5718.625万元税后利润13595.775扣除营业税、所得税总投资回报率（税后）28.55%4.8、风险分析 由于房地产投资开发是一种动态的过程，她的周期长、资金投入大等特点，因此其开发过程中有关的费用和建成后的收益状况要精确的估计是比较困难的。风险因素： 任何项目的风险都涉及系统风险和个别风险。由于项目的周期长，因此所面临的系统风险是规避不了的，大大增长项目投资风险。 系统风险重要体目前国家对房地产的宏观政策调控，

12、市场供求，及周期风险等风险。特别是国家的政策性性风险，其限购政策在一部分上会减少其发售率，而利率的不断调高又会增长项目的贷款利息，使房价下降，投资压力加大。 个别风险重要体目前收益钞票流和将来的经营费用风险。这些在项目的评估预算中是没用考虑到的。但是这些风险会增长项目的总投资额。4.9、盈亏平衡分析 1、盈亏平衡点即年销售收入等于年总成本费用，其计算公式为 盈亏平衡点=固定成本/（单位产品销售收入-单位产品变动成本）=/(3000-2090)=109890 2、项目保本销售均价=总销售额/项目建设安装费*1000=70500/23940*1000=2945元/； 3、项目保本销售率=10989

13、0/180000=61.05% 结合以上的估算，可确认本项目是充足可行的。即从风险不拟定分析，钞票流量表等财务报表可看出，动态投资回收期和各个项目的利润率均符合可行性，可获利。 .项目规划设计5.1、项目基本状况简介1）项目名称： 聚美欣城房地产项目开发2）项目简介：聚美欣城是由都市学院房地产开发有限公司，投资开发的益阳首席新中式古典园林社区。项目位于益阳最具发展潜力的高新区核心区域，位于城际干道与高新大道交界处。项目占地面积100亩，总建筑面积达到18万平方。项目分3期开发，一期开发45%，二期35%，三期20%。主力户型集中在80-130的两房、三房。项目坐拥东部新城核心位置，东距长沙市余

14、约50公里，西距益阳市区约25公里，南临鱼形山水库，北临沧水铺镇，交通便利，319国道、益宁城际铁路、石常铁路路过此地。交通便捷，往东至长沙40分钟车程，往西北至益阳20分钟，32路公交车路经社区正门口。社区内部采用完全人车分流的人性化设计，车位比达1:0.6。我们重点突出绿色生态景观，营造一种高品质的居住空间，因此我们的绿化率高达将近35%，容积率2.7，是一种高绿化、低密度的高档园林住宅区。我们将引进国内一流的物业公司，首创沧水铺最优物管先例，充足体现我们“以人为本”的开发理念和宗旨。 沿街商业、1800平米幼儿园、独立开放式会所等构成。建有近0地下停车场。以中国古典园林建筑风格为蓝本，采

15、用新中式的简约风格，富于中国民族特色气息，青砖、灰瓦、极具江南风格的景窗、挑檐、马头墙，兼具老式建筑美感与精髓，及现代建筑风格与人文元素。运用独特的造园手法，在有限的空间里，通过叠山理水，栽植花木，配备园林建筑，并用大量的匾额、楹联、书画、雕刻、碑石、各式摆件等来反映古代哲理观念、文化意识和审美情趣，从而形成布满诗情画意的文人写意山水园林，达到“虽由人作，宛若天开”的艺术境地。 建筑布局上采用南北向，南北通透更利于通风、采光、节能。围合、错位的手法自然形成较大的中心人造湖和主凉亭，人工河流的建立自然、亲切将东西两侧的景观有机连接在了一起。使建筑有良好的朝向和景观。建筑平面户型涉及：48一室一厅

16、的小户型、85两室一厅、127三室两厅等。小户布局型紧凑合理，大户型设计以便舒服，采用大厅、大厨、大卫、多阳台、多飘窗的新住宅模式,赠送面积多，功能分区集中，过渡自然，互不干扰。到处匠心的传世尊邸，无一例外的在每个你看得到和看不到的地方体现最人性的关怀。3）配套信息：周边商业： 综合商场、家润多超市、新旺佳超市、一家人超市邮局、沧水铺邮局银行、 建设银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、工商银行 周边医院： 医院： 沧水铺人民医院 周边学校： 中小学：逸夫小学、花亭子小学5.2、规划设计及方案的要点5.2.1项目的总体构思1）本社区设计的以“自然、古典就在身边”为规划设计思想。给住户发明一种中

17、国古典的美，青石板小路、亭阁、流水、假山。将动静完美的而结合了在一起。2）本社区住宅在设计上与高教区的文化气息想匹配。但是在此的规划设计上则浮现了限高60米的规定，因此在此以小高层为主。3）本社区较大的亮点在于接近新城院，浓厚的书香氛围和私密性的完好保护。通过人造湖泊、假山、凉亭、青板路等一系列景点的设计营造氛围。同步1800社区幼儿园的建设也给客户在孩子的教育上提供应保证。5.2.2、空间关系的解决1)动与静的关系 动静结合是中国历来追求的最高境界，社区里的流水、喷泉、人工湖泊、河流、车流，欣欣向荣的花草树木无疑都布满了勃勃生机。这与假山、屏风、住房、凉亭的静完美结合在了一起。给人留下了一种

18、欣欣向荣的感觉。2）建筑与环境的关系 人们是属于大自然而大自然并不属于我们，因此本项目与生态环境的关系解决至关重要。在建筑主色调的选定上我们也是选用了黑、白、灰为主色调，在不失美感的同步也更加贴近大自然。3）高层与低层的关系 此处因规划限制限高60米，因此本项目为小高层11-13层。5.3、建筑风格 本项目采用中国古典园林风格，富于中国民族特色气息，青砖、灰瓦、极具江南风格的景窗、挑檐、马头墙，兼具老式建筑美感与精髓，及现代建筑风格与人文元素。运用独特的造园手法，在有限的空间里，通过叠山理水，栽植花木，配备园林建筑从而形成布满诗情画意的文人写意山水园林。5.4、项目户型设计建筑平面户型涉及：4

19、8一室一厅的小户型、85两室一厅、127三室两厅。小户布局型紧凑合理，大户型设计以便舒服，采用大厅、大厨、大卫、多阳台、多飘窗的新住宅模式,赠送面积多，功能分区集中，过渡自然，互不干扰。到处匠心的传世尊邸，无一例外的在每个你看得到和看不到的地方体现最人性的关怀。一室一厅一厨一卫48小户型户型方正合用，小户型大空间；客厅、卧室一起呵成，空间明朗，精致实用；超大飘窗，无遮挡视野，小家大享；两室两厅一厨一卫85功能齐备且划分明确，坐北朝南，通透采光；大开间观景阳台，极致美景一览无遗；明厨明卫，通风良好，以便实用，更具人性化；主卧次卧双飘窗，空气清新，美梦每一天。三室两厅一厨两卫128 双阳台三飘窗，

20、明亮开扬，生活时刻均有美景相伴；大开间宽阔客厅，尽显待客之道；明厨明卫，通风良好，以便实用，更具人性化在社区安全防备上，社区将配备智能化的管理系统，以一贯对细节的讲究、对品质的苛求，为品质生活提供了全面的安全防备措施。社区设立门禁系统、红外对射探测器、楼宇可视对讲系统、智能IC卡停车管理、社区重要部位电视监控、门磁报警系统、紧急求助按钮等全方位的智能化安防设施，以实现对匪情、盗窃、灾情、紧急事故等的有效监控和自动报警，让业主的生活环境更以便安全。5.5、项目规划设计商业用地：20% 住宅：80%三期开发：一期45% 二期35 % 三期 20%一期开发商业1、2 住宅314栋 建筑面积: 810

21、00二期开发住宅1422栋 建筑面积：63000三期开发住宅2327栋 建筑面积：36000 其中：3、4、5、6、7、12栋为48小户型； 8、9、10、11、15、16、19、25、26、27栋为中档户型；13、14、17、18、20、21、22、23、24栋为大户型。图中：第一排为11层，第二排12层；其他均为13层，共1140户。项目工程管理6.1、项目背景资料项目位于益阳最具发展潜力的东部新区区域，沧水铺镇核心发展区域内，益宁城际干道与319国道交汇处。益阳都市规划“南接东移” 的黄金交通节点项目占地面积100亩，总的建筑是180000平方米，建设用地面积26667 m2 。商业部分

22、占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的80%，分三期开发，一期45% 二期35 % 三期 20%，一期开发商业1、2 住宅314栋 建筑面积为81000；二期开发住宅1422栋 ， 建筑面积为63000；三期开发住宅2327栋，建筑面积为36000，社区绿化率为35%，容积率2.7，是一种高绿化、中高档园林住宅区。本项目开发建设总投资额合计为47652.3万元，自有资金14000万元，该工程在施工时所有设计已完毕，工程施工于 7月 1 日开始动工，根据工程进度规定， 7月1日前完毕主体工程构造封顶，8月 31日交付使用。6.2、质量控制该工程例入我公司至三年创优工程筹划，同步作为公司的重点工

23、程项目，保证工程达到优良级别原则。具体控制手段及措施如下：6.2.1、完善管理制度1）建立分项（工序）样板制，即在分项（工序）施工前，由项目专业负责人，根据施工方案和技术交底，现行的国家规范，原则规定，组织施工队伍的责任班长进行分项（工序）样板施工，为保证分项、工序质量，在施工前项目部先制定了工序施工时的难点、重点，下发到施工队伍班组长手中，让她们做到心中有数，有重点地进行交底、检查、控制，从而减少了质量问题产生的也许性。2）建立施工部位挂牌制，规定施工队伍在每个施工部位挂牌，注明施工负责人、部位名称、质量监督人、班组长姓名、施工质量状况等，对质量状况予以曝光，以督促各负责人严把质量关。同步，

24、对持续发生质量问题的，无论问题的大小，都将予以惩罚，直至清退出场。3）加强技术交底和质量教育技术交底：每项工程施工前，施工员必须对班组进行书面技术交底，并及时检查贯彻状况。必须做到交底不明确不上岗，不签证不上岗。质量教育：定期和不定期开展质量教育和创优活动，组织学习质量规范，提高所有参建人员的质量意识。同步，建立奖罚制度，实现全员质量管理。6.2.2、质量检查和验收制度1)各专业设立专职质检员，施行层层把关，上道工序未经质检员验收合格，不得进行下道工序施工。2)加强班组自检、互检和交接检，力求把质量缺陷消灭在萌芽状态。3)质量检查严格执行三级验收制度，即：班组长、各班组专职质量员检查项目施工员

25、、质量员检查工程技术负责人检查。6.2.3、实行隐蔽验收和技术复核制度施工中，被下道工序覆盖的分部分项工程均需进行隐蔽验收。隐蔽验收由项目技术负责人组织隐蔽工程验收工作，经监理验收通过并办理好隐蔽验收记录，才干进入下道工序施工。验收的部位如下：1）建筑物桩基的隐蔽验收（钢筋绑扎、钢筋锚入基本长度）2）基本工程隐蔽验收（构造形状、尺寸、位置、标高）。3）预留预埋隐蔽验收（预留孔洞、预埋铁件等）。4）钢筋隐蔽验收（品种、规格、数量、位置、形状）5）墙体拉接筋验收（规格、数量、位置、长度）6）防水工程隐蔽验收（屋面防水层）技术复核：由项目技术负责人负责组织进行技术复核工作，技术复核部位如下：1）建筑

26、物桩基的平面位置、轴线尺寸和标高。2）建筑物的平面位置、轴线尺寸和标高。3）砼、砂配合比及现场使用的水泥与否符合规定。4）模板尺寸、标高及预留孔、预埋件的位置尺寸及牢固限度。5）施工大样图和钢筋配筋表。6）预制构件型号、规格及安装位置。7）砖砌体墙身轴线、标高、预留孔位置、规格。6.2.4、施工阶段的级配及试块管理制度1)凡在设计图纸中标明强度级别的混凝土、砂浆均属级配管理范畴。2)管理职责分工：项目工程师负责混凝土、砂浆强度评估（数理记录与非数理记录）。项目质量员负责级配申请的复核，签发配合比告知单。施工员负责开级配单申请单，负责计量工作的检查与监控。项目实验工负责接受配合比告知单，并根据告

27、知单检查磅砰等计量器，负责向施工班进行级配交底、半途抽查，负责现场试块制作、养护及送试工作。6.2.5、工程技术资料管理制度本工程项目大，多种资料多而复杂，及易搞混搞错，为此，在现场按原则专门设立1个资料档案室，收集、积累多种原始资料，分类、分册归档整顿。以便于查询及资料保管。资料管理按下列规定执行：总承包方在施工全过程中积累的原始记录和资料，均按规定规定填写、汇总。总承包方设专职资料员，定期收集各横向部门、各分包单位提供的种类表格和资料，按目录汇总、审核、装订，供监理和市质监门检查。各分包单位应每天记录好本单位在现场施工时所发生的工作量、人工、机械使用、施工部位、材料设备进出场、质量问题、产

28、生因素、补救措施及天气状况等内容，并隔天交给总承包方。总承包方汇总施工日记。6.3、成本控制6.3.1项目成本控制规定：1）按照筹划成本目的值来控制生产要素的采购价格，并认真做好材料、设备进场数量和质量的检查、验收与保管。2）控制生产要素的运用效率和消耗定额，同步做好不可预见成本风险的分析和预控，涉及编制相应的应急措施等。3）控制影响效率和消耗量的其她因素（如工程变更等）所引起的 成本增长。4）把项目成本管理责任制度与对项目管理者的鼓励机制结合起来，以增强管理人员的成本意识和控制能力。5）承包人必须有一套健全的项目财务管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的使用和费用的结算支付进行审核、审批，

29、是起成为项目成本控制的一种重要手段。6.3.2 、质量成本控制表核心因素措施执行人、检查人减少返工、停工损失，将其控制在站预算成本的1%以内（1）对每道工序事先进行质量技术交底（2）加强班组技术培训。（3）设立班组质量干事，把好第一关。（4）设立作业队技监点，负责对每道工序进行质量复检和验收。（5）建立严格的质量奖罚制度，调动班组积极性。减少质量过剩支出（1）施工员严格掌握定额原则，力求在保证质量的前提下，是人工和材料部超过定额水平。（2）施工员和材料员要根据设计规定和质量原则，合理使用人工和材料。健全材料验收制度，控制劣质材料额外损失（1）材料员在对现场材料和构配件进行验收时，发现劣质材料时

30、要拒收，退货，并向供应单位索赔。（2）根据材料质量的不同，合理加以运用以减少损失增长避免成本，强化质量意识（1）建立班组到施工队的质量攻关小组。（2）定期进行质量培训。（3）合理的增长质量奖励，调动职工积极性6.3.3、成本控制措施1）材料采购的控制（1）制定材料筹划（2）拟定材料价格（3）控制材料质量（4）计算经济订购批量2）材料的收验管理收料管理。收料是要从材料的数量、价格、质量三方面按采购筹划和采购人员的进货告知单进行复核。任何一项与筹划不符时，都要及时提出并与有关人员联系，以拟定是收还是退。当质量不清晰时，应告知专业人员参与共同验收，不能把存在问题的材料收进现场。验收管理。主管验收的人

31、员要在收料的当天按收料小票上的规格、数量及材料质量规定对进入现场的材料进行验收。收料人员及验收人员应当各自独立，不能收验合一。经验收符合规定后填写材料验收单。3）现场水电费的控制。水电费由我方交纳，对所有分包单位，在合同中商定挥霍水电的惩罚条款，并在施工过程中严格执行。对于施工用水，应一方面考虑降水的运用。我方可考虑在打降水井的时候，考虑某个井打深某些，保证我方施工用水及部分生活用水的供应。对于用电，施工单位不准使用电器灶具，不准使用电炉子等高耗电量设备取暖。对所有水源、电源开关处设立醒目的节省标语或批示牌； 土方工程施工。4）土方工程施工应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及

32、外购回填土源的费用。 对于我方保存的土方，应严格按照政府有关规定作好防扬尘措施。在回填过程中，应严格控制回填土的质量，避免纠纷的发生。5）建安工程应先行作好施工筹划安排，避免窝工损失及交叉作业损失。对于垂直运送，应做到垂直运 输机械的使用效率最高，对于后期装饰材料，应在垂直运送机械拆除前运达应用楼层。6）销售环节的成本控制公司在对销售业务员培训过程中，应安排土建、水暖、电气等专业工程师对 销售业务员进行专业的培训，避免因销售业务员的错误理解而引起购房人的错误推论，并最后引起纠纷， 给我方导致经济上及名誉上的损失。6.4、进度控制6.4.1、进度控制管理措施：1) 组织措施：建立施工项目进度实行

33、和控制的组织系统。签订进度管理工作制度：检查时间、措施，召开协调会议时间、人员等。贯彻各层次进度管理人员、具体任务和工作职责。拟定施工项目进度目的，建立工程项目进度管理目的体系。（工程项目进度目的见横道图）2) 技术措施：尽量采用先进施工技术、措施和新材料、新工艺、新技术，保证进度目的实现。贯彻施工方案，在发生问题时，能实时调节工作之间的逻辑关系，加快施工进度。3) 合同措施：保持总进度管理目的与合同总工期相一致。分包合同的工期与总包合同工期相一致。供货、供电、运送、构件加工等合同规定的提供服务时间与有关的进度管理目的一致。4）经济措施：贯彻实现进度目的的保证资金。签订并实行有关工期和进度的经

34、济承包责任制。建立并实行有关工期和进度的奖惩制度。6.4.2、进度概况本工程共27栋楼，分三期开发，一期开发商业1、2 住宅314栋 ,二期开发住宅1422栋 ,三期开发住宅2327栋 ,详见施工横道图。其中的建筑主体工程和装饰装修工程可交叉进行，时间和人工可以调用。6.5、合同管理合同管理的重要工作内容有建设工程合同的总体筹划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实行过程中的控制。有效科学地做好合同管理的工作，才干保证工程管理的顺利进行，才干是工程项目按期竣工，交付满意的工程。6.6、安全管理工程建设中安全管理的原则是“安全第一、避免为主”。在规划设计阶段，规定工程设计符合国家制定的

35、建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。在施工阶段，规定承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对转业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采用安全技术措施。 保证质量控制、进度控制、成本控制，合同管理、安全管理、信息管理，协调开发商、建筑师、承包商的关系等各项工作的顺利进行，为工程准时按质的完毕奠定基本，从而向客户交付满意的工程。广告方略7.1、总目的 1、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。 2、进行入市前的信息预告，预热市场，制造局部供不应求的楼盘形象。 3、展示一种成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象。7.2.1阶段：项目推广期广告

36、主题句：成功，就是往东一点点（针对益阳市区经济能力较好的中年夫妇）居者优其屋（针对周边乡镇居民）广告目的：让益阳市市区及周边乡镇40的居民懂得该项目，让广告的主题句进一步人心。广告对象：本阶段的广告对象是我们的目的客户群：益阳市市区及周边乡镇中档收入中年夫妇，投资型商业顾客。广告创意:楼盘名称为聚美欣城，本项目周边林木葱翠，小溪潺潺，鸟语花香;周边有花亭子小学，逸夫小学，益阳市十六中学，汇聚了美好的自然景观和人文气息。益阳市沧水铺镇属于益阳市高新开发区，毗邻省会长沙，它是益阳市将来发展的方向，是都市将来发展的新动力，欣谐音新，暗示其后来会慢慢变成一种欣欣向荣的宜居的城乡。广告的宣传上，贯彻整合

37、营销的思想，多种社会媒体的综合配合运用，大力度的在与目的市场接触最多的媒介，突出主题。在新的媒介选择上，大胆运用当今数据营销媒体的代表，微信和微博，运用年轻人的猎奇的特点，积极发展新的宣传方式，已得到新的突破。运用微信的“扫一扫”功能获得楼盘的销售动态信息，获得项目开发的奖品或是优惠活动，定期的与有关目的客户进行产品的交流。运用“微博”的传播，发展在线问答和在线送礼，在线分房活动。目的只有一种，形成公司与消费者的一对一的交流，更好贴近顾客，获得承认度，形成支持者。新闻运作。是运用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，并且少花钱，多办事，容易形成

38、口碑，引起广泛注意。通过对于广告软文的运作，可以形成一定的市场关注度，从而为我们后期的入市需求做好了舆论的准备。本阶段的广告方略：1）阻隔方略： 树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又制止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者导致悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。 2）户外广告：在319国道和城际干道的十字路口设立立体广告牌，在火车站LED屏幕上投放广告、在众旺公交车上的车身和电视上投放电视广告，在公共汽车候车亭，以灯箱为重要体现形式承载项目的海报。3）按目前市场合理的人工价格招聘150人，并进行有关的短期培训，再由行销人员分别带领100人和50人到临近项目

39、的沧水铺镇上泉交河镇上衡龙桥镇上新市渡镇上，泥江河镇上 尚有益阳市区的桥北，桥南进行宣传，重要是采用分发单页（针对不同的消费地区人群，制作两种单页），与潜在顾客面对面进行和谐交流。提高项目的出名度。注意：本次单页内容重要是对项目的简介，涉及它的楼盘名称和位置，地块大小，容积率，绿化率，建筑密度等7.2.2阶段：项目热销期1广告主题句：聚美益阳，欣荣时代 人在江湖，身不由己；人在都市，心不由己； 人在名利场，话不由己2、广告目的。乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采用宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目的受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。3本阶段的广告方略全面袭击方略：动用所有

40、形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内导致一种声势，塑造产品形象。并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的局限性，打破报纸版面的限制，导致全版广告的震撼效果。（在益阳的电视台，广播电台，益阳日报出资宣传）重点突破方略：明确目的后，采用直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，持续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。 因地制宜方略：广告方略要突出本地的将来发展潜力，广告宣传的价格不能太高，要符合目的消费者的价格取向人员宣传：按第一阶段的第点操作，招聘人数依状况而定，此时单页的内容重要是楼盘的多种优势（经济，交通，环境，市场发展潜力

41、，旅游等多种资源,基本设施建设）运用微信的“扫一扫”功能获得楼盘的销售动态信息，获得项目开发的奖品或是优惠活动，定期的与有关目的客户进行产品的交流。运用“微博”的传播，发展在线问答和在线送礼7.2.3阶段：开盘期广告主题句：如果买房只是买将来，为什么不等到将来再买，聚美欣城不止卖将来； 山水都是窗户里的赠品；广告目的：消化剩余楼盘，基本完毕销售筹划。对前二期广告运动进行检查，对局限性之处加以弥补和改善。细水长流，渗入式的广告行为。 加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。本阶段的广告方略：选择临近村镇的离居民区不远的空旷地带，放映有关本项目的电视视频，向她们宣传本项目的住宅理念

42、和将来发展潜力，并在现场举办某些抽奖活动（礼物涉及生活用品和小孩子的学习用品） 进行pop广告设计并宣传：根据前面设计师设计好的本项目的logo吉祥物娃娃（上面要有本项目的logo，销售热线等重要信息），开盘当天来看房的每户可赠送一种吉祥物。并在销售中心合适的位置除挂广告牌外，也要挂上这些吉祥物。 开盘期赠送本项目的精美楼书和广告单页。在售楼处做展销，增强现场热卖氛围7.2.4阶段：业主入伙期广告语：甜蜜生活今天开始广告目的：以搬家入伙为主题，营造浓烈欢庆的氛围，以争取尾盘销售成功广告方略：在与业主进行交房时期，在现场布置喜庆的场面，主色调为橙金色，并给每位业主赠送一种房屋装饰物品的金元宝，寓

43、意财源滚滚，另赠送一盆桃树盆栽，寓意长寿健康 。7.3、广告预算及分派1“聚美欣城”的建筑面积为18万平方米，均价为3000/元，广告预算为2100万， 80%为筹划广告投入，20%为机动费用。 2媒体费为筹划广告投入总额80%，涉及电视方面宣传50%，报纸30%，广播10%，车体10%。户外广告为筹划广告投入总额的20%， 第二阶段40% 四期广告投入费用明细表 费用期数电视费用报纸费用户外费用广播费用车体费用机动费用第一期151.2万90.72万30.24万15.12万15.12万126万第二期201.6万120.96万40.32万20.16万20.16万168万第三期100.8万60.4

44、8万20.16万10.08万10.08万84万第四期50.4万30.24万10.08万10.08万10.08万42万房地产项目销售筹划项目主题：聚美欣城以颇现代的、轻巧自如的、色彩明快的园林建筑HYPERLINK 风格为建筑主体风格，将精致的民族建筑小品融入古典园林环境中。园内亭台楼榭，游廊小径蜿蜒期间，内外空间互相渗入，得以流畅、流通、流动。透过格子窗，广阔的自然风光被浓缩成微型景观。题词铭记无处不在，为园林平添了浓郁的人文气息。娟娟清流脚下而过倒影出园中的景物，虚实交错。让业主们置身其中，心旷神怡。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人

45、。 聚美欣城整体地块呈矩状，方正和谐，规划实用合理。整个地块的建筑群体形成南低北高的走势。总体设计上使得整个地块均匀合理，规范美观。每一地块相对独立又有机的结合成一种整体。 8.1、技术资料（1）项目总占地面积：100亩（2）总建筑面积：18万左右(其中住宅 16万平方米，商业营业用2万房平方米米)（3）容积率：2.7（4）绿化率：35% （5）户数：（6）物业类型：小高层（7）地形：从整体看是较规则的矩形形状8.2、地块资源项目坐拥东部新城核心位置，东距长沙市余约50公里，西距益阳市区约25公里，南临鱼形山水库，北临沧水铺镇，交通便利，319国道、益宁城际铁路、石常铁路路过此地。交通便捷，往

46、东至长沙40分钟车程，往西北至益阳20分钟，32路公交车路经社区正门口。 向南延伸益阳至宁乡、长沙城际迅速干线和益阳绕城高速公路。地处益阳都市规划“南接东移” 的黄金交通节点，地理位置十分优越。8.3、周边配套设施 超万余平米的商业设施，集餐饮、美食、休闲娱乐、生活超市、精品购物、潮流饰品、商务会所等一站式校园消费体验中心，一步到位、面面俱到。周边商业： 综合商场、家润多超市、新旺佳超市、一家人超市邮局、沧水铺邮局银行、 建设银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、工商银行 周边医院：沧水铺人民医院 周边学校：义夫小学、花亭子小学8.4、楼盘形象及包装8.4.1、产品自身的工程包装 建筑外立面随

47、着商品经济的发展，消费者喜好趣味更加多样化，为切合消费市场，满足不同人们的需求。聚美欣城采用现代建筑风与中式园林风相结合，极具潮流感。建筑主体的层次现代感加以园林的亭台楼榭，是人们的抱负家园。住宅外立面采用现代感的涂料，以米白色为主，辅以黄色系涂料，给人清新愉悦、温暖和谐的感受。 从建筑元素方面来看，住宅的现代风格通过竖向或水平线条、大面积窗玻、有韵律的几何形状来体现。项目内公共设施，营销中心采用中式风格，中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式门窗，并随着着周边环境中的亭、台、楼、阁、小桥、流水。园林景观 售楼中有“看不看？看环境”之说。从一种项目所能造就的美学感受而言，除建筑外立面以外，园林景观的作用

48、是最重要的。一种完美地开盘，必然随着着园林建设的成功。园林不仅可以使成功的建筑锦上添花，还能通过改善项目周边环境，协助建筑或者规划上有缺陷的滞销盘打开销路、绝处逢生。 园林风格采用中式园林以庭台楼榭小桥流水等中国老式建筑元素体现，此外在我们的现代风格中，借鉴了东南亚的手法，将楼宇首层架空作为社区内公共活动空间，其间点缀着木制屏风、门扇、石桌凳或月亮门等，以水体环绕架空区域，亭榭点缀其间，架空层临水一侧以栏杆、美人靠或堆石分隔，为了使中式园林与建筑物更好的过渡，在架空层顶标高的外墙安装中式屋檐外飘。现代风格的园林随着着现代建筑，硬质景观往往采用几何形状的铁艺、不锈钢制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、

49、景墙、张拉膜、水池，为了增强与人的亲近感，较多采用原色的木做步道、座椅、平台。色彩对比较强烈，以涂料、马赛克、高光面物体、表面粗糙的天然石来体现。 售房部及样板房装修 销售中有这种说法：“开售时没有样板房照样可以卖楼，而没有售房部却没措施卖楼。”可见，售房部作为销售人员吸引打动潜在买家的主战场的重要性。售房部功能分区一般分为三大块：售楼总台与模型区、洽谈区、后勤区（如签约室、财务室、休息区、盥洗室、储物间等）。售房部的装修风格一般与整个社区建筑风格吻合，融精装修与广告宣传于一体。设立样板房的目的就在于直观地展示建筑产品，从而有力地配合售楼、引导消费。豪华装修（个性化妆修）往往随着着高品位项目的

50、营销工作。由于，同样是混凝土构造房屋，人家要问：“你凭什么卖那么贵？”豪华装修使看楼者身临其境感受到该物业不同凡响的豪华与尊贵的感觉，对产品产生认同，慷慨落订。豪华装修（个性化妆修）也常用作中档项目的营销，使人产生物超所值的感觉，从而推动销售。 8.4.2、广告宣传的包装 1）项目所在地形象包装 路旗：引导看楼者，在本项目附近交通要道城际干道直接延伸至项目开盘的位置。 围墙广告：项目周边围墙上制作围墙广告楼体广告：有道是“欲穷千里目，更上一层楼”，在在建楼体上设立广告条幅面积大、视线高、费用较低 批示牌：设立在区内及区外交通路口，批示项目所在地、售楼部、样板房、物业管理等。 氛围营造：现场氛围

51、营造采用：彩旗、气球、充气拱门、横幅，甚至采用飞艇、直升飞机造势。 2）通过媒体广告建立项目品牌与出名度 户外广告牌：对人们视线的冲击强烈，因此，户外广告牌的优势不可替代。在人流密集区域，如益阳市中心或沧水铺镇中心繁华场，可以租用附着在已有楼体上的广告牌位置，悬挂广告。 报纸：报纸是一种非常通俗的宣传载体，我们将选择在益阳日报、晚报的A2版投放广告，扩大版面，赢取吸引力。 此外一种形式：通过邮局在为每户送报纸的同步附送宣传单张。 3）电视广告广播电台：在出租车的广播中插入我们的宣传广告，让更多的市民能懂得我们的楼盘。 分众传媒：针对特定客户群进行滚动宣传。 短信：就在售项目的名称、位置、发售时

52、间、定价（或促销方式）、项目优势、售楼热线等内容进行手机短信群发。 派发单张：在潜在客户群流动密集区域组织人海战术派发单张，旁边就停放看楼接送车，有客即时拉回自己楼盘，由营销简介并看楼。预售期在其她销售状况好的项目门口守株待兔，派发单张派车接送，以截取其她楼盘看楼客人，达到低价竞争的目的。 公交车广告：在都市每天繁忙的交通中，公交车身大幅广告较好地承当广告载体任务。公交车箱内安装广告播放器，在行车途中对乘客进行广告宣传，也能达到一定的宣传效果。 新闻发布会：筹划结合一定的有积极意义的主题，如生态、环保、健康概念等，组织新闻发布会以极为庄严的方式向社会发布信息。以此扩大我们项目的公众意识，使认知

53、度得到提高。 组织活动：以故意义的主题组织社会性活动，联合电视台、搜房网等公众性媒体共同合力，内容涉及：文艺表演、派发礼物等。8.5、销售筹划1）预售阶段商圈派单工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。社区覆盖工作目的： 扩大项目影响力与出名度，挖掘周边潜在地缘性客户展会爆破工作目的：通过展会向目的人群精确传递项目状况，并现场拉客。油站夹报工作目的： 传递项目信息，捕获意向客群营销活动：活动一：猜价中房在对外发布售价之前，举办猜价中房活动，奖品为一套一室一厅的独身公寓。活动二：到访即送卡举办项目开盘Party，邀请各大媒体、电视台来记录现场实况，对于到场的看房客户将免费抽奖，抽奖即送购房

54、卡，分别为9折特购、10000元优惠券、5000元优惠券以及价值500元的步步高超市购物卡等等。2） 强销期活动一：车友会活动时间：9月1日20日活动地点：售楼中心在售楼部背面的泳池区举办烧烤酒会，让广大车友们互相沟通，交流车文化。活动二： 关爱老幼，从我做起 ，记录身边点滴 活动时间：12月15日活动地点：照相展在益阳大道、金嘉利购物广场、步步高等大卖场、沧水铺镇中心等进行展览。此活动以生活在我们周边的中年一代为捕获对象，秀出身边的尊老爱幼的活动照片，举办照片展，评比最感动人的照相作品，奖品连连，精彩不断。活动三：客户有奖购房活动 为答谢业主，开盘期间，推出买房抽奖送奇瑞QQ活动，每销售20

55、0套，抽奖一次。通过活动：1、充足展示社区规模，配套，营造一种社区生活氛围，为项目宣传提供更好的素材；2、使业主感觉到公司富有人情味，扩大公司品牌影响力，增进老客户带新客户。3、通过活动传递给白领一族本项目强大的实力保障及品牌信心，增进踌躇不决或观望客户的购买。活动四：买房送家居活动时间：销售中期凡购买本项目房屋的买房者可以任意参与如下其中一项活动。 买房送家居用品：购房者可获得价值总房价1.5%元的美的品牌家电等。 “惊喜就在你手中”：开盘前，凡交纳优先选房定金的客户可以凭预约合同，享有总房款优惠3000元待遇。活动五：老客户带新客户活动时间：持销中后期在持销期阶段，为了进一步扩大销售量，进

56、行老客户带新客户的活动。老客户送元钞票，新客户享有送美的电冰洗系列电器。一方面以单页的形式，进行派发；通过已经记录的资料，直接发放到老客户手中，同步为了吸引新客户，也在全市散发传单，约10000份。另一方面采用手机短信的形式，将这一活动的内容发给老客户。3）尾盘期对于地产开发商来说，绝大部分利润都在于尾盘，如果说前期的销售只是收回了成本，那么尾盘销售的好坏则决定了利润的多少。因此，迅速地清除尾盘房源，是操作整个项目的点睛之笔。态度第一，点石成金 一方面，销售人员变化观念，剩余房源是“保存的房源”，而不是“还剩余的房子”；是“别人买不起的房子”，而不是“不想买的房子”，对这些保存房源布满自信。 另一方面，进行强制性培训活动，统一口径，阐明这些保存房源的来历，并使客户相信；例如说，这些房子是消防公安部门团购下的，由于恶性压价，导致开发商不得不放弃团购，使得客户有机会购买这些保存的房源等等。 诱惑性促销 活动一：首付五万，与上层社会为邻活动期间，顾客买房均只需交首付五万，即可入住成熟社区，享有上流社会的生活品质。活动二：买一送一 ，人生不再等待 凡购买我们项目120平方米以上大户型的客户，我们赠送车位一种，让顾客免除等待停车苦恼。