建设用地与房屋征收补偿操作实务PPT

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1、建设用地与房屋征收补偿操作实务建设用地与房屋征收补偿操作实务河北新业律师事务所河北新业律师事务所 张霄云张霄云土地基础知识1土地储备与前期开发整理国有建设用地使用权的流转集体土地的征收补偿234国有土地上房屋征收补偿5 目目 录录（五）征收、征用、收回（五）征收、征用、收回（四）地价（四）地价（三）土地用途管制（三）土地用途管制（二）土地的一级市场和二级市场（二）土地的一级市场和二级市场（一）土地所有制形式（一）土地所有制形式一、土地基础知识目 录一、土地基础知识（一）土地所有制形式土地社会主义公有制土地社会主义公有制国有土地所有权国有土地所有权（国务院）集体土地所有权集体土地所有权（集体经济

2、组织或村委会）划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批占用审批乡镇企业农村宅基地乡（镇）村公共设施、公益事业如：村委会、小学等一、土地基础知识（一）土地所有制形式严禁土地买卖买卖禁止买卖 土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。土地使用权人是主体 国家通过其指定的政府部门将其收回城镇国有土地或征收的农村集体土地出让给使用者的市场。政府垄断一、土地基础知识（二）土地一级市场和二级市场 一级市场一级市场二级市场二级市场一、土地基础知识（二）土地一级市场和二级市场一、土地基础知识土地一级市场土地二级市场（二）土地一级市场和二级市场一、土地基础知识（三）土地用途管制根据我国土

3、地管理法规定，土地分为三类：一、土地基础知识建建 设设用用 地地农用地农用地未未 利利用用 地地（三）土地用途管制土地分类土地分类农用地农用地建设用地建设用地未利用地未利用地商服用地商服用地工矿仓储用地工矿仓储用地住宅用地住宅用地公共管理与公共管理与公共服务公共服务特殊用地（军事）特殊用地（军事）交通运输用地交通运输用地耕地耕地园地园地林地林地草地草地城镇住宅用地城镇住宅用地（住宅、公寓、别墅）（住宅、公寓、别墅）农村宅基地农村宅基地一、土地基础知识土地利用总体规划土地利用总体规划城市总体规划城市总体规划管理层级不同管理层级不同土地部门土地部门规划部门规划部门管理层级管理层级土地用途管制土地用

4、途管制（三）土地用途管制土地利用计划.jpg城市总体规划.jpg土地利用现状图.jpg一、土地基础知识（四）地价常见的地价内涵常见的地价内涵p1、基准地价(基 准 地 价).pptxp2、标定地价(标 定 地 价).pptxp3、成本价征收储备拆迁p4、全地价p5、政府收益（出让金）p6、政府纯收益p7、出让金（全地价）p8、市场价p9、评估价（抵押、转让、出让）p10、集体土地区片综合地价(征地区片综合地价).pptxp11、零地价（负地价）一、土地基础知识（四）地价全地价（出让金总额）土地取得成本政府收益土地征收补偿费土地取得成本土地取得成本国有土地上房屋征收补偿安置费土地收购储备补偿费上

5、述成本中包括利息、费用等政府收益政府收益政府有关规费政府纯收益政府有关规费政府有关规费 一、土地基础知识（四）地价政府有关规费（政府有关规费（1010项）项）1、农业土地开发资金2、保障性住房建设资金3、国有土地收益基金4、失地农民风险基金5、被征地农民养老保险基金 6、省级铁路建设资金7、农田水利建设资金9、教育资金8、轨道交通专项资金10、新菜地开发基金一、土地基础知识（四）地价土地取得的直接成本土地取得的直接成本政府净收益间接成本间接成本扣扣 除除资资 金金土 地 成 本政府收益全 地 价一、土地基础知识（四）地价一、土地基础知识（四）地价土地取得成本土地一级开发项目报评审成本费用明细表

6、土地一级开发项目报评审成本费用明细表.(明细表明细表).pptx管理费用支付原则：从后期利润中列支；风险与利益共担。前期开发整前期开发整理贷款利息理贷款利息前期开发整前期开发整理管理费用理管理费用 包括项目日常经费开支、项目工作人员工资、现场办公费用等。管理费用均为实施单位获取利益的手段，应由实施单位承担。财政评审原则：项目投资全额不计息；保证政府资金不外流并合理利用。只有在项目预算外，超额发生的资金可以计息。但土地储备过程中所产生的贷款利息，作为政府资金可以计入。评审中心不予认定的费用项评审中心不予认定的费用项一、土地基础知识（五）征收、征用、收回征收征收征用征用收回收回改变的是所有权归属消

7、灭的是土地的使用权改变的是土地使用权的归属征收收回征用一、土地基础知识（五）征收、征用、收回（五）征收、征用、收回u 行政处罚性收回是无偿的。临时使用土地，期满不归还的；土地使用权被收回，拒不交出土地的，土地管理部门责令交还土地，并处罚款；u 超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；u 土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权。收收 回回 行政处罚行政处罚性收回性收回 行政处罚行政处罚性收回性收回 行政处罚行政处罚性收回性收回一、土地基础知识行政决定性收回行

8、政决定性收回p 对用地单位已经撤销或者迁移的；未经原批准机关同意，连续二年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地管理部门报县级以上人民政府批准，依法收回用地单位的国有划拨土地使用权；p 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期依照法律有关规定未获批准的，由人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；p 根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权；行政决定性行政决定性收回收回行政决定性行政决定性收回收回p 因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回

9、国有划拨土地使用权的；p 根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的。行政决定性收回是有偿的一、土地基础知识（五）征收、征用、收回闲置土地闲置土地谈判价码谈判价码协协 议议收收 回回 协议性回收，储备机构与土地使用权人按谈判价对国有土地使用权进行收购。有偿收回有偿收回一、土地基础知识（五）征收、征用、收回二、国有土地使用权流转（一）出让取得国有土地使用权的流转1（二）划拨取得国有土地使用权的流转2目目 录录3（三）城中村改造中的几个重要问题二、国有土地使用权流转（一）出让土地使用权的流转协议出让协议出让 是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权

10、在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。公开出让公开出让 是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。从协议出让到公开出让从协议出让到公开出让二、国有土地使用权流转（一）出让土地使用权的流转从协议出让到公开出让从协议出让到公开出让关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知8.31大限（71号令）二、国

11、有土地使用权流转（一）出让土地使用权的流转12345招招 标标(邀请招投标邀请招投标)拍拍 卖卖挂挂 牌牌双向竞价双向竞价一次性竞价一次性竞价二、国有土地使用权流转（一）出让土地使用权的流转在建工程转让在建工程转让按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；房建项目的出让地投资必须达到总投资的25%才可以转让，非房建项目、成片开发不受25%比例的限制。投资25%的计算方式为：土建安装费用的总额与计划投资总额之比（不包含出让金及前期政府收费）。净地转让净地转让禁止禁止可以以实物出资方可以以实物出资方式，再走股权转让式，再走股权转让二、国有土地使用权流转（二）划拨土地使用权

12、的流转1423必须是国有土地审批主体必须是县级以上人民政府必须依法审批需要向政府缴纳补偿和安置费用划拨土地使用权是无期限的划拨土地使用权是无期限的但不是绝对无偿，只是不支付政府收但不是绝对无偿，只是不支付政府收益。益。城中村改造回迁安置房经济适用房廉租房公租房划拨用地目录学校二、国有土地使用权流转划拨范围（二）划拨土地使用权的流转1、转、转 让让2、作、作 价价 入入 股股3、合、合 作作 开开 发发4、抵、抵 押押5、出、出 租租二、国有土地使用权流转（二）划拨土地使用权的流转21划拨土地使用权转让合同无效情形：划拨土地使用权转让合同无效情形：转让未经政府批准无土地使用权证书二、国有土地使用

13、权流转（二）划拨土地使用权的流转二、国有土地使用权流转v（三）城中村改造的几个重要问题1、城中村改造的模式2、城中村的土地性质3、城中村合作协议4、城中村改造的成本认定与起始价的确定5、城中村的土地取得方式二、国有土地使用权流转v 城中村改造的模式政府主导模式自主改造模式市场运作模式二、国有土地使用权流转城市的土地属于国家所有城市市区的土地属于国家所有82年宪法土地管理法物权法城市的土地属于国家所有城市土地的性质二、国有土地使用权流转二环路以内城中村农转非后的现有二环路以内城中村农转非后的现有集体土地依法转为国有土地集体土地依法转为国有土地不需要经过征收程序不需要经过征收程序村集体经济组织或现

14、有土地使用权人村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权登记手续依法申请办理国有土地权登记手续赋予权利人请求权赋予权利人请求权应否适用征补条例的程序？应否适用征补条例的程序？石家庄二环内的城中村土地性质石家庄二环内的城中村土地性质农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。即国家所有。二、国有土地使用权流转v 城中村合作协议应注意的几个问题：1、城中村改造用地范围限制问题2、合作协议的性质认定与效力问题3、补偿安置方案的制定与补偿标准4、征收补偿中风险的把握与

15、控制5、成本的核定与如何返还等优惠政策二、国有土地使用权流转项十成本费起始价等于起始价等于规倒推法石家庄的情况（规费已有十项）要与市场评估价比较二、国有土地使用权流转v 城中村改造土地取得方式1、供地方式：2、摘牌模式：供地方式回迁划拨+商品房出让回迁出让+商品房出让摘牌模式联合竞买单独竞买三、土地储备与前期开发整理（一）土地储备的职能（一）土地储备的职能（二）土地储备的路径（二）土地储备的路径（三）土地收储与补偿（三）土地收储与补偿目 录三、土地储备与前期开发整理（一）土地储备的职能土地储备土地储备土地储备制度土地储备制度 指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理

16、利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。指市、县人民政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地，调控市场的一种制度安排。（一）土地储备的职能 为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。从此，众多城市纷纷建立土地收购储备机构，土地收购储备工作在全国范围内展开。土地储备制度正式确立。55号令是土地供给方式的分水岭。55号令实施之前全部是划拨方式供地；实施之后，以出让为主的供地方式

17、。(55号令)第五十八条规定，为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建等几种可以收回国有土地使用权的情形。这是土地储备制度形成的直接法律渊源。国务院关于加强国有土地资产管理的通知国务院关于加强国有土地资产管理的通知 土地储备管理办法土地储备管理办法三、土地储备与前期开发整理（一）土地储备制度渊源reasonu 规范土地一级市场规范土地一级市场u 房地产市场调控房地产市场调控u 土地管理土地管理u 公开、公平、公正公开、公平、公正 实行的是“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的运作模式，建立起统一的供地、用地制度。使土地价格市场化放大土地价格信号转变房地产经营模式改善房地产投资环境土

18、地储备制度形成的原因三、土地储备与前期开发整理（一）土地储备的职能土土 地地 储储 备备 机机 构构21 根据土地储备管理办法的规定，土地储备机构为市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政管辖区内土地储备工作的事业单位。武汉为例武汉为例行政机关行政机关土地局的二级土地局的二级机构机构县级处单位县级处单位公司法人公司法人上海为例上海为例土地储备中心土地储备中心和地产集团，和地产集团，两块牌子、两两块牌子、两个独立法人、个独立法人、一套班子管理一套班子管理运作。运作。土地储备机构性质三、土地储备与前期开发整理（二）土地储备的路径一一二二五五四四已办理农用地

19、转用、土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地三三三、土地储备与前期开发整理国有土地上房屋征收与补偿条例2011.1.21出台对国有土地使用权行政决定性收回对国有土地上的房屋进行征收和补偿前提是为了公共利益的需要城市房屋拆迁管理条例废止行政决定性收回三、土地储备与前期开发整理（二）土地储备的路径（二）土地储备的路径 为了社会公共利益的需要依据法律、法规规定的程序，报经有批准权限的上级政府批准，并依法对被征地农民集体经济组织及农民进行补偿，并将农民集体所有土地转变为国有土地。土地征收是土地所有权的转换。集体土地所有权的征收集体土地所有权的征收三

20、、土地储备与前期开发整理（二）土地储备的路径 单一产权单一产权国有土地使用权利主体单一国有土地使用权利主体单一主要是指的工业企业搬迁主要是指的工业企业搬迁协议收回协议收回 征收补偿征收补偿储备机构直接与产权人协商储备机构直接与产权人协商签订国有土地使用权收回协议签订国有土地使用权收回协议如果在征收红线范围之内如果在征收红线范围之内按征收补偿程序进行按征收补偿程序进行单一产权的国有土地使用权的收购单一产权的国有土地使用权的收购三、土地储备与前期开发整理（二）土地储备的路径政府行使优先购买权收回的土地政府行使优先购买权收回的土地 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行

21、条例 国务院关于加强国有土地资产管理的通知国务院关于加强国有土地资产管理的通知实践中优先购买权很难行使实践中优先购买权很难行使第二十六条第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。很多人为了避开政府的优先购买权，而同时达到避税的目的，会以等于或者高于标定地价的80%申报转让价格，这样交易者就可以达到其双重目的。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。三、土地储备与前期开发整理（二）土地储备的路径存在他项权利的土地收储存在他项权利的土地收储典典 当当 这些土地权利的限制需要在土地收购储备之前进行查询，土地收购储备的补偿款清偿

22、这些权利的债权，以涤除这些权利限制，否则土地储备机构、土地部门、政府都可能承担赔偿责任。查查 封封抵抵 押押 土地权利的限制涤除以上权利收购储备三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿土地储备资金土地储备资金。土地储备资金来源土地储备资金来源储备土地的储备土地的经营收入经营收入土地使用权土地使用权出让金垫支出让金垫支商业银行的商业银行的担保贷款担保贷款财政拨款财政拨款储备土地资金实行收支两条线，并接受财政、审计部门的监督。三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿土地储备资金土地储备资金土地使用权收购补偿费用土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用地上建筑物及其附属物征收补偿费用

23、储备土地的管理、招商等其他费用储备土地的前期开发费用12434三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿储备土地的临时利用储备土地的临时利用闲置土地处置办法闲置土地处置办法规定，收回的国有闲置土地，近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。土地储备管理办法土地储备管理办法中对储备土地临时利用的规定，土地储备机构可以将储备土地连同地上建（构）筑物通过出租、临时使用等方式加以利用，设立抵押的储备土地临时利用应征得抵押权人同意。复复 耕耕出出 租租三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿 土地储备资金财务管理暂行办法土地储备机构

24、持有储备土地期间利用储备土地取得的零星收入，包括出租、临时利用、地上建筑物及附着物残值变卖收入等。全部上缴同级国库，纳入一般预算，实行收支两条线管理。临时利用资金管理 土地临时利用期限一般不超过两年，不得影响土地供应。三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿一一五五三三四四协议出让土地首次转让协议出让土地首次转让对原权利主体补偿城中村改造城中村改造对集体土地征收补偿新民居建设新民居建设对集体土地所有权人征收补偿工业企业收购工业企业收购对单一产权权利主体补偿旧城、危陋房、棚户区改造旧城、危陋房、棚户区改造 对国有土地上房屋进行征收补偿农村集体土地征收农村集体土地征收对集体土地所有权人征收补

25、偿六六二二储备土地的前期开发整理储备土地的前期开发整理三、土地储备与前期开发整理（三）土地收储与补偿p 1、项目所需开发手续、补偿安置方案等，开发企业营业执照、资质、企业代码等证照。p 2、所有费用支出的合同（协议）及已支付费用票据p 3、应收或应付差价款数额p 4、回迁建筑面积认定（建设局办理）p 5、回迁房建安成本造价预算p 6、清场验收证明（需建设局综合开发处）p 7、项目现场情况说明前期开发整理费用财政评审所需资料前期开发整理费用财政评审所需资料三、土地储备与前期开发整理（一）集体土地征收的概念和一般常识（一）集体土地征收的概念和一般常识12（三）征地报批程序（三）征地报批程序3（四）

26、征地补偿安置（四）征地补偿安置4（五）预留发展安置用地（五）预留发展安置用地5（二）征地前期工作（二）征地前期工作四、集体土地征收补偿目 录四、集体土地征收补偿（一）集体土地征收概念和一般常识集体土地征收：为了社会公共利益的需要依据法律、法规规定的程序，报经有批准权限的上级政府批准，并依法对被征地农民集体经济组织及农民进行补偿，并将农民集体所有土地转变为国有土地。土地征收是土地所有权的转换。地类不同，报征方法不同。集体农用地同时征转；集体建设用地只征不转；国有农用地只转不征。四、集体土地征收补偿（一）集体土地征收概念和一般常识 把农用地依据土地利用总体规划、年度用地计划，依法报批后转为建设用地

27、；农用地类以省厅备案图件资料为准，违法建设用地仍按农用地对待；转用的前提是农用地，含集体农用地和国有农用地，农用地转用是土地用途的变化。农农用用地地转转用用（三）耕地保有量计划指标（签订责任状）（三）耕地保有量计划指标（签订责任状）（二）土地开发整理计划指标（占补平衡，占一补一）（二）土地开发整理计划指标（占补平衡，占一补一）（一）新增建设用地计划指标（农用地、未利用地）（一）新增建设用地计划指标（农用地、未利用地）四、集体土地征收补偿土地利用年度计划指标（一）集体土地征收概念和一般常识一、土地基础知识10月份上报4月份下达8月份考核新增建设用地指标管理新增建设用地指标管理上一年10月上报用地

28、计划建议本年度4月人大审批后正式执行8月份考核上年度执行情况（一）集体土地征收概念和一般常识四、集体土地征收补偿问题：1、新增建设用地指标与土地开发整理计划指标的关系？2、农用地转用指标与未利用地转用指标能否调配通用？3、城镇村建设用地指标和单独选址建设项目用地指标能否调配通用？4、新增建设用地指标各级如何进行分配，如何进行调剂？5、建设用地指标能否买卖，能否自由流转？（一）集体土地征收概念和一般常识四、集体土地征收补偿（二）征地前期工作 由用地单位提供发改委的立项核准文件；提供规划局出具的“规划许可证”、“征地红线图”及市国土局规划处的预审意见。如果是村民住宅，还要利用处的审核意见。1 1、

29、项目用地、项目用地 由代表政府的职能部门（地产集团）直接到规划局协商出具征地红线图，同时与被征地村签订征地协议。2 2、政府统征地、政府统征地3 3、征地指标落实后，、征地指标落实后，由国土局受理按程序组由国土局受理按程序组卷报批。卷报批。四、集体土地征收补偿（三）征地报批程序四、集体土地征收补偿（三）征地报批程序四、集体土地征收补偿（四）征地补偿安置任何单位和个人不得擅自提高或者降低土地补偿标准，对农民的补偿只能由政府对被征地村。征地区片综合地价集体土地四、集体土地征收补偿（四）征地补偿安置青苗和地上建筑物附着物补偿青苗和地上建筑物附着物补偿（2 2）本文件对青苗和地上建筑物附着物有明确的规

30、定。违法占地的地上附着物不予赔偿，无偿拆除。（1 1）执行政策。目前执行的是石家庄市人民政府发布的石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知石政办函2010122号。四、集体土地征收补偿（四）征地补偿安置征收农用地报批前，各市、县政府要按照不低于征地区片价10%的标准，确定被征地农民的社会保障费。社保费划入本市、县被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。以划拨方式供地的，在供地时向土地使用者收缴。被征地农民社会保障费四、集体土地征收补偿（五）预留发展安置用地 预留发展安置用地政策是指在土地征收过程中落实的，要按照全部征收一次性预留、逐步征收分批预留的原则落实

31、预留发展安置用地政策。在组卷报批时，可将预留发展安置用地与政府储备地一并打捆上报审批，待批回后再为被征地村依法办理供地手续。四、集体土地征收补偿（五）预留发展安置用地基本原则：基本原则：范围。除原旧村范围内村民住宅用地外的土地，包含原旧村址范围外的村民住宅用地（含已办合法手续和未办合法手续的多层及高层住宅楼）、村经营性用地（含已办合法手续和未办合法手续的村经营性用地）。确定人数。以被征地村2010年6月30日在册的股民数或享受村民待遇的人口为基数。不足部分在未利用地和农用地中预留。主要用于发展集体工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目。适用范围。市内五区范围内执行本意见，高新区可参照执行本意见。严

32、格控制预留发展安置用地用于商品住宅开发建设。四、集体土地征收补偿（五）预留发展安置用地供地政策供地政策1234 上级批准征地后，市国土资源局依法收取相关税费。供地方式。以划拨方式供给村委会或集体经济组织。村委会申请公开出让的，可由村委会将土地交由政府进行公开出让，村委会按规定参与市场竞争，待公开出让后，出让土地收益扣除相关土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益返还给被征地村。预留发展安置用地确需调整为商品住宅用地的，在规划用途调整以后，村委会须将土地交由政府进行公开出让，并享受出让净收益返还政策。3五、国有土地上房屋征收补偿（一）条例、办法（一）条例、办法1.（二）征收补偿（二）征收补偿2.

33、（三）征补的重要变化（三）征补的重要变化3.（四）征补流程（四）征补流程4.（五）需要注意问题（五）需要注意问题5.目 录条例、办法、配套文件的关系宪法与物权法的出台征补条例出台、拆迁条例寿终正寝强化政府的强制性变化的是形式不变的是补偿的公平性政治与法律的结合五、国有土地上房屋征收补偿国有土地上房屋征收补偿条例出台的特点五、国有土地上房屋征收补偿从八个方面谈征收补偿的本质从八个方面谈征收补偿的本质1.强制性（征）2.对价互换（补）3.为公共利益的需要（前提）4.为公共利益让行5.国有土地上单位、个人的房屋（国有土地，有房屋）6.公平补偿7.单方决定并强制执行 8.严格的程序约束（政府强权）五、

34、国有土地上房屋征收补偿 国有土地征收与集体土地征收的六大区别国有土地征收与集体土地征收的六大区别v(一)政府（土地、建设）v(二)政府批件不同v(三)审批级别不同v(四)补偿标准不同v(五)法律适用不同v(六)适用对象不同国有土地上的房屋征收与补偿名称拆解补偿国有土地上房屋的征收国有集体集体国家国家土地使用权一并收回体现地随房走的原则房地共补原则房地共补原则集体土地征收为国有土地体现房随地走的原则五、国有土地上房屋征收补偿（一）补偿房屋价值房屋价值搬迁搬迁临时安置临时安置停产停产停业停业l 分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，不患寡而患不均。l 使房屋被征收的群众居住条件有改善、原有生

35、活水平不降低。补助补助奖励奖励五、国有土地上房屋征收补偿补偿五、国有土地上房屋征收补偿（一）补偿违法建筑的认定：1、未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；3、擅自改变了使用性质建成的建筑；4、擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。补偿五、国有土地上房屋征收补偿未经房屋登记的不一定是违法建筑 1、已签合同，但未登记；2、正在建造的房屋；3、虽有一般性违法行为，但是可以采取一定措施和处罚之后，可以转变为合法建筑。房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，就是基于这个原因。（一）补偿补

36、偿五、国有土地上房屋征收补偿没有登记的房屋v 调查、认定和处理。v 对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；v 1、在建工程v 2、违章处理并可以补办手续的v 3、合同权利v 4、历史原因（宅基地上的）v 5、其他五、国有土地上房屋征收补偿v不当增加补偿费用不予补偿不予补偿v（一）新建、改建、扩建房屋；v（二）改变房屋用途；v（三）分割转让和分户，但法律另有规定的除外；v（四）非住宅房屋租赁；v（五）其它的行为。v 征收范围，征收决定五、国有土地上房屋征收补偿暂停期限v 暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。五、国有土地上房屋征收补偿（一）补偿住改非如何补

37、偿国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知（国办发明电【2003】42号）对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。某地，工人1000元每人的标准补偿-协商结果补偿被征收房屋的公摊基准补助系数五、国有土地上房屋征收补偿五、国有土地上房屋征收补偿（一）补偿公房租赁如何补偿u先将公产房通过房改变成私产房，再按照普通征补程序和标准进行补偿。u已享受房改房优惠政策的：产权人分八成，承租方分二成。未享受房改房优惠政策的：承租人分八成，产权人分二成。补偿（一）补偿五、国有土地上房屋征收补偿u 先补偿后

38、搬迁 u 把公共利益同被征收人利益统一u 通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收人的利益 补偿非赔偿补偿非赔偿不低于不低于市场价市场价个人利益让个人利益让利公共利益利公共利益补偿（一）补偿 2 2、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。1 1、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。审计机关审计机关五、国有土地上房屋征收补偿补偿征补制度的重要变化市、县、区人民政府负责征收与补偿工作征收补偿管理室房屋征收部门组织实施征收实施单位：受委托；不得营利；征收部门负责监督，对其行为后果承担法律责任禁止建设

39、单位参与搬迁（一二级开发连动）1.1.主体的变化主体的变化五、国有土地上房屋征收补偿（二）征补条例重要变化变化4、公共利益有严格界定 2、拆迁制度终结 征收制度建立5、房屋拆迁许可证 房屋征收决定7、社会稳定风险评估，被征收人数较多的经政府常务会讨论决定3、取消行政机关自行强制拆迁，保留司法强制拆迁6、程序保障严格化听证、论证、征求意见五、国有土地上房屋征收补偿征补重要变化（二）征补条例重要变化五、国有土地上房屋征收补偿8.违法建筑不予补偿9.禁止暴力强拆10.首次规定奖励补助 违法建筑的认定 超过批准期限的临时建筑的认定 暴力、威胁 中断供水、供热、供气、供电和道路通行等 市县级政府制定补助

40、和奖励办法 对象为被征收人征补重要变化（二）征补条例重要变化 国防和外交的需要 政府组织实施的基础设施建设的需要 政府组织实施的科、教、文、卫、体、环保、市政公用等公共事业.政府组织实施的保障性安居工程建设 政府依城乡规划法对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建 法律、行政法规规定的其他公共利益公共利益的界定公共利益的界定五、国有土地上房屋征收补偿征补重要变化 征补流程一、编制年度计划123 房管局根据市政府保障性安居工程年度计划制定年度实施计划；根据辖区住房保障部门的申请编制下一年度的危陋房改造计划。危陋房改造计划编制前，房管局应当对项目是否符合危陋房项目标准进行调查、认定。五、国有土

41、地上房屋征收补偿（三）征补流程 保障性安居工程保障性安居工程 危陋房改造危陋房改造 二、列入年度储备计划 保障性安居工程年度实施计划编制后，房管局与土地局沟通，落实拟供应地块，对选定的储备地块由土地储备中心列入年度储备计划；危陋房改造年度计划编制后，房管局报送石家庄市土地储备中心，纳入年度储备计划。市土地储备中心制定的年度储备计划要充分满足石家庄市保障性安居工程建设的用地需要。五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程三、确定实施方案四、办理规划手续 房管局与土地储备中心共同确定具体地块的征收时间、进度等具体方案。土地储备中心根据储备工作需要向规划局申请征地红线图，规划局应当出具确定征

42、地范围的征收红线图和规划设计条件。土地储备中心组织入户调查的同时，规划局应当出具储备地块项目的修建性详细规划。（为了产权调换所需）五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程 1、房屋征收部门取得征收红线图后5日内，在征收范围内张贴禁止实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的通知，通知中列明违反规定实施不予补偿和禁止期限的内容，禁止期限最长不超过1年。五、暂停办理相关手续的通知五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程五、暂停办理相关手续的通知（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋用途;（3）房产分户、过户等变更登记；（4）经营手续；（5）其他不当增加补

43、偿费用行为的手续。2、房屋征收部门在张贴禁止通知的同时，应当书面通知规划、土地、房管、工商等有关部门暂停办理房屋征收范围内的下列相关手续的通知：通知应当载明暂停期限，最长不得超过1年。五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程六、调查登记并公布 调查结束后5日内，将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。土地储备中心对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查，登记调查结果。调查结果报市政府，由市法制办组织规划、建设、土地和房管等部门对调查结果进行初步分类认定，包括有、无产权登记，是否为合法建筑，以及临时建筑的期限等。123五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征

44、补流程七、征收补偿方案的拟定、上报、论证和公布1234 由储备中心拟定征补方案，报市政府，由市法制办邀请土地、规划、建设、房管职能部门及相关专家进行论证。方案论证通过以后，政府在石家庄日报上公布该地块的征补方案，征询公众意见，公布期限不少于30日。市政府将征询意见情况及修改情况在征补方案公布期满后15日内予以公布。旧城区改建项目，60%以上的被征收人认为方案不符合征补条例规定的，市法制办组织被征收人代表和公众代表参加的听证会。房屋征收范围内的被征收人在300户以下的，听证会选派5名代表；300户以上的，听证会选派10名代表。听证会选取5名代表公众参加。根据听证会结果修改方案。五、国有土地上房屋

45、征收补偿 征补流程（三）征补流程八八、风险评估、风险评估 政府组织信访局、街道办事处、法院等部门和专家进行社会稳定风险评估。被征收人在300户以上的，由政府常务会决定。征收部门根据评估会议结果做出风险评估报告。1 3 2五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程p 房屋征收部门组织规划、建设等相关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。p 对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑由相关部门进行处理。九、未登记建筑的调查、认定和处理五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程十、筹备征收补偿费用 土地储备中心根据征补方案和项目情况测算征收补偿费用，向市财政局提交预算报告

46、申请补偿费用，财政局应当在接到预算报告后7日内拨付申请款项。土地储备中心也可以接受民间资本的投资，筹备征收补偿费用。五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程 2、征收部门及土地储备中心现场召开动员大会，并负责做好宣传解释工作。1、市政府作出征收决定并由房屋征收部门负责公告。公告载明补偿方案、复议和诉讼等权利救济事项。十一、做出征收决定并公告五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程选定机构选定机构入户评估入户评估公布结果公布结果十二、房屋价值评估 选定房地产价值评估机构，组织被征收范围入户评估。房屋征收部门在征收范围内将评估结果向被征受人公布。五、国有土地上房屋征收补偿 征补

47、流程（三）征补流程u 1、房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点项和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事，订立补偿协议。u 2、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。十三、签订征收协议及诉讼履约五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程十四、单方做出补偿决定 1、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公

48、告。2、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程补偿补偿 房屋征收部门按补偿协议或政府补偿决定给予被征收人补偿。.十五、补偿五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程 被征收人按约定 按照生效的法院判决自动搬迁1.自动搬迁 根据法院生效判决以及被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。2.强制搬迁十六、房屋搬迁与拆除 3.实施单位组织房屋拆除五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程 房屋征收部门应当在房屋征收过程中建

49、立房屋征收补偿档案，包括征收红线图、修建性详细规划、征收决定、征收补偿协议、补偿费使用情况、评估报告、委托协议、补偿决定、法院判决等相关内容。十七、建立房屋征收补偿档案 项目搬迁完成后，房屋征收部门及时编制项目成本决算报告并报市财政评审中心审计。市财政评审中心对补偿款的使用和管理进行审计，并及时公布审计结果。十八、项目成本审计五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程（三）征补流程十九、项目验收及土地储备二十一、回迁房与保障性住房建设二十、项目供地 项目拆除平整后，市国土部门组织辖区政府、建设、规划、房产管理、市土地储备中心等有关单位对收储项目进行现场验收。市国土局对验收合格的项目报市政府批准后，纳

50、入土地储备库。项目供地后，市房管局及时组织回迁房和保障性住房建设。市房管局向市国土资源局申请项目供地。五、国有土地上房屋征收补偿 征补流程五、国有土地上房屋征收补偿需要注意的几个问题河北新业律师事务所v 手手 机：机：1348313000013483130000v 办公电话：办公电话：031103118526619885266198v 邮邮 箱：箱：v QQQQ：583795989583795989v 网址：实名：石家庄市房地产律师事务所网址：实名：石家庄市房地产律师事务所v 地址：石家庄市广安大街地址：石家庄市广安大街3636号时代方舟号时代方舟B B座座27082708张霄云律师联系方式张霄云律师联系方式谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH