房地产评估案例分析(doc 18)

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1、房地产评估案例2.1房地产评估案例一案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2月21日。该案例采用房地分估然后加总的措施对房地产价值进行评估。一、基本状况（一）估价对象概况本次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字()第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地有效期限：1996-04-05至2046-04-04止

2、土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑构造：钢混未发现估价对象有抵押或其她权利限制现象，目前处在正常使用状态。2、估价对象四至状况估价对象位于上海市开发区路号，土地级别属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地运用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周边有集中绿化带。（二）影响因素阐明1、个别因素分析（1）建筑物状况

3、根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫构造钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条

4、形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周边有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（4）基本设施状况估价对象红线外具有道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基本设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素

5、估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来区抓住机遇以吸取上海大公司和全国大公司为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐渐形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的

6、基本建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等构成相称容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。国内实行了合适的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基本上保持高速发展，据记录国民经济的增长速度已达到8。上海是国内的特大型都市，12月成功获得了世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的规定，上海长远发展的总体目的是：到，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区

7、)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的主线变化。由于国内已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增长，进出口业务量的增长,使厂房类物业需求将会增长，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑总面积6,791，土地总面积29,032）在满足所有假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估措施的选择1、估价技术路线和估价措施根据委托方拟定的估价目的以及可以收集到的资料，采用合适的估价措施。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、原则的土地近

8、期成交实例，但缺少与估价对象类似用途、规模、原则的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价措施，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，通过估价人员对案例的实地勘察，对交易状况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得

9、估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。3、 成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为根据，运用类比法将估价对象与典型工程的差别因素进行比较分析，增减调节后拟定估价对象建筑物的建安费，在此基本上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。四、评估技术阐明（一）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公

10、式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易状况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象状况，应符合如下规定：用途相似、交易类型相似、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件阐明表对象因素条件待估土地实例A工业区镇土地实例B开发区土地实例C工业开发区土地区域级别十级十级十级十级交易日期.2.2.2交易单价(元/m2)210190180交易状况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路

11、主干道公路主干道公路主干道公路产业汇集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率不不小于1不不小于1不不小于1不不小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，合适建大型厂房较大，合适建大型厂房较大，合适建大型厂房较大，合适建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”

12、红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基本，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，拟定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易状况100100100100区域因素道路级别100100100100产业汇集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条

13、件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100 (3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。表3 土地比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C市场销售单价(元/m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易状况100/100100/100100/100区域因素道路级别100/100100/100100/100产业汇集度100/97100/100100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/10

14、2环境状况优劣度100/100100/100100/100个别因素容积率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然条件100/100100/100100/100宗地临路条件100/100100/100100/100宗地面积100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100市政配套齐全度100/100100/100100/100修正后的单价(元/m2)212190186(4)估价对象土地价格的拟定(假设50年使用权)对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简朴算术平均计算得出估价对象土地

15、的评估单价，即：估价对象土地评估单价(212元/m2190元/m2186元/m2)/3 196元/m2合13.07万元/亩(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让获得，使用年限为50年，工业用途，有效期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.。通过如下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:式中：年期修正系数；r：土地折现率，取r6%；n：土地剩余有效使用年限(43.)； N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，0.97，则:估价对象土地评估单价196元/m20.97190元/m2估价对象土地总价29,032

16、m2190元/m25,516,080元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫构造钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝

17、合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相似构造的典型工程概况：典型工程工程概况建安费(元/m2)典型工程1多层厂房:框架构造；建筑面积11,656m2；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基本；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木

18、框三夹板门,钢板分户门；外墙面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、一般开关、荧光灯、防火报警系统构成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、一般卫深设施、消火栓系统构成。1,157.75典型工程2仓库:框架构造；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基本；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；一般开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。947典型工程3独立别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米

19、；带型基本；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；外墙为花岗岩及高档涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；一般开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，一般卫生洁具；照明配电箱；离心泵。1,776.67以此为根据，运用类比法将估价对象与典型工程的差别因素进行比较分析，增减调节，拟定估价对象的建安费如下：幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车

20、间仓库综合楼门卫构造钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45元。3、增容及管理工程费每平方米取95元。4、专业费专业费涉及前期规划、可行性研究、勘察、设计征询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等记录资料获悉，

21、目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等记录资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合拟定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行发布的一年期货款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工

22、期(年)年贷款利息1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，拟定综合成新率时，以观测法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如

23、下公式拟定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率具体计算见下表： 建筑物 估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4 建筑构造 钢混钢混钢混钢混 装修原则 一般原则一般原则一般原则一般原则 行车 无无无无 工程造价 850.00850.00850.00800.00 专业费用5% 42.5042.5042.5040.00 管理费用3% 25.5025.5025.5024.00 增容及管理工程费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,058.001,058.001,058.001,004.00 建设期 0.500.500.500

24、.50 筹资成本5.31% 14.0414.0414.0413.33 利润率 10%10%10%10% 利润 105.80105.80105.80100.40 营业税及附加5.5775% 65.6965.6965.6962.34 重置成本 1,243.531,243.531,243.531,180.07 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 评估原值 399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观测成新率 90%90%90%

25、90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,119.181,119.181,119.181,062.06 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 建筑物价值 359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00 建筑物 估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8 建筑构造 钢混钢混钢混钢混 装修原则 一般原则一般原则一般原则一般原则 行车 无无无无 工程造价 1,400.00940.001,700.00800.00 专业费用5% 70.0047.0085.0040.00 管理费用3% 42.0028.2051.0024.00 增容及管理工程

26、费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,652.001,155.201,976.001,004.00 建设期 0.500.500.500.50 筹资成本5.31% 21.9315.3426.2313.33 利润率 10%10%10%10% 利润 165.20115.52197.60100.40 营业税及附加5.5775% 102.5871.73122.7062.34 重置成本 1,941.711,357.792,322.531,180.07 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 评估原值 7,854,

27、216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观测成新率 90%90%90%90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,747.541,222.012,090.281,062.06 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 建筑物价值 7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。（三）估价对象

28、房地产价值拟定估价对象房地产评估价值土地价格建筑物价格 551.611,117.251,668.86万元五、 估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为根据,经估价，有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发限度为红线外“六通一平”）在估价时点2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。案例

29、分析该案例在如下几种方面值得特别关注：1、相对其她资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特性、评估技术等方面都存在特殊的性质，并且房地产评估业也比其她类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，尚有适合房地产特性的独特措施，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体状况，灵活选择合适的评估措施，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、原则的土地近期成交实例，但缺少与估价对象类似用途、规模、原则的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价措施，

30、即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。2、在采用市场法评估房地产价值时，选用可供比较参照的参照物是很核心的。可供比较参照的参照物不仅要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相似或相似，并且参照物与被评估房地产之间存在的差别因素可以明确并可以修正。该案例由于被评估房地产处在开发区内，因此存在较多与被评估房地产类似用途、规模、原则的土地近期成交实例，因此参照物的选用相对比较容易。同步，为了保证评估成果的公允合理，该案例选用了三个参照物，对每一种参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评

31、估房地产的评估价格。3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所涉及的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评估，因此成本中就不能涉及土地获得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能涉及建筑物的建导致本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。此外，建筑物成本的各构成部分取价根据各不相似，计算时应根据各构成部分的具体内容和规定进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各构成部分的取价根据和取价措施，以对的估算被评估房地产的成本。