南昌某地产青山湖项目营销报告04377153

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1、青山湖项目营销策略青山湖项目营销策略 营销管理部营销管理部 2010-2 2010-2由香蜜湖说起由香蜜湖说起顶尖资源顶尖资源位居城市众人皆知的顶尖住宅片区坐落于深圳香蜜湖畔产品价值产品价值欧式风格别墅/TOWNHOUSE/多层/高层设计理念奢侈至极物业服务物业服务中海深蓝物管礼宾式尊贵服务香蜜湖香蜜湖1 1号号 VS VS 青山湖项目：青山湖项目：同样占据城市稀缺资源，同样为全国一线开发商，类似的项目产品规划一、项目认知【一、项目认知【1.1 1.1 价值认知】价值认知】城市资源：城市资源：城市中心范围，3公里配套完善，已经形成较为成熟的高端住宅氛围；自然资源：自然资源：城市400万平米内湖

2、，生态及景观稀缺，湖景资源在区内亦属绝佳；品质：品质：湖区别墅与湖景高层结合的高端社区，豪宅定位与配套打造江西首席豪宅；创新：创新：体现为产品设计方面的创新，中式庭院感别墅以及高层的大面宽设计等；销售及服务团队将以“空乘服务标准空乘服务标准”为目标，打造南昌首只“五星级销售五星级销售/服务服务团队团队”，在充分利用万科物业在南昌8年的口碑影响的同时，通过高品质销售服务提升项目高端品质。万科二十年墅造中国：万科二十年墅造中国：二十年间，万科北至长春南抵海南，东达上海西抵成都，建筑（含）别墅项目超过100个，是中国最早开发别墅项目的发展商之一，品牌美誉度及产品口碑领跑市场。项目别墅设计继承“骨子里

3、的中国骨子里的中国”理念，以中式建筑文化为基础结合现代人居理念，打造万科第四代别墅产品。与目前市场上的欧陆风格别墅项目不同，青山湖项目中式文化倡导与自然共生长与自然共生长的生活方式和符合传统的天人合一天人合一的生活理念。一、项目认知【一、项目认知【1.2 1.2 挑战认知】挑战认知】核心挑战：高溢价的实现核心挑战：高溢价的实现 项目定位为江西首席豪宅，在2010年市场豪宅项目纷纷面市的压力下，推广中要清晰传达顶尖物业的价值点，才能实现项目最高程度的溢价，并在高利润基础上实现与销售速度/资金回笼的平衡。挑战二：别墅加高层的豪宅定位挑战二：别墅加高层的豪宅定位 别墅与湖景高层，两大产品价值及形态各

4、异，这就要求我们要潜心挖掘不同的产品竞争力。在推广时也需对这两大产品分开来做定位，保证在推广上市场认知度更清晰，达到与目标客群有效的传播沟通。挑战三：中式与现代风格的共存挑战三：中式与现代风格的共存 突出现代中式风格的别墅与极具现代新锐风格的高层，在风格上存在极大的差异化，这种差异化不仅容易对项目整体风格产生影响，在推广上如何分别类的进行两者的核心诉求，达到与目标客群有效的传播沟通。目标客群目标客群青山湖项目定位目标客群为 豪客豪客即：关注关注高品质感，追求一种顶级高品质感，追求一种顶级品质感品质感的、自然的生活的、自然的生活客户的消费习惯客户的消费习惯身份感归属感注重财富积累和资产增值投资和

5、消费上的精细和理性对新事物和新生活方式的接受和期待p对稀缺资源的占有p物业所体现的身份感和归属感p优质的物业配套p安静、整洁的小区环境p增值潜力p卓越的物业品质和持有价值p优美的自然环境和景观p精神的愉悦、闲适和放松p创新性的产品类型和所彰显的生活方式安全、健康、环境舒适、高层次生活居所具有区域代表性的物业全新休闲空间和生活理念核心客户的置业特征核心客户的置业特征怎样与豪客对话怎样与豪客对话n关键一：关键一：建立一对一的定制化营销策略，营造独享的尊贵身份感；n关键二：关键二：建立圈层内的影响力，激发高端圈层内的攀比心理与气氛；一、项目认知【一、项目认知【1.3 1.3 客户认知】客户认知】二、

6、销售【二、销售【2.1 2.1 推盘节奏】推盘节奏】推盘核心策略说明：推盘核心策略说明：1 1、别墅先于高层发售，以别墅价格奠定高层价格基础和参照标杆，并在前期建立项目市场影响力；2 2、联排分量阶段销售，首批东区约30套整体开盘，剩余产品分阶段分批量加推保证量价关系，利润最大化；3 3、大宅与双拼产品继联排开盘后一个月内发售，在持续热销氛围的基础上实现利润最大，并可延续热销；4 4、由于高层产品体量最大，且价格相对最低，因此以高层产品入市为以宜，其次推出超高层，楼王产品最为高层中顶级产品，放在最后销售保证利润；5 5、继前期别墅产品热销售，为延续项目热度62#开盘销售60%以上；其余产品视情

7、况分批量加推平衡量价；6 6、规避高层、超高层产品差异小风险，高层开盘后加推楼王超高，而后推出超高产品，后续产品视情况分批量加推平衡量价。指标指标 类型类型 总数总数5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月 1111月月 1212月月 合计合计面积面积金额金额套数套数大宅大宅9 9 1 1 1 1 4 4 2,288 2,288 6,057 6,057 双拼双拼23 23 5 1 1 1 1 1 1 11 11 3,432 3,432 8,057 8,057 联排联排112 112 25 6 3 3 6 6 5 5 59 59 13,286 13,286 22,488 2

8、2,488 楼王楼王152 152 23 9 9 41 41 8,790 8,790 12,639 12,639 超高超高132 132 20 9 29 29 5,724 5,724 7,814 7,814 高层高层224 224 34 20 12 12 78 78 12,645 12,645 16,565 16,565 项目总销售周期项目总销售周期2020个月，个月，20102010年销售计划如下：年销售计划如下：二、销售【二、销售【2.2 2.2 客户摸底】客户摸底】1南昌本地客户南昌本地客户官商群体：即有政府关键职能部门、职位背景的，南昌市东、西湖区政府机关及垄断行业高层，南昌洪城大市场

9、私营业主群等2江西省内客户江西省内客户江西省内各地市高官，以及江西省内各地市有南昌经济关系的企业主（如药业、矿业等）3江西省外客户江西省外客户全国发展，有南昌情结的南昌人（主要分布在沪、苏、浙、闽、粤等地）及在南昌发展并决定以南昌为根据地的外地生意人 以大宅销售中心为核心载体，通过主流媒体进行项目形象传播，通过圈层营以大宅销售中心为核心载体，通过主流媒体进行项目形象传播，通过圈层营销进行有效精准蓄客。以本案目标客户为主线，设置有效储客渠道，以直接深入销进行有效精准蓄客。以本案目标客户为主线，设置有效储客渠道，以直接深入挖掘目标客户为目的。同时以万科老业主及其他各类资源为辅助配合，增加来访挖掘目

10、标客户为目的。同时以万科老业主及其他各类资源为辅助配合，增加来访量，以求达到最佳效果。量，以求达到最佳效果。城市主流媒体大型活动及巡展高端圈层小众营销渠道渠道通过政府关系组织地市领导、商会来昌考察参观项目站在沿海看江西与各地赣商会合作进行数据库营销客户客户集中蓄客方案集中蓄客方案二、销售【二、销售【2.2 2.2 客户摸底】客户摸底】客户摸底方案客户摸底方案第一步：第一步：没有价格，只有户型手册。根据开卡客户量和销售人员有意识地对客户诚意度摸底，安排销售人员在与客户随时的联络中，收集客户的价格预期。第二步：第二步：给出大致价格区间。再一次摸底了解客户购买产品类型，适时给联排的价格区间范围，综合

11、分析后适当拔高价格预期以试探客户反应及对不同产品的承受力。第三步：第三步：给出不同区位的价格区间。对拟购买的客户进行意向位置的摸底，帮助客户进行三种意向的选择，通过三种意向的诚意度进行排序，对于过于集中的房号及时让销售人员给予分流。青山湖项目认筹方案：青山湖项目认筹方案：二、销售【二、销售【2.2 2.2 客户摸底】客户摸底】品牌提升品牌提升产品力提升产品力提升客户及价值提升客户及价值提升品牌提升策略品牌提升策略通过项目首次上市、示范区开放及开盘热销，及2010年底东区别墅交付同时产品及项目品牌的展示，提升万科高端物业品牌效应。产品力提升策略产品力提升策略建立客户需求反馈信息收集制度，通过前期

12、认购客户对项目及产品的反馈，不断完善进一步满足客户需求，提高项目及产品价值。客户提升策略客户提升策略通过品牌及产品力的不断提升，进而提升目标客户层次，并最终实现项目价值（利润）最大化。二、销售【二、销售【2.3 2.3 销售策略】销售策略】1 1、升级、升级+抽签的销售方式抽签的销售方式 在确定首批单位的选房方式前，安排现场人员对客户预期的选房方式进行统计。排队方式因不适合本项目调性不予考虑，建议采用升级+抽签的方式：所有诚意客户在选房前持68万人民币联名帐户卡方可参加选房，门槛的设置可进一步筛选客户的诚意度，同时也保证了选房客户的纯粹性，满足客户的区隔感。2 2、点对点销售方式、点对点销售方

13、式 在首批单位发售后，后续别墅房源采用视情况加推的推盘策略，为实现产品价值最高利润最大化，选择一对一与客户叫价的方式进行销售，由项目营销经理负责统一管理房源及价格，房源与客户直接点对点挂钩，随时根据现场客户的反应随时提升价格。一般产品销售方式的选择主要基于一般产品销售方式的选择主要基于2 2个方面：个方面：A、所推产品数量与客户积累量的关系；B、所要实现的价格与速度。青山湖项目选择销售方式基于三个方面：青山湖项目选择销售方式基于三个方面：A、客户的尊贵感；B、所推产品数量与客户积累量的关系；C、所要实现的价格与速度。客户对选房方式的期望在长期以来与客户沟通中销售代表所必须提及的，如何让客户在感

14、受愉悦、优雅的氛围中选择自己心仪的房号是营销部在这个项目上追求的目标。二、销售【二、销售【2.3 2.3 销售策略】销售策略】引入引入“泛精装概念泛精装概念”以精装户外空间，体现静在现场的打击力（精装水岸、别墅以精装户外空间，体现静在现场的打击力（精装水岸、别墅-精装露台、精装花精装露台、精装花园、精装步道、精装小品、公寓园、精装步道、精装小品、公寓-精装阳台、售楼处精装阳台、售楼处-精装立面）精装立面）以标识演绎定制社区公共空间，体现专属性，以增加社区公共设施的精工细作以标识演绎定制社区公共空间，体现专属性，以增加社区公共设施的精工细作（定制步道、定制物管、定制会所（定制步道、定制物管、定制

15、会所）体验营销体验营销-二线城市豪宅杀手锏二线城市豪宅杀手锏二、销售【二、销售【2.4 2.4 团队模式】团队模式】联销模式选择联销模式选择 高端物业的高价值决定了受众层面属于社会金字塔尖的一小部分，通常的媒体推广一般较难达到，即使采用一些精准的定向宣传的方式，时间成本也相对较高，客户资源成为高端物业在选择代理公司层面重要考虑的内容，经综合考虑，青山湖项目选择深圳世联作为联销合作伙伴。附：联销合作方选择销售人员：案场经理2人、置业顾问4人（女性首选）；渠道：东方航空公司江西分公司专门的人才资源部门有人才储备。昌北机场有专门的空姐培训基地、历年年的房模、南昌本土优秀售楼员和高级酒店从业者；学历：

16、本科及以上；年龄：25岁及以上；身高：女生165左右；女性：面容娇好、身材匀称、微笑甜美、身体健康。专业服务人员（4名）：要求懂得茶艺、咖啡、红酒和雪茄的专业服务。联销模式选择联销模式选择二、销售【二、销售【2.5 2.5 销售服务】销售服务】高端物业现场管理高端物业现场管理 预约服务制预约服务制 为提升青山湖项目服务档次，让来访客户感受到尊贵优越的品质服务，同时也为了优化现场接待流程，便于对来访人员进行管理，项目现场采用在南昌不多见的“预约服务制”：1 1）营造服务尊贵感的需要）营造服务尊贵感的需要 要求客户提前电话预约参观，可以更好地为客户提供高品质的服务。预约还意味着销售现场将按照与客户

17、约定的时间进行接待，形成服务的专署时间。专署的服务可以给客户尊贵的感受，让客户从第一次联系本项目开始即感受到自己所受到的尊贵礼遇，使得习惯了高档次、贵宾式服务场合的高端客户自然而然的联想到了本项目的同等高端属性，同时建立了项目在客户心中的高端物业形象。2 2）优化服务流程的需要）优化服务流程的需要 实行“预约服务制”销售现场对每天到来的客户总量、客户到达的时间等清楚明确，因此对每一个客户的到来都做好了充分的准备，同时也准确收集到现场来访客户的更多有效信息，进而为营销策划提供更多的数据支持。3 3）整合现场管理的需要）整合现场管理的需要 为保持现场的展示效果，开放区域也需要定期检查与维护。因此，

18、平时需要进出现场的除了客户以外，还有媒体、同行、公司系统员工、负责安装、绿化、维修等事务的人员等形形色色的人群，如果不进行预约准备和分类管理，现场将会秩序紊乱，有损形象。二、销售【二、销售【2.5 2.5 销售服务】销售服务】高端物业创新服务模式：高端物业创新服务模式：1 1）与国际化接轨，提供律师全程签约服务）与国际化接轨，提供律师全程签约服务 项目产品具有高总价特征，联排产品单套总价在400万左右，双拼产品单套总价在800万左右，大宅产品更是接近2000万，即使是高层也在200万左右，项目目标客户经商场、阅历丰富，对相关政策法律和规章制度的了解比一般人要深厚，在签约买卖合同的过程中随时会提

19、出各种问题，进而对何确保公司与客户顺利签约提出了更高的要求。因此建议聘请专门的律师来陪同客户签约。律师陪同签约服务首先给予了客户尊贵服务的感受，也让客户签约更加踏实和自信，感觉卖方是一家负责任的公司，更能够促使客户顺利完成签约，以保住销售成果，快速回笼销售资金。2 2）设置大堂客户经理，提供尊贵服务。）设置大堂客户经理，提供尊贵服务。为给客户提供尊贵私人助理的服务，建议在销售现场特设大堂经理，专门负责安排客户的预约和接待安排工作。专人负责此项工作，有助于销售现场接待资源的合理调配，也使得销售代表能够更加专注的服务客户，给客户一种“星级酒店”的特色感受。同时大堂客户经理专门负责对业内人士的参观接

20、待，通过指定专人提供专业化的销售接待，能在一定程度上进一步维护项目在内业良好形象。附：销售服务流程二、销售【二、销售【2.6 2.6 样板区展示】样板区展示】营造私人会所卖场氛围营造私人会所卖场氛围 完善星级会所设施，提供殿堂级享受完善星级会所设施，提供殿堂级享受 正如星巴克不同于普通咖啡厅一样，咖啡本身并不是这里的一切。青山湖项目选择整个项目最具价值的8#大宅作为销售中心，目的也在于让高端客户通过卖场氛围体验到项目的高品质感，满足客户对尊崇、奢享的需求。功能布局：功能布局：p 根据来访动线划分功能分区；p 充分利用外围花园景观、水景；p 独立视听系统；p 洽谈区相对独立，保障来访客户私密性；

21、高端体验：高端体验：p 沙盘模型根据卖场风格设计，使模型与卖场充分融合一体，形式上淡化销售用途；p 摒弃传统展板、楼书介绍，采用电子楼书系统介绍项目；p 定期表演古筝、茶艺等富有中式贵族享受的节目。二、销售【二、销售【2.6 2.6 样板区展示】样板区展示】对社区和售楼展示区的对社区和售楼展示区的logologo进行系统形象设计进行系统形象设计，包括路灯、引导系统等体现高端品质。，包括路灯、引导系统等体现高端品质。二、销售【二、销售【2.7 2.7 外场销售】外场销售】场外销售渠道类别：场外销售渠道类别：n顶级生活类：高尔夫俱乐部（翠林、庐山等）、高档车友会（奔驰、宝马、奥迪等）；n行业协会：

22、政府（经济部门、外事办、驻省办）、工商联、商会、同乡会（南昌和外地）、行业协会等；n江西移动公司大客户部的管理员联系，准备将她们发展为我们的销售员，由他们提供VIP钻石客户（月话费1600元以上）名单，或直接向客户推荐本项目；n招商银行、江西建设银行、江西工商银行和南昌商业银行的高端客户部联系，正在发展这些银行的客户经理为销售员，由他们提供日均存款额为300万元以上的高端客户名单，或直接向客户推荐本项目；场外销售渠道的组织：场外销售渠道的组织：场外销售渠道将由代理公司的客户部会同万科，通过公司的客户资源，与银行、证券、期货、保险、直销、高尔夫、收藏协会、艺术协会、高档车友会、外事办、驻省办、工

23、商联、商会、同乡会（南昌和外地）、行业协会寻找到各门类人员，将其发展为场外销售员。场外销售渠道场外销售渠道类别与组织类别与组织项目项目高社会关注度高社会关注度高端领袖关注高端领袖关注高端羊群效应高端羊群效应资源品牌、企业品牌、项目品牌追随生活价值而来的追捧者（旺场与传播者）与买单客户突破市场的高端形象主思路主思路大众传播渠道大众传播渠道社会型品牌传播策略社会型品牌传播策略精准的客户定位策略精准的客户定位策略高端体验，口碑传播高端体验，口碑传播线下圈层小众推广线下圈层小众推广三、推广【三、推广【3.1 3.1 策略主线】策略主线】3 3月月1 1日日9 9月月1818日日9 9月月1515日日9

24、 9月月2626日日东区高、楼王超高样板开放联排、大宅样板开放西区联排开盘东区超高层开盘线下收筹开始5 5月月1616日日东区联排开盘6 6月月2626日日大宅、双拼开盘3 3月月7 7日日4 4月月1818日日60米绿化带及营销中心 开放9 9月月2525日日1010月月1616东区超高层样板开放 东区高、楼王超高开盘20102010年项目重要节点：年项目重要节点：最优价值的集合体：最优价值的集合体：万科品牌，中国房地产领跑者，全球最大开发商万科产品线，TOP级，大宅+联排+高层豪宅，最高端产品形态城市古来核心，不可复制，最稀缺地段最丰沛集中的城市配套资源青山湖原生环境，最近自然湖居青山湖沿

25、岸最佳正席位置中式国粹，三进十院，中国人最高的居住形态名分：名分：青山湖，诸道之冲，南昌城脉、文脉、风水气脉之核心青山湖，诸道之冲，南昌城脉、文脉、风水气脉之核心公元前201年灌婴筑城于“诸道之冲”，历史上素有“青山湖区是南昌城的鼻祖”。青山湖孕育南昌，具有历史文化所沉淀的正统血脉。位序：位序：位北岸，正席朝南，夫居天下之正。位北岸，正席朝南，夫居天下之正。万科青山湖不仅拥有青山湖资源，更是位于青山湖正北朝南正席席位，位青山湖最正统地段。血统：血统：皇宫九进，青山湖三进，一脉相承的贵族居住血统。皇宫九进，青山湖三进，一脉相承的贵族居住血统。万科青山湖以中国最高居住形态，打造三进、十院附合中国人

26、的排场、礼制。一墙一边界，一院一世界，作为国人，唯中式建筑才是正统。三、推广【三、推广【3.1 3.1 策略主线】策略主线】第一阶段：立势驾凌第一阶段：立势驾凌主题：主题：国之正统，从来青山湖国之正统，从来青山湖策略：以强势排他性的姿态，对市场先进行区隔，以正统排除开现在市场豪宅标杆和未来竞争，建立高屋建瓴的市场位置。并传递青山湖的唯一性，以悬念式建立话题性，引爆市场关注。第二阶段：价值落地第二阶段：价值落地主题主题1 1：自然而然自然而然 青山湖青山湖 主题主题2 2：颠峰已随心颠峰已随心 入境青山湖入境青山湖策略：从青山湖资源优势和项目区位入手，青山湖因为市中心地段+湖居资源+生态环境，早

27、已成为达官贵人的居住之地，已具备稀缺资源这一先决条件，这是即成的事实。只是青山湖片区还没有像深圳香蜜湖、杭州西湖，是人人公认的城市内绝对稀缺资源，我们要将青山湖塑造成南昌最顶尖的住宅片区。第三阶段：产品释放第三阶段：产品释放主题：主题：青山湖正席，国粹级院府青山湖正席，国粹级院府策略：一切都从产品出发，以产品为中心。在项目的现场氛围增强，产品形态也慢慢呈现，市场聚集足够的悬念和关注，以南昌没有的产品形态和全新的生活方式作为引爆点引爆市场，促成高成交。3月7日4月17日60米绿化带及营销中心开放4月18日5月15日东区联排样板开放3月1日起铺垫期：铺垫期：收筹收筹第一阶段：第一阶段：入市、概念落

28、地入市、概念落地第二阶段：第二阶段：价值落地价值落地老客户及老业主意向收筹5月16日东区新联排开盘第三阶段：第三阶段：产品释放产品释放项目首度面市重要节点：项目首度面市重要节点：三、推广【三、推广【3.2 3.2 阶段推广】阶段推广】以品牌维度，结合以品牌维度，结合20102010年世博会万科馆，贯穿整个推广周期年世博会万科馆，贯穿整个推广周期三、推广【三、推广【3.3 3.3 媒体策略】媒体策略】大众做证言大众做证言 常规媒体常规媒体小众做沟通小众做沟通 圈层营销圈层营销媒介辟蹊径媒介辟蹊径 小众媒体小众媒体活动做整合活动做整合 事件营销事件营销线上：建立影响力、关注度、口碑线上：建立影响力

29、、关注度、口碑线下：建立圈层、忠诚度线下：建立圈层、忠诚度展示陈列网络营销情景营销小众媒体大众媒体营销活动广告相互作用的营销相互作用的营销线上线下 通大众往往是社会的主要组成部分，社会口碑的主要传播者，低调和神秘高贵形象对普通大众自然会产生可望而不可及的心理，并争相传播。三、推广【三、推广【3.3 3.3 媒体策略】媒体策略】户外户外 进入机场主要道路两旁视线极佳，第一眼就能看到并且与其他位置相比非常突出的立柱；市区选择最集中繁华路段，并且车流、人流品质相对较高的位置，在广告形式上可以创新表现，不仅达到广告效果，更要能引起话题，树立姿态；报纸报纸 报纸一类的大众媒体，做为有知名度及烧热市场关注

30、度话题性方面有先天优势，采用报纸媒体为主体，以江南都市报、南昌晚报、江西日报为主，选取硬广软文形式，通过系列报道，全面覆盖南昌以至整个江西，使南昌沸腾、关注、议论；电视电视 电视广告以30秒广告、楼宇电视广告以60秒广告，电视广告以形象为主，楼宇电视广告以形象加卖点结合，从广泛传播结合定点传播，太到项目推广及客户累积；杂志杂志 江西楼市，生活365，在业内获取好评，广告形式以硬广软文炒作；网络网络 选取南昌搜房网，开辟专栏进行项目解读、宣传、意见征求等；另外选取沿海网络运营单位，如美亨、老亨、半球等，以“站在沿海看江西”为主题的网络炒作行动；彩信短信彩信短信 配合营销节点定点爆破；现场情景营造

31、现场情景营造 路灯导示旗、精神堡垒、项目外围围墙包装、导示系统，使对本区域不熟悉的客户，能在明确标识下，快速找到本项目；营销中心、示范区、展板、吊旗，使次到访客户通过现场营造的氛围能感知本案特质。2月5日2月28日 3月1日4月17日 4月18日5月15日 5月16日三、推广【三、推广【3.3 3.3 媒体策略】媒体策略】说明：为各媒体重点投放时段，为相对减弱时段，为辅助推广阶段。媒体计划：媒体计划：铺垫期：铺垫期：收筹收筹第一阶段：第一阶段：入市、概念落地入市、概念落地第二阶段：第二阶段：价值落地价值落地第三阶段：第三阶段：产品释放产品释放报纸广告电视广告电台广告DM广告网络广告户外广告根据

32、各阶段主题进行投放，采用软文加硬广形式，全部采用整版及跨版常规投放于江西三套、南昌三套房地产栏目，剪辑影视宣传片15、30秒内容，投放部分央视区域广告本阶段以南昌市场炒作为主本阶段以外场（省外）炒作为主以青山湖美丽93.4为主要投放对象，结合该媒体与青山湖的关系，穿插软性话题性节目全层针对圈层营销投放，应有效结合线下圈层高端活动，以投放邀请函等为主进行项目信息释放三、推广【三、推广【3.4 3.4 活动策略】活动策略】大客户公关活动大客户公关活动针对青山湖项目，通过浙江商会、福建商会的联谊活动，定期与泰豪、电力公司、师大、南大举办宣传活动，在提高项目知名度的同时顺利完成项目的销售。线下圈层营销

33、活动线下圈层营销活动采用小众活动方式，以如：名表、珠宝、名车、收藏、风水等为主题的小众活动，针对特定圈层举办，主题与项目气质贴合。媒体开放日活动媒体开放日活动在会所对外开放前举行媒体开放日，邀请南昌乃至全国的著名媒体参加，通过媒体口碑将项目产品优势全部释放，制造公众影响。目前销售中心开放活动：身处国宅谈国学身处国宅谈国学样板间开放活动：名人：世界看中国名人：世界看中国开盘活动收筹活动活动一：身处国宅谈国学活动一：身处国宅谈国学活动时间：活动时间：3月1日营销中心开放活动地点：活动地点：营销中心活动氛围：活动氛围：传统、文化、格调、品位、高端、尊贵配合媒体：配合媒体：报广、网络、彩信、短信媒体推

34、广：媒体推广：活动前两周通过报广、网络进行预热，活动前两天公布活动信息，活动当天进行网络视频报道，活动后对活动的话题进行深度炒作，把活动形影响最大化。配合物料：配合物料：背景墙、邀请函、海报主要客户：主要客户：邀请花城业主、蓄积客户、银行高端客户参加活动形式概述：活动形式概述：1.邀请易中天共论国学与国宅2.青山湖的历史沿革，3.国宅与青山湖风水4.共同探讨国学精神与项目的中式建筑精髓活动目的：活动目的：项目在独特区位上的优越感，使客户在心理同样感形成优越感，增加对项目的忠诚度，并达到口碑传播效果。三、推广【三、推广【3.4 3.4 活动策略】活动策略】活动二：李连杰活动二：李连杰世界看中国世

35、界看中国活动时间：活动时间：4月18日联排与大宅开放活动地点：活动地点：营销中心活动氛围：活动氛围：国际、文化、格调、品位配合媒体：配合媒体：电视台、报广、网络、彩信、短信媒体推广：媒体推广：活动前三周通过报广、网络、软文对活动炒作引起持续性的关注，活动前两天公布活动信息，活动专访与电视台联合进行报道，活动后对活动的话题进行深度炒作，把活动形影响最大化。配合物料：配合物料：背景墙、邀请函、海报主要客户：主要客户：邀请收筹客户、蓄积客户、江西企业联合会、银行高端客户参加活动形式概述：活动形式概述：活动第一阶段品鉴青山湖活动第二阶段李连杰专访活动第三阶段慈善晚宴活动目的：活动目的：李连杰不仅提升了

36、中国功夫在世界上的影响力，更使中国文化进一步走向世界。好莱坞摸爬滚打十余年，不仅受到国人的敬仰，更受到世界的尊重。常常一身立领服饰的李连杰除了出现在荧幕外，其“1基金”更是吸引了众多富贵人群的目光。三、推广【三、推广【3.4 3.4 活动策略】活动策略】三、推广【三、推广【3.4 3.4 活动策略】活动策略】活动三：鉴宝南昌，收藏中国活动三：鉴宝南昌，收藏中国活动时间：活动时间：5月14日活动地点：活动地点：营销中心活动氛围：活动氛围：神秘、文化、格调、尊贵配合媒体：配合媒体：报广、网络、彩信、短信媒体推广：媒体推广：活动前两周通过报广、网络进行预热，活动前两天公布活动信息，活动当天进行网络视

37、频报道，活动后对活动的话题进行深度炒作，把活动形影响最大化。配合物料：配合物料：背景墙、邀请函、海报主要客户：主要客户：邀请收筹客户、诚意客户、蓄积客户、银行高端客户参加活动形式概述：活动形式概述：1、马未都鉴识南昌青山湖2、中国人的收藏情结3、中式建筑与中国人活动目的：活动目的：抓住目标客户的爱好，同时也契合项目中式产品气质，制造话题性。立势驾凌立势驾凌（3 3月月7 7日日33月月2020日）日）产品释放产品释放4 4月月195195月月1616日日价值落地价值落地3 3月月2121日日44月月1818日日户外、系列报广、电视、杂志、机场、软文、网络、彩信、短信、嫁接媒体户外、报纸、杂志、

38、机场、软文炒作、网络、现场营造、嫁接媒体建立市场高度，积累客源高成交营销营销思路思路项目市场立势，强势排他区隔竞争对手，建立高端形象产品实际价值引爆客户心理悬念，点燃客户购买热情通过项目地段、资源、湖居正席突出市场唯一性，建立南昌顶级豪宅形象马未都鉴宝南昌，收藏中国易中天身处国宅谈国学李连杰世界看中国客户转成交最大化工程工程节点节点60米绿化带及营销中心开放东区联排及大宅样板间开放东区联排开盘阶段阶段目标目标核心核心诉求诉求媒体媒体策略策略品牌+青山湖城市中心+湖居+正席+顶级居住区全新居住方式+顶级形态产品营销营销活动活动户外、系列报广、电视、杂志、机场、软文、网络、彩信、短信、嫁接媒体三、

39、推广【三、推广【3.5 3.5 策略分期表】策略分期表】n9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,2022n10、雨中黄叶树，灯下白头人。20:55:0120:55:0120:557/31/2022 8:55:01 PMn11、以我独沈久，愧君相见频。22.7.3120:55:0120:55Jul-2231-Jul-22n12、故人江海别，几度隔山川。20:55:0120:55:0120:55Sunday,July 31,2022n13、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.3122.7.3120:55:0120:55:01July 31,2022n1

40、4、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月31日星期日下午8时55分1秒20:55:0122.7.31n15、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月下午8时55分22.7.3120:55July 31,2022n16、行动出成果，工作出财富。2022年7月31日星期日20时55分1秒20:55:0131 July 2022n17、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午8时55分1秒下午8时55分20:55:0122.7.31n9、没有失败，只有暂时停止成功！。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,2022n10、很多事情努力了未必有结

41、果，但是不努力却什么改变也没有。20:55:0120:55:0120:557/31/2022 8:55:01 PMn11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.3120:55:0120:55Jul-2231-Jul-22n12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。20:55:0120:55:0120:55Sunday,July 31,2022n13、不知香积寺，数里入云峰。22.7.3122.7.3120:55:0120:55:01July 31,2022n14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月31日星期日下午8时55分1秒20:55:

42、0122.7.31n15、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月下午8时55分22.7.3120:55July 31,2022n16、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月31日星期日20时55分1秒20:55:0131 July 2022n17、空山新雨后，天气晚来秋。下午8时55分1秒下午8时55分20:55:0122.7.31n9、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,2022n10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。20:55:0120:55:0120:557/31/2022 8:55:01 PMn11、越是没有本领的就越加自命不

43、凡。22.7.3120:55:0120:55Jul-2231-Jul-22n12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:55:0120:55:0120:55Sunday,July 31,2022n13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.7.3122.7.3120:55:0120:55:01July 31,2022n14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月31日星期日下午8时55分1秒20:55:0122.7.31n15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月下午8时55分22.7.3120:55July 31,2022n16、业余生活要有意

44、义，不要越轨。2022年7月31日星期日20时55分1秒20:55:0131 July 2022n17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时55分1秒下午8时55分20:55:0122.7.31MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉