养老地产市场调研报告

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1、2014年养老地产现状目录目录5 1 养老市场政策解读 2 养老市场产品变化1.养老市场政策解读人口土地资金简政放权养老机构审批办法社会背景世界人口趋于老龄化n 进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%n 深度老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的14%n 超级老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的20%资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望中国跑步进入深度老龄化社会社会背景社会背景中国老龄化呈大趋势中国老龄化呈大趋势资料来源：中国1-6次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据n 2000年第五次人口普查，65岁以上人口88

2、11万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口总数的10.2%。中国2000年已经步入老龄化社会。老年人口结构比率表n2010年6579岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%；n拟说明养老公寓和机构养老的未来发展趋势。年中国老年人口急剧增长 加快养老产业的实施社会背景社会背景北京人口老龄化严重北京人口老龄化严重 北京统计局公布数值2012年北京老龄产业研究报告 2013年北京常住人口2114.5万人，65岁以上人口194.5万人，占常住总人口9.2%2015年65岁以上人口315.8万人，占常住总人口的14.1%2010年第六次人口

3、普查：北京常住人口1961.2万人65岁以上人口170.89万人，占常住总人口8.7%进入老龄化深度老龄化超度老龄化2030年65岁以上人口500万人，占常住总人口的21.7%社会背景社会背景养老床位建设纳入政府绩效考评养老床位建设纳入政府绩效考评截至2013年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达81491张。相当于每千人24张床位目标要求：2015年底前，北京市养老机构床位数应达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。“十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55

4、万元的标准上缴统筹建设资金。政策背景政策背景老年人权益保障法民政局关于养老机构设立许可的通知养老服务设施规划设计技术要点中国社科院发布中国老龄事业发展报告蓝皮书政策背景政策背景土地市场的变化土地市场的变化北京养老设施用地纳入土地规划政策背景政策背景土地市场的变化土地市场的变化事件：2013年2月4日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以楼面地价888.5元/平米成功中标北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块一宗包含养老功能的居住用地意义：打破了养老用地多年“难产”的局面与住宅用地同推，可以说是

5、土地市场破冰之举这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举养老综合用地实行“招、拍、挂”就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。政策背景政策背景鼓励集体土地从事养老产业鼓励集体土地从事养老产业农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为

6、养老基地，收益供老年人养老。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。中华人民共和国老年人权益保障法【20130701】2014年两会期间提出n 农用地承包入股，将推动土地向家庭农场、农业企业等新型主体流转。中央一号文件发布，实现农村土地三权分离。n 集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同价同权，实现产业升级。n 宅基地，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，继续试点将闲置农民住房

7、通过集体经济组织盘活利用，发展符合乡村功能定位的乡村旅游、养老等产业。政策背景政策背景建立养老产业服务体系建立养老产业服务体系社会养老服务体系建设十二五规划 建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。北京养老服务体系格局为“9064”居家养老 对身体状况较好、生活基本能自理的老年

8、人；以上门服务为主要形式提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人；提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务社区养老 重点建设老年人日间照料中心、托老所（日、全）、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施；鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。机构养老 以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能；养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构；老年养护

9、机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务；重点实现以下功能：生活照料、康复护理、紧急救援政策背景“9073”养老服务体系功能定位居家养老 支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造。扶持居家服务机构发展，进一步开发和完善服务内容和项目，为老年人居家养老提供便利服务；新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。社区养老 社区养老服务是居家养老服务的重要支撑；具有社区日间照料和居家养老支持两类功能；主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。机构养老 重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；在国

10、家和省级层面，建设若干具有实训功能的养老服务设施。政策背景“9073”养老服务体系建设任务与方式 养老配套 适老设计 需用社区提供上门服务居家养老 托老所（日托型）老年活动中心 承载居家有临时照料需求老人社区养老 托老所（全托型）公共服务福利院 民营敬老院 健康护理中心 养老公寓（高端、私立）机构养老政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式 三亚清平乐 北京太阳城 北京东方太阳城 生活居住区居家养老 温都水城金手杖（全托型托老所）社区内建日托老所（截止2013.3拥有4397所）社区养老 爱暮家（中低档民营）福夀敬老院（低档公办）恭和苑敬老院

11、（高档）机构养老政策背景政策背景社区养老见落实社区养老见落实n80岁以上老人，政府每月以服务券的形式补贴300元/月,多用于 老人就餐.n北京社区养老服务试点在朝阳展开：以“一卡通”的形式为老人 提供上门服务。政府每年拨款两次,每半年支付一次1200元。老人 持卡消费,费用由社区指定的服务公司(爱侬家政)统一与政府结算。老年优待、福利将“一卡通”政策背景政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法关于加快本市养老机构建设的实施办法【20131031】建设方式新建养老机构的建筑面积、用地面积、基本配建内容、配建规模及要求应符合国家标准及本市地方标准规定，并应纳入相关规划。鼓励民营资本介入养老市场基

12、本原则政府主导，社会主体，集约高效利用土地社会资本愿意投资建设养老机构的，优先支持其建设在社会资本建设的养老机构不足以满足老年人入住需求时，由政府补充投资建设供地方式 社会资本投资建设的养老机构属于营利性或非营利性，由民政部门会同国土、工商等部门共同认定。政策背景政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法关于加快本市养老机构建设的实施办法运营补贴社会资本新建、扩建养老机构时，每张床位的市级补助标准由原来8000元至16000元提高到2万元至2.5万元提高对社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴标准。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。v接收

13、生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月；v接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。建设补贴资金方面给予大力支持政策背景政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法关于加快本市养老机构建设的实施办法税费优惠社会资本投资建设的非营利性养老机构运营期间，符合条件的可享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税收优惠政策。非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费。社会资本投资建设的养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托

14、老所，运营期间享受同等政策。运营优惠资金方面给予大力支持政策背景政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法关于加快本市养老机构建设的实施办法开展相关政策试点工作，支持引导社会资本投资建设营利性养老机构，积极探索给予其基本建设补贴、运营补贴等相关政策。社会资本投资建设的营利性养老机构运营期间免征营业税；减半征收有关行政事业性收费。社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策；享受综合责任保险财政补贴政策。资金方面给予大力支持政策背景政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法关于加快本市养老机构建设的实施办法医疗服务要跟上对于养老机

15、构内设的医疗机构，符合职工(城镇居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入医疗保险定点范围；鼓励养老机构与就近医疗保险定点医疗机构签订合作协议，由就近医疗保险定点医疗机构为养老机构提供对口医疗服务。政策背景政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点北京市养老服务设施规划设计技术要点 规划选址v 根据发展需要可将村镇集体建设用地进行适当调整，用于养老服务设施的建设。床位设置规模v 独立占地的养老院一般要设置300至500张床，最小不宜低于100张。床均用地面积v一般为20-40/床，在非集中建设区床均面积可适当提高，但不应超过60/床。床均建筑面积v一般为35-45/床，特

16、殊设施的床均建筑面积可适当放宽。容积率v一般为1.2-2.0，v最高不应超过2.5。室外场地v除老年养护院外，需设置老年人休闲、健身、娱乐等活动的室外活动场地。v室外活动场地人均面积不低于1.20。交通要求v主要出入口不应直接开向城市主干道。日照要求v老年人居住用房和主要活动用房日照标准应不低于居住建筑日照标准。建筑设计要求适老化设计政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点建筑设计要求无障碍设计建筑出入口内外应留有不小于 1.50m1.50m的轮椅回旋面积。走廊净宽不应小于1.80m。通过式走廊两侧墙面0.90m和0.65m高处应设40-50mm的圆杆横向扶手。二层（含二层）以上养老服务设施

17、建筑应设无障碍电梯，且至少有1台能兼作医用电梯。建筑的地面应采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。老年人居室的自用卫生间出入口净宽不应小于0.80m。应采用外开门或平开门，并设置透光的观察窗及由外部可开启的门扇。浴盆和便器旁应安装扶手，淋浴位置应在一侧墙面安装扶手。政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点建筑设计要求 设备系统设计其他设计要求超过300床的每层均应设置护理站，并应设置建筑设备设施控制系统、紧急呼叫系统和电视监控系统，视线应覆盖所有老年人公共活动区域。监控系统v应根据功能需求设置相应的护理智能化系统。电视监控系统应设置在公共部位。呼叫装置v公共空间、居室及卫生间应设紧急呼叫装置

18、。水电计量v应按老年人居室设置分室电计量和水计量系统。照明开关v老年人居室主要照明系统应能实现在床头、居室入口等地多地控制。v宽板翘板开关，安装高度宜距地面 1.10m。应做标识设计，标识应色彩鲜明、字体醒目、图案清晰。政策背景昌平区养老机构审批办法取得民政部门关于筹建养老机构的批复到发改委立项到规划、土地、环保等部门办理相关手续到建委和消防部门办理相关手续到卫生部门办理 相关手续法人代表的注册登记到民政部门办理北京市养老服务机构执业许可证营利性养老服务机构在取得北京市养老服务机构执业许可证后，按照有关规定到工商部门办理注册登记手续。非营利性养老服务机构按照有关规定到区民政局社团登记科办理注册

19、登记手续。政策背景政策背景养老机构建设补贴申请流程养老机构建设补贴申请流程必须符合下述条件建筑：符合北京市养老服务设施规划设计技术要点规定，工程质量和消防安全验收合格。建设硬指标：“十二五”期间，在新审批建设的养老机构和政府投资建设的养老机构中，80%以上的养老床位应具有护养功能。向民政局书面申报社会办养老机构建设补贴 区县民政局进行实地调查填写调查表区县民政和财政部门将组织评审委员会进行评审公示报市级审定养老机构建设补贴申报流程建设养护功能床位：2.5万/张x160张=400万建设普通功能床位：2万/张x40张=80万配套功能建设1比1：480万建设资金补贴合计：960万（元）年运营补贴：3

20、00元/月/床x12个月x200床=72万元机构养老院以200张床为例估算建设补贴养老市场政策解读综述北京老龄化突出，政府高度重视，持续出台土地和资金层面的相关政策，为养老地产提供了前所未有的支持。未来养老地产发展空间巨大，奤夿屯新村前景一片光明。2014年两会期间提出：集体经营性建设用地，实现产业升级，宅基地发展乡村旅游和养老产业，农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。奤夿屯新村可合理合法介入养老产业的建设、经营。“十二五”规划要求：养老产业应建立以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系。奤夿屯新村可以用“9064”的总体目标指导4

21、600亩村域的规划建设。目前，首要须利用养老机构打开困局。凡养老项目需向地方民政局申报筹办，到发改委立项，方可减免建设和经营等税费，经验收合格才能取得相应的建设和运营补贴。因此，先立项，报规划，保证可持续发展。寻找适合的盈利模式介入实现多方共赢2.养老市场产品变化13个市调样本以开业时间为序产品DNA市调样本市调样本1 太申祥和敬老院太申祥和敬老院（2002年正式开业）n区域位置：昌平辛庄桥西北n房屋类别：公寓、合院n机构性质：民办（已取得民政局许可证）n规模：1000张床n入住率：100%（全自理老人）n蓄客：120余人n经营模式：会员制（红嬉卡、青木卡、金福卡），押金80万120万元，免费

22、入住n其他费用：成本餐￥12元/人/天n房间格局：约25平米公寓单间，约30平米合院中一房n特色：占地150亩，古典园林和七进院王府建筑群中医药文化旅游示范基地（医保）为侨服务定点单位转型成综合养生养老度假型产品n服务机构：北京汇晨养老机构管理有限公司n土地性质：北七家项目为划拔用地（已取得民政局许可证）n规模与规划：一期占地147亩，712床位，规划用地813亩，总建筑面积约30万平米，后期规划建设没有时间表。n连锁经营地点：昌平北七家沙各庄（公办民营）、朝阳北苑路（公办民营）、朝阳望京东园（民营）n入住率：100%（排队300余人）经营模式：租赁制押金5万元n管理费：￥4750￥6980元

23、，趸交一年费用可享92折n标准间、小套间、标准套间、大套间四种户型，分别为48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（开业初期48.6平米和80.5平米性价比高，出租率高）。特色：全南户型，满足老人采光需求温泉疗养、地板采暖汇晨老年公寓成为市民政建设资金支持的三个项目之一北苑与望京均为医养结合，接收 半自理及不能自理老人市调样本市调样本2 北京汇晨老年公寓北京汇晨老年公寓（2007年开业）北七家北苑路望京东园市调样本2 北京汇晨老年公寓（北七家项目)项目一期项目二期（待建）市调样本2 北京汇晨老年公寓（北苑项目）n建筑面积：7100平米n户型面积：2335平米，共计65间，120张床

24、位；n顶层为屋顶花园供老人沐浴阳光n首层为门诊（北京市二甲隆福医院进驻）已对外营业，4层为住院处n全部为半自理和非自理老人n经营模式：租赁制押金5万元n费用：床位费2600元/月，服务费2400元/月，合计5000元/月n另加25元/天餐费；n入住率：2013年1月1日开业，入住率50%以上市调样本2 北京汇晨老年公寓（望京项目）n经营模式：租赁制押金5万元n建筑面积：8000平米n户型面积：1740平米不等，105个房间248张床位n收费：17平米，2000元床位费，37平米5200元床位费。护理费10003000元/月n入住费：15%n全楼出入、空间转换、电梯上下 均实行门禁刷卡n提供独立

25、洗浴空间和服务n首层为门诊（暂不对外营业），四层为住院处市调样本2 北京汇晨老年公寓（望京项目）n投资商：十三陵温馨老年公寓（民营企业）n区域位置：十三陵神路景点东400米n规模：总占地面积15万平米，建筑面积16万平米n进度：一期已竣工入住（100%），二期融资阶段n土地性质：集体土地（已取得民政局许可证）n营销模式：租赁制，会员制双轨执行。n租金制：预付4600元押金，为老人特殊需求费用，如叫救护车等 根据房间大小，每月付费￥1900￥4500元，可月付n趸交押金：40万起，每月房租可免。n其他费用：煤水电餐自付。n特色：古建风格，远山青黛，景色优美相对而言价格低，消费压力小软性服务周全，

26、关注老人业余生活n缺陷：居住条件简陋，除电视机外大部分 生活设备需要自行解决市调样本市调样本3 十三陵温馨老年公寓十三陵温馨老年公寓（2007年开业）n投资商：广东大顶矿业股份有限公司和深圳市联康投资公司 n区域位置：北五环外，环铁绿化带内n机构性质：民办（已取得民政局许可证）n土地性质：50年工业n房屋类别：现房，5层全阳面板楼 n规模：庄园占地面积38万平方米，敬老院建筑面积10万平方米n长者公寓入住率4%n经营模式：租赁制n长者公寓押金：3万元应急保证金 单间（34平米）：5700元/人/月含餐 双人间（34平米）：4200元/人/月含餐 套间（52平米）：9400元/两人含餐n居家式公

27、寓押金:350万元/套（156平方 米），物业费2.5元/平米n村落式别墅押金：1500万元/栋（580平方米），物业费3.5元/平米n特色：湖景营造区内宁静优雅的环境酒店式养生养老庄园（赛特物 业）月梨中医医院市调样本市调样本4 将府庄园敬老院将府庄园敬老院（2010年开业）市调样本4 将府庄园敬老院老年大学活动中心月梨中医医院社区活动中心n开发商：燕达集团n区域位置：北京东燕郊经济技术开发区思菩兰路西侧燕达国际健康城内n土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）n规模：总建筑面积64万平米，规划设置床位12000张，已开放床位2300张（入住率8.7%）n房屋类别：现房n经营模式：租赁

28、制n押金：自理：2万/人；非自理：3万/人n房费：一居：4480元/月（66平米）二居：7000元/月（86平米）三居：10080元/月（123平米）n特色：人文环境准三甲医院依托温泉入户n缺陷：位置远价格高市调样本市调样本5 燕达金色年华健康养护中心燕达金色年华健康养护中心（2010年开业）市调样本5 燕达金色年华健康养护中心燕达迎宾酒店n开发商：上海亲和源股份有限公司n地址：上海市南汇区康桥镇秀沿路299弄n土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）n中国首家老年会员制社区n占地面积8.33万，建筑面积10万n总 户 数：838户（约1600人）n特色：为老人作出“终身养老”服务承诺可

29、继承可转让市调样本市调样本6 上海亲和源上海亲和源（2010年开业）市调样本市调样本6 上海亲和源上海亲和源备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。红色部分价格为最新上调价格。卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准备注A卡永久（可继承、可转让）大套（108）75万（2009）98万（2013.5）118万（2014.3）6.98万7.38万1、可指定符合条件老人入住；2、入会时一次性支付会费。中套（70）3.98万小套（58）2.98万B卡终身（15年内可退）大套（108）88万2.38万(2009)3.5万(2013)4.2万(2014)1、未住满15年，按年限退还；2、住满

30、15年后，只需继续缴纳年 费；3、不可继承、不可转让；4、入会时一次性支付会费。中套（70）55万60万小套（58）45万经营模式：会员制n开发商：北京宏福集团n区域位置：国家4A级景区温都水城内n土地性质：集体用地（尚未取得民政许可证，已申请民政补贴）n建筑面积：143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米n规模：1495套（5栋塔楼），最多可容纳近3000人n入住率30%约500人左右n经营模式：会员制n会费：趸交押金60万140万不等n另行收取服务费、杂费、餐费等（详见后附表格）n测算单价将近20000/平米 n房间精装n主力户型：以50-70平米

31、小户型为主n特色：温泉入室三甲医院可继承可转让市调样本市调样本7 温都水城国际养生公寓温都水城国际养生公寓（2011年开业）市调样本市调样本7 温都水城国际养生公寓温都水城国际养生公寓经营模式：会员制会费：趸交押金60万140万不等（依房间大小和签约年限收取会费）具体情况：入会年龄入会30（20+10）年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女50周岁男60周岁A户型约53平米10090400元人月700元2人月B户型约63平米120110C户型约72平米140130入会年龄入会15年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女65周岁男65周岁A户型约53平米65万(3610元月)6

32、0万（3330元月）400元人月700元2人月B户型约63平米75万（4160元月）70万（3880元月）C户型约72平米85万（4720元月）80万（4440元月）市调样本市调样本7 温都水城国际养生公寓温都水城国际养生公寓项目收费明细备注餐费25元天（三餐）750元月按用餐实际消费刷卡取暖费19元平米（按房间面积实际收取）每年11月15日-次年3月15日送暖水电费冷水、热水按市政价收取、温泉水12元吨床上用品600元（双人床）800元（2张单人床）可自带有线电视初装费360元有线电视收视费18元月停车位费380元月 4560元年一卡通20元（押金）n 其他收费明细：n 温度水城养老公寓水城

33、金手杖获得运营补贴。n开发商：九华山庄集团股份有限公司n区域位置：九华山庄内n产权性质：40年商业用地（尚未取得民政局许可证）n规模：5栋精装修高端养生公馆，分三期推向市场n进展：一期约800套高档公寓，2014年入住经营模式：会员制n费用：房间押金从30万150万元不等，签约30年，每年租金1万元，n前期费用计算：30年x1万元+押金，n租期满或可优先签约，但价格会有调整，不续签合同，押金不计息退还n特色：九华温泉疗养中心，温泉入室九华体检中心医疗直通定点医院（王府井医院）可继承可转让期满押金可退还市调样本市调样本8 九华国际养生公馆九华国际养生公馆（2012年开业）15号公馆5号公馆5号公

34、馆：电梯板楼n规模：300套n出租率：95%以上n75平米：押金120万元n约120平米：押金180万元n水电另算，温泉水费￥8元/吨，物业管理费2元/平米/月市调样本市调样本8 九华国际养生公馆九华国际养生公馆n15号公馆：回型建筑n规模：500套n出租率：25%左右n38平米阴面：押金30万元n48平米阳面：押金60万元n水 电 费 另 算，温 泉 水 费￥12/吨，物业管理费￥3600元/年n地下有两层老年配套设施，满足老人日常健身、娱乐n开发商：恭和苑养老机构管理有限公司，n乐成老年事业投资公司的全资子公司n性质：营利性养老机构（已取得民政局许可证）n地 址：北京朝阳区百子湾南二路92

35、号n价值主张：医养结合n占地面积：13000平米n规模：两栋楼内设269套居住单元，共439张床（入住率70%）n经营模式：租赁制（押金5万/人）n 房费：u双拼开间：2人住 15600元/月（47.46平米）u 小开间：1人住：9800元/月（29.46）u 大开间：1人住：12800元/月（39.65）u 标准间：22400元/月（53.9平米）u 套 房：26800元/月（79.99平米）尚未开放n特色：市中心，交通便利高档装饰，配套设施精致首个注册为营利性养老机构，并获 得建设和运营补贴市调样本市调样本9 北京双井恭和苑北京双井恭和苑（2012年10月开业）市调样本9 北京双井恭和苑n

36、餐饮：突出养生理念，茶点加餐体现老人身心需求n获得发改委批复的建设资金n由于位处市中心，目前没有提供医疗诊所，但120急救中心专设急救站n投资商：保利安平和熹会n地址：北京海淀区西北旺保利西山林语小区n产权人：保利地产n土地性质：商业40年（已取得民政局许可证）n总建筑面积：约2.2万平米n规模：内设200套居住单元，入住率90%n经营模式：租赁制n会员费520万元n月费：u自理收费区间：34008900元u非自理收费区间：42009700元n另有一次性安置费1000元/人n医疗准备金20000元/人n特色：医养结合（私立医院）与西山语林项目比邻，减少老人孤独感市调样本市调样本10 保利安平保

37、利安平和熹会和熹会（2012年11月开业）市调样本10 保利安平和熹会n每层设有医护站n健身房、书画室等配套设施齐备n室内设备非常人性化，如大按键电 话市调样本市调样本10 保利安平保利安平和熹会和熹会经营模式：租赁制1.自理型菜单式收费表房型房间朝向床位费（元/月）餐费（元/人/月）综合服务费（元/人/月）最低费用合计原价5万会费10万会费20万会费7.5折6折5折南向（X01-X17）、西双人标间向（X25、X27）50003750300025009005003900双人标间南向（X19-X23）46003450276023009005003700双人标间东北（X36、X38、X39、X6

38、8、X70）44003300264022009005003600双人标间东、西、北向40003000240020009005003400VIP套房 1500011250900075009005008900其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；市调样本市调样本10 保利安平保利安平和熹会和熹会2.非自理型房型房间朝向床位费（元/月）餐费 元/人/月综合服务费元/人/月最低费用合计原价5万会员费10万会员费20万会员费7.5折6折5折双人标间南向（X01-X17）、西

39、向（X25、X27）50003750300025009001300-38004700双人标间南向（X19-X23）46003450276023009001300-38004500双人标间东北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009001300-38004400双人标间东、西、北向40003000240020009001300-38004200加护间 30002250180015009002800-38005200VIP套房 1500011250900075009001300-38009700其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000

40、元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；n开发商：天津滨海发展投资控股有限公司 国有独资企业n区域位置：天津宝坻区平宝公路与京哈高速交口北一公里处n规模与规划：总占地面积约1490亩，总建筑面积70万平米，可容纳10000人居住n轮转式养老公寓总建面24.5万平米，总套数2277套，一期511户于2013年6月底入住n经营模式：会员制，n会籍费+年费形式，依房间的大小会籍 费从50万120万不等，年费3万/人，3.5万/2人n会员卡种类：围绕价格成多样性，自助型公寓有云杉卡、吉杉卡、轮转式公寓有福杉卡*筑福、福杉卡*纳福n特色：生态

41、农业轮转式公寓（内蒙呼和浩特、吉林珲春、广西钦州、天津静海、武清）市调样本市调样本11 天津云杉镇天津云杉镇（2013年6月开业）市调样本11 天津云杉镇n土地性质复杂：1、育种区：农耕地2、轮转式养老公寓：集体建设用地3、居家养式老公寓：50年商住两用地4、自助式养老公寓：70年住宅用地5、培训教育区：50年教育用地n 配套设施齐全n开发商：泰康人寿保险股份有限公司旗下泰康之家瑞城置业公司n区域位置：昌平新城，南丰路与白浮泉路交叉口n用地性质：国有用地 金融保险用地（尚未取得民政局许可证）n产品性质：金融与地产相结n规模：3000套n已预售：1600套左右（首批600余户）n工期进程：201

42、2年开始动工，2015年第一批客户入住，2018年预计全部完成。n经营模式：保险预定制（A、B两种）、会员制n保险预定制（200万元）n会员入门费：依房间大小，从65万元235万元不等n押金既定前提下服务费根据房间大小不等：￥1260019200/间/月n特色：寄宿幼儿园内部环境高端设施设备人性化保险、养老双受益市调样本市调样本12 泰康之家泰康之家 燕园燕园（预计2015年开始运营）市调样本12 泰康之家 燕园专业护理单元临终关怀单元康复医院协助生活单元记忆障碍单元 会所独立生活单元市调样本市调样本12 泰康之家泰康之家 燕园燕园市调样本12 泰康之家 燕园市调样本市调样本12 泰康之家泰康

43、之家 燕园燕园配套设施：记忆回廊、寄宿幼儿园等计划设立宗教信仰区，有佛堂、基督教堂等，现为模拟展示社区活动丰富多彩，包括定期户外旅游医疗：社区内提供康复为主的2甲医院，与协和医院、安贞医院、王府医院等大型医疗机构磋商，拟建就诊绿色通道就餐：点餐，无统一餐标。市调样本12 泰康之家 燕园n开 发 商：香河恒康房地产开发有限公司n投资商：世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合 n区位：香河京哈（京沈）高速香河东出口右转即达n建筑类别：项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，全力营造英伦风情住区。涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。n经营模式：销售+会员制n商

44、品房售价：7300-13000/平米n养老产品是会员制，价格未定n特色：全龄化、全配套、自循环 国家爱晚工程项目市调样本市调样本13 爱晚大爱城爱晚大爱城（开业时间未定）市调样本市调样本13 爱晚大爱城爱晚大爱城政策支持：民政部提出的“国家爱晚工程”项目关于养老产品：总建面近4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400套居住单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择，专业养老运营机构可为老人提供专业的养老居所与全面贴心的服务。产权：70年产权开盘时间：2014年4月社区配套：大型医院、养老设施、养生会所、体育中心、文化教育、生态农场、休闲公园、缤纷商业、高端酒店 养生会所养老

45、公寓市调样本的综合情况市调样本的综合情况 养老产品不再受土地制约养老产品不再受土地制约序号项目名称土地性质1爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园、燕达工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地市调样本的综合情况一览表市调样本的综合情况一览表 1序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保目前情况1太申祥和2002年有中端1000张会员制=押金+餐费年签有有蓄客120人2十三陵老年公寓2007年有低端500张租赁制=押金+餐费+杂费房租+餐费

46、+杂费年签无无入住95%3汇晨老年公寓2007年有中端712张租赁制=押金+房费+餐费+护理费年签有有蓄客340人4将府庄园敬老院2010年有中高1200张租赁制=押金+房费+服务管理费年签无无入住4%5上海亲和源2010年有中端838户会员制=押金+餐费+年服务管理费可继承可转让有入住95%6燕达国际2010年有高端2300张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签有有入住8.7%7温都水城2011.8无中端1500户会员制=押金+餐费+服务管理费30年有有入住率30%市调样本的综合情况一览表市调样本的综合情况一览表 2序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医

47、疗医保目前情况8恭和苑2012.10有高端439张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签无无入住率70%9和熹会2012.11有中端200套租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费年签有无入住率90%10九华山庄2012.6无中端约800套会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费20年有是未开11云杉镇2013.6无中端511套会员制=年费+杂费可转让可继承无无8%12爱晚大爱城2014年代考中高代考拟会员制、代考代考代考代考未开13泰康之家燕园2015年代考高端未开保险预售押金+月费（房费+餐费）年签暂无暂无未开养老市场产品变化养老市场产品变化综述综述1.养老产品不再受土地制约。国有土地也好，集体土

48、地也罢，只要有民政支持，均可获社会认可和政策补贴，但政策落地性有待考证。2.养老产业逐渐由福利型向市场化转型，从而形成非营利的福利型养老院及营利型的养老机构，打破了传统观念上“重保障轻商业的格局”3.政策放宽，纷纷给予企业民政支持。前期建设符合养老规划设计的项目，纷纷申请民政支持，以博取政策、资金的维系。4.营销模式仍处于不断摸索阶段，会员制与租赁制并存。换言之，销售向持有过度，以符合政策导向，换取后续的可持续发展。5.硬件规范化，适老化设计日趋完善。如室内外紧急呼叫系统的建立，走廊1.5米宽，担架电梯设置、活动区功能设置品质精良，不能开设幼儿园，也会特设儿童娱乐区等，以适应老年人心理、生理的

49、全面需求。6.软性服务更加关注老人的养生、健康、精神生活。“医养结合”新模式逐步渗透到各养老项目，老年文化建设丰富多彩，餐饮突出养生理念等。7.打造项目特色。即每个项目都有自己的DNA，以支撑自己的经营。会员制（可继承、可转让）险金+租金v如泰康之家*燕园：200万元 8.经营模式：会员制和租赁制会费+服务管理费v温都水城（可转让可继承、期满押金可退）v九华山庄（可转让可继承、期满押金可退）v上海亲和源（A卡可转让、可继承；B卡可退）v云杉镇（可转让可继承）v太申祥和（可退，但不可转让、继承）租赁制（持有）低押金+高额服务费v燕达：23万元v和熹会：520万元v将府庄园：3万元v恭和苑：5万元

50、v汇晨养老公寓：5万元养老市场产品变化综述THANKS谢谢 谢谢22.7.3018:02:2718:0218:0222.7.3022.7.3018:0218:0218:02:2722.7.3022.7.3018:02:272022年7月30日星期六18时02分27秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.3022.7.30Saturday,July 30,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。18:02:2718:02:2718:027/30/2022 6:02:27 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.7.3018:02:2718:02Jul-2230-Jul-2212、故人江海别，几度隔

51、山川。18:02:2718:02:2718:02Saturday,July 30,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.3022.7.3018:02:2718:02:27July 30,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月30日星期六下午6时2分27秒18:02:2722.7.3015、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月下午6时2分22.7.3018:02July 30,202216、行动出成果，工作出财富。2022年7月30日星期六18时02分27秒18:02:2730 July 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线

52、向前。下午6时2分27秒下午6时2分18:02:2722.7.309、没有失败，只有暂时停止成功！。22.7.3022.7.30Saturday,July 30,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。18:02:2718:02:2718:027/30/2022 6:02:27 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.3018:02:2718:02Jul-2230-Jul-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。18:02:2718:02:2718:02Saturday,July 30,202213、不知香积寺，数里入云峰。

53、22.7.3022.7.3018:02:2718:02:27July 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月30日星期六下午6时2分27秒18:02:2722.7.3015、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月下午6时2分22.7.3018:02July 30,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月30日星期六18时02分27秒18:02:2730 July 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午6时2分27秒下午6时2分18:02:2722.7.309、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.3022.7.30Saturday

54、,July 30,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。18:02:2718:02:2718:027/30/2022 6:02:27 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.7.3018:02:2718:02Jul-2230-Jul-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:02:2718:02:2718:02Saturday,July 30,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.7.3022.7.3018:02:2718:02:27July 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月30日星期六下午

55、6时2分27秒18:02:2722.7.3015、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月下午6时2分22.7.3018:02July 30,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年7月30日星期六18时02分27秒18:02:2730 July 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午6时2分27秒下午6时2分18:02:2722.7.30MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉