石家庄某森林别墅项目策划方案

《石家庄某森林别墅项目策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《石家庄某森林别墅项目策划方案（30页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、京南森林公园项目建议书卓达文化产业集团六公司 二零零五年十月二十六日目录第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.2项目编制依据1.3项目编制原则1.4本项目研究范围1.5项目概况1.6推荐方案及主要经济技术指标 第二章 项目提出的背景及建设的必要性2.1项目提出的背景2.2项目建设的必要性2.3结论第三章 市场预测与建设规模3.1基础调查3.2建设条件调查3.3建设环境调查3.4建设规模第四章 项目建设场址与建设条件4.1建设场址4.2建设条件第五章 项目规划建设方案5.1规划原则5.2总平面布置5.3工程设计方案第六章 环境保护、消防与节能6.1环境保护6.2 消防6.3节能第七章 基础设施

2、、物业管理与服务7.1物业管理内容7.2物业管理目标第八章 项目实施计划第九章 投资估算、资金筹措与使用计划9.1投资估算9.2资金筹措及使用计划第十章 经济效益分析11.1基本数据11.2指标计算与评价11.3评价结论第一章 总论1.1项目名称及承办单位项目名称：卓达京南森林公园承办单位：卓达集团法定地址：河北省石家庄市翟营南大街389号法人代表：杨卓舒职 务：董事长概 况：创建于1993年7月的卓达集团，已经发展成为以房地产业为龙头，业务涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等跨行业、跨地区、净资产达60亿元的大型民营企业集团。卓达集团目前拥有卓达星辰集团、卓达太阳城集团、卓

3、达服装产业集团、卓达藁城集团、卓达山水园林集团、卓达住宅集团、卓达北京集团、卓达三亚集团、卓达教育产业集团、卓达文化产业集团等十大集团，已经成为中国知名的泛房地产综合运营商。“追求卓越，德达天下”是卓达集团一贯秉承的企业理念。追求永无止境，卓越令人神往。德行、道义、良知、崇高，是卓达集团的灵魂。卓达集团以良知铸造品牌，被权威机构评选为“中国房地产品牌企业”，跻身中国房地产企业30强。 2004年，卓达集团开始运作一系列的造城项目，标志着卓达集团作为一个成熟的泛房地产综合运营商，开始在实践中脚踏实地地探索“三农问题”的症结和求解之道，探索9亿中国农民的出路。卓达集团提出的“一起创富，一起幸福”新

4、品牌主张，是“追求卓越，德达天下”的公司宗旨与时俱进的具体体现。目前，卓达集团正以一种新发展观与动力来创造未来。1.1.3 项目拟建地点 项目位于与北京交界的涿州（廊坊）市范围内。1.2 项目编制依据国家政府及地方颁发的相关法律、法规、产业指导政府等文件；拟建项目选址考察报告。1.3 编制原则严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范进行编制和规划。在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准。合理利用地土地，充分利用现有开发条件，节约资源，提高资金利用率。坚持绿色、高效，可持续发展，加强环境保护措施，严格控制各类污染源。1.4 本项目研究范围对京南森林公园的初步总体规划、建设内容

5、、市场状况、投资规模、经济效益等进行分析论证，为项目建设决策提供客观依据。1.5 项目概况京南森林公园位于京冀交汇的河北省涿州市 镇，紧临京深高速公路，区位优越，交通便利，发展前景广阔。本项目按照环保、生态、科技、高效的建设指导原则，拟定京南森林公园的总体设计方案。单项建设内容及功能定位标准和宗旨是：紧密围绕“森林生态旅游”建设，建立京南乃至全国的高新农业技术与高效、绿色农业生产对接的平台，通过引进普及高新农业品种、先进农业生产技术，加速农业生产的现代化，从而实现可持续发展的高效农业；依托京郊高速发展的旅游环境和森林旅游资源，最终将森林公园建成集高科技转化、研发生产、回顾展示、教育培训、旅游观

6、光、国际交流于一体的，具有源头农业、生态农业、设施农业、高科技农业特征和具有显著森林景观效果的现代农林生态旅游度假园区。拟建的京南森林公园规划占地30000亩，总建筑面积120万，总投资万元。1.6推荐方案及主要技术经济指标推荐方案 京南森林公园规划占地20000亩,总建筑面积100万，总投资万元 。分两期开发，其中一期工程投资万元，二期投资万元，流动资金万元。京南森林公园是集农业科技示范、森林旅游度假于一体的综合园区，包括由农业主题公园、综合接待中心、采摘园、高效农业示范园、生态餐厅、人工湖构成的旅游观光区；由良种展销区，花卉展销区，农业机械设备、园林绿化工具展销区、化肥、农药展销区等构成的

7、高新农业技术展示销售区；进行良种繁育推广，提升园区档次水平的良种繁育推广中心；由果树、绿化苗木、经济林等部分构成的经济林区；园区后勤配套（含职工宿舍、旧村改造等内容）等5部分。第二章 项目提出的背景及建设的必要性2.1项目提出的背景人类文明发展到今天，可持续发展和有机农业已成为世界农业发展的方向，保护生态环境，生产绿色食品是目前农业生产的主题。随着对外开放的进一步深化和全球经济一体化的发展，我国农业和农村经济的发展受国际市场的影响将越来越大。“入世”后我国已经参照WTO准则规范农业生产和流通，与世界农业逐步接轨，推动我国农业经济增长方式从粗放经营走向集约经营。这就要求我国农业加强生物技术、信息

8、技术等高新技术的研究与开发应用，推广优良品种和先进适用技术，积极扶持农业科技产业发展，增加农业发展的后劲。旅游业是当今最有前景的朝阳产业之一。随着我国经济快速发展，人民生活水平的不断提高，使我国的旅游业近年来出现了迅猛发展之势。19781998年的20年间，我国从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，海外旅游人数增长10余倍,国内旅游更是异军突起，形成了世界上人数最多的国内旅游市场。近两年随着节假日的延长，国内旅游更加兴旺。今年春节期间，国内旅游高达1800万人次，旅游消费约140亿元；“五一”期间，全国各大景区景点普遍火爆；暑季期间，国内旅游约1.29亿人次，旅游消费约445亿元；“国庆”期间，

9、国内旅游高达4000万人次，旅游消费约141亿元。这四个“黄金时段”形成的国内旅游高峰，促进了我国“假日经济”的发育和发展。北京作为世界旅游名城和国内旅游中心，旅游业的发展一直名列全国前茅，已经发展成为第三产业的重要支柱产业和北京市新的经济增长点。北京市旅游业的发展为涿州的旅游业发展创造了非常有利的机遇，把握机遇。抓住新的消费热点，使旅游业成为涿州新的经济增长点，对于涿州经济的全面发展将起到积极的促进作用。2.2项目建设的心要性人民生活水平的提高，环保意识的增强，使绿色食品的市场需求越来越大，特别是食品市场实行准入制度以来，有机、绿色食品已成为农业发展的方向。这就要求涿州（廊坊）的农业产业结构

10、和生产水平必须有较大的改变和提高，从传统农业向现代化农业迈进，从高产向高效转变，才能适应这一市场需求。随着北京城市规模的迅猛发展，涿州（廊坊）目前已经成为北京的郊区，被北京确定为“肉菜果放心工程农副产品供应基地”。以无公害蔬菜生产基地为依托，面向北京打“绿色”牌，推行标准化生产，建设东南绿色农产品生产带，大力发展绿色农产品种植、标准化畜牧养殖及种养加工业，必然带动地方经济的快速发展。生活节奏的加快，身心疲倦的都市人越来越钟爱可以放松身心的生态旅游度假。据上海市农委不完全统计，2003年到郊区旅游人数超过1500多万人次。如按人均消费200元计算，拉动郊区内需30多亿元。涿州（廊坊）地处京津之间

11、，生态游具有广阔的市场前景，建设集农业科技普及、森林旅游度假于一体的万亩森林生态园，是实现农业可持续发展的重要途径，是实现当地国民生产总值提高的新的经济增长点。自20世纪九十年代后期，我国出现农业科技园区以来，已初步显示了其在促进农业科技成果转化，加快先进农业技术推广，用高新技术改造传统农业，迅速提高农业科技水平方面的作用。目前农业知识和成果大部分还集中在农业专家手中，通过建立高效农业示范园区，促进知识的转移和成果转化，对调整涿州的农业产业结构，提高农业生产水平，具有重要意义。我国种苗业在用材林、生态和城市绿化建设方面大有潜力。今后50年，我国森林资源消耗量至少为185亿立方米，为前50年的两

12、倍。为促进我国生态状况的良性发展，必须大规模植树造林。到2010年，我国要实现森林覆盖率19%以上的目标，需新增森林面积3.5亿亩，完成造林5.4亿亩，需要种子1.08亿公斤、苗木992亿株。我国苗木市场发展具有良好的市场前景2.3结论：综上所述，该项目发展符合当今农业的发展趋势，符合当前的产业政策，对促进当地的经济结构调整和经济发展具有重要意义，并对相关产业起到拉动作用，带动旅游业、仓储运输业、农产品深加工，安置人员就业以及其它第三产业的发展，有十分可观的社会效益，是解决三农问题的有意探索，所以本项目的建设是十分必要的。第三章市场预测与建设规模3.1基础调查随着高新技术的应用和企业化的经营，

13、北京市高效农业园迅速发展。目前京郊已建设各类高效农业园416个，资产规模达到46.9亿元，成为京郊经济发展的一个重要增长点。 高效农业园区以企业经营形式为主，与一般的农业生产方式相比，高效农业园经济效益明显较高，经测算，目前高效农业园平均投资利润率为20左右，最高的达到50以上。 产业基础 农业结构调整渐入佳境。形成了以花卉苗木、高档蔬菜、畜禽、贡米为主导的农业结构新格局，相继建成“牛满江生物示范基地”和东方、润生、绿苗无公害蔬菜基地，培育壮大了华乐种苗、远大养殖、中国农大科技园区等一批龙头企业。全市花卉苗木面积已达到4.5万亩，成为全国花卉生产示范基地。森林覆盖率达到21.8%，“森林涿州”

14、已具雏型。行业基础经过20多年的努力，我国生态农业取得了可喜进展，全国无公害农产品生产基地面积已达到93.2万公顷。目前，我国生态农业建设初步形成了国家、集体、个人投入相结合的市场运作方式。同时，生态农业建设也逐步走上了法制化的轨道，已有21个省、区、市和200多个县(市)颁布了农业生态环境保护条例或办法，18个省出台了无公害农产品管理办法。1993年以来，国家计委、农业部、财政部、科技部、水利部、国家环境保护总局和国家林业局联合开展了51个生态农业试点县的建设，取得了显著的经济、环境和社会效益。51个生态农业县的国内生产总值、农业总产值和农民人均纯收入年增长率分别比全国同期水平高出2.2、0

15、.6和1.5个百分点。3.2建设条件调查区位调查项目位于京津冀交汇处，京广铁路、107国道、京深高速公路纵贯全境，北京917路公交车、北京旅游专线往来涿州，为发展生态旅游和商品的流通服务创造了得天独厚的条件。市场条件人民生活水平的提高，环保意识的增强，绿色食品、生态旅游市场需求会越来越大。资源条件全市花卉苗木面积已达到4.5万亩，成为全国花卉生产示范基地。森林覆盖率达到21.8%，“森林涿州”已具雏型。技术条件80年代后期，以现代生物技术，现代工程高新技术和现代管理高新技术为核心的农业高新技术获得了长足发展，为建立高效农林示范园区奠定了坚实的技术条件。3.3建设环境调查地处大北京经济圈紧密层，

16、距北京天安门广场仅60余公里，东距华北重镇天津市150公里，区位优势得天独厚。地质构造属太行山山洪冲击扇，结构稳定，地势平坦，土地肥沃，地下水、地热和砂石料资源丰富。3.4建设规模京南森林公园规划占地20000亩，总建筑面积100，总投资万元 ,分两期开发。第四章 项目建设场址与建设条件4.1建设场址地理位置地处大北京经济圈紧密层，距北京天安门广场仅60余公里，东距华北重镇天津市150公里，区位优势得天独厚。地质条件建设场址地势平坦，地块规则，无不良地质构造，符合农业、建筑用地要求，具体工程地质条件待详勘。气象条件位于华北平原，大陆季风气候，四季分明，春秋两季短，冬夏两季长。按自然天气季节划分

17、，春天55天，夏天105天，秋天60天，冬天145天。春季气候特征是：气候干燥，降水少，升温快，天气晴朗，盛吹东南风。夏季的气候特征是：初夏气候干燥，气温较高，盛夏天气闷热。7-8月为汛期，秋季则是：秋高气爽，晴朗少云，温度适中。冬季气温低，降水少，气候干燥，平均气温多在零下。地震烈度根据国家地震局1990年颁布的中国地震烈度区划图涿州(廊坊)市处于七度地震设防区。4.2建设条件用地项目的建设有利于拓展就业渠道，繁荣地方经济，有利于地方经济的可持续发展。供水、排水拟建场区地下水资源丰富，天然储量大，补给条件好，一般深埋在25米左右，易于开采，水呈中性，无毒无味，PH值在6.57.3之间，水质优

18、良，是理想的生活用水。本项目用水主要为工作人员及宾馆住宿人员生活用水，年用水量为16.8万立方米，排水15.1万立方米。排水采用雨、污分流制，雨水直接排入雨水管道。生活污水经化粪池处理后排入污水管道。本项目拟采用节能、节水及低噪声的设备。供热 本项目供热从 引入，新建供热管线，新建供热转换站，满足建设期及运营期使用。通讯本项目规划建设程控数字交换机站一座，可直通国内、国际长途电话，可连接电传、传真、电脑终端机，满足通信使用。以上条件均能满足本项目的建设要求。第五章 规划建设方案5.1规划设计原则以高效示范农业和生态旅游度假为主题进行园区总体规划，注重生态理念和景观效果，建设具有田园风光的旅游观

19、光景区。充分利用高新农业技术，运用超前理念，创造具有显著示范作用的高效农业园。设计定位京南森林公园的规划设计将本着现代、科技、环保、高效的原则展开。项目建成后，将成为京郊又一高效农业示范园，农业科技成果推广基地、高新技术展销中心、农业科普基地，同时它还将是具有显著森林景观效果的生态旅游度假区。经营模式1、按照公司+农户的模式进行园区经营,公司负责品牌运作和产品销售,农户负责生产。2、按“反租倒包”模式进行土地运作，例如成立集体林场等。5.2总平面布置总平面布置原则根据功能不同，进行分区布置。充分考虑与周边交通干道的关系，合理布置路网各功能分区利用景观植物进行分隔。概述京南森林公园总体规划占地2

20、0000亩，总建筑面积120万。高效农业示范园区（大田作物）果树种植区农业主题公园高新农业技术展示销售区生态采摘观光园综合接待中心生态餐厅农业科学技术推广中心经济林A区绿化苗木B区员工宿舍高效农业示范园区（设施农业）旧村改造顶级别墅旧村改造总布局平面示意图如下：道路工程场地道路采用城市型混凝土路面，主要道路宽8米和4米，可保证消防车辆通过，并与规划道路构成环线，符合消防规定。林间道路保持自然特色。场地内地形较为平缓，采用就地平整的平坡布置。5.3规划设计方案总体方案功能内容京南森林公园总体规划占地20000亩，总建筑面积120万，是京郊又一高效农业示范园、农业科技成果转化基地、高新技术展销中心

21、、农业科普基地，同时还是具有显著森林景观效果的生态旅游度假区。初步设计方案功能介绍(一)、旅游观光区（占地2230亩）1、农业主题公园：作为旅游观光区的一个组成部分，同时作为园区的主入口，是园区形象的对外展示。占地100亩，以农业的发展历史为主线，进行景观布置，再现不同历史阶段的农业生产场景，在临街位置设置一定量的经营用房，进行经营创收。2、综合接待中心：集餐饮、洗浴、康乐、健身、休闲、度假、会议为一体，作为采摘观光园区的配套设施。占地50亩，建筑面积2万。拟建综合楼一座，面积1万平方米，贵宾楼25栋，单体建筑面积400。在综合接待中心可以举办各类会议、大型科普教育展览，如举办大型科技图片实物

22、展、中国农业发展简史展等。在经营上，可以采用会员制的形式，例如凡是会员消费的，在采摘园、生态餐厅可享受一定的优惠，在中国传统节日期间收到我们基地生产的绿色食品或花卉，定期参加园区举办的各类活动，如、风筝节、美食节等。3、采摘园：占地1000亩，园区规划充分考虑旅游观光度假的需要，利用丰富多彩的园林绿化苗木营造园中园，营造一步一景的绿化效果。在主要人行观光道上，设立造型奇特、竹木结构、自然朴素的绿色瓜果长廊展现立体农业景观。种植天下奇瓜砍瓜、大(小)亚葫芦、观赏南瓜、丝瓜、苦瓜、鹤首葫芦、天鹅葫芦、豇豆、木耳菜、蛇瓜等20多种珍奇瓜果，花繁叶茂，硕果累累，使人目不暇接，既增加游客亲绿空间，又可观

23、赏采摘。生态园中间规划一个占地150亩左右的人工湖，设置划船、垂钓等娱乐项目。岸边种上金丝垂柳，湖中放养鸭和鱼，描绘一幅田园风光。沿湖岸向后退30至100米，占地150亩左右，观光度假别墅（户均300），再向外扩，规划观光采摘用的桃树种植区、梨树种植区、李子种植区、葡萄种植区、樱桃种植区等，鲜果5至11月不断上市，供游人采摘，度假观光。为充分体现田园风光，我们在园区里放养麻鸭、白鹅、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、茅草亭、乡村作坊等休闲项目，供游客观赏、休憩。在经营上，积级策划极具参与性的各类活动，如每年举办春季梨花节、秋季采摘节和绿色集体婚礼节等。还可设置烧烤区，顾客可以在此地烤新鲜的玉米、

24、地瓜等。4、高效农业示范区：设施农业示范区占地50亩，规划建设2个十连栋的智能温室1万，利用先进的水培生产技术生产环保、无公害的绿色蔬菜、花卉，其作用一是展示农业高新技术，其二是供游人观光采摘，其三是为生态餐厅提供绿色环保蔬菜，其四是解决部分就业。大田农业示范区占地1000亩，保护基本农田，推广优良品种，发展发展订单农业，提高农民收益。5、生态餐厅：占地30亩，规划建设1万，设置公共就餐区、包间、歌舞娱乐表演区。 (二)高新农业技术展销区规划占地300亩，为科研机构，种子公司，农业机械设备、园林机械设备代理销售商提供一个集中展示产品销售的一个平台。分良种展销区，花卉展销区，农业机械设备，园林绿

25、化工具展销区，化肥、农药展销区等5部分，规划别墅50栋,单体按一层展示、二楼办公、三楼居住的模式进行规划设计，户均面积400,部分建筑带1至5亩的展示区（如果不作市场使用，可以看作是花园洋房）。整个展示销售区进行规划时，充分考虑景观、物流、人流的关系。(三)良种繁育推广中心规划占地200亩，建设综合楼一栋,建筑面积0.2万。通过组培、嫁接等先进技术进行良种繁育、推广，为生态园区的运营提供技术支持、品牌支持和配套服务，提升园区的档次和权威水平，同时解决部分闲散农村劳动力。(四)经济林区1、绿化苗木区：规划占地3000亩，根据目前城市绿化重色彩变换、重成型见效快的特点，推荐品种为杂交马褂木、金叶国

26、槐、金叶刺槐、法桐、金丝柳等，成苗快，三年苗木就可以上市销售（胸径可达3-5厘米），以后每年可间苗销售，而且苗木规格越大，效益越高。2、经济林种植区：规划占地14000亩，推荐树种速生杨、皂荚。五年速生杨年均收益在500元以上（十年年均收益在700元以上）；皂荚六年可形成规模效益，每亩年效益可稳定在500元以上（目前调研的结果为年均收益在1000元左右）。经济林区在三年成林具有漂亮的景观后，可考虑建顶级别墅，建高档度假村，实现真正意义上的绿树浓荫，红楼隐约。为配合旅游发展，在林区规划建设森俱乐部，建一个标准马场，一个狞猎场。经济林区部分我们建议按照公司加农户或返租倒包的模式进行运作，由公司运作

27、品牌和销售，发展订单生产。(五)园区后勤配套1、生态园区职工宿舍：规划占地100亩，建筑面积5万,为园区职工进行生活配套，解决园区职工的住宿问题。2、1000吨冷鲜库一座，建筑面积0.5万。3、旧村改造：园区规划时，以响应政府号召，建设生态农村，营造旅游景观，的名义提出旧村改造，新农村规划可考虑按秦郡、唐都、元府、宋城分区布置，体现不同的建筑特色，增强园区的旅游功能，发展度假经济。同时配套一定的商业街，解决就业问题。旧村具有较好树木景观，将搬迁后旧村用于别墅开发。3.3给排水(一)设计依据民用建筑设计防火规范GB5004595（2001年版）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001建筑给

28、水设计规范GBJ15-88（1997年版）室外给水设计规范GBJ13-86（1997年版）室外排水设计规范GBJ14-87（1997年版）建筑灭火器配置设计规范GBJ15-88（1997年版）（二）设计内容：本项目规划修建供水站1座，污水处理可利用 污水处理厂。供水系统：供水站1、修建生活用水站，水处理方式，按饮用水标准。2、供水管线及蓄水设施。供水主干管为铸铁管，深埋1.2米，管线布置方式（略）管线交汇检修井设置：每交汇点一处，按标准修建。供水主立管为镀锌管，连接在主建筑物蓄水箱，支管按标准设置。消防设施：委托专业部门按标准设计。中水及水循环处理系统：由专业机构按标准设计。排水及污水处理：由

29、专业机构按标准设计。3.4供热及通风按我国的现行设计规范、标准及技术措施对采暖、通风、空气调节进行设置。3.5电气设计按国家现行的电气设计规范标准进行照明、动力，避雷针等设计。3.6自控 按国家现行的有关电气专业规范、消防设计规范规定及有关技术规程进行自动化控制系统设计。3.7通信按国家现行有关专业规范及有关专业技术规程进行电话、电视、综合布线等设计。3.8道路及其它按照规划规范对主次道路进行设计。注：路灯照明设施，消防设施，垃圾箱等按标准设计。第六章 环境保护、消防及节能6.1环境保护环境现况环境保护本项目为绿色农业生产性项目，无特殊污染源，污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声。本项目地处北

30、京市旅游风景区内，对环境保护应予充分重视，拟采取的主要环保措施如下： 1、生活污水一般淋洗废水因其BOD和SS的数值在允许排放范围之内，故可直接进入市政下水管道而不必经过处理。厨房污水由于含油脂较多，不能直接排放，需经隔油处理后再排入市政污水管。污水与雨水采用分流排放。2、噪声本项目噪声主要来自各种风机、压缩机、水泵等设备。拟采取以下措施治理：（1）用低噪音设备，以降低噪声等级。（2）对较大噪声源采取隔音措施，尽量将噪声限制在设备层内。（3）对有人员活动的场所，建筑装修应选用隔音、吸音材料并采取消音和减震措施。 （4）项目在建设期间，施工噪声应按环保部门的规定严加控制。3、生活垃圾本项目产生的

31、生活垃圾拟安排专人负责生活垃圾的日常收集管理和清理转运工作，做到日产日清。 消防 （一）建筑防火 建筑防火要执行中华人民共和国国家标准(GBJ16-87)建筑设计防火规范。 （二）消火栓系统本项目消防采用室内外消火栓系统。室外消火栓采用地下式消火栓。消火栓应沿建筑物均匀布置，满足室外消防用水量和扑救该建筑物火灾的需要。室内消火栓的布置，应满足其用水量的要求，保证相邻竖管上的两支水枪或一支水枪的充实水柱达到室内任何部位。并备有手提式灭火器，一发生火情迅速扑灭。 （三）落实防火消防责任制本项目的物业管理将设立防火安全员，负责日常的防火检查，以杜绝消防隐患。同时成立业余消防队，以防不测。节约能源 在

32、北京这样一个能源相对紧缺的城市，应尽量采用多项措施以降低能源消耗。园区内各项建设采用的具体措施如下： （一）采用紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。 （二）采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。 （三）机电设备选用耗能低、效率高的设备。 （四）在适当位置安装电、水、汽、油等的管道装置流量表，以加强能源管理。 （五）拟在本项目中建设中水回收系统以重复利用水源。 （六）卫生器具采用节水型新产品。（七）本项目设计应符合北京市民用建筑节能设计标准实施细则DBJ01-4-88要求。采用上述措施后，本项目可达到节能型建筑标准。第七章 基础设施

33、、物业管理与服务7.1物业管理的内容本项目建成后将成立物业管理公司，实行经理负责制，对京南万亩森林生态园实行现代化的物业管理。项目物业管理主要包括如下内容：房产管理、维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、档案管理等。7.2物业管理目标切实保护进入中心的各企业的合法权益；保证物业、公建和公共设施正常运转；为入区企业提供全方位的物业服务；创造良好的旅游文化氛围，充分体现生态休闲特色。7.3机构设置与人员确定该项目实行公司化管理，设立物业管理总公司，公司总经理由集团总公司任命，公司的中高级管理人员由公司派出，其他人员在社会公开招聘，择优录用。项目建成后共需各类管理服务人员30人

34、，其中高级管理人员3人（总经理1人，副总经理2人），管理人员共6人，下设综合经营部、公共事务部、环境事物部、保安部、工程维修部。第八章 项目实施进度8.1项目工作阶段本项目拟定于2007年10月竣工，建设周期为二年，具体划分为如下阶段：项目建议书（代可研）编制及审批项目初步设计及审批施工图纸设计及审批土建工程施工设备安装调试室外工程竣工验收2、阶段施工进度安排项目建议书、可研编制及审批 2005年12月-2006年1月项目初步设计及审批 2006年2月-3月施工图设计及审批 2006年4月-5月土建工程施工 2006年6月-2007年6月设备安装调试 2007年5月-2007年11月室外工程

35、2007年11月-2008年7月竣工验收 2008年6月-2008年7月第九章投资估算范围及资金筹措9.1投资范围及估算结果本项目投资估算包括建设农业设施、旅游设施、职工宿舍、室外及其他工程、其他费用、预备费用、铺底流动资金等。本项目投资估算结果为万元（详见附表），投资的主要划分如下页所示：序号费用名称费用金额（万元）费用比例（）一旧村改造60万9000032二别墅50万15000053.4三配套公寓5万100003.6四其它建设8万166006.01接待中心2万100003.62生态餐厅1万16000.63联栋温室1万5000.24度假别墅3万45001.6五观光旅游区建设4400.13六铺

36、底流动资金5000.16七不可预见费用133004.7八项目总投资2808401009.2项目费用的确定本估算依据河北省建设厅、河北省发展计划委员会颁发的河北省建设项目概算编制暂行办法、河北省建设项目概算其它费用定额以及国家、部门和地区的有关规定进行编制。建筑物的建筑工程费（含公用工程）根据建筑物类型和结构形式，按近期类似工程造价水平估算；公用工程费用根据设计方案所定的设备表，按近期相关项目的报价估算，价格含运杂费、安装费。室外工程根据设计工程量，按相关指标估算。其它费用按河北省建设项目概算其它费用定额和项目具体情况估算。基本预备费用按工程费用和其他费用之和的15计算。建设期利息按同期银行贷款

37、利率计算。9.3资金筹措本项目总投资为280840万元，启动资金 万元，其中：万元自有资金,由卓达房地产集团有限公司自筹资为万元，商品房预售万元,向银行申请贷款8000万元。第十章经济效益分析10.1投入产出分析别墅部分产出分析建设期预计为3年，从第2年起边建设边销售。本项目销售面积55万平方米，计划在3年内完成销售。根据石家庄及涿州目前市场销售情况，结合本项目实际，别墅销售均价为10000元/平方米,公寓销售均价为4000元/平方米，则销售收入为520000万元。生态旅游区产出分析年净收益4000万元。1、综合接待中心： 综合接待中心造价： 2500元/0.8万=2000万元年经营收入：按年

38、旅游10万人次,人均消费500元/次,按利润率50%计算，预计每年2500万元。2、生态采摘观光园区：投入成本：750亩1000元/亩=75万元年经营收入：按年旅游5万人次,人均消费100元/次,预计每年500万元，按利润率70%计算，预计每年350万元。3、高效农业示范园区： 大型连栋温室成本为200-500元/平方米十联栋现代智能温室每个5000平方米建设投入：50050002=1000万元年纯收入：45万元以目前口感好、营养丰富、耐储运的“龙女”、“卫星”等优质新型樱桃西红柿为例。平均亩产4500公斤，价格平均每公斤3.6元，亩纯收入1.5万元。 4、生态餐厅：占地30亩，建设1万平方米

39、，包括土建、主体、园林、亭子、道路、包间装修、厨房、橱具、餐具采购等，共投入投资1600万元。预计年纯利润1015万元以上。可容纳就 （人） 160016001600上座率70%60%50%就餐人数1120960800人均消费（元） 707070 日营业额（元） 156800 134400 112000（中午、晚上）日毛利（元）（毛利率50%） 784006720056000日人工成本 20000 20000 20000运行成本（元）日税后利润（元） 54896 4436833840（税费6%）年税后利润（万元）1646.88 1331.04 1015.2（300天）回收期（年） 0.971.

40、21.58经济林区产出分析五年速生杨年均收益在500元以上（十年年均收益在700元以上）；皂荚六年可形成规模效益，每亩年效益可稳定在500元以上（目前调研的结果为年均收益在1000元左右）。该部分已含在别墅的运营成本中,项目投入产出分析中不作分析.10.2财务评价10.2.投资回收期经计算，投资回收期（含2年建设期）4年。上述指标表明该项目具有较好的盈利能力。清偿能力分析该项目拟申请借款7000万元。经计算，该项目借款偿还期为3.4年，具有较好的清偿能力。3、综合评价由以上计算可见，本项目的各项评价指标均优于行业水平，具有较好的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，因此本项目在财务上是可行的。第十一章可行性研究结论总上所述，该项目起点高、定位准，符合国家农业产业政策，符合现代农业发展趋势，为促进当地经济的繁荣发展创造了必要的基础条件。因此，该项目是可行的。