房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案（96）

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题模拟卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.【真题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【正确答案】A2.高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B3.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构【正确答案】D4.写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积

2、B.可出租面积C.使用面积D.套内面积【正确答案】B5.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入【正确答案】C6.（）是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【正确答案】B7.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹

3、配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【正确答案】D8.对于申请贷款的房地产开发企业，国家要求其自有资金不低于开发项目总投资的()。A.30B.35C.40D.45【正确答案】B9.通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【正确答案】A10.下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D11.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属

4、于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B12.【真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88【正确答案】D13.在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【正确答案】A14.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.

5、利率高低【正确答案】C15.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积【正确答案】B16.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D17.房地产市场按交易形式细分时，面向存量房屋的交易，不包括()子市场。A.租赁B.转让C.抵押D.预售【正确答案】D18.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款【正确答案

6、】D19.在税后利润分配中，以下处于分配顺序最前位置的是()。A.以前年度亏损B.投资者分配的利润C.法定盈余公积金D.法定盈余公益金【正确答案】A20.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【正确答案】B21.房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险【正确答案】C22.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【正确答案】B23.房地产的

7、经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C24.外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证【正确答案】C25.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B26.在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【正确答案】A27.【真题】下列房地产投资风险

8、中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D28.目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房【正确答案】B29.下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B30.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标

9、工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同【正确答案】A31.（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B32.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A33.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格

10、是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A34.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A35.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A36.邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B.210C.410D.510【正确

11、答案】A37.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B38.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【正确答案】B39.对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B40.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很

12、差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A41.【真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50【正确答案】D42.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B43.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价

13、格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C44.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C45.【真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【正确答案】B46.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C47.

14、【真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门【正确答案】C48.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B49.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B

15、50.下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流【正确答案】A51.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B52.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B53.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。A

16、.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B54.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D55.在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B56.【真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工

17、准备C.建设D.租售【正确答案】A57.某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C58.获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房地产B.储蓄C.股票D.债券【正确答案】A59.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C60.下列关于资金时间

18、价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C61.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的

19、担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B62.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C63.运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【正确答案】A64.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A65.不考虑其他因素变化，利率降低，则房地

20、产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【正确答案】B66.供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】C67.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D68.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购

21、置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A69.将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（）。A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-更新改造一出租模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【正确答案】D70.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【正确答案】A71.下列关于房地产开发项目静态评价指标

22、的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【正确答案】B72.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B73.下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在

23、200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%【正确答案】A74.由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址规划建议通知书D.建设用地规划许可证【正确答案】B75.【真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【正确答案】C76.已

24、知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A.13.55%B.14.68%C.15.87%D.15.07%【正确答案】C77.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B78.房地产最重要的一个特性是（）。A.位置固定性B.适应性C.异质性D.寿命周期长【正确答案】A79.我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【正

25、确答案】B80.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B81.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B82.【真题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【正确答案】C83.从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【

26、正确答案】B84.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C85.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【正确答案】D86.【真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小【正确答案】D87.【真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张

27、某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失【正确答案】B88.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B89.定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【正确答案】D90.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C91.纳入储备的土地前

28、期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业【正确答案】B92.国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【正确答案】B93.开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批，以及核发建筑工程规划许可证等方面属于()。A.土地出让过程中的规划管理B.房地产开发前期的规划管理C.租售阶段D.建设阶段【正确答案】B94.关于流动比率，下列说法不正确的是（）。A.流动比率=流动资产总额流动负债总额

29、100%B.又称之为银行家比率C.又称之为二对一比率D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上【正确答案】D95.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A96.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D97.【真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/

30、?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80【正确答案】D98.【真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法【正确答案】C99.从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权【正确答案】A100.【真题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算

31、表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D二.多选题(共70题)1.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC2.房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ADE3.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【正确答案】ACDE4.抵押率的确定受

32、()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD5.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC6.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC7.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备

33、付率【正确答案】AE8.【真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB9.【真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE10.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD11.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类

34、型和范围E.邻里关系和人口统计特征【正确答案】ACDE12.土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费【正确答案】BCDE13.房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE14.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模

35、拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE15.就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【正确答案】BD16.房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.资产负债表E.投资估算表【正确答案】ABCD17.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权【正确答案

36、】ABCE18.房屋开发费包括（）。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD19.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率【正确答案】ABCE20.一般投资机会研究可分为（）。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE21.【真题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【正确答案】BCE22.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型

37、房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB23.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD24.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】

38、ABCD25.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC26.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE27.【真题】不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费【正确答案】CDE28.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE2

39、9.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD30.从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性【正确答案】BCDE31.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D

40、.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE32.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD33.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC34.开标时，检查投标文件的密封情况，可以由()完成。A.投标人B.招标人C.投标人推选的代表D.招标人委托的公证机构E.招投标管理部门派出的代表【正确答

41、案】ACD35.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的。A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC36.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE37.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD38.制订租售方案的工作内容

42、主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析【正确答案】AC39.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE40.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC41.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总

43、额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE42.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE43.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD44.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入【正确答案】AB45.经济

44、评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE46.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD47.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE48.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE49.房地产置业投资的经济效果主要表现为

45、（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD50.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE51.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE52.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择

46、C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE53.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD54.一般来说，房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性【正确答案】ACDE55.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】CD56.【

47、真题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【正确答案】AB57.经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD58.【真题】从宏观角度考察，利率的经济功能包括（）。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀【正确答案】ABCE59.房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升

48、的影响E.制度因素的影响【正确答案】ABCE60.【真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【正确答案】ABC61.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC62.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的

49、主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB63.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策【正确答案】CDE64.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE65.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开

50、发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE66.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD67.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE68.招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底【正确答案】ABC69.在市场趋势分析中，时间序列

51、分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE70.依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE三.判断题(共30题)1.偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）【正确答案】错2.【真题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（）【正确答案】对3.土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。()【正确答案】对4.【真

52、题】采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（）【正确答案】对5.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）【正确答案】错6.资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。【正确答案】对7.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。（）【正确答案】对8.可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）【正确答案】对9.【真题】不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。()【正确答案】错10.【真题】复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。()【正确答案】错11.市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）【正确答案】错12.【真题】财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。()【正确答案】错13.资金来源与运用表用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目