房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题强化复习题及参考答案（第12套）

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题强化复习题及参考答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断【正确答案】A2.【真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业【正确答案】B3.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算

2、。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【正确答案】A4.在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C5.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C6.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平

3、均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A.12%B.32%C.24%D.30%【正确答案】B7.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为()的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制【正确答案】B8.某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价【正确答案】B9.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）。A.造价工程师B.结

4、构工程师C.设备工程师D.监理工程师【正确答案】A10.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正确答案】C11.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A12.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B13.下列贷款不属于房地产抵押贷款的是()。A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷

5、款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款【正确答案】D14.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C15.通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【正确答案】A16.对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B17.房地产项目开发内容和规

6、模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A18.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C19.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别【正确答案】B20.【真题】下列财务报表中，在编制

7、时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D21.在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【正确答案】A22.【真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售【正确答案】A23.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B24.关于融资成本，下列说法不正确的是（）

8、。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D25.一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构【正确答案】C26.对自用型购买者的主要约束条件是()。A.拥有物业后所能获取的预期收益的大小B.购买者购买能力C.购买物业的市场价格D.购买该物业的获利能力【正确答案】B27.【真题】商

9、品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性【正确答案】D28.三项预测值分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【正确答案】C29.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B30.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C31.某城市规划将一个污染

10、严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D32.【真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.【正确答案】A33.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D34.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适

11、时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C35.【真题】在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于()。A.区域房地产市场分析B.专业房地产市场分析C.项目房地产市场分析D.总体房地产市场分析【正确答案】B36.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金【正确答案】C37.a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D

12、38.某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96【正确答案】C39.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D40.【真题】某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年

13、付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【正确答案】D41.开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批，以及核发建筑工程规划许可证等方面属于()。A.土地出让过程中的规划管理B.房地产开发前期的规划管理C.租售阶段D.建设阶段【正确答案】B42.（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C43.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和

14、相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B44.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A45.关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是()。A.一方面来自申请贷款的购房者B.另一方面来自开发商C.只来自于申请贷款的购房者D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险【正确答案】C46.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C

15、.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C47.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D48.我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【正确答案】B49.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A50.

16、外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证【正确答案】C51.从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【正确答案】B52.选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力【正确答案】A53.房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验【正确答案】A54.下列不属于房地产

17、投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C55.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B56.某公司在房地产业或

18、同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】A57.当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健【正确答案】A58.国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【正确答案】B59.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B60.在住房市场中

19、，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【正确答案】A61.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B62.【真题】在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是()。A.成本较低B.限制条件较少C.操作较简单D.不需要还本付息【正确答案】B63.【真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案

20、】D64.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65【正确答案】A65.【真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【正确答案】C66.下列关于招标的说法，不正确的是（）。A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和

21、复杂程度选择招标方式B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C.开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者D.邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目【正确答案】C67.下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是()。A.市场营销因素调查B.竞争情况调查C.消费者和消费者行为调查D.市场需求容量调查【正确答案】A68.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审

22、批阶段D.建设工程规划许可证【正确答案】D69.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A70.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C71.()的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。A.资本化率B.容积率C.租售价格D.贷款利率【正确答案】D72.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B

23、.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B73.通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB【正确答案】C74.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C75.下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()。A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场【正确答案】A76.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于(

24、)。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A77.【真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D78.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率【正确答案】B79.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D80.（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措

25、资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券【正确答案】C81.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A82.（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息【正确答案】B83.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B84.

26、由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址规划建议通知书D.建设用地规划许可证【正确答案】B85.（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房【正确答案】B86.【真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门【正确答案】C87.【真题】某物业未来10年

27、租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A88.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【正确答案】B89.【真题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异

28、性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【正确答案】C90.【真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%【正确答案】B91.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C92.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，常用的估算公式为()。A.

29、直接费：每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积B.直接费：每平方米造价指标使用面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量：每平方米造价指标套内建筑面积，每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费：每平方米造价指标建筑面积，直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积【正确答案】A93.竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【正确答案】A94.获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房地产B.储蓄C.股票D.债券【正确答案】A95.

30、中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A96.【真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【正确答案】A97.【真题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【正确答案】C98.【真题】下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是

31、（）。A.项目总投资估算表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表【正确答案】D99.一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3【正确答案】D100.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大【正确答案】A二.多选题(共70题)1.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容

32、积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【正确答案】ACD2.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE3.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【正确答案】ABDE4.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE5.在风险分析中，风险评价阶段的工作包括（）。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风

33、险因素E.提出对风险对策的建议【正确答案】DE6.【真题】房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【正确答案】CE7.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD8.土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费【正确答案】BCDE9.金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性【正确答案

34、】AD10.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续

35、时间【正确答案】DE12.下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计【正确答案】AD13.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC14.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修【正确答案】ABC15.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目

36、进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB16.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC17.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定

37、性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC18.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB19.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE20.由于施工工期延长，开发商要承担()的风险。A.贷

38、款利息B.总费用上涨C.增加融资成本D.开发项目的布局和规模发生变化E.建筑容积率【正确答案】AB21.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC22.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【正确答案】ACE23.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新

39、改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC24.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【正确答案】ACDE25.【真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费【正确答案】BDE26.收益性物业运营费用包括（）。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润【正确答案】ABDE27.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是

40、否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD28.【真题】在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有()。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【正确答案】AB29.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC30.【真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估

41、算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB31.一般投资机会研究可分为（）。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE32.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD33.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE34.消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.

42、消费行为因素【正确答案】ABCE35.房屋开发费包括（）。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD36.开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD37.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE38.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正

43、确答案】ABDE39.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权【正确答案】ABCE40.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC41.对于

44、购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD42.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE43.下列()等几个方面，不属于影响房地产市场转变的社会经济力量。A.国际环境变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平【正确答案】ADE44.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工

45、程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE45.以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE46.土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率【正确答案】ABCD47.房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从

46、长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响【正确答案】ABCE48.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策【正确答案】BCD49.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE50.以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.

47、商品住房用地E.商业用地【正确答案】ABC51.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD52.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC53.租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费【正确答案】BC54.决策可以按不同的标准划分类型，按决

48、策的性质划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策【正确答案】CDE55.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD56.市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【正确答案】ABD57.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E

49、.租户使用状况【正确答案】BCD58.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD59.经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD60.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE61.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（

50、）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC62.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE63.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE64.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD65.

51、利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC66.现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期【正确答案】ABC67.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费

52、【正确答案】ABCD68.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE69.以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧迫的工程【正确答案】CDE70.房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【正确答案】ACDE三.判断题(共30题)1.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，

53、资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（）【正确答案】错2.抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（）【正确答案】错3.虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）【正确答案】错4.房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上作出投资决策。（）【正确答案】对5.对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的