广州房地产中介经纪人考试复习提纲(共15页)

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1、经纪人考试复习提纲1，商品房预售得主要程序是什么？1订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预 购人出示商品房预售许可证参照市房地局制定购示范文本，与预 购人订立预售合同。 2.预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预 售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条 件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事 人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合 同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照上海市房地产登记条例的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书

2、面通知当事人领取经登记备案的预售合同。 3.预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。 4.办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房韧始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如 建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易 管理机构提供。 2住宅小区规划设

3、计五要素是哪些？1.以迂回的设计增强空间层次感。优秀的住宅小区的规划与一般的城市规划是截然不同的。区内主干道应采取迂回形式而不是画十字，打格子，为道路景观提供变化。区内小路则以幽径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面，应注重空间层次，使小区具备特有个性，居民也因此会对其生活的小区所具有特色而感到骄傲和认同。 2.采取封闭式保证居民的居住生活优越感。封闭式小区当然首要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来人员占用或破坏。 3.注重不同社会阶层居民融合混居。目前内地所见到的社区，在同一小区内有各种户型住宅，最大

4、的住宅单位面积可以是最小单位的10倍，这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面，有坐名贵汽车出入的富豪，也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家，这规划模式令不同阶层及家庭在生活中可相互接触、交流，不同阶层的小孩可以在同一环境下长大，有利于社会的稳定。 4.规划和设计模式注意承接传统文化。在中国传统建筑中，住宅都是围合状，屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点，此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。但在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小户人家取代，以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失，取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空

5、间，表现了建筑师更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，也使居民有了更多机会相互接触、认识，令整个生活社区显得温馨、有活力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特色。 5.小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值。由于气候、环境等原因，以水为主题的园林景观在南北方都特别受欢迎。另一方面从发展商投资回报角度考虑，一般面对水景的住宅单位可以提高售价为发展商带来20至30的利润，因此现在的同类商品房都会以此为主题来吸引置业人士，促进销售。3、广东省物业管理条例的具体规定是什么？答：物业管理涉及对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

6、理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动，物业管理条例是规范在物业管理活动中的行为主体之间法律关系的条例，以法律规范物业管理公司、业主大会、业主委员会、房地产公司、土地开发商、建筑商等，同时还要加强街道居委会对物业管理公司的指导和监督功能突出解决物业管理的投诉，涉及物业管理权责不清和乱收费等问题，此条例是由广东省人民代表大会常务委员会通过，于1998-10-01开始实施的地方规章，其内容包括总则、业主管理权、物业委托管理、物业的使用和维护、物业管理费用、法律责任、附则等。4、商品房预售的主要程序是什么？P141（法）答：）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；）预售人办理预售登记，领取

7、预售许可证；）预售人同预购人签证商品房预售合同；）预售合同登记备案；）房屋交付后，办理产权登记。5、房地产登记的概念是什么？答：房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为。6、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配？答：处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：） 支付处分抵押物的费用；） 扣缴抵押物应缴的税费；） 剩余金额交还抵押人。抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。贷款银行有权追索不足部分。7、广州市商品房预

8、售管理条例有哪些具体要求？答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于年月日通过，年月日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任。8、以划拨方式取得的土地使用权能否进入拍卖市场？答：划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市

9、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式。9、广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么？答：广州市购买商品房贷款抵押规定是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范。10、城市房地产中介服务管理规定的具体内容是什么？答：设立房地产中介服务机构应具备下列条件：） 有自己

10、的名称、组织机构。） 有固定的服务场所。） 有必要的财产和经费。） 有足够的专业人员。） 法律、行政法规规定的其他条件。11、房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？答：有以下内容：、 项目概念、 开发项目用地的现状调查、 市场分析和建设规模的确定、 规划设计方案选择、 开发建设计划、 项目经济及社会效益分析、 结论及建议12、房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么？答：）双方当事人的姓名或者名称、住所；）房地产权属证书名称和编号；）房地产坐落位置、面积、四至界限；）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；）房地产的用途或使用性质；）成交价格及支付方式；）房地产交付使用的时间；）违约责

11、任；）双方约定的其他事项。13、简述我国房地产法的表现形式？答：目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成：1、综合性的立法，如宪法、民法通则等表现2、专门的法，如城市规划法、土地管理法城市房地产管理法、建筑法、住宅法以及其他的事实条例、细则、办法之类。3、相关的法，如森林法、草原法、渔业法环境保护法、合同法、担保法商业银行法、婚姻法、继承法等法律规定13、简述广州市房地产中介机构设立的条件答：设立房地产中介服务机构应具备以下条件：） 有自己的名称和组织机构；） 有不少于十五平方米的固定服务场所；） 注册资金

12、不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；） 有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员。14、房屋租赁应当办理哪些手续？答：房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料；） 房地产权证书或者其他合法权属证明；） 出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；） 房屋租赁合同。出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提交委托人授权出租的证明

13、；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明。房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续。15、简述为什么要对房地产中介从业人员进行年审？答：为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律。目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的

14、素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审。16、房地产中介机构接受预售人委托代销预售商品房时应向预购人明示哪些事项？答：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项：） 预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；） 商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；） 项目开发进度和竣工交付使用时间；） 项目及其配套设施的平面示意图；17、房地产登记的概念房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记，是指房地产的所有权和其它权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的薄册

15、上。18、依法处分抵押物所得的价款分配顺序债权人依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配： （1）处分抵押商品房的费用； （2）处分抵押商品房应缴纳的税费； （3）当于应缴纳的国有土地使用权出让金的款额； （4）应支付的建造该商品房的工程欠款； （5）主债权及利息、违约金、损害赔偿金； （6）剩余金额交还抵押人。 处分抵押物所得价款不足抵押所担保债权数额的部分，由债务人负责清偿。19、广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求?答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，是由

16、广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于年月日通过，年月日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任。20、以划拨方式取得土地使用权能否进入拍卖市场？不能如果想拍卖，必须先把土地出让金补缴然后土地收回，重新挂牌交易21、为什么要对房地产中介从业人员进行年审？为加强房地产中介市场管理，保证中介机构自愿、公平、诚实信用执业，保障房地产中介服务当事人的合法权益，根据城市房地产中介服务管理规定第十三条规定，对房地产中介服务机构和从业人员进行年度资格检查，并向社会公布检查结果。22、预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具有什么证件？答：预售

17、必须依商品房预售管理条例办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备的证件，即能证实其预售房屋产权清晰；出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，如果没有即产权清晰。23、办理预售合同登记需要提交什么材料？申办人应提交证件材料1、建设工程规划许可证和施工许可证；2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、投入资金达到工程建设总投资25以上的证明；4、工程施工合同；5、商品房预售许可证和商品房预售合同。23、如何做好房地产投资顾问。扎实的房地产行业专业知识,并对房地产现投资状况有比较细的掌握了解其它基金股票等关于收益率及风险等投资知识

18、了解住宅与商业投资的不同对客户服务的专业态度,站在客户立场上考虑问题为客户实现投入产出比合理的投资自信真诚积极友善的沟通态度，强有力的沟能技能丰富的社会经验与理财知识清晰的目标与坚韧的执行力25、策划在房地产发展、营销工作中的作用和核心是什么？答：房地产市场营销是一门刚刚兴趣的新学科，也是一门实践性很强的学科，它对于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具有特别重要的意义。） 有利于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力；） 有利于房地产市场的发育和规范；） 有利于消费者需求的满足。26、从事策划工作的人员需要哪些基本的素质和要求答：房地产策划人员经应具备以

19、下素质和要求：1) 对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；2) 对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻的理解；3) 对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解；4) 对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻的认识；5) 深喑各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；6) 对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；7) 对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识。27、什么叫房改房? 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购

20、买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。27、二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用？卖方需提供的材料：1、产权人身份证2、户口本3、房屋产权证4、原购房发票（复印件）、原购房合同5、共有人意见书6、结婚证复印件（限朝阳区）7、产权人印鉴8、土地使用证（限市局过户商品房）9、已购公有住房和经济使用房上市出售申请确认表。二手房交易涉及的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担（根据西安市的最新标准，普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.2以下;单套建筑面积在14

21、4平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税：个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。3、个人所得税：对个人转让自用房5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人说得税。4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。28、小区绿化的基本准则答：尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。从健康实用的角度出发，以人为本为原则，设计舒适健康居住环境。29、土地的基本特性（1）土地面积的相对有限性。在一定的时间和区域内，土地的面积是有限的；（2）土

22、地空间位置的固定性。具有特定性质的土地只能存在于特定的区域，除不可抗力外，其位置不可能移动；（3）土地利用的可持续性。在一定的用途和合理利用方式下，土地的质量可以维持或不断提高。这样，土地就可以不断地被利用而体现出利用的可持续性。30、房地产市场细分原则和程序答：房地产市场细分应该遵循以下原则：）可衡量原则；）盈利原则；）可实施原则；市场细分的程度：）根据需要选定产品市场范围。）列举潜在顾客的基本需求。）依据消费者需求的具体内容，初步确定可以划分为哪几个细分市场。如住宅可以分为别墅、公寓等。）研究细分市场。）测量各细分市场的规模。）选择目标市场，设计市场营销策略。38、房地产经纪业务程序31、

23、广州市房地产中介行业存在的主要问题一是未取得预售许可证而擅自预售商品房； 二是商品房销售中的广告虚假，面积不实，违规分摊等欺诈行为； 三是不按时、按质兑现售前承诺，欺骗消费者； 四是物业管理不规范，收费不透明，多收费，少服务； 五是中介机构鱼目混杂，虚假信息充斥市场； 六是存在着隐形市场非正规二级市场，有待规范； 七是在经济适用房和商品房开发中土地出让，使用存在着事实上的“双轨制”； 八是产权证办理滞后和产权证遗留问题，影响二级市场的全面启动，二级市场启动不好，一个重要原因就是产权证问题； 九是行业行政管理效率和质量较低，监管和执法人员素质有待提高； 十是对潜在市场引导不够，等等。32、怎样才

24、能做一名合格的房地产中介人员？ 若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。其他的自己再补充一些33、我国的土地出让制度有哪几种？答：出让、转让、划拨34、房地产领域的现行法规体系中有哪几部法律？35、房地产中介服务的特点是什么？房地产中介服务的概念及特点（熟悉）(一)房地产中介服务的概念房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称

25、。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。(二)房地产中介服务的主要特点房地产中介服务主要有三个特点：人员特定。委托服务。服务有偿。36、房地产权属档案的特点房地产权属档案管理机构对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检

26、索工具。 第十四条 房地产权属档案应当以丘为单元建档。丘号的编定按照国家房产测量规范标准执行。 第十五条 房地产权属档案应当以房地产权利人（即权属单元）为宗立卷。卷内文件排列，应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。 第十六条 房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。 第十七条 房地产权属档案管理人员应当严格执行权属档案管理的有关规定，不得擅自修改房地产权属档案。确需变更和修改的，应当经房地产权属登记机关批准，按照规定程序进行。 第十八条 房地产权属档案应当妥善保存，定期检查和鉴定。对破损或者

27、变质的档案，应当及时修复；档案毁损或者丢失，应当采取补救措施。未经批准，任何人不得以任何借口擅自销毁房地产权属档案。 第十九条 保管房地产权属档案应当配备符合设计规范的专用库房，并按照国家档案库房技术管理暂行规定实施管理。 第二十条 房地产权属档案管理应当逐步采用新技术、新设备，实现管理现代化。 第二十一条 房地产权属档案管理机构应当与城市建设档案管理机构密切联系，加强信息沟通，逐步实现档案信息共享。 第二十二条 房地产权属档案管理机构的隶属关系及档案管理人员发生变动，应当及时办理房地产权属档案的交接手续。 第二十三条 房屋自然灭失或者依法被拆除后，房地产权属档案管理机构应当自档案整理归档完毕

28、之日起15日内书面通知城市建设档案馆。37、广州在房地产经纪收费中存在哪些问题，怎样解决？（一）越权定价、擅自提高收费标准的； （二）擅自设立收费项目、乱收费用的； （三）不按规定实行明码标价的； （四）提供服务质价不符的； （五）只收费不服务或多收费少服务的；38、房地产中介和房地产经纪的区别？狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按

29、照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式。房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。39、房地产企业资金构成哪几种？答：企业自有资金+银行贷款企业自有资金+信托计划股权融资+银行贷款企业自有资金+房地产基金40、住宅小区规划设计五要素是哪些？（1）共同占有一个地理区域的地理要素；（2）共同从事经济活动和共同生活的经济要素；（3）有共同的社会交往空间和社会纽带（如社区组织）的社会要素；（4）有一些基本认同的共同价值观念的心理要素