万科目标成本测算作业指引

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1、广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.目标本钱测算作业指引编号：版号：A/0页码：第 1 页 共 10 页精心整理目标本钱测算作业指引编制林东、吴学田日期2006-09-05初审日期审核吴忠友日期2006-09-05批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.目标本钱测算作业指引编号：版号：A/0页码：第 9 页 共 10 页精心整理1. 流程要素1.1. 流程目标：标准目标本钱测算工作流程，有效地限制本钱，确保目标本钱的精确

2、。1.2. 流程主要责任部门：工程管理部、本钱管理部。1.3流程关键业绩指标：流程KPI责任部门/岗位数据来源目标本钱变动率本钱管理部集团总部1.4流程关键点：流程关键点关键点说明支持文件与各部门沟通经历数据收集2.目标本钱编制的原那么与组成2.1. 目标本钱编制应遵守的根本原那么：2.1.1. 核算对象确定的原那么：n 按可售原那么，工程内的各建立物遵照是否可售来确定其是否列入目标本钱的编制对象，可售产品必需作为目标本钱的编制对象列入本钱开发工程中，不行售产品不列入目标本钱编制对象，其本钱分摊到各可售产品的本钱中。n 分期开发的工程，以期数作为编制目标本钱的根本单位，每一期须编制独立的目标本

3、钱；对于每一期那么有不同产品类型的核算对象，比方多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标本钱以各产品类型为根底进展编制。2.1.2. 分摊原那么：请参考集团核算指导2.1.3. 编制的原那么具体请参考集团目标本钱实施细那么：a) 精确严谨的原那么。b) 刚好原那么：实施方案确定后15天内完成审批。c) 可追溯性的原那么。2.2. 广州公司的目标本钱测算表格组成： 2.2.1. 数据获得与分析局部：地价及规划、地价及利息、经济指标、工程总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、工程总本钱及利润、本钱比照表。2.2.2. 全期跨期本钱分析与分摊: 全期分摊配套明细表假设

4、有全期分摊工程才有、地价分摊。2.2.3. 目标本钱核心局部：规划指标、本钱汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。2.2.4. 责任本钱表格：总章表格、设计管理部责任本钱限制目标、工程管理部责任本钱限制目标、工程事务部责任本钱限制目标、工程管理部责任本钱限制目标、营销管理部责任本钱限制目标、本钱管理部责任本钱限制目标、各责任部门限制措施、本钱限制措施；2.2.5. 审批表。3.编制的流程图： 4. 目标本钱各表格的填写要求与技巧4.1. 规划指标表4.1.1. 取得土地后，设计部门会依据工程定位、客户细分，并结合地块状况，进展具体的规划设计，我们应与设计部进展互

5、动沟通，向相关设计人员说明规划指标表各个指标作用与意义，并需刚好了解设计进度，刚好依据设计部供应的设计指标填写规划指标表。4.1.2. 填写表格应留意的问题：n 留意其中的公式连接，不行随意更改表中链接，理解好各数据之间的勾稽关系。n 在填写时要留意不要随意增减行列，留意遵照产品类型分别填写。n 留意建筑面积和可售面积的区分，建筑面积可售面积+不行售面积。不行售的面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等新标准对建筑面积有重新的计算规定，须依据新规定计算出不行售的面积。因此，过程中应向设计部刚好了解各产品是否有赠送面积创新多层、情景洋房、叠T、TH、别墅根本都有赠送面积，同时须要与设计明

6、确赠送面积与该产品自带车位面积间的关系，是否有架空活动等等。4.1.3. 完成指标填写后需复核指标的精确性与勾稽关系，如车位面积是否符合正常设计的要求架空车位20M2，大架空车位40M2，人防车位55M2，车位比是否满意政府规划要求及营销供应的车位比要求，核实自行车位是在人防、架空层、地下还是露天，依据人防面积计算规那么核实人防面积。对存在可疑的指标应与设计部进展沟通确认。附件二：规划指标：4.2. 全期分摊配套明细表受益于两期或者两期以上的本钱科目须要进展归类，按制度的要求表格形式编制跨期本钱分摊明细表。跨期本钱一般会在如下科目出现：土地获得价款、局部前期费用、公共景观、配套设施、社区管网等

7、，每个工程可能有所不同，评定的原那么：受益原那么，在编制目标本钱时，要留意理解及区分。全部跨期本钱原那么上可以选定分摊标准进展分摊到各期，分摊标准可以选择建筑面积比、占地比。对于小额度的跨期本钱可以不拆分到各期，干脆归入开发当期，削减不必要的工作量。附件三：全期配套分摊表4.3. 六类公摊费用及期间费4.3.1. 像土地本钱及其包含政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费等本钱可由全期分摊本钱表按选定的分摊比例相应地分摊到本期。4.3.2. 开发前期打算费中勘察丈量费除了竣工测量以外，其它本钱根本都在目标本钱编制时根本发生，可以查阅合同施工范围和金额来进展比拟精确计算。对于编

8、制时没有发生或者没有完全发生或者不便于计算本钱的工程，可以遵照经历数值计算。4.3.3. 开发前期打算费中的规划设计费。此局部费用包括整个工程的规划设计费用，包含概念设计、规划设计、施工图设计、景观规划环境设计、景观施工环境设计、建筑模型、建筑探究用房等。此局部费用应当在设计还未起先阶段就与设计部相关工程负责人沟通完毕，可参考类似工程与设计部协商。4.3.4. 开发前期费中的报批报建费。此局部费用主要是由工程事务部办理各类证件时，需交纳给国家相关政府部门和机关的费用，每个地区都有其具体的收费标准可以参考，故此局部费用与工程事务部沟通后填写。4.3.5. 开发前期费中的三通一平费用和临时设施费用

9、。三通一平是指临时水、电、路以及场地平整；临时设施是指临时围墙、临时办公室、临时围板；此局部费用一般依据工程现场状况与工程部沟通确定。留意遵照受益原那么分摊到工程的每期。4.3.6. 社区管网工程费是指室外给排水、室外采暖、室外煤气、室外电气及凹凸压设备、室外智能化及室外消防等费用。此费用一般目标本钱编制时没有图纸依据，而且对社区档次影响不大，室外给排水可以参考相像工程经历数据，室外煤气按收费标准预留，室外电气及凹凸压设备、智能化与工程部沟通后得出本钱。4.3.7. 园林环境费包含绿化建立费、硬景建立费、园建机电、围墙建立、水景局部、构筑物、室外照明、室内零星设施等工程。目标本钱编制时遵照园林

10、设计档次和必须的软硬景比例和水景、构筑物工作量分别计算。编制之前我们要与设计部沟通景观数据统计表，软景分草坪比重、灌木比重、大小乔木的分别种植密度及其工程量，硬景分石材、建菱砖、洗米石等分别计算比重和工程量，然后依据小区规划档次和建立风格对景观数据一一落实，并体此时此刻目标本钱中。附件四：景观数据沟通统计表：4.3.8. 配套设施费是指建立为小区效劳的相应设施发生的费用。主要包含学校、居委会、会所、物业管理用房、派出所、垃圾站、人防车位、车位本钱预留、游泳池等，此局部费用应当分摊到工程各期中。4.3.9. 开发间接费包含工程管理费、资本化利息、营销设施建立费、物业完善费、不行预见费。此局部费用

11、比拟固定，可以取经历数据，资本化利息依据财务数据。4.3.10. 期间费用包含管理费用和营销费用，管理费用由财务确定。附件五：六类费用数据来源表：4.4. 主体建安工程费4.4.1. 主体建筑工程费包含根底工程费、构造及粗装修、门窗工程、公共部位装修、室内装修等内容。主体建筑工程费一般按实际工程量或建筑面积含量含量指标及市场单价造价指标来计算其本钱。4.4.2. 主体安装工程费包含室内水暖气电、设备及安装费、弱电系统费。室内水电一般依据经历数值计算含量指标，设备及安装中电梯和发电机费以台数为根底依据经历单价计算本钱造价指标。弱电系统可以遵照经历数值计算，具体参考下面附表。附件六：主体建筑安装工

12、程含量表及造价指标表：5.各责任本钱部门限制目标填写责任本钱主要依据编制的目标本钱，按必须的标准划分各责任部门，为各责任部门行动的指导指标。责任部门目前主要是：设计管理部、工程管理部、工程事务部、工程管理部、营销管理部、本钱管理部以及选购管理部，由本钱管理部对工程的总本钱负责。附件七：设计部责任本钱表：附件八：工程管理部责任本钱表：附件九：工程事务部责任本钱表：附件十：工程管理部责任本钱表：附件十一：营销管理部责任本钱表：附件十二：本钱管理部责任本钱表：6.各产品比照表和类似产品本钱分析表目标本钱编制初步完成后，假如此工程是多期开发的，除第一期与可研本钱比照分析外，其他期的须要与上期的本钱进展比照分析分，析其差异的缘由；假如只有一期，那么与通过集团决策的可研测算本钱须要财务供应进展比拟分析即可。附件十三：工程类似产品比拟表：7.责任部门沟通目标本钱编制完成后，须要跟责任部门进展具体沟通，双方达成相同看法，通过邮件或书面方式确认。8.公司运营管理委员会沟通编制汇报PP，格式见如下附件十四：编制汇报PP格式9.目标本钱公司内部审批工程目标本钱经过部门内部审核，同时与各责任部门沟通相同，即可以以书面形式分发给部门经理、主管领导和公司总经理审批签署实施，然后向区域本钱部和集团本钱管理中心备案，目标本钱需刚好录入K3。