昆明房地产市场报告

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1、昆明至祥研究中心昆明至祥研究中心 20132013年年7 7月月1717日日白热半场，轻舞飞扬20132013上半年昆明房地产市场报告上半年昆明房地产市场报告注：注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心昆明至祥研究中心 联系联系地址：地址：春城路春城路219219号东航投资大厦号东航投资大厦608608室室电话：电话：（

2、08710871）68896888 68896888 转转 822822新浪微博：新浪微博：昆明至祥研究中心昆明至祥研究中心背景篇土地篇商品房篇研判篇20132013年房地产年房地产市场半年报市场半年报营销篇一、经济背景一、经济背景区域区域GDPGDP提高提高20132013年年1 1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现了了1 1季度区域经济季度区域经济“开门红开门红”。自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度，昆明市实现地区生产总值692.95亿元

3、，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-20132006-2013年年1 1季度季度昆明市昆明市GDPGDP发展情况发展情况保持较快增长保持较快增长行业投资增长行业投资增长20132013年年1 1季度昆明固定资产投资总体保持较快季度昆明固定资产投资总体保持较快增长，房地产市场发展势头强劲。增长，房地产市场发展势头强劲。2013年1季度昆明固定资产投资总体呈较快增长趋势，其中房地产开发投资比重增强，房地产市场发展势头强劲；2013年1季度昆明

4、实现固定资产投资501.23亿元，其中实现房地产开发投资218.45亿元，房地产开发投资比重达43.58%。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-20132006-2013年年1 1季度季度昆明固定资产投资和房地开发投资情况昆明固定资产投资和房地开发投资情况固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）20062006年年65417220072007年年818221.9920082008年年1053.16259.2920092009年年1600.66369.4320102010年年2160.8

5、8440.6820112011年年2701.11625.9720122012年年2345.91919.0720132013年年1 1季度季度501.23218.45项目项目年份年份较快增长较快增长消费增幅放缓消费增幅放缓20132013年年1 1季度昆明社会消费品零售总额实现季度昆明社会消费品零售总额实现357.58357.58亿元，亿元，总体保持较快增长，增速小幅放缓。总体保持较快增长，增速小幅放缓。近年来，昆明社会消费品零售总额保持较快增长，但增速放缓；其中城市社会消费品零售总额增速放缓势强。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）200

6、6-20132006-2013年年1 1季度季度昆明城市、农村社会消费品昆明城市、农村社会消费品零售总额对比情况零售总额对比情况2006-20132006-2013年年1 1季度季度昆明社会消费品零售总额昆明社会消费品零售总额发展情况发展情况增速放缓增速放缓人口平稳增长人口平稳增长近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增长且远超出全国综合水平。长且远超出全国综合水平。近年来，昆明人口增长较平稳，总体保持低位增长。2012年年末昆明常住人口约为653.3万人，人口增长率0.72%。数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）数据来源：昆明

7、市统计局（昆明至祥研究中心整理）2006-20122006-2012年年昆明常住人口发展情况昆明常住人口发展情况2006-20122006-2012年年全国、昆明城镇化发展对比全国、昆明城镇化发展对比14.45%14.45%近年来，昆明城镇化水平远超全国。2012年年底，昆明城镇化率为67.05%，高出全国14.45个百分点。二、行业二、行业政策政策楼市盘点楼市盘点，重点解读，调控走向，重点解读，调控走向政策盘点政策盘点20032003年年-2013-2013年十年间，国家管理层累计出台年十年间，国家管理层累计出台1010条左右条左右“严厉严厉”调调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的控政策，

8、但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈怪圈”。3 3月月“国八条国八条”“1818号文号文”确立房地产确立房地产业支柱地位业支柱地位20032003年年20052005年年3 3月月20052005年年8 8月月“国六条国六条”“新国八条新国八条”鼓励和鼓励和支持住支持住房消费房消费20062006年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20132013年年“国十条国十条”提高二套提高二套房首付和房首付和利率利率国务院国务院5 5次次常务会议研常务会议研究调控究调控又一轮又一轮“国八条国八条”开始限购开始限购“国五条国五条”向二手房向二手房征征20%20

9、%差价差价税税楼市十年九调楼市十年九调 频陷涨价频陷涨价“怪圈怪圈”政策盘点政策盘点20132013年年1-61-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年调控重点。调控重点。20132013年年1-61-6月全国政策盘点月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）（数据来源：昆明至祥研究中心）政策类别政策类别涵盖内容（重点）涵盖内容（重点）政策类别政策类别涵盖内容（重点）涵盖内容（重点）住房政策住房政策住房政策、保障房政策、住房信

10、息联网等土地政策土地政策闲置用地、非法用地、土地销售等统筹监管综合政策综合政策新“国五条”及地方细则等租售政策租售政策房屋预售及价格备案管理等行业规范行业规范房屋登记管理、房产经济管理、审批管理等保障政策保障政策社保、资金补贴及鼓励政策等金融政策金融政策信贷政策、公积金政策等税收政策税收政策房产税政策等规划政策规划政策城市规划、景区（保护）规划等户籍政策户籍政策户籍准入及改革政策等重要重要事件事件全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。5.1-

11、5月1日起，深圳商品房预售实行一套一备案，每套未备案商品房处10万元罚款；5.9-广州将取消农业和非农业户口划分；5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”；5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落户；5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政策。重要事件重要事件回顾回顾 6.1-玉溪市限价商品住房管理规定（听证稿）举行听证；6.18-昆明市限价商品住房管理暂行办法、昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法公开征求意见；6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。4.1-二线城市五条细则出台：房价增

12、幅低于收入实际增幅；4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止违规乱收费；4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。2.18-江苏省盐城市出台盐城市房屋登记信息查询管理办法(试行)“一律严禁以人查房”；2.27-2013年3月1日起大连市户籍准入规定即将正式施行，全面放宽大连落户条件。3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积金贷款；3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于账户余额的8倍；3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消经适房；3

13、.31-广、北、上率先执行20%个税政策 1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套；1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用地；1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要缴房产税；1.23-上海：房产税税率分界线27740元/。二、行业二、行业政策政策楼市盘点，楼市盘点，重点解读重点解读，调控走向，调控走向调控方向调控方向2月月20日表述日表述3月月1日细则日细则完善稳定房价完善稳定房价工作责任制工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。房价控制目标于一季度向社会公布。各省级人民政府要注重区域差异，加强分类指导。对执行住

14、房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。严格执行商品住房限购措施，统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。抑制投机抑制投机投资性购房投资性购房继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分发挥税

15、收政策的调节作用，扩大个人住房房产税改革试点范围。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。增加普通商品增加普通商品住房及用地供应。住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。加快保障性安居加快保障性安居工程规划建设工程规划建设2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套。2013

16、年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管加强市场监管和预期管理和预期管理严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。表：表：“新国五条新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述细则与表述对比，细则措施严于表述国务院版细则出台距国务院版细则出台距2

17、 2月月2020日表述公布仅一周时间，时点超市场日表述公布仅一周时间，时点超市场预期，细则在延续预期，细则在延续“新国五条新国五条”精神之余具体措施更为严厉。精神之余具体措施更为严厉。新新“国五条国五条”5 5月下旬，月下旬，关于关于20132013年深化经济体制改革重点工作的意见年深化经济体制改革重点工作的意见正正式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。内容之一：大力推进年度重点改革内容之一：大力推进年度重点改革业内观点业内观点政策影响政策影

18、响行政体制改革：深化政府机构改革；简政放权，下决心减少审批事项；创新政府公共服务提供方式。财税体制改革：完善财政预算制度，推动建立公开、透明、规范、完整的预算体制；扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革扩大个人住房房产税改革试点范围试点范围；建立健全覆盖全部国有企业的国有资本经营预算和收益分享制度等。金融体制改革。投融资体制改革。资源性产品价格改革。基本民生保障制度改革。城镇化和统筹城乡相关改革等。有消息称

19、，房产税试点扩容已经提房产税试点扩容已经提上日程上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增多个城市进有望新增多个城市进行房产税试点行房产税试点。同时，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收主要针对增量征收。继上海、重庆试点房产税征收后，有消息人士向媒体透露今年有望新增数个城市进行房产税试点，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜。据业内分析，京广深杭等房价京广深杭等房价增长较快的一线城市纳入试点可能增长较快的一线城市纳入试点可能性大性大。中央电台财经评论员杨红旭在微博上表示，房产税是必定会征房产税是必定会征的。他认为扩大试点的范围主要方向是一一二线房价较高的城市二线房

20、价较高的城市，南京征税的概率是90%，征收方式可能与上海征收方式可能与上海相似相似。25日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时表示，目前房屋系统联网还未对外公布，税法没有修改，因此说房产税的开征基房产税的开征基础条件还未成熟础条件还未成熟。继关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发布之后，今年新增多个城市进行房产税试点已成必然。就业内分析来看，扩大试点范围的主要方向是一二线房价上涨过快和房价较高的城市，同时，据经济参考报(微博)记者独家获悉的两地试点方案指出，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。就现阶段楼市走势来看，在房产税政策

21、细则未明确之前，全国多数城市特别是沿海一线及房价上涨过快的二线城市或将出现购房恐慌，楼市抢购潮开始涌现。在房产税扩容被证实，同时扩容城市尚未明确之下，5月昆明楼市迎来了多盘齐发，品质大盘开盘当天“日光盘”不断，置业者抢房激进疯狂，购房恐慌初现昆明。关于关于20132013年深化经济体制改革重点工作的意见年深化经济体制改革重点工作的意见发改委发改委2013.05.242013.05.24综合政策综合政策6 6月月2525日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制等。业内分析称，这是我国全面放开小城镇和小城市落

22、户限制等。业内分析称，这是我国第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。改革思路改革思路l义务教育义务教育l公共卫生公共卫生l高层组织选举高层组织选举与被选举权与被选举权l就业权利就业权利l医疗、养老保医疗、养老保险险l人大代表选举人大代表选举与被选举权与被选举权l同等就近入学同等就近入学l低保低保l保障性住房保障性住房l居住地高考资格居住地高考资格合法居住合法居住参保或居住达到较参保或居住达到较短年限短年限参保或居住达到较参保或居住达到较长年限长年限居住和学籍达居住和学籍达到一定年限到一定年限半开放式管理：半开放式管理：受制于大城市的资源承载力，如果完全

23、放开户籍政策，势必又会造成社会新的不平等，半开放的阶梯式管理将渐进式解决户口问题，让居民享受同等政策待遇。中小城镇主导：中小城镇主导：积极稳妥推进户籍制度改革，放宽中小城镇人口准入条件，严格合理设定特大城市落户条件。现在你可以尽情享用了！现在你可以尽情享用了！二、行业二、行业政策政策楼市盘点，整点解读，楼市盘点，整点解读，调控走向调控走向18扩大保障、增加供给抑制投机、减少需求去杠杆化、去乘数效应去投资投机去赚钱功能增加供给、缩减需求、弱化影响、去除投资投机功增加供给、缩减需求、弱化影响、去除投资投机功能仍是下半年政策调控的重点。能仍是下半年政策调控的重点。调控内容调控内容着手要点着手要点20

24、132013年下半年，全国经济下行风险明显，楼市房价上行压年下半年，全国经济下行风险明显，楼市房价上行压力较强，深化土地和房产改革是促进经济发展的关键。力较强，深化土地和房产改革是促进经济发展的关键。p 截止2013年6月，虽全国房产税执行效果甚微，但全国房价上涨趋势有所递减。p 作为楼市长效调控机制，房产税政策将会持续推进，下半年扩围趋势明显。下半年扩围趋势明显。p 6月20日，全国各大商业银行相继爆出“钱荒”事件。受“钱荒”影响，多家银行收紧首套房房贷，放款时间延长。p 目前，昆明中、农、工、建四大国有银行纷纷取消了首套房房贷利率优惠，实行基准利率或利率上浮10%。p 下半年房贷趋紧明显下

25、半年房贷趋紧明显。p 2013年6月联网大限到来，住建部“爽约”，全国住房信息联网系统难产，住建部或许有些力不从心。p 为推进不动产条例的尽快出台，做为基础基础的个人房产信息联网事个人房产信息联网事宜仍将持续。宜仍将持续。坚守限贷、限购坚守限贷、限购土地整顿持续土地整顿持续保障建设推进保障建设推进金融管理加强金融管理加强户籍改革推进户籍改革推进调控走向调控走向房地产行业在产业地位、经济发展和地方收入三方面房地产行业在产业地位、经济发展和地方收入三方面实现对区域经济发展的绑架，松绑需要三实现对区域经济发展的绑架，松绑需要三“去去”。“去去”“去去”“去去”三三“去去”产业地位产业地位去支柱化去支

26、柱化增长动力增长动力去房地产化去房地产化地方收入地方收入去土地财政去土地财政长期的地产依赖已经形成“稳增长”和“控房价”的两难局面，经济的长久健康发展必须做到对于房地产行业的“去支柱化”，也使得行业改革势在必行。在过去房地产市场发展的“黄金十年”，也拉动了中国经济高速发展的十年，要去房地产化，首先需要弱化对GDP导向的政绩考虑，给予地方政府经济结构调整的空间。2013年第一季度全公共财政收入增长6.9%，同比回落7.8个百分点，而地方财政收入同比增加13.7%。地方财政收入的增加主要是由于房地产市场成交额的增加，带动了相关税收的增长，且这部分税收从2003年开始至今的十年间增长了10倍有余，土

27、地依赖症的存在，大大削弱了地方政府推动其他产业发展的意愿。背景篇商品房篇研判篇土地篇20132013年房地产年房地产市场半年报市场半年报营销篇年度供求年度供求近年来近年来20112011年土地供求最为旺盛，今年上半年供应年土地供求最为旺盛，今年上半年供应1802218022亩，亩，成交成交1836518365亩，完成全年计划的亩，完成全年计划的53%53%，下半年预计供求平稳。，下半年预计供求平稳。2011年土地供求量最大，供求相对集中于上半年；2012年下半年土地供求较大，供应占全年的75%，成交占全年的82%；2013年上半年供应土地333宗，合计18022亩；成交土地334宗，合计183

28、65亩；2013年全年计划供应土地3.46万亩，上半年供应53%，预计下半年土地供应与上半年持平。昆明土地年度供求走势图昆明土地年度供求走势图年度供求年度供求20122012年上半年成交均价和楼面地价最高，今年上半年成交均年上半年成交均价和楼面地价最高，今年上半年成交均价为价为183183万元万元/亩，楼面地价为亩，楼面地价为10741074元元/，土地底价成交为主。，土地底价成交为主。2010年至今，土地供求均价持续走高，其中2012年下半年出现最高点，供应均价300万元/亩，成交均价303万元/亩；土地供求均价半年走势基本保持一致，总体成交均价略高；楼面地价的半年走势与土地供求均价半年走势

29、基本一致；成交溢价率则与土地供求趋势相反，供求均价最高的2012年下半年溢价率较低。昆明土地年度昆明土地年度供求价格走势供求价格走势图图昆明土地年度供求昆明土地年度供求楼面地价走势图楼面地价走势图月度供求月度供求今年今年1 1月份成为近年来土地成交的峰值，与月份成为近年来土地成交的峰值，与20122012年年1111、1212月月土地大量放量关系较大。土地大量放量关系较大。今年1-6月，土地供应整体平稳，2月略高；受到2012年11、12月土地的集中供应影响，今年1月土地成交为近年之最，共成交土地223宗，合计12422亩。昆明土地月度供求走势图昆明土地月度供求走势图月度供求月度供求今年上半年

30、土地成交均价、楼面地价与供应均价紧密相关，今年上半年土地成交均价、楼面地价与供应均价紧密相关，总体呈上升趋势。总体呈上升趋势。1-6月，土地供求均价在50-300万元/亩范围内变化，总体呈上升趋势；土地成交较供应滞后1个月，但整体变化区域与供应保持一致；1-6月楼面地价的变化趋势与供求均价趋势一致，总体呈上升趋势；上半年土地成交溢价率较低，仅2月和4月超过1%。昆明土地年度供昆明土地年度供求价格走势图求价格走势图昆明土地年度供求昆明土地年度供求楼面地价走势图楼面地价走势图市场小结市场小结 供求全国：整体供应平稳，成交微降；住宅供求平稳，6月成交微降昆明：供应完成占计划53%，成交集中于1月占上

31、半年成交的67.7%，南市供求较大 量价全国：整体楼面均价2600元/，上涨趋势呈；住宅土地成交溢价显著，超过20%昆明：楼面均价1074元/，底价成交为主 价值点楼面均价呈上涨趋势，全国溢价成交较多昆明南市区滇池板块未来可能掀起新一轮高端物业的角逐背景篇土地篇研判篇商品房篇20132013年房地产年房地产市场半年报市场半年报营销篇一一、商品房供应、商品房供应规划增长、南北割据、住宅为主规划增长、南北割据、住宅为主预售持增预售持增，公寓增加，旧改放量，公寓增加，旧改放量逐年增长逐年增长20132013年仅上半年审批规划项目达年仅上半年审批规划项目达228228个，总建筑面积个，总建筑面积158

32、7.151587.15万方。万方。2008年至年至2013年年1-6月昆明月昆明审批公示规划项目建面年度走势图审批公示规划项目建面年度走势图2008年至2010年昆明审批公示规划项目建筑面积逐年增多，增长幅度较小，规划数量与近几年项目相对较少；2011年审批公示规划项目从数量上增长48%，规划项目建筑面积也增加18%，本年度昆明审批公示规划项目建筑面积2519.46万方；2012年全年昆明审批公示规划项目建筑面积466.67万方，比去年同期相比，规划建筑面积增加1845.21万方，同比增长40%；2013年1-6月仅半年时间，昆明审批公示规划项目建筑面积达1587.15万方。步伐较快步伐较快项

33、目规划审批从月度方面分析，虽然整体不如项目规划审批从月度方面分析，虽然整体不如20122012年体年体量大，但土地规划脚步仍然较快。量大，但土地规划脚步仍然较快。从整体来看，2012年上半年昆明审批公示规划项目建筑面积2374.3万方，占全年的51%，2013上半年昆明审批公示规划项目建筑面积1587.15万方，与去年同期相比减少787.15万方；从月度来看，从审批公示规划项目数量上分析，2013年仅1月和6月规划项目超过去年同期公示量，但其项目以规划调整为主，故建筑面积仍然较小，从规划项目建筑面积方面分析，2012年上半年整体规划建面高于2013年上半年。2012年和年和2013年年1-6月

34、昆明月昆明审批公示规划项目建面月度走势对比图审批公示规划项目建面月度走势对比图居住为首居住为首分析用地性质分析用地性质总用地面积总用地面积()净用地面积净用地面积()总建筑面积总建筑面积()公示数（个）公示数（个）居住居住585150 1730468 7303113 48商业商业397267 357471 2002314 27工业工业248008 792822 768500 26公共公共232235 9512 164574 19商住商住243722 214147 2707456 16商办商办113477 250647 520620 14教科教科103443 92508 182687 10148

35、32 6办公办公72943 50176 227754 6改造改造5住办住办165638 1013640 4保障房保障房89947 294175 3加油站加油站4547 5236 2文娱文娱5968 6190 2修缮修缮754 2车库车库18847 0 1配套配套6169 9088 1总计总计2126041 2126041 3673904 3673904 15206100 15206100 1921921-6月公示的建筑工程规划许可证物业共192个。共规划用地性质分类有17种，其中居住类的规划数有48个，商业类的规划数27个，工业类的规划数26个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审

36、批项目总建筑面积的48%。2013年上半年年上半年建筑规划类别信息表建筑规划类别信息表上半年项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占上半年项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。南北割据南北割据按区域划分分析每月的审批规划公示，主要集中在按区域划分分析每月的审批规划公示，主要集中在4-64-6月月的南市区、北市区和呈贡区域。的南市区、北市区和呈贡区域。2013年年1-6月昆明月昆明审批公示规划项目建面月度区域分析图审批公示规划项目建面月度区域分析图从时间上来看，2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在4月

37、、5月和6月，共审批规划1123.73万方，占上半年整体规划体量的71%；从区域上来看，2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在南市区、北市区、中心区和呈贡区域，共审批规划1273.01万方，占上半年整体规划体量的80%；一一、商品房供应、商品房供应规划增长、南北割据、住宅为主规划增长、南北割据、住宅为主预售持增预售持增，公寓增加，旧改放量，公寓增加，旧改放量近三年来，预售供应呈持续增长态势，且上下半年供应差距明显缩小，打破以往市场上半年冷、下半年热的局面；数据表明：预售证发放呈数量多、单块体量减小的局面，说明越来越多项目选择分期开发、快速入市的营销策略。根据历史数据与统计分析，预计根据

38、历史数据与统计分析，预计20132013年新增供应可达年新增供应可达12001200万方。万方。2011-2013年预售供应半年对比预售持增预售持增20132013年年1-61-6月市场新增预售面积月市场新增预售面积559.76559.76万方，同比增长万方，同比增长9.5%9.5%，预计全年可达，预计全年可达12001200万方。万方。上半年预售供应对比图2（2012和2013年）上半年预售供应对比图1（2012和2013年）趋势一致趋势一致上半年月度预售供应走势大致与去年同期一致，抛去春节假期上半年月度预售供应走势大致与去年同期一致，抛去春节假期影响，月与月之间的供应淡旺区分愈加拉近。影响

39、，月与月之间的供应淡旺区分愈加拉近。从预售证发放数量来看，2013年上半年月度走势与去年一致，所不同的是本年3月预售数量大幅增加，旺盛的供给催生蛇年小阳春；从预售面积来看，1、2、6月预售供应低于去年，而1、4、5月同比变化较大。值得一提的是，5月、4月分别以148.48万方和136.24万方位于月度供应历史第二、第三水平。区域区域板块板块数量（块）数量（块）面积（平米）面积（平米）北市区北市区北市板块北市板块7 7600992600992呈贡区呈贡区6397346.1东市区东市区东市板块9306334.5世博板块2267587.3南市区南市区滇池板块滇池板块1111868119.986811

40、9.9东南板块6437951.5官南板块官南板块9 9818472.8818472.8西市区西市区高新板块9405049.6西山板块2148955.5阳宗海阳宗海19145.51中心区中心区二环内板块二环内板块161613235551323555一环内板块114045.1企业名称企业名称预售面积（平米）预售面积（平米）俊发集团俊发集团504270 上基地产上基地产431435 晓安拆迁晓安拆迁329645 仁泽地产仁泽地产259074 序古地产序古地产249428 亚广传媒亚广传媒227012 千益丰地产千益丰地产223623 碧鸡集团碧鸡集团214377 中天文化中天文化211110 城欣置

41、业城欣置业180634 旧改放量旧改放量旧改放量、多盘联动和公寓产品的重新大量入市是旧改放量、多盘联动和公寓产品的重新大量入市是20132013年上半年预售供应的主要特点。年上半年预售供应的主要特点。2013年上半年的预售供应中居住物业面积占比达到89%，其它物业主要变化是公寓产品入市的增加；在企业获取的预售面积排名方面，俊发集团大范围布局多盘联动的格局使其拔得头筹，上基地产凭借昆明玉器城的大盘位列第二；区域方面中心区的旧改项目集中放量显著。2013年上半年企业预售面积排名2013年上半年区域预售面积分布2013年上半年分物业预售面积占比二、商品房成交二、商品房成交量价齐增，中南主导，去化加快

42、量价齐增，中南主导，去化加快量价齐增量价齐增20132013年上半年昆明成交面积获得显著提升，主要是受到年上半年昆明成交面积获得显著提升，主要是受到政策和大环境影响，客户需求面积稳定。政策和大环境影响，客户需求面积稳定。与2012年的供求高峰相比，2013年上半年有过之而无不及，半年成交备案面积已近去年的60%，供应也基本持平，成交金额稳定；对比2011年和2012年的成交备案的套均面积基本维持在87平米，略有提升，反映在政策调控下的客户面积需求已经进入稳定期。2007-2013年上昆明新房供求面积年度变化2007-2013年上昆明新房金额均价年度变化2007-2013年上昆明新房套数及套均面

43、积年度变化量价齐增量价齐增20132013年上半年昆明月度成交稳定，供应量达到历年上半年上半年昆明月度成交稳定，供应量达到历年上半年供应水平的新高，客户受政策影响面积选择稳中有扩。年供应水平的新高，客户受政策影响面积选择稳中有扩。受政策影响，客户面积受政策影响，客户面积需求有所提升需求有所提升2010-2013年6月月度供求变化2010-2013年6月月度成交套均面积变化区域2012上半年2012下半年2013上半年面积（万）占比（%）同比增长（%）北市区12.5136.4917.63 4%41%呈贡39.3880.6272.04 17%83%东市区23.0642.9423.07 5%0.06

44、%南市区96.46166.54166.73 39%73%西市区70.1233.8846.70 11%-33%阳宗海0.020.70.15 0.03%626%中心区40.8163.19104.75 24%157%合计282.36424.36431.06 100%53%区域成交区域成交南市区和中心区是放量和客户选择最为主要的区域，中南市区和中心区是放量和客户选择最为主要的区域，中心区成交增长显著。心区成交增长显著。从各区来看，2013年上半年商品房成交量集中在南市区与中心区，共占比63%。呈贡以72.04万方位居第三。阳宗海居末位。同比来看，除西市区外，各区均有增长，中心区、呈贡与南市区增长明显，

45、东市区基本持平，阳宗海由于在售项目非常少导致数据波动较大，但对市场无甚影响。增预售供应559.76万方，同比增长9.5%半年成交备案面积已近去年的60%商品房存量约为1107万方升均价：8319元/，上涨344元/月均去化71.84万，存量整体去化时间下降3.4个月 重二环、东南、呈贡供求重点区域投资型物业供应增加，价格可喜小结小结供求与存量同增，价格与去化速度同升，二环、东南、呈供求与存量同增，价格与去化速度同升，二环、东南、呈贡较强劲，投资型物业量价回升。贡较强劲，投资型物业量价回升。背景篇土地篇研判篇营销篇20132013年房地产年房地产市场半年报市场半年报商品房篇一、开盘分析一、开盘分

46、析火热开盘火热开盘，价格上涨，成交势好，价格上涨，成交势好开盘新高开盘新高上半年市场逆市发力，开盘供求两旺，同比增长一倍左右，且上半年市场逆市发力，开盘供求两旺，同比增长一倍左右，且打破传统销售淡旺季区分且，赶超去年下半年开盘情况，打破传统销售淡旺季区分且，赶超去年下半年开盘情况，5 5月月和和6 6月火红一片。月火红一片。2011-2013年开盘推售半年比上半年开盘供应对比图（2012和2013年）上半年开盘成交对比图（2012和2013年）2013年上半年开盘供应21038套，成交12080套，开盘成交率为57.42%，创下近3年供求最好局面；对比2012年，除2月推售有所萎缩外，其余月份

47、均超越去年，尤其是5月和6月市场涨成一片，红透上半年。中心城区旧改项目入市催生二环内板块火热开盘的态势，使楼中心城区旧改项目入市催生二环内板块火热开盘的态势，使楼市焦点重回中心区，同时老牌热点区域南市区推盘依旧强劲。市焦点重回中心区，同时老牌热点区域南市区推盘依旧强劲。2013年上半年共计63个项目开盘86次，其中南市区与中心区并驾齐驱，领衔昆明各区开盘放量；从板块上来看，二环内板块项目是开盘主角，其次是南市区的东南板块与官南板块。2013年1-6月昆明开盘情况（分区域）2013年1-6月昆明开盘情况（分板块）主场中南主场中南二环唱主角二环唱主角二环主角二环主角公寓和产权式酒店供应增加，投资性

48、物业供求回升，住公寓和产权式酒店供应增加，投资性物业供求回升，住宅依旧是供求主力，价格小幅上涨，商务表现平淡。宅依旧是供求主力，价格小幅上涨，商务表现平淡。从开盘次数来看，住宅项目开盘61次，占比67%，排名第一；投资项目占比17%，排名第二；从推售情况来看，住宅类产品供应13600套，成交率为60.19%，成交情况较好，投资类供应排名第二，主要贡献是大量公寓产品开盘。成交价格方面，住宅类产品均价9134元/平米，投资8194元/平米，商业25027元/平米，商务14686元/平米。2013年1-6月昆明开盘情况2（分物业）2013年1-6月昆明开盘情况3（分物业）2013年1-6月昆明开盘情

49、况1（分物业）投资回升投资回升二、二、报媒分析报媒分析投放增强，南市活跃，投放增强，南市活跃，活动领衔活动领衔总体投放总体投放20132013年年1-61-6月，昆明平面报媒广告总体投放月，昆明平面报媒广告总体投放20162016次，投放次，投放版面版面1962.251962.25版，投放项目版，投放项目152152个，个，2013年1-6月，昆明平面报媒广告总体投放2016次，投放版面1962.25版，投放项目合计为152个（重复项目投放累计为389个）。整体来看，2013年1-6月份昆明平面报媒广告投放情况较2012年同期均有明显增长。项目投放同比增加26%，版面投放同比增加88%，投放频

50、次同比增加91%。受传统春节淡季的影响，2月份的报媒投放达到上半年低谷，投放量较1月呈急速下滑趋势，投放项目仅为1月项目投放量的30%。受2013昆明春季房交会的利势助推，4月份项目投放达101个，成为上半年项目投放之最。20132013年上半年年上半年平面报媒月度投放对比平面报媒月度投放对比峰值峰值谷底谷底2012-20132012-2013年上半年年上半年平面报媒投放对比平面报媒投放对比项目投放项目投放20132013年年1-61-6月项目投放以同德月项目投放以同德昆明广场的媒报投放最强，昆明广场的媒报投放最强，重点新项目以西南海和七彩云南重点新项目以西南海和七彩云南第壹城的投放最强。第壹

51、城的投放最强。2013年1-6月，昆明平面报媒广告投放以同德昆明广场项目投放最强，润城次之。在2013年开盘的重点新项目中，西南海和七彩云南第壹城项目投放情况处于领先位置，分别投放48次和43次。20132013年上半年年上半年项目投放项目投放TOP 15TOP 1520132013年上半年昆明主城年上半年昆明主城重点新项目投放重点新项目投放TOP 15TOP 15研判篇背景篇土地篇营销篇20132013年房地产年房地产市场半年报市场半年报商品房篇一一、上半年市场总、上半年市场总结结政策微调、土地平稳、成交可喜政策微调、土地平稳、成交可喜经济增长经济增长提速提速20132013年昆明市场经济飞

52、速发展，无论从宏观经济，还是年昆明市场经济飞速发展，无论从宏观经济，还是财政方面，都在保持稳定的基础上快速增长。财政方面，都在保持稳定的基础上快速增长。昆明昆明GDPGDP 昆明市仅2013年第一季度就实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8%，高于全省0.9%，国民经济保持较快增长。产业结构产业结构 随着第三产业发展比重不断加大，支柱产业地位凸显，目前昆明主要以第二、三产业为主。财政收支财政收支 近几年，昆明财政收入和支出均实现稳步增长，2013年一季度的收支就总体来看，昆明财政收支情况实现快速增长。投资情况投资情况 2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快增

53、长，房地产市场发展势头强劲。消费零售消费零售 近几年分析来看，昆明社会消费品零售总额仍保持增长，但增速有放缓势头。收入支配收入支配 昆明城乡居民收入总体保持较快增长，但城镇居民人均可支配收入增速略有下降，总体增速趋于平稳。金融信贷金融信贷 总体来看，近年来昆明金融机构信贷运行较为稳定；虽然“钱荒”来袭，但目前昆明楼市价格和销售情况并未出现波动。政策维稳定基政策维稳定基内容内容趋势从严趋势从严试点加强试点加强完善双轨完善双轨中央层面新“国五条”政策出台，短期内对房地产市场有一定影响；地方层面新“国五条”细则对昆明的具体影响，主要改变限购范围，限购、首付基本保持不变。2013年开始，保障房逐渐入市

54、形成供应，保障房成交占比进一步提高，住宅结构将逐步改变。会继续扩大房产税范围；房产税的出现，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。20132013年政府进一步加强和改善调控，坚持房地产政策调控年政府进一步加强和改善调控，坚持房地产政策调控不动摇。不动摇。土地喜事连连土地喜事连连趋势从紧趋势从紧双轨并行双轨并行供求平稳：供求平稳：2013年昆明上半年整体供应量较为充足，成交主要集中在1月份，其南市区供求相对较大，需求旺盛。喜事之一喜事之一喜事之二喜事之二底价主导：底价主导：2013年上半年整体土地价格依旧多数地块以底价成交。土地市场仍将是底价为王，地价的

55、下落将减轻开发企业的费用成本，对延缓房价上涨抑或是促使房价回落至关重要。20132013年昆明土地供应持续增长，地价平稳；全国一线品牌年昆明土地供应持续增长，地价平稳；全国一线品牌房企大步入滇进军昆明市场，与本土企业共发展。房企大步入滇进军昆明市场，与本土企业共发展。整体态势明朗整体态势明朗内容内容市场活跃市场活跃价格增长价格增长主力刚需主力刚需2013年上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场较为活跃。2013年供应、成交不断增长，开盘项目继续秉承小步快跑的开盘策略成绩可喜。2013年购房大军主力依旧以刚需为住，在就业难、择业难的大环境下，长辈为刚需撑起了后顾之忧，在衣食住

56、行方面尽可能的满足，公寓、小户型住宅受更多年轻上班族的亲睐。辛苦奋斗几十年，注重生活品质的购房者也逐渐增多，在满足大量刚需的同时，改善型购房者同样需要得到更多关注。2013年上半年昆明市场成交价格稳中有升，市场成交价格8863元/。二环内项目开盘均价普遍过万，未出现去年以价换量的势头。20132013年入市新盘占据市场，房价依旧维稳期升，但改善需年入市新盘占据市场，房价依旧维稳期升，但改善需求与大量新增刚需有望推动市场成交。求与大量新增刚需有望推动市场成交。二、下半年市场预测二、下半年市场预测政策期稳、土地热政策期稳、土地热后市看好、价格升后市看好、价格升十年九调定调稳定政策维稳政策维稳“有保

57、有压有保有压”原则贯彻始终，下半年政策以稳为主，房产原则贯彻始终，下半年政策以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。税、土地制度等长效机制可能落实。源头升温源头升温土地供应充足，底价成交为主，大块拿地现象可能改变未土地供应充足，底价成交为主，大块拿地现象可能改变未来格局，政府下半年将加强闲置土地的整治工作。来格局，政府下半年将加强闲置土地的整治工作。1234土地供应充足土地供应充足较去年供应平稳较去年供应平稳大块拿地现象增多大块拿地现象增多成交底价为主成交底价为主土地价格、楼面地价土地价格、楼面地价 平稳增长平稳增长住宅价格增长明显住宅价格增长明显加强闲置土地整治加强闲置土地整治土地土地

58、喜：喜：供应充足供应充足底价主导底价主导实力开发实力开发提高效率提高效率忧：忧：大块圈地大块圈地本土担忧本土担忧地价增长地价增长后市价升后市价升增长无忧增长无忧20132013年全年二级市场供求增长无疑、伴随着丰富的营销和年全年二级市场供求增长无疑、伴随着丰富的营销和密集的开盘，去化速度将超过去年，价格总体小幅增长。密集的开盘，去化速度将超过去年，价格总体小幅增长。供求两旺供求两旺 供应：较去年有过之而无不及；成交：半年备案以达全年的60%，全年增长无疑。价格上升价格上升 成交价格：住宅类产品均价9134元/平米，投资8194元/平米，商业25027元/平米，商务14686元/平米，全年预计较

59、去年小幅增长。去化加快去化加快 与去年年同期相比，2013年月均去化量增长22%，其中中心区增长101%，全年总体去化增长较去年明显。二环强势二环强势 中心城区旧改项目入市催生二环内板块火热开盘的态势，使楼市焦点重回中心区，商业商务二环内将逐步放量。开盘火热开盘火热 2013年上半年共计63个项目开盘86次，下半年的火热将延续，全年开盘整体数量将超过去年。营销丰富营销丰富 市场激烈的竞争下，各项目营销活动丰富、营销方法新颖，下半年趋势将延续并且升温，更独特的营销活动或将出现。二级市场二级市场60行业转变让企业和客户的关注点都重新回到产品本身，行业转变让企业和客户的关注点都重新回到产品本身，而刚需市场又为产业化提供了转变基础。而刚需市场又为产业化提供了转变基础。5success factors产品角度回归产品本源聚焦主流需求固化产品线顺应产业化趋势绿色建筑大行其道本源回归本源回归谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH