20151110无锡国信项目初步营销建议报告

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1、无锡国信A地块项目营销策略建议报告20152015年年1010月月1 1PART.1整体市场研究全市住宅市场现状全市住宅市场现状成交均价（元/平米）,14.9,7884成交均价（元/平米）,14.1,7693成交均价（元/平米）,14.11,7777成交均价（元/平米）,14.12,7968成交均价（元/平米）,15.1,7602成交均价（元/平米）,15.2,7792成交均价（元/平米）,15.3,7564成交均价（元/平米）,15.4,8034成交均价（元/平米）,15.5,7846成交均价（元/平米）,15.6,8252成交均价（元/平米）,15.7,7799成交均价（元/平米）,15.

2、8,7911成交均价（元/平米）,15.9,7837无锡市商品住宅月度市场表现无锡市商品住宅月度市场表现供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）受市场宏观环境影响，无锡全市住宅市场有所回暖，由于前期库存量巨大，近期处于以价换量去库存的状态之中2014年后半年商品住宅成交情况较稳定，自“930”政策出台后成交量明显回升，持续三个月后，15年年初成交情况又开始回落，延续到15年5月份，市场略有回暖市场回暖市场回暖 库存仍然巨大库存仍然巨大新区住宅市场现状新区住宅市场现状项目名称建筑类别建筑面积（）容积率销售报价（元/）主力面积（）开盘时间月均去化（套)华宇观澜华府高层、多层939593

3、高层：6700 洋房：8500高层：77、88 洋房：82-1272015年1月21国信世家二期高层、多层2790262.086650高层：89-127洋房：110-1602012年6月-美新玫瑰大道高层3700001.8680088-1052010年10月41花样年花郡高层、多层2226062.2高层：7000洋房：8000高层：85-134洋房：134-1842011年5月8融侨观邸高层、多层4883122.25780087-1402011年1月51中邦城市花园高层5540002.03630089-1402010年-蓝光五彩城小高层、高层2734762.8720088-1202014年10

4、月90 2015年3月无锡新区商品住宅迎来大量供应，截止9月无锡新区商品住宅2015年供应面积为68.85万平米，成交面积77.63万平米，目前各楼盘等竭力消化库存快速消化库存快速消化库存 占全市成交二成占全市成交二成本案所在区域的住宅产品相邻距离较近，区域内同质化竞争情况严重，周边竞品的配套与区位交通与本案基本一致，各楼盘的竞争呈现白热化趋势区域市场竞争激烈区域市场竞争激烈区域市场内，品牌开发商大盘云集，市场同质化高，竞争十分激烈，以价换量现象明显，但值得一提的是，新区月均成交约占全市总量的20%以上新区住宅市场户型情况新区住宅市场户型情况区域市场内，各项目在售产品以高层住宅为主，紧凑户型最

5、为热销，主力面积段是80平米2+1房和90平米三房市场上在售2房主力面积段85-95，2+1房主力面积段77-88，3房主力面积段95-125紧凑型产品更受青睐紧凑型产品更受青睐新区住宅市场客户特征新区住宅市场客户特征无锡新区本地客户无锡新区本地客户：新区的地缘客户以旺庄、坊前、江溪，多数为当地企业及事业性单位的工作人群，购买主要目的用于婚房外地客户：外地客户：苏南苏北（盐城、泰州、兴化市等）客户兼部分其他地区如安徽的外来打工人员，购买目的是在此定居本案本案江溪江溪坊前坊前旺庄旺庄无锡无锡本地客户本地客户苏南苏南客户客户安徽安徽客户客户苏北苏北客户客户区域内购房客群以周边园区内工作的“新无锡人

6、”为主，以结婚、落户、学区等目的购买，此类客户对价格最为敏感“新无锡人新无锡人”为主：为主：70%70%以上以上全市商业市场现状全市商业市场现状受市场宏观环境影响，近年来无锡全市商业市场有成交惨淡，但库存仍在持续升高成交均价（元/平米）,14.9,13263成交均价（元/平米）,14.1,12917成交均价（元/平米）,14.11,12817成交均价（元/平米）,14.12,12835成交均价（元/平米）,15.1,10009成交均价（元/平米）,15.2,14840成交均价（元/平米）,15.3,13007成交均价（元/平米）,15.4,10149成交均价（元/平米）,15.5,14731成

7、交均价（元/平米）,15.6,11659成交均价（元/平米）,15.7,13363成交均价（元/平米）,15.8,10913成交均价（元/平米）,15.9,31089无锡市商业月度市场表现无锡市商业月度市场表现供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）14年商业市场成交量一直在每月4万方徘徊，受年底返乡潮的影响12月份成交量明显增加，当月成交量完成10.97万平米，此后成交量开始下落市场成交惨淡市场成交惨淡汇金广场“失守”市场现状1：投资者对传统商业保底返租方式很难再建立起信心项目原本位于市中心最繁华地段，于2003年开盘销售，承诺保底返租的形式，第一年为购房款的8%，第二年8.4%

8、，逐年递增至9.6%，但由于项目后期经营不善，多家店铺空置许久，导致出售方无法按约向业主返还租金。从2009年开始不断有业主将开发商告上法庭，在当时造成了较为恶劣的影响。后期商家多用逆回购、信用背书逆回购、信用背书等保护政策重新树立投资信心。市场现状2：投资门槛的不断降低，小面积低总价的商铺接受度更高典型项目：流行前线典型项目：流行前线在售产品在售产品：商铺10价格价格：均价13000-16000元/投资回报率投资回报率：10%20142014年前三季度销量年前三季度销量：570套房源已售罄是否销售产权是否销售产权：否，只销售使用权项目位于清扬路成熟商圈，门前有地铁一号线出口，项目初期成交速度

9、一般，2013年开始改变营销方式，出售虚拟产权商铺，如此一来缩小了单个商铺的销售面积，一套商铺总价仅10万元左右，大幅降低了投资门槛，促成了大量成交。市场现状3：严峻的市场之后中，超高的投资回报才能吸引客户关注代表项目：盛唐乐享城代表项目：盛唐乐享城在售产品在售产品：商铺20-30价格价格：商铺1层均价48000元/；2层均价28000元/；3层均价25000元/；4层均价18000元/投资回报率投资回报率：第六年最高达到14%20142014年前三季度销量年前三季度销量：260套，7301，1.62亿元是否销售产权是否销售产权：是项目地处北塘区住宅集中区，区域内包含大量老住宅小区，没有较大规

10、模的商业配套，所以项目作为首个进驻区域内的集中型商业，通过引进大润发超市增加了投资客信心，同时14%的超高回报率也刷新了锡城投资客的心理上限。影响响因素面积积需求总总价范围围销售方式销售方式商业商业客户客户影响因素影响因素总价范围总价范围新区区市场上投资客对价格较为敏感，250万元以内的商铺较为热销，总价越高，去化难度越大面积需求面积需求房型面积尽量控制在40-120平米左右，只会考虑底商或一拖二层出售的商铺销售方式销售方式目前新区商业项目均采用不包租的销售模式，整体去化较差，若商铺采用带包租的销售形势将会更受市场投资客的欢迎，使其能达到一定的固定投资收益项目地段市场认知度，未来区域价值、开发

11、商品牌、价格因素、产品分割面积、产品形态、销售方式等因素新区商业市场客户特征新区商业市场客户特征客户对产品面积、总价、销售方式等因素考虑较多，倾向于40-120平米的产品，带包租的销售形式将更获得投资者青睐 目前无锡市全市商品房市场库存量居高不下，市场目前无锡市全市商品房市场库存量居高不下，市场行情十分严峻，住宅市场中各项目尚能采取以价换量的方式去库存，而商业市场由于投行情十分严峻，住宅市场中各项目尚能采取以价换量的方式去库存，而商业市场由于投资者信心缺失而导致成交惨淡资者信心缺失而导致成交惨淡市场部分小结市场部分小结住宅市场住宅市场：受市场宏观环境影响，无锡全市住宅市场有所回暖，由于前期库存

12、量巨大，近期处于以价换量去库存的状态之中商业市场：商业市场：受近年来无锡全市商业市场有成交惨淡，但库存仍在持续升高，投资者对传统商业保底返租方式很难再建立起信心客户需求：客户需求：对于住宅产品:紧凑户型最为热销，主力面积段是80平米2+1房和90平米三房,对于商业产品投资门槛的不断降低，小面积低总价的商铺接受度更高，唯有超高的投资回报才能吸引客户关注2 2PART.2开发战略目标开发商背景及地块性质决定着项目的开发战略基础 国企的身份，百万方的大盘规划，项目发展需要符合企业自身的背景和气质 项目地块性质，住宅用地+商业用地【开发战略目标】住宅存量巨大，为保证量的去化，只能采取以价换量的“下下策

13、”，利润有限！商业成交萎靡，后期运营困难，客户对其失去信心！市场层面：全市所有项目不可避免的问题【开发战略目标】客户对于商业市场的印象对传统的保底返租手段，已经失去信心！面积小、投资门槛越低，还有些许成交的可能性！超高的投资回报率，才会有那么点小兴趣！机会点：对社区配套的商业需求大，但缺乏独立的社区配套型商业集中体！【开发战略目标】客户层面：新区客户存在着特殊性，年轻、稳定的收入，对于新事物有较高的接受度【项目开发战略目标】成为区域市场中的领导者+突破者住宅住宅商业商业体量大，是项目实现体量大，是项目实现快速回笼资金的基础快速回笼资金的基础存在区域市场机会点存在区域市场机会点补足区域市场商业短

14、板，实现项目补足区域市场商业短板，实现项目溢价空间溢价空间3 3PART.3营销策略建议跳脱传统销售模式及固定思维！颠覆传统销售理念，只给客户想要的！【若要使项目成功，必须要抓住机会点】低门槛高收益多样性低风险年轻的小户型玩创意主题化活商业Step1：让商业有“活下去”的资本Step2：要让项目有新颖的销售方式满足年轻客户的喜好的满足年轻客户的喜好的青年社区邻里型商业青年社区邻里型商业商业是一个为住宅加分，为住宅增值的部分。商业的招商和配套，是服务于住宅，为住宅打造针对性的商业，包含社交包含社交 健康健康 家庭家庭 学习学习 文化等一系列文化等一系列功能。功能。【Step1：要让商业有“活下去

15、”的资本】商业诠释社交、家庭、健康、文化、学习提供一个社交平台提供一个社交平台建立社区内同龄人们相互结识、倾听、交流、互动的场所，满足聚会交友、延伸圈层的需求远离城市喧嚣，打造有机生活，休闲养生新目的地远离城市喧嚣，打造有机生活，休闲养生新目的地动养身：动养身：提供室内的健身环境，还有为顾客量身定制有氧运劢静养心：静养心：开辟冥想花园来陶冶身心，让心灵得到放松。关注儿童与父母共同成长关注儿童与父母共同成长区域内唯一集儿童与家庭主妇“成长”为主题的商业街区穿梭于阅读的海洋穿梭于阅读的海洋投身于自己的兴趣爱好，享受物质与精神平衡的生活方式精品书店、特色培训等商业业态一应俱全满足年轻人的喜好满足年轻

16、人的喜好针对90后的商业，包括海贼王等90后喜欢的元素；专门针对女性的商业，里面只有帅哥、时尚等。【Step1：要让商业有“活下去”的资本】【Step2：要让项目有新颖的销售方式】新颖的销售方式“众 筹”住宅采用传统销售策略去化住宅采用传统销售策略去化商业采用新颖众筹策略去化商业采用新颖众筹策略去化将房产与金融结合将房产与金融结合我们不再销售房屋，而是转换成金融理财产品销我们不再销售房屋，而是转换成金融理财产品销售售作为一个噱头，进行营销推广作为一个噱头，进行营销推广销售销售策略策略我们为何提“众筹”概念？Q1众筹的概念：众筹的概念：是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为；是一种向群众

17、募资，以支持发起的个人或组织的行为；让更多的人为你的梦想出力，让梦想轻松实现让更多的人为你的梦想出力，让梦想轻松实现众筹的诉求：众筹的诉求：一、筹集资金一、筹集资金二、营销推广：二、营销推广：做的是小众，但积累到的是精准客户。促进口碑宣传，形成口碑营销做的是小众，但积累到的是精准客户。促进口碑宣传，形成口碑营销三、测试市场水温：三、测试市场水温：根据实际众筹结果了解市场反应如何，起到规避风险的作用根据实际众筹结果了解市场反应如何，起到规避风险的作用我们的“众筹”怎么玩？Q2我们的最终目的我们的最终目的一、让年轻人喜欢，让有钱人出钱一、让年轻人喜欢，让有钱人出钱二、营销手段，使项目信息快速覆盖市

18、场，引起市场关注！二、营销手段，使项目信息快速覆盖市场，引起市场关注！三、我们炒作的，不是项目、不是房子、不是商铺，而是三、我们炒作的，不是项目、不是房子、不是商铺，而是“众筹众筹”！众筹模式众筹模式针对商业针对商业目前无锡房产市场竞争激烈，目前无锡房产市场竞争激烈，价格战全面来袭价格战全面来袭，项目没有足够的来访支持一个相对稳定的认筹量，项目没有足够的来访支持一个相对稳定的认筹量作为一种作为一种全新的推广渠道全新的推广渠道，通过低门槛的参与方式，通过低门槛的参与方式在既不损失消费者利益，亦不损失甲家利益的前提下，在既不损失消费者利益，亦不损失甲家利益的前提下，达到爆炸式客户倍增的效果达到爆炸

19、式客户倍增的效果背背 景景目前无锡商业市场成交惨淡，目前无锡商业市场成交惨淡，传统商业基本无机会可言传统商业基本无机会可言商业投资客户对传统商业已失去信心，对商业已基本不再关注商业投资客户对传统商业已失去信心，对商业已基本不再关注市场上有着潜在的商业投资客户群体，需要让其市场上有着潜在的商业投资客户群体，需要让其重拾对商业的信心重拾对商业的信心，以及，以及降低商业的投资风险降低商业的投资风险【商业众筹方式一：众筹拍卖】活动概述：提供若干套住商铺为众筹竞拍品，吸纳有购买商铺意向客户开展众筹竞拍活动！活动概述：提供若干套住商铺为众筹竞拍品，吸纳有购买商铺意向客户开展众筹竞拍活动！活动对象：活动对象

20、：全市有置业需求人群全市有置业需求人群活动人数：活动人数：下限下限6060人，人，100100人封顶（每套）人封顶（每套）参与方式：参与方式：缴纳众筹金并签订相关协议缴纳众筹金并签订相关协议参筹标准：参筹标准：10001000元元/人人起拍价格：起拍价格：房源市场价格的房源市场价格的5 5折折活动模式活动模式1 1、在约定活动期限内未达到参筹人数下限，本金在数个工作日内返还且无收益。、在约定活动期限内未达到参筹人数下限，本金在数个工作日内返还且无收益。2 2、众筹竞拍活动当天未到达活动现场参加拍卖的视为放弃参筹资格，五个工作日、众筹竞拍活动当天未到达活动现场参加拍卖的视为放弃参筹资格，五个工作

21、日内无收益退还其参筹金。内无收益退还其参筹金。3 3、众筹成功后至竞拍结束，参筹人的众筹金暂时冻结无法赎回。、众筹成功后至竞拍结束，参筹人的众筹金暂时冻结无法赎回。4 4、所有参筹人均有资格参与竞拍，竞价最高者为拍卖标的竞得者。、所有参筹人均有资格参与竞拍，竞价最高者为拍卖标的竞得者。5 5、高于竞拍品起价以上的部分为参筹人的集体收益，需根据参筹总人数平均分配。、高于竞拍品起价以上的部分为参筹人的集体收益，需根据参筹总人数平均分配。活动细则活动细则购房者参与众筹参与众筹众筹参与竞拍参与竞拍竞拍拍卖成功拍卖成功成交收益如以20万起拍，最终40万成交，则20万所有参筹人进行均分【商业众筹方式二：众

22、筹买铺赢首付】1 1、设置、设置1010万元首付购房款作为众筹大奖，万元首付购房款作为众筹大奖，1010万元首付房款可以在项目购买任意房万元首付房款可以在项目购买任意房源时使用，不能兑付现金；源时使用，不能兑付现金；2 2、将、将1010万元房款分为每份万元房款分为每份5050元共计元共计20002000份的份的“微筹码微筹码”，认购微筹码的客户获得，认购微筹码的客户获得价值价值5050元的精美礼品一份或代金券；元的精美礼品一份或代金券；3 3、认购、认购“微筹码微筹码”客户可在项目开盘当天参与抽取客户可在项目开盘当天参与抽取1010万元首付大奖活动；万元首付大奖活动；4 4、客户认购、客户认

23、购5050元元“微筹码微筹码”可享受可享受5050元抵元抵10001000元购房优惠；元购房优惠；活动细则活动细则活动对象：活动对象：全市有商铺意向人群全市有商铺意向人群活动人数：活动人数：人数无限制，满足人数无限制，满足20002000份份/套套参与方式：参与方式：缴纳众筹金并签订相关协议缴纳众筹金并签订相关协议参筹标准：参筹标准：5050元元/份份活动模式活动模式活动概述：活动概述：5050元众筹买铺，赢元众筹买铺，赢1010万元首付！万元首付！购房者参与众筹参与众筹众筹参与抽奖参与抽奖抽奖抽奖成功抽奖成功成交10万元首付1名众筹者获得10万首付大奖，其余众筹者获得购房优惠券及其他礼品亦可

24、不限众筹人数亦可不限众筹人数将众筹资金作为购房大奖将众筹资金作为购房大奖【商业众筹方式三：份额化】活动概述：与基金公司合作，以项目商铺为标的物，发行基金产品！活动概述：与基金公司合作，以项目商铺为标的物，发行基金产品！低投资门槛低投资门槛高投资回报高投资回报单份份额单份份额5 5万元万元2020万元万元3030万元万元年化回报率8%10%12%1 1、将项目商业总额分成若干份，每份份额为、将项目商业总额分成若干份，每份份额为5-205-20万元不等万元不等2 2、在设置份额金额时设置多个不同级别，随着门槛的提高而增加年回报率，提升投资者的购买积极性、在设置份额金额时设置多个不同级别，随着门槛的

25、提高而增加年回报率，提升投资者的购买积极性活动细则活动细则备注：单份金额及年华回报率仅做参考，具体明确需根据项目策略执行时重新确定【商业众筹方式：承诺回购】1 1、设置逆回购政策，建议在基金起息日的第、设置逆回购政策，建议在基金起息日的第3 3、5 5年，开放回购窗口，份额持有者满足一定的条件之后可提出申请：年，开放回购窗口，份额持有者满足一定的条件之后可提出申请：一种是以原价加上一种是以原价加上3 3年利息的金额购回份额；另一种是投资者保留份额，一次性支付年利息的金额购回份额；另一种是投资者保留份额，一次性支付3 3年的利息，随后关闭回购窗口；年的利息，随后关闭回购窗口；2 2、在制定年回报

26、率的过程中，第、在制定年回报率的过程中，第4-54-5年的回报率略高于第年的回报率略高于第1-31-3年，以此鼓励投资者长期持有；年，以此鼓励投资者长期持有；3 3、第、第5 5年开放回购窗口时，将只能选择购回全部份额；年开放回购窗口时，将只能选择购回全部份额；4 4、回购时无需认定当初购买者，只认定现份额持有者，以此鼓励投资者之间相互流通；、回购时无需认定当初购买者，只认定现份额持有者，以此鼓励投资者之间相互流通；活动细则活动细则假设投资者A购买了1份理财产品，份额金额为10万元，前三年回报率8%，第4-5年回报率9%第三年第五年投资者A选择回购，则回购并支付：10万元+10万元*8%*3=

27、124000元投资者A选择继续持有，则支付3年利息，金额为：10万元*8%*3=24000元此后关闭回购窗口，投资者A继续持有份额投资者A选择回购，则回购并支付：10万元+10万元*9%*2=118000元+商业策略商业策略招商先行招商先行针对周边消费客群特征，年轻、有一定的经济实力，针对周边消费客群特征，年轻、有一定的经济实力，业态主题满足其需求业态主题满足其需求针对购买商业的潜在客户，项目现场良好的商业招商氛围及业态主题规划，针对购买商业的潜在客户，项目现场良好的商业招商氛围及业态主题规划，给予更大的投资信心给予更大的投资信心针对租户，招商先行，针对租户，招商先行，有利于主力店的前期设计及

28、规划，避免商业结构设计缺陷有利于主力店的前期设计及规划，避免商业结构设计缺陷背背 景景活动地点：无锡高端酒店活动目的：提升区域价值、项目商业价值、树立投资信以及心商业众筹宣布邀请人员：无锡当地媒体、商业投资分析专家、权威人士、前期积累客户、企业主领导层人员以及周边居民活动主题：新区未来规划发展论坛、投资理财观、众筹概念灌输【商业销售：树立信心开展论坛峰会】炒作仍然需要！发出声音！炒作仍然需要！发出声音！首先要获得项目周边的居民支持首先要获得项目周边的居民支持要建造一个充满活力的市场，一个生命力旺盛的商业综合体，招商一定要先行！要建造一个充满活力的市场，一个生命力旺盛的商业综合体，招商一定要先行

29、！【商业销售：树立信心招商发布会】活动地点：无锡高端酒店活动目的：宣传项目，构建一个有竞争力的市场，获取意向招商客户邀请人员：无锡当地媒体、无锡各大品牌商家，尤其是以年轻人为主力客群的品牌商家为主，以及富有特色主题的品牌商家活动主题：项目发布会+招商大会项目虽小，但名气不小项目虽小，但名气不小使项目先使项目先“活活”起来！起来！4 4PART.4项目初步经济测算此种方法以竞争对手的价格作为定价基础，此种方法以竞争对手的价格作为定价基础，充分考虑市场需求和行业竞争情况。是市场较为常用的定价方法，充分考虑市场需求和行业竞争情况。是市场较为常用的定价方法，对保持市场价格的平衡起到一定作用。对保持市场

30、价格的平衡起到一定作用。比较对象比较对象比较因素比较因素比较方法比较方法区域内住宅产品在售项目较少，故选取市场口碑好、销售情况良好的办公项目进行对比，目前选取项目有融侨观邸、美新玫瑰大道、华宇观澜、花样年花郡针对住宅产品定价，对比因素主要有以下几方面：地段、规划配套、物业形态、园林规划、规模状况、会所配套、建筑档次、户型特点、物业管理等以本案为准，对其它楼盘打分，并结合权重进行系数累加 本案住宅部分选取市场上主要与本案有参考性的同类产品，运用市场比较法对本项目进行价格测算我司将以竞争对手的价格作为定价基础，采取市场比较法对我司将以竞争对手的价格作为定价基础，采取市场比较法对本项目住宅产品进行定

31、价本项目住宅产品进行定价住宅定价区域售价按照现阶段按照现阶段“以价换量去库存以价换量去库存”的背景来看，目前的背景来看，目前市场情况市场情况下区域内高层合理售价下区域内高层合理售价是是6800-69006800-6900元元/平米平米权重权重 比对因素比对因素 本案本案 融侨观邸融侨观邸美新玫瑰大道美新玫瑰大道华宇观澜华宇观澜花样年花郡花样年花郡30%30%地段因素地段因素评分评分10010010510510510510510510510520%20%规划规划&配套配套评分评分100100909085859595959510%10%物业形态物业形态 评分评分100100959595959595

32、959510%10%园林规划园林规划评分评分1001009595909010010010010010%10%规模状况规模状况评分评分100100959590901001001001005%5%会所配套会所配套评分评分100100959590901001001001005%5%建筑档次建筑档次评分评分10010010010090901001001001005%5%户型特点户型特点评分评分1001001001001001001001001001005%5%物业管理物业管理评分评分1001001001009090110110110110累加系数累加系数97.7597.7594.594.5100.51

33、00.5100.5100.5参考权重参考权重20%20%30%30%30%30%20%20%修正价格修正价格7161.13 7161.13 7195.77 7195.77 6666.67 6666.67 6965.17 6965.17 成交价格成交价格6983.99 6983.99 7000.00 7000.00 6800.00 6800.00 6700.00 6700.00 7000.00 7000.00 本案高层住宅本案高层住宅价格价格69006900元元/平米平米综合考虑市场实际行情及对未来市场的预判，建议本项目价综合考虑市场实际行情及对未来市场的预判，建议本项目价格策略格策略采采取以价

34、换量取以价换量的的模式模式，极限售价不超过极限售价不超过70007000元元/平米平米住宅极限价格本案开发体量巨大，为后期项目考虑，价格难以上涨过多周边项目共享配套，无法是本案有明显提升现阶段内，仍以以价换量去库存为主旋律，预计未来很长时间内，难以改变现阶段区域住宅市场合理售价现阶段区域住宅市场合理售价高层高层：6800-69006800-6900元元/平米平米极限价格极限价格静态评估静态评估商业定价比较对象比较因素选取宝山区在售综合体项目：新城樂天街、润泽18区、恒盛第一国际、金科米兰广场作为类比楼盘进行参考针对商业定价，所对比因素主要有以下几方面：地段因素、规划与配套、物业形态、规划、规模

35、状况、建筑档次、车位数量、物业管理等它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法 本案商业部分选取市场上主要在售商业，运用市场比较法对本项目进行价格测算与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争市场比较法成本法收益法假设开发法我司将以周边商业的价格作为定价基础，采取市场比较法对我司将以周边商业的价格作为定价基础，采取市场比较法对本项目销售产品进行定价本项目销售产品进行定

36、价区域售价目前市场情况下区域目前市场情况下区域内商铺合理售价（均价）是内商铺合理售价（均价）是2003920039元元/平平米，但考虑周边项目实际难以去化，预计售价仍将下调米，但考虑周边项目实际难以去化，预计售价仍将下调项目指标项目指标权重权重本项目本项目新城乐天街新城乐天街润泽润泽1818区区恒盛第一国际恒盛第一国际金科米兰广场金科米兰广场地理位置12%10010012080100交通情况9%100901108595商业氛围14%100901158090人流量情况11%100951208095车流量情况7%100951208095建筑外观6%100901009595项目规模6%1009010

37、09090停车位6%100951009095经营管理8%100951059095经营商实力信誉8%100951109595未来发展13%100100100100100系数累加100%10094.5110.287.1595.25项目权重1 130%30%20%20%20%20%30%30%项目单价（元/）2000020000200002000018000180002200022000修正单价（元/）2003920039211642116418148181482065420654230972309718000-1810018000-18100元元/平米平米综合考虑市场实际行情及对未来市场的预判，建

38、议本项目价综合考虑市场实际行情及对未来市场的预判，建议本项目价格策略采取格策略采取低开高走低开高走的模式，的模式，开盘价格可适当略作下调处理开盘价格可适当略作下调处理商业极限定价投资者对传统商业保底返租方式很难再建立起信心-3%-3%商业投资门槛持续降低，利润持续减少-3%-3%受近年来无锡全市商业市场有成交惨淡，但库存仍在持续升高-4%-4%现阶段现阶段区域商铺市场区域商铺市场合理售价合理售价20000-2010020000-20100元元/平米平米极限价格极限价格静态评估静态评估项目总销预测产品产品总建总建面面（平米）（平米）预计预计价格价格（元（元/平米）平米）总总销（元）销（元）总计（

39、元）总计（元）住宅产品800006900552000000912000000912000000商业产品2000018000360000000按照目前产品规划和我司做出的价格测算，预计本案总销金额按照目前产品规划和我司做出的价格测算，预计本案总销金额达达9.129.12亿亿元元销售价格（元/平米）高层：6500-6600高层：6600-6700高层：高层：6800-69006800-6900高层：7000-7100高层：7200-7300调整幅度（%）-5%-3%0 03%5%销售周期（月）121418182428A.A.住宅去化周期预测住宅去化周期预测住宅总量约8万方，按照目前市场上周边竞品项

40、目为例，月均去化约月均去化约50-6050-60套，销售面积约套，销售面积约4500-54004500-5400平米，销售周期为平米，销售周期为1818个月个月B.B.商业去化周期预测商业去化周期预测商业总量约2万方按照目前市场上商业项目为例，月均销售面积约月均销售面积约200200平米左右，销售周期为平米左右，销售周期为100100个月个月销售价格（元/平米）商业：18000商业19000商业：商业：2000020000商业：21000商业：22000调整幅度（%）-10%-5%0 05%10%销售周期（月）8590100100120150去化周期测算C.C.商业去化周期预测（按照理财产品计

41、算）商业去化周期预测（按照理财产品计算）依照理财产品每月销售金额为例，本项目月均销售金额约月均销售金额约18001800万元，预计项目整个销售周期为万元，预计项目整个销售周期为2020个月个月成本核算表成本核算表 项目总建筑面积（）项目总建筑面积（）100000100000项目项目 单价成本（元单价成本（元/）总成本（元）总成本（元）1、土地成本 2000600000002、建安成本 19001900000003、土地契税 按3%收取 16200004、景观、绿化费 120120000005、智能化 120120000006、供电设施 250250000007、自来水施工费、管帖费 12012

42、0000008、勘察、设计费 120120000009、监理、审计、招投标 1001000000010、临时水电 70700000011、室外工程（道路、下水道、污水管网、围墙）1201200000012、不可预见费 1501500000013、财务费用 5005000000014、管理成本 80800000015、税费 9659650000016、人防、白蚁防治等 12012000000总计总计 535120000535120000从目前无锡市建筑行业实际出发，本案目前静态财务成本核从目前无锡市建筑行业实际出发，本案目前静态财务成本核算总计为算总计为5.355.35亿元亿元成本核算表注：土地

43、面积为注：土地面积为3 3万方，容积率万方，容积率3.33.3 时 间建设期建设期销售期销售期合计项目第1年第1年第2年一、收入一、收入住宅部分销售收入272000000272000000272000000272000000预计住宅销售面积4万方4万方住宅总量占比50.00%50.00%预计住宅售价68006800收入小计272000000272000000272000000272000000544000000544000000商业理财包形式发售收入360000000360000000商业总量2万方月均销售金额1800万元销售周期20个月收入小计360000000360000000360000

44、000360000000合计合计904000000904000000二、支出二、支出1、土地成本600000002、建安成本1900000003、土地契税16200004、景观、绿化费120000005、智能化120000006、供电设施250000007、自来水施工费、管贴费120000008、勘察、设计费120000009、监理、审计、招投标1000000010、临时水电700000011、室外工程（道路、下水道、污水管网、围墙）1200000012、不可预见费1500000013、财务费用5000000014、管理成本800000015、税费9650000016、人防、白蚁防治等1200

45、000017、营销费用（按总销5%收取）4520000018、商铺理财包每年租金补贴，5年共42%151200000支出小计535120000535120000196400000196400000731520000731520000合计合计731520000731520000三、营业税，按三、营业税，按5%5%不动产营业税缴纳不动产营业税缴纳 1360000031600000136000001360000031600000316000004520000045200000税后净利润税后净利润53512000053512000025840000025840000040400000040400000

46、0127280000127280000实际收益测算本项目未来税后实际净利润可达本项目未来税后实际净利润可达1.2721.272亿元亿元，整体利润率为，整体利润率为14%14%，整体利润整体利润属于中等较低水平属于中等较低水平9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。5:08:395:08:395:087/31/2022 5:08:39 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.7.315:08:395:08Jul-2231-Jul-2212、故人江海别，几度隔山川。5:08:395:08:395:08Sunday,

47、July 31,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.3122.7.315:08:395:08:39July 31,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月31日星期日上午5时8分39秒5:08:3922.7.3115、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月上午5时8分22.7.315:08July 31,202216、行动出成果，工作出财富。2022年7月31日星期日5时08分39秒5:08:3931 July 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午5时8分39秒上午5时8分5:08:3922.7.319、没有失败，

48、只有暂时停止成功！。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。5:08:395:08:395:087/31/2022 5:08:39 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.315:08:395:08Jul-2231-Jul-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。5:08:395:08:395:08Sunday,July 31,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.7.3122.7.315:08:395:08:39July 31,202214、意志坚强的人能把世

49、界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月31日星期日上午5时8分39秒5:08:3922.7.3115、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月上午5时8分22.7.315:08July 31,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月31日星期日5时08分39秒5:08:3931 July 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午5时8分39秒上午5时8分5:08:3922.7.319、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.3122.7.31Sunday,July 31,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。5:08:395:08:395:087/31/202

50、2 5:08:39 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.7.315:08:395:08Jul-2231-Jul-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。5:08:395:08:395:08Sunday,July 31,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.7.3122.7.315:08:395:08:39July 31,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月31日星期日上午5时8分39秒5:08:3922.7.3115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月上午5时8分22.7.315:08July 31,2

51、02216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年7月31日星期日5时08分39秒5:08:3931 July 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午5时8分39秒上午5时8分5:08:3922.7.31MOMODAPOWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉